マンション売却で支払う税金とは?計算方法から控除まで徹底解説!

マンションを売却すると様々な税金がかかります。仲介手数料の他にも税金が課せられますが、どれほど税金が発生するか気になるますよね。

マンション売却に税金がいくらかかるか知っておかないと、資金計画を立てることはできません。

そこで今回は、マンション売却の際にどのような税金がどのくらいかかるのか、節税のポイント、そして確定申告のやり方まで詳しく解説していきます。

監修:伯母敏子

平成29年11月に伯母敏子税理士事務所として独立開業。現在は中小企業の税務、法人成り、クラウド会計、経理事務改善の提案等のサポート、各種セミナー、各種執筆活動を通じて、主に中小企業経営者向けサービスを提供している。

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マンション売却でかかる税金

マンションを売却する際にかかる税金には譲渡益が出た場合にかかる所得税復興特別所得税、住民税売却手続きで発生する印紙税、登録免許税、消費税の6つがあります。

項目何に対しての税金か?
所得税不動産売却で得た利益に対してかかる。
復興特別税
住民税
印紙税売買契約書に貼る収入印紙にかかる。
登録免許税物件の所有者が変わる際の手数料
消費税仲介手数料に対してかかる

1つずつどのような税金か見ていきましょう。

譲渡益が出た場合に発生する税金

譲渡益が生じたときに発生する税金は「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つです。

マンションが購入時より高い価格で売却できた場合などに課税されます。

マンションの所有期間が5年以上なら(長期所有)の合計の税率は20.315%、5年未満の場合(短期所有)は39.63%の税率がかかります。

項目所有期間所得税復興特別所得税住民税合計
短期譲渡所得5年以下
の場合
30%0.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年超
の場合
15%0.315%5%20.315%

売却益が出た場合の税金の計算方法は2章で詳しく解説します。

売却手続きで発生する税金

次に売却手続きで発生する税金を紹介します。

契約書に必要な「印紙税」

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文章に課税される税金のことで、売買契約書に収入印紙を貼る必要があります。

マンションを売った場合に作成される不動産売買契約書には、売買代金に応じた印紙税を納付しなければいけません。

この印紙税の税額は、売買契約書に記載されていた売買価格によって以下のように異なります。

記載された契約金額税額*
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円
5億円を超え 10億円以下16万円

※令和4年3月31日までの軽減税率が適応された価格

印紙税は契約書1通ごとに課税されます。売主買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙税が必要です。

多くの場合は、売主と買主各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼るので自分の契約書に貼る分だけで負担します。

実際の売買契約時に売主が自ら印紙を買いに行くことはほとんどありません。契約当日は仲介業者が用意しており、売主は必要な印紙税額相当の現金を持っていくように指示されます。

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

抵当権抹消の「登録免許税」

住居を購入する際、多くの人は住宅ローンを利用して購入しています。住宅ローンを組んでいる物件を売却するときには、、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要になります。

このときにかかるのが抵当権抹消のための登録免許税です。抵当権抹消のための登録免許税は不動産1件につき1,000円となります
例えば、マンションなら、建物と土地で2件になります。しかし、マンションの場合、建物が複数の敷地にまたがっていると、その件数分必要になるので注意が必要です。

マンションの敷地を確認するには、登記簿を見ると確認することができます。この抵当権抹消の手続きは、だいたい5,000円から10,000円くらいで司法書士に依頼できます。

売却サービスに係る「消費税」

不動産会社へ支払う仲介手数料、ハウスクリーニング費用、司法書士への手数料など、マンション売却に関するサービスを受ける場合には、そのサービス費用に対し10%の消費税が発生します。(マンションの売却価格に消費税はかかりません。)

ただし、居住用の不動産ではなく、投資用のマンションなどを売却した場合は、消費税の課税対象となるので注意しましょう。

以上がマンション売却で発生する税金の概要です。続いて、譲渡所得にかかる税金の計算方法を紹介していきます。

マンション売却の譲渡所得税の求め方

売却金額から必要経費を差し引いて出た利益を譲渡所得といい、特別控除等を差し引いた課税譲渡所得に所得税及び復興特別所得税住民税がかかります。

この章では、マンション売却時に譲渡所得が発生した場合の税金の計算方法を解説していきます。

譲渡益の計算式

まずは、マンション売却時の譲渡所得の計算をします。以下の計算式で譲渡所得がゼロ以下なら譲渡に関する税金はかかりません。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
= 譲渡価格 – (取得費用 + 譲渡費用)

上記の計算で用いている取得費はマンションの購入時にかかった費用、譲渡費用は売却時にかかった費用を指します。

買った時の費用が「取得費」

取得費用とは、譲渡したマンションの購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費等を加えた金額を言います。

取得費用に含まれる主な費用

  • 売却する物件の購入代金
  • 購入時にかかった仲介手数料や税金(登録免許税等)
  • 増改築費用

また、マンションのように期間の経過とともに価値が減少する資産は償却費用相当額を差し引いて取得費を計算します。

減価償却

減価償却費は次の計算式で算出します。
建物の取得費×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は以下の表にまとめました。

建築方式非事業用 (マイホーム等)事業用 (賃貸マンション)
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

例えば、5000万円で買った新築のマンションを10年後に売却する場合、このマンションの価値は減価償却を受けて2070万円。取得費は5000万円-2070万円=2930万円となります。

※計算式:5000万円×0.9×0.046×10- 2070万円

取得費を計算する際に減価償却分を差し引くのを忘れないように注意しましょう。

※実際の計算には土地の価格も含まれます

売った時の費用が「譲渡費用」

譲渡費用とは物件を売るためにかかった費用のことで、次のような費用が含まれます。

譲渡費用に含まれる費用

  • 売主が負担した分の印紙税
  • 物件を売るためにかかった仲介手数料

マンションの所有期間で税率が変わる

算出した譲渡所得に対して税率をかけることで、課税される所得税と住民税の金額が決まります。特別控除等がなければ、譲渡所得が課税譲渡所得になります。

所得税、復興所得税住民税の計算式
所得税・復興所得税・住民税 
課税譲渡所得×税率
ここで注意したいのは、譲渡所得にかけられる税率はマンションの所有期間が5年を超えているかによって変るということです。

所有期間5年がライン

売却したマンションの所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得となり税率は39.63%です。

一方、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。この2つの区分は転売目的による短期の不動産売買を抑えるために設けられたものです。

●短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)
39.63%(所得税30%+住民税9%+復興所得税0.63%)
●長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)
20.315%(所得税15%+住民税5%+復興所得税0.315%)

例えば売却価格が4500万円、取得費が3500万円、譲渡費用が300万円だとすれば、譲渡所得は「4500万円−(3500万円+300万円)」で700万円と計算されます。

700万円の課税譲渡所得にかかる所得税と復興特別所得税と住民税は所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
700万円×39.63%=277.4万円(所得税210万円+復興所得税4.4万円+住民税63万円)
●所有期間5年超
700万円×20.315%=142.2万円(所得税105万円+復興所得税2.2万円+住民税35万円)

物件の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準にする

譲渡所得を求める際に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準するので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所有期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

以上がマンション売却時にかかる税金の基礎知識となります。

この章のまとめ!

  1. マンション売却で出た売却益(譲渡所得)が出た場合になど所得税及び復興特別所得税税と住民税がかかる
  2. 売却益(譲渡所得)の計算式は「マンションの売却価格ー(取得費+譲渡費用)」
  3. 課税譲渡所得にかかる税率はマイホームの所有期間が5年以下か5年超かで異なる
  4. 所有期間の算出は売却した年の1月1日を基準にカウントする

譲渡所得の特別控除でマンション売却時に節税できる!

マンション売却時に一定の条件を満たせば特例が受けられ税金の負担が軽くできます。

節税で利用できる主な特例は以下の通りです。売却益の有無、所有期間の長さによって利用できる特例が変わってきます。

売却特例

この章では上図で紹介している特例について詳しく解説していきます。

【譲渡益が出た場合】3000万円特別控除

この特例は、所有期間の長短に関係なく、要件を満たしていればマイホームの売却なら譲渡所得から3000万円まで差し引くことができます。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

税額=((譲渡所得-3000万円)×税率)

さらに、控除は1人につき最大3000万円なので、夫婦の共有名義物件であれば合計6000万まで控除が可能です。

少なくとも、この特例を利用すればマンションを売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかかりません。

ただし、この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。

・以前に住んでいた家屋や敷地等の場合にはマイホームあるいは敷地や借地権を売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
・売った年の前年及び前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
・売った年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

また、この特例を利用するとその後2年間は再適用できません。

所有期間10年超なら税率も下がる

またマイホームの所有期間が10年を超えていれば、軽減税率が適用されより低い税率で譲渡所得を計算できます。譲渡所得の内6000万円以下の部分については、通常、所得税と復興特別所得税と住民税を合わせて20.42%の税率が14.21%になります。

この軽減税率は3000万円特別控除と合わせて利用できます。

3000万円特別控除について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【買換えの場合】買換え特例

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えた場合、売却の利益(譲渡所得)に対する税金を繰り延べできる特例があります。これを「特定居住用財産の買換えの特例」と言います。

注意したいのは、税金がされ非課税になるわけではなく、繰り延べされるということです。特例利用時の譲渡所得には課税されませんが、次に買換えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されます。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。

元のマンションの売却金額より新居購入費用が同額以上であれば、税金は全額繰り延べとなります。新居の購入価格が安い場合は、その差額に税金がかかります。

また、この特例を受けるには次のような主な条件を満たしておく必要があります。

・国内の自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る(期限あり)
・売却代金が1億円以下(分割して売却した部分も含めることに注意)
・3000万円の特別控除の特例、軽減税率のとクレイ、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
・買い換える国内の建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下
・売却した年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えている
・売った人の居住期間が10年以上である

買換え特例について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【譲渡損が出た場合】損益通算と繰越控除

5年超所有するマイホームを売って赤字になる(購入した金額より売却した金額の方が少ない)こともあります。

こうしたケースを救済するのが、居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除あるいは特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除です。それぞれの特例によって要件が異なりますので詳細の確認が必要になります。

この特例を受けると、売却の損失と他の所得との間で損益通算ができます。

損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。課税される所得が抑えられ税金を少なくできます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降の所得から繰り越した損失を差し引くことができます。損失金額は最長3年間の繰り越しができます。

例えば、5000万円で売却した不動産の取得費が7000万円、譲渡費用が100万円かかっていた場合には2100万円の損失となります。ただし、この特例を利用すれば給与所得など、他の所得と損益通算できます。

給与所得が400万円だとすると次のような計算になります

譲渡損失5000万円-(7000万円+100万円)=-2100万円
損益通算400万円(給与所得)-2100万円=-1700万円

この例では、給与所得を相殺してもなお1700万円の損失が残っているため翌年以降3年間繰越控除できます。

2020年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2020年で譲渡損失が残り1700万円、2021年で1300万円、2022年900万円、2023年に残り500万円となって控除の年数が終了します。

損益通算譲渡損失
2020年400万円(給与所得)-2100万円-1700万円
2021年400万円(給与所得)-1700万円-1300万円
2022年400万円(給与所得)-1300万円-900万円
2023年400万円(給与所得)-900万円-500万円

損益通算について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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これまで紹介してきた特例を受けるには、マンションを売却した翌年に確定申告が必要です。次の章では特例を利用するため必要な確定申告の方法を紹介していきます。

マンションを売却したら翌年に確定申告をしよう

マイホーム売却で譲渡益が出た場合には確定申告をする必要があります。また、マンション売却で利益が出なくても特例を利用するには確定申告が必要です。

確定申告の期間は決まっている

所得税及び復興特別所得税の確定申告とは、毎年1月1日から12月31日に生じたすべての所得金額と、それに対する所得税及び復興特別所得税の金額を計算し、申告期限までに確定申告書を提出し、源泉徴収された税金や予定納税額がある場合に過不足を精算して税額を確定する手続きです。

マイホームを売却したことによる譲渡所得の計算は、給与などの所得とは別にして行います。これを分離課税方式といいます。

確定申告の申告期間は翌年の2月16日から3月15日までの1カ月で、管轄の税務署で手続きをします。

確定申告の際は、利用できる控除を確実に適用することで税金の節約になります。自分はどの控除が適用されるかをしっかり確認しておきましょう。

確定申告時に必要な書類

確定申告をするには確定申告書など次の書類が必要です。

確定申告時の主な必要書類(適用を受ける特例により異なるため必ず事前に確認が必要)

売却で赤字になり、損益通算や繰越控除を行う場合は譲渡損失に関する計算明細書などが必要です。

確定申告時の主な必要書類(譲渡損失が出た場合)

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

申告書類は、売却後に税務署から送られてくるほか、税務署でもらうこともできます。適用を受ける特例によって、使用する申告書類や添付する書類が異なるので注意しましょう。

また、申告書の書き方は、国税庁の発表している記載例を見れば分かりますが、不明点があれば税務署で聞くこともできます。ただし、1月末からは税務署が混むので、12月頃に出向いて確認しておくと良いでしょう。

確定申告の提出は居住地を所管する国税局・税務署へ提出します。お近くの国税局・税務署は国税局のサイトから郵便番号を入れるだけで探すことができます。

直前になって必要な書類が足りない状況になると、申告期限に間に合わないという事が発生しかねません。必要な書類を前もって準備しておきましょう。

確定申告について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【税金はいくら?】マンション売却時税金シミュレーション

最後にこの記事で紹介したことを参考に、税金がいくらかかるか下記の条件でシミュレーションしていきましょう。

【計算例】新築のマンションを購入(土地の計算は含まない)
・購入額:3000万円(取得費含む)
・売却額:3500万円
・譲渡費用:200万円
・居住期間3年

税金の計算を5つのステップに分けて説明していきます。

ステップ1:印紙税を計算

まず、印紙税額を算出しましょう。本記事で紹介した売却代金と印紙税額の対応表に当てはめると、売却額3500万円なら印紙税は1万円となります。

ステップ2:減価償却費を計算

譲渡所得を計算するために、次はマンションの建物減価償却費を計算します。

減価償却費= 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 3 = 121.5万円

減価償却費をマンションの購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

戸建ての取得費= 3,000万円 – 121.5万円 = 2,878.5万円

ステップ3:譲渡所得を計算

続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得 = 3500万円(売却価格)-{2878.5万円(取得費)+200万円(譲渡費用)}= 421.5万円

ステップ4:課税譲渡所得に税率をかける

譲渡所得が分かれば、次に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。

今回の例は所有期間が3年なので所得税・復興特別所得税・住民税の税率合計は39.63%となります。

所得税・復興特別所得税・住民税=421.5万円×39.63% =167万円

ここまで計算すれば、課税譲渡所得に対して課される税金の合計が167万円であることが分かります。

ステップ5:特別控除を適用する

今回の例の場合譲渡所得が3000万円以下のため3000万円特別控除を利用すれば、課税譲渡所得が0になります。

よって、支払額はステップ1で計算した印紙税の1万円のみとなります。

特別控除を利用すれば、納税額を抑えることができるので上手く活用していきましょう。

 

減価償却計算の便宜上、土地相当額については考慮しておりません。実際の売買では土地相当額を取得価額から除いて減価償却計算をします。

マンション売却税金のシミュレーションをしたい方はこちらの記事もご覧ください。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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