マンションの売却では、利益が生じた際に譲渡所得税がかかります。
ただし、条件を満たせば、3,000万円の特別控除が適用され、多くの場合で譲渡所得税はかかりません。
本記事ではマンションの売却でかかる税金について詳しく説明します。また、実際に支払う譲渡所得税はいくらになるのか、シミュレーション機能を使って簡単に計算できます。
【マンション売却の税金に関するよくある質問】
マンションの売却では、必ずかかる税金を除いて、ほとんどの場合で税金（譲渡所得税）がかかりません。
譲渡所得税はマンションの売却で利益が生じた場合のみ課税対象となります。
また、3,000万円までの利益であれば、3,000万円特別控除の対象となり課税対象から外れます。
印紙税、登録免許税、譲渡所得税（所得税・住民税）、消費税です。
マンションの売却では必ずかかる税金として印紙税、登録免許税があります。
マンションの売却で利益が生じた場合には譲渡所得税がかかります。
また、事業用マンションの売却では消費税がかかります。
譲渡所得税の計算方法は「譲渡所得税＝譲渡所得×税率」です。
税率は所有年数によってことなります。
所有年数5年超の場合は、税率20.315％。所有年数5年未満の場合は税率39.63%です。
所得税、住民税をそれぞれ分けて計算したい場合は本記事の3章を参考にしてください。
「3,000万円特別控除の特例」などの特例を適用させることで税金を抑えることができます。
マンションを売却する際は条件に応じて、控除や特例が適応可能になります。
特例や控除を利用する場合、併用可能かどうか注意する。
マンションを売却して住み替えを行う場合、特例と住宅ローン控除は併用できません。
また、マンション売却では、譲渡所得税がかからなくても、特例や控除を活用する場合、確定申告が必要になります。
マンションの売却でかかる税金の種類
マンションの売却には、以下のような税金がかかります。
| 税金がかかる条件 | 税金の種類 |
|---|---|
| 必ずかかる税金 |
|
| 利益が生じた際にかかる税金 | 譲渡所得税（所得税＋住民税） |
| 事業用マンションを売却する際にかかる税金 | 消費税 |
それぞれのケースごとに、マンションの売却にかかる税金を詳しく見ていきましょう！
必ずかかる税金
マンションを売却する際、損益に関係なくかかるのが印紙税と登録免許税です。
印紙税
印紙税は、売買契約時に作成する売買契約書に対してかかる税金です。
売買契約書1通ごとに、収入印紙を貼付して納税します。
| 売買契約書の記載金額 | 税額(※) |
|---|---|
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下 | 16万円 |
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より抜粋して引用
※令和6年3月31日までの軽減税率が適応された価格
登録免許税
登録免許税は、法務局に登記を申請する時にかかる税金です。
マンションを売却する時には、借入しているローンの残債を全額繰上げ返済することが多いです。
ローンを完済したマンションの抵当権は自動的には抹消されないので、売却前に「抵当権抹消登記」をしなければなりません。
マンションの抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、マンション1室につき2,000円です。
抵当権抹消登記を司法書士に委託する場合には、登録免許税は司法書士に支払う報酬に実費として含まれます。
マンション売却の登記費用を解説。司法書士の手数料など詳しく紹介
利益が生じた際にかかる税金
マンションの売却で利益が生じた場合、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、国に納める所得税（復興特別所得税）と自治体に納める住民税を合わせて「譲渡所得税」と一般的に呼ばれています。
マンションを売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた際のみに支払う必要があります。例えば、以下のようなケースでは、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税がかからないケース
- マンションの売却価格が購入当時の価格を大きく下回った
- 控除を利用して譲渡所得が0円を下回った
マンション売却における利益とは、マンションの売却代金から、売却にかかった費用とマンションの購入費用の一部を差し引いた金額です。
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって変わります。計算方法については3章で詳しく説明しています。
事業用マンションを売却する際にかかる税金
貸付や店舗・事務所として用いるために購入した事業用のマンションを売却した場合には、消費税がかかります。
ただし、売主が「免税事業者」である場合には、消費税は課税されません。
マンションの売却を考えるのであれば、すまいステップの一括査定サービスがおすすめです。一度に複数の不動産会社から査定の見積もりを取れます。完全無料のサービスのためお気軽にご相談ください。
一括査定であなたの家の適正価格が分かる
オンライン対応
マンション売却時の税金を抑える方法
マンションを売却する際は条件に応じて、以下のような控除や特例が適応可能になります。
3,000万円特別控除の特例
3,000万円特別控除の特例は、居住していたマンションの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
売却したのが住んでいたマンションであれば、所有期間の長さにかかわらず適用できます。
3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得の計算式は以下の通りになります。
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけ合わせて計算するため、控除を適用すると課税額をぐんと下げられます。
10年越え所有軽減税率の特例
売却したマンションの所有期間が10年を超える場合、長期譲渡所得に適用される税率よりも、更に低い税率で税金を計算できます。
特例を用いると、課税対象となる譲渡所得が6,000万円以下までは譲渡所得税率は14.21％になります。
軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用できます。
長期譲渡所得の税率と、所有期間が10年を超える時の軽減税率の比較を以下にまとめました。
| 所有期間 | 合計 |
|---|---|
| 5年超え10年以下 | 20.315％ |
| 10年超え | 14.21％ |
（※2037年12月31日までの復興特別所得税を含めた税率）
参考：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
相続後に売却する際の取得費加算特例
取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際に、相続税の一部を譲渡所得の計算に扱う取得費に加算できる特例できます。
取得費に加算できる金額は、以下の計算で求められます。
- その者の相続税額 × その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額
- その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額
損益通算及び繰越控除の特例
損益通算の特例は、譲渡損失（売却損）が出た場合に、損失分を他の所得から差し引ける特例です。
例えば、売却損200万円を、給与所得500万円から差し引き、給与所得を300万円にできます。
繰越控除の特例は、損益通算で解消しきれなかった譲渡損失を3年にわたって繰越せる特例です。
例えば、売却損700万円を給与所得600万円と損益通算する場合、通算できない200万円を翌年の損失として繰越せます。
参考：国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
参考：国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
マンション売却時の税金に関する注意点
マンションを売却する際の税金について、以下のような点に注意してください。
税金を納める時期を確認する
マンションの売却でかかる税金は、それぞれ納税のタイミングが異なります。タイミングは以下の通りになります。
| 税金 | 納税のタイミング |
| 印紙税 | 契約時 |
| 登録免許税 | 引き渡し時 |
| 譲渡所得税 | 翌年の2月16日～3月15日 |
| 住民税 | 売却した翌年度の6月以降から4回に分けて納税 |
税金がかからない場合でも確定申告を行う
マンション売却では、譲渡所得税がかからなくても、特例や控除を活用する場合、確定申告が必要になります。
例えば「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用して譲渡所得税の納税が不要になった場合、特例の適用条件を満たしていることと、所得の金額を申告する必要があるため、確定申告はしなければなりません。
また、特例を活用して譲渡損失を損益通算する場合、確定申告による申請が必要です。
特例は住宅ローン控除と併用不可
マンションを売却して住み替えを行う場合は、特例と住宅ローン控除は併用できません。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの新築や取得、あるいは増改築などをしたときに、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除する制度です。
よって、住み替えるときはどちらの減税措置を活用するか判断する必要があります。どちらを活用すべきかは、専門家と相談しながら判断しましょう。
【自動計算】マンション売税金シミュレーション
例えば、自宅の売却であれば、3,000万円特別控除の特例が適用され、3,000万円までの譲渡所得であれば譲渡所得税はかかりません。
