この記事では、マンション売却でかかる税金について詳しく説明します。
マンション売却の税金に関する基礎知識
マンションを売却する際、ほとんどの場合で税金はがかかりません。
マンション売却の税金は、必ずかかる税金を除いて、売却益（譲渡所得）が発生した場合にのみかかります。また、譲渡所得がでても3,000万円までの利益は控除されるため、ほとんどの場合で税金がかりません。
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マンションの売却でかかる税金
マンションの売却には、以下のような税金がかかります。
それぞれのケースごとに、マンションの売却にかかる税金を詳しく見ていきましょう！
必ずかかる税金
マンションを売却する際、「印紙税」と「登録免許税」が必ずかかります。
印紙税
印紙税とは、売買契約時に作成する売買契約書に対してかかる税金です。
| 売買契約書の記載金額 | 税額(※) |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 16万円 |
（引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」）
※令和6年3月31日までの軽減税率が適応された価格
登録免許税
登録免許税とは、法務局に登記を申請する時にかかる税金です。
マンションを売却する時には、借入しているローンの残債を全額繰上げ返済することが多いです。
ローンを完済した不動産の抵当権は自動的には抹消されないので、売却前に「抵当権抹消登記」をしなければなりません。
マンションの抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、2,000円です。
ただし、売主から買主へ所有権を移す「所有権移転登記」は、一般的に買主が登録免許税を負担します。
利益が生じた際にかかる税金
マンションの売却では、売却益（＝譲渡所得）が生じた際には「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税には、所得税と住民税が含まれます。
所得税
所得税とは、不動産の売却益（譲渡所得）に対して課税され、国に治める税金です。
マンションを売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた場合のみ支払う必要があります。
所得税は以下の式で求められます。
所得税は、給与所得や事業所得など他の所得とは分離して税額を計算します。
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間に応じて以下のようになります。
| 所有期間が5年以下 | 所有期間が5年超 |
|---|---|
| 30％ | 15％ |
所得税を求めるには、まず譲渡所得がいくらになるかを考えます。
譲渡所得とは、不動産の売却価格から売却にかかった費用（譲渡費用）と不動産を取得した当時にかかった費用（取得費用）を差し引いた金額です。
住民税
住民税とは、不動産の売却益（譲渡所得）に対して課税され、不動産のある自治体に収める税金です。
住民税は、所得税と同様、不動産を売却する人が必ず支払わなければならない税金ではなく、利益が生じた場合のみに支払う必要があります。
住民税の税額は、所得税と同じように、不動産売却の利益（譲渡所得）に税率をかけ合わせて算出します。
住民税の税率は、不動産の所有期間が5年を超える場合は5％、5年以下の場合は9％です。
費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう
以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう！
「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。
費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。
マンション売却時に使える特別控除
マンションを売却する際は、条件に応じて以下のような控除や特例が適応可能になります。
3,000万円特別控除の特例
3,000万円特別控除の特例は、居住していたマンションの譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
住んでいたマンションを売却したのであれば、所有期間の長さに関わらず適用できます。
3,000万円特別控除の特例を適用すると、譲渡所得の計算式は以下の通りになります。
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけ合わせて計算するため、控除を適用すると課税額をぐんと下げられます。
10年越え所有軽減税率の特例
売却したマンションの所有期間が10年を超える場合、「10年越え所有軽減税率の特例」が適用され、長期譲渡所得に適用される税率よりも、更に低い税率で税金を計算できます。
この特例を用いると、課税対象となる譲渡所得が6,000万円以下までは譲渡所得税率は14.21％になります。
軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。
長期譲渡所得の税率と、所有期間が10年を超える時の軽減税率の比較を以下にまとめました。
| 所有期間 | 合計 |
|---|---|
| 5年超え10年以下 | 20.315％ |
| 10年超え | 14.21％ |
（※2037年12月31日までの復興特別所得税を含めた税率）
（参考：国税庁 No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」）
相続後に売却する際の取得費加算特例
取得費加算の特例は、相続した不動産を売却する際に、相続税の一部を譲渡所得の計算に扱う取得費に加算できる特例できます。
取得費に加算できる金額は、以下の計算で求められます。
- その者の相続税額 × その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額
- その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額
損益通算及び繰越控除の特例
損益通算の特例は、譲渡損失（売却損）が出た場合に、損失分を他の所得から差し引ける特例です。
例えば、売却損200万円を、給与所得500万円から差し引き、給与所得を300万円にできます。
繰越控除の特例は、損益通算で解消しきれなかった譲渡損失を3年にわたって繰越せる特例です。
例えば、売却損700万円を給与所得600万円と損益通算する場合、通算できない200万円を翌年の損失として繰越せます。
（参考：国税庁 No.3370「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」）
（参考：国税庁 No.3390「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」）
福島県福島市 / 50代 査定価格1,400万円売却価格1,400万円 岡山県岡山市北区 / 30代 査定価格3,800万円売却価格3,760万円 愛知県尾張旭市 / 40代 査定価格2,600万円売却価格2,600万円 宮城県柴田郡柴田町 / 50代 査定価格800万円売却価格1,000万円 兵庫県神戸市東灘区 / 40代 査定価格4,280万円売却価格4,280万円 
マンション売却で税金がかかるケース
マンションの売却では、ほとんどの場合で税金がかからないと1章で述べましたが、かかる場合もあります。
ここでは、マンション売却で税金がかかるケースについて説明します。主に3,000万円控除の対象になるかが論点になります。
※前提として、売却による損失が発生した場合には税金はかかりません。
譲渡所得が3,000万円以上
マイホームを売却し、売却益（譲渡所得）が3,000万円以上出た場合、3,000万円までであれば、3,000万円特別控除が適用になりますが、3,000万円を超えた利益分に対しては適用されません。
よって、売却益（譲渡所得）が3,000万円を超える場合、超えた金額に対して税金がかかります。
別荘（セカンドハウス）を売却した場合
3,000万円特別控除が適用になるのは、前提としてマイホームの売却です。そのため、マイホームとは別に別荘などのセカンドハウスを売却した場合は控除が適応されません。
よって、売却益（譲渡所得）が出た場合には、税金がかかります。
賃貸マンションを売却した場合
自分以外の誰かが住んでいた賃貸マンションを売却した場合も、3,000万円特別控除の適用条件から外れるため、売却益（譲渡所得）が出た場合には税金がかかります。
ただし、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば控除が適用されます。この期限までに売却すれば、建物を貸していても3,000万円控除は使えます。
誰も住んでいないマンションを売却した場合
3,000万円特別控除が受けられるのは前提として、居住中のマンションに限るため、以前住んでいたマンションであっても、空き家になってから売却するケースでは3,000万円特別控除は適用されません。
よって、売却益（譲渡所得）が出た場合には、税金がかかります。ただし、本人が居住していなかった場合でも、3,000万円控除の適用が認められるケースはあります。
例えば、転勤や入院などの事情で、後日戻ってくることが確実であるような場合は居住用として3,000万円の特例が受けられます。
しかし、実際に居住しなくなってから3年目の年末を経過してしまうと、特例は受けられなくなります。
マンションを売却する際の注意点
マンションを売却する際は以下のような点に注意してください。
税金を納める時期を確認する
マンションの売却でかかる税金は、それぞれ納税のタイミングが異なります。タイミングは以下の通りになります。
| 税金 | 納税のタイミング |
|---|---|
| 印紙税 | 契約時 |
| 登録免許税 | 引き渡し時 |
| 譲渡所得税 | 翌年の2月16日～3月15日 |
| 住民税 | 売却した翌年度の6月以降から4回に分けて納税 |
税金がかからない場合でも確定申告を行う
マンション売却では、譲渡所得税がかからなくても、特例や控除を活用する場合、確定申告が必要になります。
例えば「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用して譲渡所得税の納税が不要になった場合、特例の適用条件を満たしていることと、所得の金額を申告する必要があるため、確定申告はしなければなりません。
また、特例を活用して譲渡損失を損益通算する場合、確定申告による申請が必要です。
特例は住宅ローン控除と併用不可
マンションを売却して住み替えを行う場合は、特例や控除を住宅ローン控除と併用できません。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの新築や取得、あるいは増改築などをしたときに、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除する制度です。
よって、住み替えるときはどちらの減税措置を活用するか判断する必要があります。どちらを活用すべきかは、専門家と相談しながら判断しましょう。
