マンション売却で支払う税金とは?計算方法から控除まで徹底解説!

マンションを売却するには様々な費用がかかります。仲介手数料の他にも税金が課せられますが、どれほど税金がかかるか知っている人は少ないのではないでしょうか。

マンションの売却に税金がいくら必要か知っておかないと、資金計画を立てることはできません。

そこで今回は、マンション売却の際にどのような税金がどのくらいかかるのか、節税のポイント、そして確定申告のやり方を詳しく解説していきます。

マンション売却でかかる6つの税金

マンションを売却する際にかかる税金には売却益が出た場合にかかる所得税住民税復興特別所得税売却手続きで発生する印紙税、登録免許税、消費税の6つがあります。

項目何に対しての税金か?
所得税不動産売却で得た利益に対してかかる。
住民税
復興特別税
印紙税売買契約時に貼り付けする収入印紙にかかる。
登録免許税物件の所有者が変える際の登録料
消費税仲介手数料に対してかかる

1つずつどのような税金か見ていきましょう。

売却益が出た場合に発生する税金

売却益が生じたときに発生する税金は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つです。

マンションが購入時より高い価格で売却できた場合にのみ課税されます。

マンションの所有期間が5年以上なら(長期所有)の合計の税率は20.316%、5年未満の場合(短期所有)は39.63%の税率がかかります。

項目所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
短期譲渡所得5年以下
の場合
30%9%0.63%39.63%
長期譲渡所得5年超
の場合
15%5%0.315%20.315%

売却益が出た場合の税金の計算方法は2章で詳しく解説します。

売却手続きで発生する税金

次に売却手続きで発生する税金を紹介します。

契約書に必要な「印紙税」

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文章に課税される税金のことで、売買契約書に収入印紙を張り付ければ納税を果たしたことになります。

マンションや土地を売った場合に作成される不動産売買契約書には、売買代金に応じた印紙税を納付しなければいけません。

この印紙税の税額は、売買契約書に記載されていた売買価格により異なります。

記載された契約金額税額
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円
5億円を超え 10億円以下16万円

印紙税は契約書1通につき課税されます。売主買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙税が必要です。

たいていの場合は、売主買主各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼るので自分の契約書に張り付ける分を自分で負担します。

実際の売買契約の時に売主が自ら印紙を買いに行くことはほとんどありません。契約当日は仲介業者が用意しており、売主は必要な印紙税額相当の現金を持っていくように指示されます。

印紙税を納めないと、印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

抵当権抹消の「登録免許税」

住居を購入する際、多くの人は住宅ローンを利用して購入しています。住宅ローンを組んでいる物件を売却するときには、、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要になります。

このときにかかるのが抵当権抹消のための登録免許税です。抵当権抹消のための登録免許税は不動産1件につき1,000円となります
例えば、マンションなら、建物と土地で2件になります。しかし、マンションの場合、建物が複数の敷地にまたがっていると、その件数分必要になるので注意が必要です。

マンションの敷地を確認するには、登記簿を見ると確認することができます。この抵当権抹消の手続きは、だいたい5,000円から10,000円くらいで司法書士に依頼することができます。

売却サービスに係る「消費税」

仲介手数料やハウスクリーニング、司法書士への手数料など、マンション売却に関するサービスを受ける場合には、そのサービスに対し消費税が発生します。
なお、個人の方が非事業用不動産を売却する場合には、売却するマンションに対して消費税はかかりません。

マンション売却の譲渡所得の求め方

売却金額から必要経費を差し引いて出た利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して所得税住民税復興特別所得税がかかります。

この章では、譲渡所得が発生した場合の税金の計算方法を詳しく解説していきます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得がマイナスにならこれらの税金はかかりません。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
= 不動産の売却価格 取得費用 譲渡費用

必要経費は不動産の購入時にかかった費用(取得費)、および売却にかかった費用(譲渡費用)です。

買った時の費用が「取得費」

取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した土地建物の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額を言います。

取得費用に含まれる費用

  • 売却する物件の購入代金
  • 購入時にかかった仲介手数料や税金
  • 増改築費用
  • 住宅ローンの利息

また、建物のように期間の経過とともに価値が減少する資産は償却費用相当額を差し引いて取得費を計算します。

減価償却

減価償却費は次の計算式で算出します。
建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は以下の表にまとめました。

建築方式非事業用 (マイホーム等)事業用 (賃貸マンション)
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

例えば、5000万円で買った新築のマンションを10年後に売却する場合、このマンションの価値は減価償却を受けて2070万円。取得費は5000万円-2070万円=2930万円となります。

※計算式:5000万円×0.9×0.046×10- 2070万円

取得費を計算する際に減価償却分を差し引くのを忘れないように注意しましょう。

売った時の費用が「譲渡費用」

譲渡費用とは物件を売るためにかかった費用のことで、次のような費用が含まれます。

譲渡費用に含まれる費用

  • 売主が負担した分の印紙税
  • 物件を売るためにかかった仲介手数料や税金
  • 更地にするための解体費用など

マンションの所有期間で税率が変わる

所得税と住民税の金額は次の計算式で算出します。税率は不動産の所有期間が5年を超えているかによって変わってきます。

所得税住民税復興所得税の計算式
所得税・住民税 ・復興所得税 
譲渡所得×税率

所有期間5年がライン

不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得となり税率は39.63%です。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり税率は20.315%です。この2つの区分は転売目的による短期の不動産売買を抑えるために設けられたものです。

●短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)
39.63%(所得税30%+住民税9%+復興所得税0.63%)
●長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)
20.315%(所得税15%+住民税5%+復興所得税0.315%)

例えば売却価格が4500万円、取得費が3500万円、譲渡費用が300万円とすると、譲渡所得は「4500万円−3500万円−300万円」で700万円と計算されます。

700万円の譲渡所得にかかる所得税と住民税は所有期間により以下の金額になります。

●所有期間5年以下
700万円×39.63%=277.7万円(所得税210万円+住民税63万円+復興所得税4.4万円)
●所有期間5年超
700万円×20.315%=142.2万円(所得税105万円+復興所得税2.2万円)

物件の所有期間は売却した年の1月1日時点を基準にする

また、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準するので注意が必要です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所得期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

以上がマンション売却時かかる税金の基礎知識となります。以下にて本章のおさらいをしましょう。

この章のまとめ!

  1. マンション売却で出た売却益(譲渡所得)が出た場合にのみ所得税と住民税がかかる
  2. 売却益(譲渡所得)の計算式は「物件の売却価格ー(取得費+譲渡費用)」
  3. 売却益(譲渡所得)にかかる税率は物件の所有期間が5年以下か5年超かで異なる
  4. 所有期間の算出は売却した年の1月1日を基準にカウントする

税金対策として特別控除を知ろう

マンションの売却で売却益が出れば税金がかかりますが、一定の条件を満たせば特例が受けられ税金の負担が軽くなります。

税金対策で用いられる特例は主に3つあり、売却益の有無、所有期間の長さによって利用できる特例が変わってきます。

不動産売却の特例フローチャート

この章では上図で紹介している3つの特例について詳しく解説していきます。

【売却益が出た場合】3000万円特別控除

この特例は、マイホームの売却なら譲渡所得から3000万円まで差し引けるというものです。

さらに、控除は1人につき最大3000万円なので、夫婦の共有名義物件であれば合計6000万まで控除が可能です。

不動産の所有期間を問わないため、利用しやすい特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

税額=((譲渡所得-3000万円)×税率)

例えば、マンションを売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかかりません。また、この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。

・マイホームを住まなくなってから3年以内に売る
・マイホームを売るまでにその他の土地活用をして利益を得ていない
・売った年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

3000万円特別控除の適用を受けるには、売却の翌年に確定申告をする必要があります。適用により税額がゼロになる場合も申告が必要です。

また、3000万円特別向上はは他の特例との併用はできません。また、一度この特例を受けると、その後2年間は再適用を受けられなくなります。

所有期間10年超なら税率も下がる

またマイホームの所有期間が10年を超えていれば、軽減税率が適用されます。譲渡所得の内6000万円以下の部分については、通常20%(長期譲渡所得)の税率が14%になります。

この軽減税率は3000万円特別控除と合わせて利用できます。

3000万円特別控除について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【買い替えの場合】買い替え特例

マイホームを売って新しいマイホームに買い替える場合、一定条件を満たせば、売却の利益(譲渡所得)に対する税金を繰り延べできます。

これを「特定居住用財産の買い替え特例」と言います。

注意したいのは、税金が免除されるわけではなく、繰り延べされるということです。今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。

元のマイホームの売却金額より新しいマイホームの方が同額以上であれば、税金は全額繰り延べとなります。新しいマイホームの方が安い場合は、その差額に税金がかかります。

またこの特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。

・自己の所有している土地や建物を売る
・売却益が1億円以下
・他の特例を受けていない
・買い替える建物の床面積が50平方メートル以上あり、土地の総面積が500平方メートル以下
・売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えている
・居住期間が10年を超えている

そして、この特例は前述した3000万円特別控除と併用はできません。

買い替え特例について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【売却損が出た場合】損益通算

マイホームを売ると赤字になる(購入した金額より売却した金額の方が少ない)こともあります。

そのため、売却した金額では残った住宅ローンを完済できないケース、損は出たが新たに住宅ローンを組んで新しいマイホームを購入するケースもあるでしょう。

こうしたケースを救済するのが、「居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」です。

この特例を受けると、売却の損失と他の取得との間で損益通算ができます。損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。その分課税される所得が抑えられ、税金を少なくできます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して、その年の所得から差し引くことができます。損失金額は、最長3年間の繰り越しができます。

例えば、5000万円で売却した不動産の取得費が7000万円、譲渡費用が100万円かかっていた場合には2100万円の損失ですが、この特例の利用すれば給与所得(例では400万円とする)など、他の所得と損益通算できます。

譲渡損失5000万円-(7000万円+100万円)=-2100万円
損益通算400万円(給与所得)-2100万円=-1700万円

上記例では、給与所得を相殺してもなお1700万円の損失が残っているため、翌年以降3年間繰越控除できます。

2020年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2020年で譲渡損失が残り1700万円、2021年で1300万円、2022年900万円、2023年に残り500万円となって控除の年数が終了します。

損益通算譲渡損失
2020年400万円(給与所得)-2100万円-1700万円
2021年400万円(給与所得)-1700万円-1300万円
2022年400万円(給与所得)-1300万円-900万円
2023年400万円(給与所得)-900万円-500万円

2024年からは通常通り課税されます。損益通算について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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これまで紹介してきた特例を受けるには、マンション売却後に確定申告が必要です。次の章では特例を利用するためにも大切な確定申告の方法を紹介していきます。

マンションを売却したら翌年に確定申告をしよう

不動産を売って得た利益への税金は、確定申告により納めます。また、不動産売却で利益が出なくても特例を利用するには確定申告が必要です。

確定申告の期間は決まっている

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日に生じた所得金額と、それに対する所得税の金額を計算し、源泉徴収された税金や予定納税額がある場合に過不足を精算して税額を確定する手続きです。

この税金の計算は、給与などの所得とは別にして行います。これを分離課税といいます。

確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までの1カ月で、お近くの税務署で手続きをします。

直前になって必要な書類が足りない状況になると、申告期限に間に合わないという事が発生しかねません。必要な書類を前もって準備しておきましょう。

また、確定申告の際は、利用できる控除を確実に適用することで税金の節約になります。自分はどの控除が適用されるかをしっかり確認しておきましょう。

確定申告時に必要な書類

確定申告をするには確定申告書など次の書類が必要です。

確定申告時の主な必要書類(適用を受ける特例により)

売却で赤字になり、損益通算や繰越控除を行う場合は譲渡損失に関する計算明細書などが必要です。

確定申告時の主な必要書類(譲渡損失が出た場合)

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

申告書類は、売却後に税務署から送られてくるほか、税務署でもらうこともできます。適用を受ける特例などによって、使用する申告書類や添付する書類が異なるので注意しましょう。

また、申告書の書き方は、国税庁の発表している記載例を見れば分かりますが、不明点があれば税務署で聞くこともできます。ただし、1月末からは税務署が混むので、12月頃に出向いて確認しておくと良いでしょう。

確定申告の提出は居住地を所管する国税局・税務署へ提出します。お近くの国税局・税務署は国税局のサイトから郵便番号を入れるだけで探すことができます。

確定申告について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【税金はいくら?】手順に沿ってシミュレーションしよう

最後にこの記事で紹介したことを参考に、税金がいくらかかるか下記の条件でシミュレーションしていきましょう。

【計算例】新築のマンションを購入
・購入額:3000万円(取得費含む)
・売却額:3500万円
・譲渡費用:200万円
・居住期間3年

税金の計算を5つのステップに分けて説明していきます。

ステップ1:印紙税を計算

まず、印紙税額を算出しましょう。本記事で紹介した売却代金と印紙税額の対応表に当てはめると、売却額3500万円なら印紙税は1万円となります。

ステップ2:減価償却費を計算

譲渡所得を計算するために、次はマンションの建物減価償却費を計算します。

減価償却費= 3,000万円 × 0.9 × 0.015 × 3 = 121.5万円

減価償却費をマンションの購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

戸建ての取得費= 3,000万円 – 121.5万円 = 2,878.5万円

ステップ3:譲渡所得を計算

続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得 = 3500万円(売却価格)-2878.5万円(取得費)-200万円(譲渡費用)= 421.5万円

ステップ4:譲渡所得に税率をかける

譲渡所得が分かれば、次に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。

今回の例は所有期間が3年なので所得税・住民税・復興特別所得税の税率合計は39.63%となります。

所得税・住民税・復興特別所得税=421.5万円×39.63% =167.04万円

ここまで計算すれば、譲渡所得に対して課される税金の合計が167.04万円であることが分かります。

ステップ5:特別控除を適応する

今回の例の場合譲渡所得が3000万円以下のため3000万円特別控除を利用すれば、譲渡所得が0になります。

よって、支払額はステップ1で計算した印紙税の1万円のみとなります。

特別控除を利用すれば、納税額を抑えることができるので上手く活用していきましょう。

 

なお上記は建物のみの計算となっており、土地部分は無視しています。現実には土地部分の税金も計算する必要があります

マンション売却税金のシミュレーションをしたい方はこちらの記事もご覧ください。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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