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【初心者必見】マンション売却にかかる税金と計算方法|控除についても解説

  • 更新日:2024年3月13日
寺岡 孝
監修寺岡 孝
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。
大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2500件以上の相談を受けている。
【保有資格】相続診断士 住宅ローンアドバイザー 他。
【URL】アネシスプランニング株式会社
【初心者必見】マンション売却にかかる税金と計算方法|控除についても解説

マンションの売却では、必ずかかる税金に加え、利益が生じた際には譲渡所得税がかかります。

税金がかかる条件税金の種類
必ずかかる税金印紙税・登録免許税
利益が生じた際にかかる税金譲渡所得税
事業用マンションを売却する際にかかる税金消費税

ただし、条件を満たせば、3,000万円の特別控除が適用され、多くの場合で譲渡所得税はかかりません

本記事ではマンションの売却でかかる税金について詳しく説明します。また、実際に支払う譲渡所得税はいくらになるのか、譲渡所得税の計算方法や、税金を抑える方法についても解説します。

マンションの売却でかかる税金

マンションの売却には、以下のような税金がかかります。

税金がかかる条件税金の種類
必ずかかる税金印紙税・登録免許税
利益が生じた際にかかる税金譲渡所得税
事業用マンションを売却する際にかかる税金消費税

マンションを売却する際、利益が生じた際は譲渡所得税がかかります。一方で、損益に関係なく、必ずかかるのが印紙税登録免許税です。

2章ではそれぞれの税金に関して詳しく説明していきます。

マンションの売却を考えているのであれば、複数の不動産会社に査定を依頼する必要があります。なぜなら、不動産会社によって査定価格が異なるからです。

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必ずかかる税金:印紙税・登録免許税

マンションを売却する際、損益に関係なくかかるのが印紙税登録免許税です。

印紙税

印紙税は、売買契約時に作成する売買契約書に対してかかる税金です。

売買契約書1通ごとに、収入印紙を貼付して納税します。

すまリス
売買契約はマンションを売却する上で必ず締結するので、必ず支払う税金です!
支払う印紙税の金額は、マンションの売却価格によって変わります。
売買契約書の記載金額税額(※)
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円
5億円を超え 10億円以下16万円

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より抜粋して引用

※令和6年3月31日までの軽減税率が適応された価格

登録免許税

登録免許税は、法務局に登記を申請する時にかかる税金です。

マンションを売却する時には、借入しているローンの残債を全額繰上げ返済することが多いです。

ローンを完済したマンションの抵当権は自動的には抹消されないので、売却前に「抵当権抹消登記」をしなければなりません。

マンションの抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、マンション1室につき2,000円です。

抵当権抹消登記を司法書士に委託する場合には、登録免許税は司法書士に支払う報酬に実費として含まれます。

マンション売却の登記費用を解説。司法書士の手数料など詳しく紹介

売主から買主へ所有権を移す「所有権移転登記」は、一般的に買主が登録免許税を負担します。

利益が生じた際にかかる税金:譲渡所得税

マンションの売却で利益が生じた場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは、国に納める所得税と復興特別所得税、自治体に納める住民税を合わせて「譲渡所得税」と一般的に呼ばれています。

マンションを売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた際のみに支払う必要があります。例えば、以下のようなケースでは、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税がかからないケース

  • マンションの売却価格が購入当時の価格を大きく下回った
  • 控除を利用して譲渡所得が0円を下回った
すまリス
つまり、マンションが購入時よりも高く売れた場合には、税金がかかる可能性が高いです。

マンション売却における利益とは、マンションの売却代金から、売却にかかった費用とマンションの購入費用の一部を差し引いた金額です。

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって変わります。

マンションの購入から売却した年の1月1日までの期間が、5年を超える場合の税率は20.315%、5年以下の場合の税率は39.63%です。

簡単に譲渡所得税額を知りたい方は、不動産売却の税金シミュレーションで算出できます。

事業用マンションを売却する際にかかる税金:消費税

貸付や店舗・事務所として用いるために購入した事業用のマンションを売却した場合には、消費税がかかります。

ただし、売主が「免税事業者」である場合には、消費税は課税されません。

【マンション売却でかかる消費税】消費税の課税・非課税を解説

マンションの売却にかかる税金の計算方法

ここでは、マンションの売却で利益が生じた場合にかかる譲渡所得税の計算方法を説明します。

譲渡所得税は以下の式で求められます。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得税の税率は以下の通りです。

所有年数5年超税率20.315%
所有年数5年以下税率39.63%

譲渡所得税を求めるには、まず譲渡所得がいくらになるか考えます。

譲渡所得は、以下の式で求められます。

譲渡所得=マンションの売却価格 – (譲渡費用+取得費)-特別控除額

参考:国税庁 土地や建物を売ったとき  

  • 譲渡費用

譲渡費用とは、マンション売却をするためにかかった費用のことです。たとえば、「印紙税」や「仲介手数料」などが、譲渡費用に当たります。

  • 取得費

取得費とは、売却したマンションを「購入した時」にかかった費用の一部です。たとえば、「マンションの購入代金」「仲介手数料や税金(登録免許税や不動産取得税など)」などが、取得費にあたります。

また、購入後にリノベーションや、バリアフリー化リフォームなど物件の価値を高めるリフォームをした場合は、その費用も取得費に含められます。

取得費に当たるものについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。

マンション売却時の取得費とは?譲渡所得の計算に必要な費用をわかりやすく解説!

建物部分に関する費用は「減価償却」が必要

ただし、取得費に含まれる「マンションの購入代金」は全額取得費に計上できる訳ではありません。
建物は年数と共に経年劣化するという考えから、建物部分に関する費用は減価償却費を差し引いて計算しなければならないからです。よって、マンションの購入代金=購入費用-減価償却費になります。
減価償却費は、次の計算式で算定できます。
減価償却費=購入費用×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は、以下の表の通りです。

建築方式居住用マンション事業用マンション
耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022
  • 特別控除額

特別控除額は、譲渡所得税の特例を適用することで、譲渡所得から差し引ける金額のことです。課税のベースとなる譲渡所得の金額を小さくできるため、高い節税効果があります。

マンション売却時に使える特別控除

マンションを売却する際は条件に応じて、以下のような控除や特例が適応可能になります。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除の特例は、居住していたマンションの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

売却したのが住んでいたマンションであれば、所有期間の長さにかかわらず適用できます。

すまリス
この特例を適用すれば、多くの場合で譲渡所得税はかからないよ!

3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得の計算式は以下の通りになります。

譲渡所得=売却価格 – (譲渡費用+取得費)-3,000万円

譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけ合わせて計算するため、控除を適用すると課税額をぐんと下げられます。

控除前の譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税がかからなくなります。

10年越え所有軽減税率の特例

売却したマンションの所有期間が10年を超える場合、長期譲渡所得に適用される税率よりも、更に低い税率で税金を計算できます。

特例を用いると、課税対象となる譲渡所得が6,000万円以下までは譲渡所得税率は14.21%になります。

課税対象の譲渡所得が6,000万円を超える場合、6,000万円を超えた残りの金額には通常の長期譲渡所得税率が適用されます。

軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用できます。

長期譲渡所得の税率と、所有期間が10年を超える時の軽減税率の比較を以下にまとめました。

所有期間合計
5年超え10年以下20.315%
10年超え14.21%

(※2037年12月31日までの復興特別所得税を含めた税率)

参考:国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

相続後に売却する際の取得費加算特例

取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際に、相続税の一部を譲渡所得の計算に扱う取得費に加算できる特例できます。

取得費に加算できる金額は、以下の計算で求められます。

  • その者の相続税額 × その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額
  • その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額

参考:国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

損益通算及び繰越控除の特例

損益通算の特例は、譲渡損失(売却損)が出た場合に、損失分を他の所得から差し引ける特例です。

例えば、売却損200万円を、給与所得500万円から差し引き、給与所得を300万円にできます。

繰越控除の特例は、損益通算で解消しきれなかった譲渡損失を3年にわたって繰越せる特例です。

例えば、売却損700万円を給与所得600万円と損益通算する場合、通算できない200万円を翌年の損失として繰越せます。

参考:国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

参考:国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

みんなの不動産売却体験談

福島県福島市 / 50代

査定価格1,400万円売却価格1,400万円

不動産会社の決め手
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愛知県尾張旭市 / 40代

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不動産会社の決め手
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宮城県柴田郡柴田町 / 50代

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兵庫県神戸市東灘区 / 40代

査定価格4,280万円売却価格4,280万円

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マンションを売却する際の注意点

マンションを売却する際は以下のような点に注意してください。

税金を納める時期を確認する

マンションの売却でかかる税金は、それぞれ納税のタイミングが異なります。タイミングは以下の通りになります。

税金納税のタイミング
印紙税契約時
登録免許税引き渡し時
譲渡所得税翌年の2月16日~3月15日
住民税売却した翌年度の6月以降から4回に分けて納税

税金がかからない場合でも確定申告を行う

マンション売却では、譲渡所得税がかからなくても、特例や控除を活用する場合、確定申告が必要になります。

例えば「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用して譲渡所得税の納税が不要になった場合、特例の適用条件を満たしていることと、所得の金額を申告する必要があるため、確定申告はしなければなりません。

また、特例を活用して譲渡損失を損益通算する場合、確定申告による申請が必要です。

特例は住宅ローン控除と併用不可

マンションを売却して住み替えを行う場合は、特例や控除を住宅ローン控除と併用できません

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの新築や取得、あるいは増改築などをしたときに、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税から控除する制度です。

よって、住み替えるときはどちらの減税措置を活用するか判断する必要があります。どちらを活用すべきかは、専門家と相談しながら判断しましょう。

マンション売却のお金のシミュレーション

この記事では税金の計算方法について見てきましたが、マンションがいくらで売れるか分からないと、計算してみようにも難しいですよね。

以下の簡易シミュレーターを利用すると、「いくらで売れた時に、いくら手元に残るか」が、この場でぱっと分かります。

また、売却時に支払う仲介手数料や税金の金額も併せて知ることができるので、是非ご活用してみてください。

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手取り額を確保するためには、税金を抑えるだけでなく、マンションを高く売却することも重要です。

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