【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

マンション売却にかかる税金とは?計算方法や節税できる控除を解説

  • 更新日:2024年1月29日
寺岡 孝
監修寺岡 孝
アネシスプランニング株式会社 代表取締役。
大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。
住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2500件以上の相談を受けている。
【保有資格】相続診断士 住宅ローンアドバイザー 他。
【URL】アネシスプランニング株式会社
マンション売却にかかる税金とは?計算方法や節税できる控除を解説
この記事のポイント
マンションの売却では、状況に応じて譲渡所得税、印紙税、登録免許税、消費税がかかる
マンションの所有期間によって譲渡所得税の税率は変わる
3,000万円控除を活用すると、譲渡所得税を大幅に抑えられる

「マンションを売却する時に、どんな税金がどれぐらいかかるのかな…?」

マンションを売って得たお金から、税金がどれくらい引かれてしまうのか、とても気になりますよね。

たとえば、3,000万円でマンションを売却した場合、かかる税金は以下の通りです。

【3,000万円でマンションを売却した場合の税金】

税金額の合計:72万3,025円

  • 譲渡所得税:71万1,025円
  • 印紙税:1万円
  • 登録免許税:2,000円

※築20年、居住期間9年、購入価格2,500万円、譲渡費用150万円として計算。特例や控除は適用していない。

マンションの売却価格や所有期間、買った時の価格など様々な要素によって税金額は変動します。

場合によっては税金がかからないケースもあるので、どんな時にどんな税金がかかるのか1つずつ確認していきましょう!

マンションの売却にかかる税金

マンションの売却には、以下のような税金がかかります。

税金税金がかかるケース
譲渡所得税マンション売却で利益が出た時
印紙税マンションの売却時
登録免許税マンションの売却時
消費税マンションを事業目的で売る時

それぞれのケースごとに、マンションの売却にかかる税金を詳しく見ていきましょう!

利益にかかる「譲渡所得税」

譲渡所得税とは、マンション売却で利益(=譲渡所得)が出た時にかかる税金です。

国に納める所得税と復興特別所得税、自治体に納める住民税を合わせて「譲渡所得税」と一般的に呼ばれています。

例えば、以下のようなケースでは譲渡所得が発生しないため、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税がかからないケース

  • マンションの売却価格が購入当時の価格を大きく下回った
  • 控除を利用して譲渡所得が0円を下回った
すまリス
つまり、マンションが購入時よりも高く売れた場合には、税金がかかる可能性が高いです。

マンション売却における利益(譲渡所得)とは、マンションの売却代金から、売却にかかった費用(譲渡費用)とマンションの購入費用の一部(取得費)を差し引いた金額です。

譲渡所得とは、マンションの売却価格から譲渡費用と取得費を差し引いた金額です。譲渡所得に応じて税金が課せられます。

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって変わります。

マンションの購入から売却した年の1月1日までの期間が、5年を超える場合の税率は20.315%5年以下の場合の税率は39.63%です。

簡単に譲渡所得税額を知りたい方は、不動産売却の税金シミュレーションで算出できます。

▼所得税

所得税は、所得に応じて国に納める税金です。

マンション売却の所得税は、給与所得や事業所得など他の所得とは分離して税額を計算します。

譲渡所得にかかる税率は、売却したマンションの所有期間に応じて以下のようになります。

所有期間が5年以下所有期間が5年超
30%15%

▼復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災の復興政策を目的として、所得税に上乗せして徴税される税金です。

所得税に対して、一律で2.1%分が追加で課税されるため、税率は以下のようになります。

所有期間が5年以下所有期間が5年超
0.63%0.315%

▼住民税

住民税は、所得に応じてお住いの自治体に納める税金です。

所得税同様に、他の所得とは分離して課税されます。

譲渡所得にかかる税率は、売却したマンションの所有期間に応じて以下のようになります。

所有期間が5年以下所有期間が5年超
9%5%

なお、給与所得者は、譲渡所得にかかる住民税の納税方法を源泉徴収で納めるか、自分で納めるかを選ぶことができます。

不動産売却をしたら翌年の住民税はいくらになる?計算方法や納税時期を解説!

売却時にかかる「印紙税」と「登録免許税」

印紙税と登録免許税は、売却手続き中にかかる税金です。

印紙税は、売買契約時に作成する売買契約書に対してかかる税金です。

売買契約書1通ごとに、収入印紙を貼付して納税します。

すまリス
売買契約はマンションを売却する上で必ず締結するので、必ず支払う税金です!
支払う印紙税の金額は、マンションの売却価格によって変わります。
印紙税額を詳しく見たい方はこちらをクリック
売買契約書の記載金額税額(※)
100万円を超え 500万円以下1千円
500万円を超え 1,000万円以下5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円
5億円を超え 10億円以下16万円

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より抜粋して引用

※令和6年3月31日までの軽減税率が適応された価格

登録免許税は、法務局に登記を申請する時にかかる税金です。

マンションを売却する時には、借入しているローンの残債を全額繰上げ返済することが多いです。

ローンを完済したマンションの抵当権は自動的には抹消されないので、売却前に「抵当権抹消登記」をしなければなりません

マンションの抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、マンション1室につき2,000円です。

抵当権抹消登記を司法書士に委託する場合には、登録免許税は司法書士に支払う報酬に実費として含まれます。

マンション売却の登記費用を解説。司法書士の手数料など詳しく紹介

売主から買主へ所有権を移す「所有権移転登記」は、一般的に買主が登録免許税を負担します。

事業用のマンション売却にかかる「消費税」

貸付や店舗・事務所として用いるために購入した事業用のマンションを売却した場合には、マンションの建物部分の売却について消費税がかかります

ただし、売主が「免税事業者」である場合には、消費税は課税されません。

【マンション売却でかかる消費税】消費税の課税・非課税を解説

マンションを売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。

マンションの売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。

正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。

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譲渡所得税はいくらになる?計算方法を解説

マンションの譲渡所得税は、いくらで売れたかによって変わってきます。

そのため、譲渡所得税がかかるかどうかや、いくらかかるか知るためには、税金を計算してみる必要があります。

マンションの売却益=譲渡所得の計算方法

まずは、譲渡所得を求めましょう。譲渡所得は、以下の式で求められます。

譲渡所得=マンションの売却価格 – (譲渡費用取得費)-特別控除額
それぞれの費用の項目について、解説します。

▼「譲渡費用」は売却にかかった費用

譲渡費用とは、マンション売却をするためにかかった費用のことです。たとえば、次のような費用が譲渡費用に当たります。

譲渡費用に含まれる費用の例

  • 印紙税
  • 不動産会社に支払った仲介手数料

▼「取得費」は購入時の費用の一部

取得費とは、売却したマンションを「購入した時」にかかった費用の一部です。

また、購入後にリノベーションや、バリアフリー化リフォームなど物件の価値を高めるリフォームをした場合は、その費用も取得費に含められます。

取得費に含まれる費用の例

  • マンションの購入代金
  • マンション購入時の仲介手数料や税金
    (登録免許税や不動産取得税など)
  • リフォーム代金

取得費に当たるものについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。

マンション売却時の取得費とは?譲渡所得の計算に必要な費用をわかりやすく解説!

建物部分に関する費用は「減価償却」が必要
ただし、マンション購入時に支払った費用を全額取得費に計上できる訳ではありません。
建物は年数と共に経年劣化するという考えから、建物部分に関する費用は減価償却費を差し引いて計算しなければならないからです。
取得費=購入費用-減価償却費
減価償却費は、次の計算式で算定できます。
減価償却費=購入費用×0.9×償却率×経過年数

建物の償却率は、以下の表の通りです。

建築方式居住用マンション事業用マンション
耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

>マンション売却における減価償却について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

▼特別控除額

特別控除額は、譲渡所得税の特例を適用することで、譲渡所得から差し引ける金額のことです。

課税のベースとなる譲渡所得の金額を小さくできるため、高い節税効果があります。

特別控除を受けられる特例は、適用要件を満たす場合に、確定申告で適用を申請することで利用できます。

すまリス
特例については、次の章で解説します!

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得と税率をかけ合わせて計算します。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得は、マンションの所有期間に応じて税制上の区分が異なります。

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が変わります。

所有期間譲渡所得の区分所得税(※)住民税合計
5年以下の場合短期譲渡所得30.63%9%39.63%
5年超の場合長期譲渡所得15.315%5%20.315%

(※2037年12月31日までの復興特別所得税を含めた税率)

マンションの所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準に数えます。

たとえば、2015年3月1日に購入したマンションを売却するケースで所有期間を見てみましょう。

【2020年5月1日に売却した場合】
所有期間は「2015年3月1日~2020年1月1日」で数える
⇒4年10ヶ月(短期譲渡)
税率は39.63%
【2021年5月1日に売却した場合】
所有期間は「2015年3月1日~2021年1月1日」で数える
⇒5年10ヶ月(長期譲渡)
税率は20.315%
すまリス
マンションを購入してから「お正月を6回迎えたら税率が安くなる」と考えると、わかりやすいです!

マンション売却時に使える「3,000万円特別控除の特例」

住むための不動産の売却には、税金の負担が重くなりすぎないようにするために、節税につながる特例が各種設けられています。

そのうち「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」は、居住していたマンションを売却する時に、譲渡所得から最大3,000万円を控除することで大きな節税効果を得られる特例です。

この章のポイント!

3,000万円特別控除の特例とは

「3,000万円特別控除の特例」は、居住していたマンションの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

売却したのが住んでいたマンションであれば、所有期間の長さにかかわらず適用できます

3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得の計算式は以下の通りになります。

譲渡所得=売却価格 – (譲渡費用+取得費)-3,000万円

譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけ合わせて計算するため、控除を適用すると課税額をぐんと下げられます

控除前の譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得税がかからなくなります。

3,000万円特別控除を利用した税金の計算方法

たとえば、7年間所有して居住したマンションを売却して、3,500万円の譲渡所得が出たとします。

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得税額は以下のように計算できます。

譲渡所得税=(譲渡所得-3,000万円)×税率
= (3,500万円-3,000万円)×20.315%
= 101万5,700円
100円未満切り捨て)

一方で、3,000万円特別控除を使わない場合の譲渡所得税額は、以下のようになります。

譲渡所得税=譲渡所得×税率
=3,500万円×20.315%
711万200円(100円未満切り捨て)
すまリス
特例を適用して600万円以上も節税できることが分かります。

所有期間が10年超なら税率が更に安くなる

売却したマンションの所有期間が10年を超える場合、長期譲渡所得に適用される税率よりも、更に低い税率で税金を計算できます

特例を用いると、課税対象となる譲渡所得が6,000万円以下までは所得税率は10.21%、住民税率は4%(合計した譲渡所得税率は14.21%になります。

課税対象の譲渡所得が6,000万円を超える場合、6,000万円を超えた残りの金額には通常の長期譲渡所得税率が適用されます。

長期譲渡所得の税率と、所有期間が10年を超える時の軽減税率の比較を以下にまとめました。

所有期間所得税率(※)住民税率合計
5年超え10年以下15.315%5%20.315%
10年超え10.21%4%14.21%

(※2037年12月31日までの復興特別所得税を含めた税率)

軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用できます

そのため、譲渡所得から3,000万円を控除した上で、6,000万円まで14.21%の軽減税率を適用できます。

【例】譲渡所得が1億円の場合
課税対象の譲渡所得=譲渡所得-特別控除額
=1億円-3,000万円
=7,000万円

譲渡所得税
=6,000万円×14.21%+(7,000万円-6,000万円)×20.315%
=852.6万円+203.15万円
=1,055万7,500円

10年超所有軽減税率の特例って何?|譲渡所得の税金を安くする

3,000万円特別控除の適用要件

3,000万円特別控除を適用するには、以下の適用要件を満たす必要があります。

3,000万円控除の適用要件

  • マイホームの売却であること
  • 既に転居している場合は住まなくなってから3年以内に売却すること
  • 配偶者や親族など特別な関係の人・法人への売却ではないこと
  • 売却した年とその前年、前々年に3,000万円特別控除の特例や、その他の特例(相続空き家の3,000万円控除と所有期間10年超の軽減税率の特例を除く)を利用していないこと

以上の要件を全て満たしていると、マンション売却で3,000万円特別控除の適用を申請できます。

控除を適用できないケース

一方で、以下のケースに該当する場合は、3,000万円特別控除の特例を適用できません。

  • 投資物件の売却
  • セカンドハウスや別荘の売却
  • 住み替え先の購入に住宅ローン控除を適用している

住み替えのためにマンションを売却する場合、住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用できません

売却した年だけでなく、その前2年間と後3年間に住宅ローン控除を適用している場合は3,000万円特別控除の適用を受けられません。

3,000万円特別控除は、住宅ローン控除を適用した年とその前2年間・後3年間は適用不可

住み替えで新たにローンを借入してマイホームを購入される方は、どちらの制度の方が節税効果が高いか比較・検討して決めましょう。

マンション売却後も住宅ローン控除は適用できる│適応条件や注意事項を解説

3,000万円特別控除の申請方法

3,000万円特別控除を受けるには、確定申告時に適用を申請する必要があります。

すまリス
適用要件を満たしていても、自動的には適用されません。
特例を適用して譲渡所得の課税がなくなる場合でも、確定申告は必須であることに気をつけましょう。
確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います。
確定申告書の他に「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]」に必要な事項を記入して提出することで、申請できます。
みんなの不動産売却体験談

福島県福島市 / 50代

査定価格1,400万円売却価格1,400万円

不動産会社の決め手
現実的な価格設定と、諸費用の具体的な説明。 たぶん、だろう、な不動産屋は全くアテにならない。 査定は複数取ったが、最初からお客を確保しておいて交渉してきたのは東海住宅だけだった。
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岡山県岡山市北区 / 30代

査定価格3,800万円売却価格3,760万円

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大手であるため宣伝力があることと、査定が高かったことが1番の決めてになりました。担当の方もたくさんの資料をもとに分析して、不安にならないように対応してくださいました。
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愛知県尾張旭市 / 40代

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マンション売却のお金のシミュレーション

この記事では税金の計算方法について見てきましたが、マンションがいくらで売れるか分からないと、計算してみようにも難しいですよね。

以下の簡易シミュレーターを利用すると、「いくらで売れた時に、いくら手元に残るか」が、この場でぱっと分かります。

また、売却時に支払う仲介手数料や税金の金額も併せて知ることができるので、是非ご活用してみてください。

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手取り額を確保するためには、税金を抑えるだけでなく、マンションを高く売却することも重要です。

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