マンション売却の税金はいくら?計算方法と節税に役立つ控除を紹介

マンション売却では高額な税金がかかりそうで心配…。

マンション売却にかかる税金はいくらかかるの?

マンションを売却する人の中には、多額の税金がかかりそうで不安に感じている人もいるかもしれません。

しかし、実際にはマンション売却にかかる税金は少額であることがほとんどです。

それはなぜなのでしょうか?

また、あなたのマンションを売却するとどれぐらいの税金がかかるのでしょうか?

この記事ではマンション売却の税金の基礎知識を分かりやすく解説していきます。

監修伯母 敏子

平成29年11月に伯母敏子税理士事務所として独立開業。現在は中小企業の税務、法人成り、クラウド会計、経理事務改善の提案等のサポート、各種セミナー、各種執筆活動を通じて、主に中小企業経営者向けサービスを提供している。

【保有資格】税理士

【URL】UBA-Style

なお、マンション売却を検討している段階の方は「マンション売却で失敗しないための注意点」の記事で基礎知識や注意点を確認することができます。

マンション売却は税金がほとんどかからない!?

マンション売却で高額な税金かかるのは、マンションが購入当初よりかなり高く売れた人のみです。

マンション売却でかかる税金の一つに、「譲渡所得税」があります。

譲渡所得とは、マンションの売却益にかかる税金のことです。

譲渡所得とは

例えば、8000万円で買ったマンションを1億円で売却したとします。売却にかかった仲介手数料の300万円を差し引いた、1700万円の利益が「譲渡所得」です。

すまリス
売却の代金から、かなりの金額を差し引けるんだね…!
つまり、マンションが購入当初よりかなり値上がりしているような場合以外では譲渡所得税はかかりません。
例えば、以下のようなケースは譲渡所得税が課税されません。
  • マンションの購入価格より、売却価格が安くなる
  • マンションの譲渡所得が3000万円以下である

ケース①:マンションの購入価格より、売却価格が安くなる

マンションの購入価格よりマンションの売却価格が安くなる場合は、譲渡所得税はかかりません

下の図は、マンションの築年数と売却価格の相関を表したグラフです。

マンションの売却価格と築年数(2021年)

基本的に、築年数が経つほどマンションの売却価格は下落していくことが見て取れます。

つまり、新築のマンションを購入して何年か住んでから売却価格する場合、築年数の分だけマンションの価格が下がっていることが多いのです。

この場合、会計上はマンション売却によって利益が出ていないとみなされるため、譲渡所得税はかかりません

マンション売却に税金がどれぐらいかかるか知りたいなら、まずは下記でマンションの売却価格がどれぐらい上がったかをシミュレーションしてみましょう。

ケース②:マンションの譲渡所得が3000万円以下である

すまリス
でも東京を中心にマンション価格は上昇しているし、ボクのマンションも買った時より高い値段で売れるかも…?
マンションの購入価格を売却価格が上回るような場合でも、譲渡所得が3000万円以下なら譲渡所得税はかかりません
なぜなら、課税対象となる金額のうち、かなりの額を「控除」を使うことで差し引けるからです。
下記は、マンションを東京都の平均的な価格である3837万円(2021年4月期~6月期平均)で売却した場合の税金のシミュレーション結果です。

譲渡所得税:1217万円
→譲渡所得 1270万円 × 税率 39.63%

▼控除額:ー3000万円

印紙税:1万円
→1,000万円を超え5,000万円以下の場合

登録免許税:2,000円

合計 1万2000円

※1:所有期間8年・譲渡所得を5%として計算。
※2:譲渡費用を120万円として計算
※3:8年前のマンション売却平均価格からマンションの購入費用を2500万円として試算

すまリス
譲渡所得の1270万円がまるまる控除されて、課税されないんだね!

上記のシミュレーションでは、3000万円特別控除を使いました。

後ほど詳しく解説しますが、3000万円特別控除とは課税対象となる譲渡所得のうち3000万円までを控除できる制度のことです。

つまり、譲渡所得が3000万円以下なら譲渡所得税が課されないということです。

以上、マンション売却でほとんど税金がかからないケースを見てきました。

しかし、これらのケースに該当する人でも、契約書に貼る印紙代など、少額の税金の支払いが必要です。「マンション売却にかかる税金」でその内訳を確かめましょう。

発展編:譲渡所得の計算方法

すまリス
ボクのマンションの譲渡所得は3000万円以下になるのかな?

譲渡所得は、以下の式で求められます。

譲渡所得
=マンションの売却価格 – {(取得費 ー 減価償却費) + 譲渡費用}
すまリス
取得費減価償却費譲渡費用って何?
詳しい解説や計算方法を見ていきましょう。
売却時の費用が「譲渡費用」

譲渡費用とは物件を売るためにかかった費用のことで、次のような費用が含まれます。

譲渡費用に含まれる費用

  • 売主が負担した分の印紙税
  • 物件を売るためにかかった仲介手数料
購入時の費用が「取得費」

取得費用とは、譲渡したマンションの購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費等を加えた金額を言います。

取得費用に含まれる主な費用

  • 売却する物件の購入代金
  • 購入時にかかった仲介手数料や税金(登録免許税等)
  • 増改築費用

また、マンションのように期間の経過とともに価値が減少する資産は、償却費用相当額を差し引いて取得費を計算します。

マンションの取得費は「減価償却」分を差し引く
マンションの購入代金まるまる全部が取得費になるわけではなく、取得費からは減価償却費を差し引かなくてはなりません。
減価償却費は次の計算式で算出します。
【減価償却費の算出方法】
建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は以下の表のとおりです。

建築方式居住用マンション事業用マンション
耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

取得費を計算する際に減価償却分を差し引くのを忘れないように注意しましょう。

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マンション売却にかかる税金

先述の通り、マンションの売却益にかかる「譲渡所得税」はかからないこともあります。

しかし一方で、売却の手続きで必ずかかる税金もあります。

▼マンション売却にかかる税金

種類名称
必ずかかる税金印紙税
登録免許税
売却益にかかる税金所得税
住民税
復興特別所得税

それぞれどんな税金か、またいくらかかるのか見ていきましょう。

必ずかかる税金

利益が出るかどうかに関わらず、必ずかかる税金は以下の2つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文章に課税される税金のことで、マンション売却時の売買契約書に収入印紙を貼ることで納入します。

この印紙税の税額は、売買契約書に記載されていた売買価格によって以下のように異なります。

記載された契約金額税額*
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円
5億円を超え 10億円以下16万円

※令和4年3月31日までの軽減税率が適応された価格

印紙税は契約書1通ごとに課税されます。売主買主1通ずつ保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙税が必要です。

多くの場合は、売主と買主各々が自らが保管する売買契約書に印紙を貼るので自分の契約書に貼る分だけで負担します。

印紙税を納めないと印紙税の3倍の過怠税が課されるので注意しましょう。

登録免許税

住居を購入する際、多くの人は住宅ローンを利用して購入しています。

住宅ローンを組んでいる物件を売却するときには、、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する手続きが必要になります。

このときにかかるのが抵当権抹消のための登録免許税です。

抵当権抹消のための登録免許税はマンション一室につき2,000円となり、手続き時に法務局で支払います。

この抵当権抹消の手続きは、だいたい5,000円から10,000円くらいで司法書士に依頼できるほか、自分で行うことも可能です。

なお、登録免許税はマンションの所有点移転登記にもかかりますが、こちらは買い主側が負担するのが通例なので計算に含める必要はありません。

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マンション売却の利益にかかる「譲渡所得税」

譲渡所得税は、譲渡所得の額によってかかる金額が異なります。

譲渡所得税
=譲渡所得 × 税率

譲渡所得税の概算

「とりあえず大体の金額を知りたい!」という方のために、譲渡所得ごとの税額を以下に記載しています。

なお、譲渡所得額が3000万円に満たない場合には、「3000万円特別控除」を利用することで譲渡所得税額を無料にすることができます。

譲渡所得額譲渡所得税額

(短期所有)

譲渡所得税額

(長期所有)

譲渡所得税額

(所有期間10年超)

3000万円0円0円0円
5000万円792.6万円406.3万円284.2万円
7000万円1585.2万円812.6万円568.4万円
1億円2774.1万円1422.05万円994.7万円

※「3000万円特別控除」「所有期間10年超の軽減税率」を適用した場合

※令和2年度12月現在の情報

譲渡所得税の税率

マンション売却の譲渡所得税の税率は、所有期間が5年超の場合(長期所有)は20.315%の税率、5年未満の場合(短期所有)は39.63%です。

譲渡所得税の税率はマンションの所有期間によって変わり、所有期間が長いほど税率が下がります。

項目所有期間所得税復興特別所得税住民税合計
短期譲渡所得5年以下の場合30%0.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年超の場合15%0.315%5%20.315%

また所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とするので注意が必要です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の区別

例えば、2020年6月1日に購入した不動産を2025年6月1日に売却した場合、2025年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所有期間が5年に満たない間に売ると譲渡所得税の税率が約2倍になるので注意しましょう。

ただし、マンションの売却価格は築年数が浅い方が高くなります。

いつ売るのがベストかは、マンションの売却価格の査定を取って判断するのがオススメです。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした経験豊富な担当者をご紹介。

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譲渡所得税の種類

譲渡所得税は、譲渡所得にかかる3つの税金の総称です

そのため、譲渡所得税にはいくつかの種類があります。

  • 所得税
    …個人の所得にかかる税金。国に治める
  • 復興特別所得税
    …東日本大震災の復興のために2013年~2037年までにかかる所得税。国に治める
  • 住民税
    地方自治体に納める地方税の一つ。個人の所得にかかる。
すまリス
」に治める税金と、「地方自治体」に求める税金の2つがあるんだね

納め先が異なれば、税金の納付時期も異なります。下記に、2022年4月にマンションを売却した場合を例に、いつどんな税金を支払うかをまとめました。

譲渡所得の支払いタイミング

マンションを売却を行った年の3月15日までに所得税復興特別所得税を、売却の翌年の6月ごろ住民税を納付します。

マンション売却の節税に役立つ控除

マンションを売却する際、一定の条件を満たせば税金を控除する特例が受けられ、税負担を軽くできます。

節税で利用できる主な特例は以下の通りです。

売却益の有無、所有期間の長さによって利用できる特例が変わってきます。

売却特例

この章では上図で紹介している特例について詳しく解説していきます。

3,000万円の特別控除

この特例は、所有期間の長短に関係なく、要件を満たしていればマイホームの売却なら譲渡所得から3000万円まで差し引くことができます。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

譲渡所得税額=((譲渡所得-3000万円)×税率)

さらに、控除は1人につき最大3000万円なので、夫婦の共有名義物件であれば合計6000万まで控除が可能です。

少なくとも、この特例を利用すればマンションを売却して得た利益が3000万円以下であれば税金がかかりません。

ただし、この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。

  • 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合にはマイホームあるいは敷地や借地権を売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
  • 売った年から3年前までにこの特例を受けていない
  • 売り手と買い手が親子などの特別な関係にない

また、この特例を利用するとその後2年間は再適用できないほか、新居の購入に住宅ローン控除が適用できなくなるので注意が必要です。

新居を住宅ローンで購入しようと考えている場合には、3000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらがお得になるのか計算する必要があります。

共有名義なら一人ひとりが3000万円特別控除を使える

「3000万円特別控除は建物一戸につき3000万円まで譲渡所得税が控除される」と誤解されがちですが、正確には「名義人一人につき3000万円まで譲渡所得税が控除される」制度です。

そのため、夫婦が共有名義でマンションを所有している場合には、合計で6000万円まで譲渡所得税を控除できます。

なお、夫婦がそれぞれこの特例を利用するには一人ひとり確定申告を行うことが重要なので、注意が必要です。

所有期間10年超の軽減税率

自宅マンションの所有期間が10年を超えていれば、軽減税率が適用されより低い税率で譲渡所得を計算できます。

具体的には、譲渡所得の内6000万円以下の部分については、譲渡所得税の税率が14.21%になります。

この軽減税率は3,000万円特別控除と合わせて利用できます。

3,000万円特別控除について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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特定居住用財産の買い替え特例

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えた場合、売却の利益(譲渡所得)に対する税金を繰り延べできる特例があります。

これを特定居住用財産の買い替えの特例と言います。

注意したいのは、税金がされ非課税になるわけではなく、繰り延べされるということです。

特例利用時の譲渡所得には課税されませんが、次に買換えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されます。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。

元のマンションの売却金額より新居購入費用が同額以上であれば、税金は全額繰り延べとなります。

新居の購入価格が安い場合は、その差額に税金がかかります。

また、この特例を受けるには次のような主な条件を満たしておく必要があります。

  • 国内の自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売る
  • 売却代金が1億円以下
  • 3000万円の特別控除の特例・所有期間10年超の軽減税率・マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
  • 買い換える国内の建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下
  • 売却した年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が、共に10年を超えている
  • 売り主の居住期間が10年以上である

家の買い替えについて詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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譲渡損失の損益通算と繰越控除

マンションを売却した際、譲渡損失(売却益を取得費が上回ること)が発生することもあります。

こうしたケースを救済するのが、譲渡損失の損益通算と繰越控除です。

これらの特例を利用すると、売却の損失と他の所得(給与所得など)との間で「損益通算」ができます。

「損益通算」とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失を差し引くことです。課税される所得が抑えられ、支払う税金を少なくできます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降の所得から繰り越した損失を差し引くことができます。

損失金額は最長3年間の繰り越しができます。

損益通算について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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これまで紹介してきた特例を受けるには、マンションを売却した翌年の2~3月に確定申告をする必要があるので、忘れないようにしましょう。

なお、「自分で税金の控除のことなどを学ぶのが大変……」という方は、すまいステップの利用がおすすめです。

すまいステップなら、経験豊富な担当者のみをご紹介しているので、税金の控除などについても適切なアドバイスをお伝えすることができます。 

マンション売却の税金に関するFAQ

最後に、マンションの売却にかかる税金に関するよくある質問をご紹介します。

Q.マンション売却に消費税はかかる?

自宅・別荘などの居住用のマンションを個人が売買する場合、売却額に消費税はかかりません。

不動産会社へ支払う仲介手数料・ハウスクリーニング費用・司法書士への手数料など、マンション売却に関するサービスを受ける場合には、そのサービス費用に対し10%の消費税が発生します。

なお、居住用の不動産ではなく、投資用のマンションなどを売却した場合は、マンションの売却価格も消費税の課税対象となるので注意しましょう。

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Q.相続したマンションを売るときにかかる税金は?

自身で購入したマンションでも相続したマンションでも、売却時に課せられる税金は変わりません。

いずれも、「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3種類の税金が課せられます。

なお、マンションを相続した際、売却の前に相続税を支払っているかと思います。

この相続税は、「取得費加算の特例」の適用を受けることで譲渡所得税の節約に利用することができます。

「取得費加算の特例」とは、マンションを相続した時の相続税を譲渡所得計算時の取得費用に含めることができるという特例です

通常、親の購入したマンションの取得費用は、親がそのマンショ分かり安くたときに支払った代金・手数料などの合計になります。

しかし「取得費加算の特例」を適用した場合は、そこに「マンション相続に課せられた相続税」を加えることができます。

「取得費加算の特例」は「3000万円の特例控除」や「特定居住用財産の買い換え特例」とも併用が可能なので、相続したマンションに譲渡所得が発生した場合には適用に向けて動くことをおすすめします。

Q.相続したマンションの取得費用が不明な場合はどうすればいい?

マンションをいくらで取得したか不明な場合には、マンションの売却代金の5%の費用を取得費用とみなすことができます。

ただし、取得費用を上記の概算で算出する場合、マンション売却にかかった譲渡費用などを取得費に含められなくなるので注意して下さい。

親がマンションを購入した時の書類などが残っているのであれば、できるだけ正確に取得費用を計算しましょう。

 

記事のおさらい

マンション売却で課せられる税金は何ですか?

マンション売却では①譲渡所得税②印紙税③登録免許税の三種類の税金が課せられます。詳しく知りたい方はマンション売却に課せられる税金3種をご覧ください。

マンション売却で使える節税方法はありますか?

マンション売却では条件によって、四つの特例を使うことが出来ます。詳しくは税金を節約する4つの特例をご覧ください。

マンション売却でかかる税金はいつ納めればよいですか?

印紙税・登録免許税については、手続き時に収入印紙で支払うため別途手続きは必要ありません。
一方、譲渡所得税は「分離課税」と呼ばれる税金にあたり、給与などの所得とは別々で税額を計算して申告が必要です。詳しく知りたい方はマンション売却にかかる税金の納め方をご覧下さい。

マンション売却に消費税はかかりますか?

自宅・別荘などの居住用のマンションを個人が売買する場合、売却額に消費税はかかりません。詳しくはマンション売却の税金に関するFAQをご覧ください。

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