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相続した土地の売却にかかる税金はいくら?特別控除や基本的な節税対策を解説!

  • 更新日:2024年6月13日
監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社
相続した土地の売却にかかる税金はいくら?特別控除や基本的な節税対策を解説!

相続した土地を売る場合、税金はいくらになるの?」「なんとか節税できないかな…

相続した土地を売却する場合、土地の相続に相続税が、売却益が出た場合は譲渡所得税がかかるケースがあります。

自宅の土地を売るより税負担が大きくなりやすい一方で、売るタイミング次第では特別控除によって節税できる可能性があります。

本記事では、相続した土地の売却にかかる税金はいくらになるのか、税金の種類と計算式、特別控除やその他の節税方法を解説しています。

もくじ

相続した土地の売却にかかる税金はいくら?

本章では、土地の相続から売却までにかかる税金の種類と、いくらになるかを解説しています。

▼相続した土地の売却にかかる税金はいくら?

種類概要いくら
登録免許税名義人変更の登記にかかる税金土地の固定資産税評価額 × 0.4%
土地の抵当権を抹消する登記にかかる税金土地1筆にあたり1,000円
印紙税土地の売買契約で発生する税金売却代金に応じて決まる
消費税譲渡費用(仲介手数料や測量費等)にかかる税金譲渡費用の10%相当額
所得税売却益に対してかかる税金売却益の30.63%または15.315%
住民税売却益の9%または5%
復興特別所得税平成25年1月1日から令和19年12月31日までの所得にかかる税金所得税の2.1%相当額

登録免許税

登録免許税とは、相続登記と抵当権の抹消登記の手続きにかかる税金です。

相続登記にかかる登録免許税は固定資産税評価額×0.4%』となっています。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地の場合、登録免許税は「1,000万×0.4%」で4万円になります。

相続した土地は名義が被相続人のままになっているケースが多いので、名義変更が必要かは確認してください。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は土地一筆あたり一律1,000円になります。
抵当権の設定されている土地は原則売却不可なので、売却するためには抵当権抹消登記が行われているかを確認するようにしましょう。

抵当権抹消の手続きに必要な書類とは|完済後すぐに始めよう

印紙税

印紙税とは、売買契約手続きにかかる税金のことです。

印紙税額は土地の売却価格に応じて異なり、令和6年3月31日までの売買契約には軽減税率が適用されます

契約金額(土地の売却価格)本来の税率の税額軽減税率の税額
10万円を超え
50万以下
400円200円
50万円を超え
100万円以下
1,000円500円
100万円を超え
500万円以下
2,000円1,000円
500万円を超え
1,000万円以下
1万円5,000円
1,000万円を超え
5,000万円以下
2万円1万円
5,000万円を超え
1億円以下
6万円3万円
1億円を超え
5億円以下
10万円6万円

参考|国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」より、一部抜粋して作成

所得税・住民税・復興特別所得税

土地の売却で出た利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得には「所得税」「復興特別所得税」「住民税」が課税されます。

これらはまとめて「譲渡所得税」と呼ばれており、所有期間が5年超えなら譲渡所得の15.315%5年以下なら30.63%が税額となります。

※なお、所有期間は「土地取得日から売却年の1月1日までの年数」で決めります。

▼譲渡所得税は譲渡所得の何%?

譲渡所得税は譲渡所得の何%か

すまリス
土地の所有期間が5年超かどうかで、税額が大きく変わる点に注意してね!

なお、納税は売却した翌年以降になります。「所得税」「復興特別所得税」は売却した翌年2月~3月の確定申告時、「住民税」は売却した翌年6月以降に支払います。

相続した土地の場合、譲渡所得税を計算する際に注意する点がいくつかあります。詳細は以降の章で解説しています。

土地の売却を具体的にご検討中の方は、売却実績が豊富なお近くの不動産会社に相談してみましょう。すまいステップから依頼できるのは土地の売却実績が豊富な優秀な担当者のみ。土地売却で税金がいくらかかるかについても相談できます。以下のバナーから依頼できますので、お気軽にご相談ください。
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費用総額シミュレーターで売却にかかる費用を算出してみよう

以下の費用シミュレーターを使って、あなたの不動産を売ったときにかかる費用を算出してみましょう!

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

相続した土地の売却にかかる譲渡所得税の計算方法

本章では相続した土地の売却にかかる、譲渡所得税の計算方法について解説しています。

譲渡所得税の基本的な決まり方

まずは、土地売却にかかる譲渡所得税の基本的な決まり方をおさえましょう。

土地売却にかかる譲渡所得税は、譲渡所得から控除額を差し引いた金額に税率を掛け合わせることで計算できます。

▼譲渡所得税の計算式

譲渡所得税の計算式

また、譲渡所得は売却代金から譲渡費用(土地の売却にかかった費用)や取得費(土地の購入にかかった費用)を差し引くことで算出できます。

▼譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式

なお、譲渡費用と取得費の内訳は以下のとおりです。漏れなく計上することで節税につながります。

【譲渡費用】

  • 売却にかかった仲介手数料
  • 売却のために負担した印紙税
  • 土地を売るために取り壊した際の解体費用
  • 土地の売却のために支払った測量費 etc…

【取得費】

  • 土地の購入にかかった代金
  • 土地の取得のために支払った登録免許税
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 土地を相続(取得)するための支払った相続税 etc…

参考|国税庁「取得費となるもの」「譲渡費用となるもの」より一部抜粋して解説

なお、相続した土地の場合、取得費は被相続人から引き継ぐことができます

節税のためにも、取得費がわかる書類が被相続人の自宅に保管されていないか確認してみてください。

取得費が不明なら概算取得費で計算

すまリス
取得費がわかる書類が見つからない場合はどうしたらいいんだろう….

相続した土地の場合、取得費がわかる書類が残っていないケースは珍しくありません。取得費が不明な場合、『概算取得費』(売却代金×5%)に代わりにして計算します。

▼譲渡所得の計算式(概算取得費で計算する場合)

概算取得費を用いた場合の譲渡所得の計算式

ただし、概算取得費で計算する場合、取得費を正しく計上する場合と比べて課税される譲渡所得が大きくになる点に注意してください。

例えば、売却代金が4,000万円なら概算取得費は200万円(4,000万円×4%)ですが、実際の取得費が3,000万円なら、差額の2,800万円分(3,000万円-200万円)だけ課税金額は大きくなります。

▼概算取得費で計算すると課税される譲渡所得が大きくなる
内訳取得費で計算する場合概算取得費で計算する場合
売却代金4,000万円4,000万円
譲渡費用500万円500万円
取得費 / 概算取得費3,000万円200万円
課税譲渡所得500万円(A)3,300万円(B)
課税される譲渡所得の差額(B)-(A)

2,800万円

特別控除によって控除額を差し引ける

相続した土地の売却で使える代表的な特別控除として「相続空き家の3,000万円控除」と「取得費加算の特例」があります。

いずれも『相続開始から3年以内に売ること』が適用要件のひとつです。

特に「相続空き家の3,000万円控除」の場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

すまリス
譲渡所得が3,000万円を下回る場合は、非課税にできるので積極的に利用しよう!

※各特別控除については、次章「相続開始から3年以内に売却すると使える控除」で詳しく解説しています。

被相続人から引き継いだ所有期間で税率を決める

相続した土地の場合、被相続人から引き継いだ所有期間を基に税率を決めます。
例えば、被相続人が4年所有していた土地を相続から3年後に売却する場合、所有期間は7年とみなされ、所有期間が5年超えの税率が適用されます。

▼所有期間は被相続人から引き継げる

所有期間は被相続人から引き継げる

参考|国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」より、一部を抜粋して解説

被相続人分を引き継いだうえの所有期間が5年超えなら「長期譲渡所得」5年以下なら「短期譲渡所得」と分類され、所得税と住民税の税率は以下のとおりです。

譲渡所得の種類所得税住民税合計税率
所有期間5年以下の場合
(短期譲渡所得)
30.63%9%39.63%
所有期間5年超の場合
(長期譲渡所得)
15.315%5%20.315%

※所得税には復興特別所得税の税率2.1%相当額が含まれています。復興特別所得税とは、2037年12月31日までの各年において所得税に上乗せして課せられる特別税のことです

相続した土地の売却にかかる譲渡所得税の計算例

譲渡所得税の計算方法がわかったところで、実際の例をみてみましょう。

計算例①取得費不明で特別控除なし

例えば、親が20年所有した取得費不明の土地を相続から1年後に売却する場合、譲渡所得税は次のように計算します。

  • 親(被相続人)の所有期間:20年
  • 子供(相続人)の所有期間:1年
  • 売却価格:3,000万円
  • 譲渡費用:300万円
  • 取得費:不明

まず、取得費不明なので概算取得費を計算すると『3,000万×5%=150万』になります。

また、親のぶんを含めて所有期間を計算すると21年となるため、長期譲渡所得の税率を適用させることになります。

所得税
=(売却価格ー譲渡費用ー取得費)×税率
=(3,000万ー300万ー150万)×0.15315
=2,550万×0.15315
約390万円

住民税
=(売却価格ー売却費用ー取得費用)×税率
=(3,000万ー300万ー150万)×0.05
=2,550万×0.05
約127.5万

結果、所得税が約390万円、住民税が約127.5万円になります。

計算例②3,000万円控除あり

相続空き家を取り壊した場合の「3,000万円控除」を利用する場合の計算式は以下のとおりです。

  • 親(被相続人)の所有期間:3年
  • 子供(相続人)の所有期間:2年
  • 売却価格:4,000万円
  • 譲渡費用:300万円
  • 取得費:3,000万円

親と子供で合計所有期間が5年なので、短期譲渡所得の税率を適用して計算します。

所得税
=(売却価格ー譲渡費用ー取得費)ー控除額×税率
=(4,000万ー300万ー3,000万)ー3,000万円× 0.3063
= 0円× 0.3063
約0円

住民税
=(売却価格ー売却費用ー取得費)×税率
=(4,000万ー300万ー3,000万)ー3,000万円× 0.09
=0円× 0.09
約0円

すまリス
3,000万円控除を利用する場合、控除額を差し引いた金額に税率を掛けることになるよ!

相続開始から3年以内に土地を売却すると使える控除

前章でも解説しましたが、相続した土地の売却では「相続開始から3年以内に売る」ことで利用できる2つの控除があります。

▼相続開始から3年以内に売却すると使える特別控除

特別控除控除額
取得費加算の特例相続税額の一部
相続空き家の3,000万円特別控除最大3,000万円

※両者は併用不可となっています

相続税額の一部を控除できる「取得費加算の特例」

「取得費加算の特例」とは、相続税額の一部を譲渡所得から差し引くことができる特別控除です。

特例によって控除できる相続税額の一部は、以下の計算式で求めることができます。

▼取得費加算の特例によって控除できる金額

取得費に加算する相続税額
=売却した土地の相続税課税価格 / 相続税全体の課税価格 × 納めた相続税額
なお、本特例は相続税の納税者でなければ利用ができない点に注意してください。

▼特例を受けるための条件(一部)

  • 相続税の納税者であること
  • 相続税の申告期限(相続開始から10ヶ月以内)から3年を経過する日までに売却すること

また、利用するには「相続税の申告期限から3年を経過する日まで(=相続開始から3年10か月以内)に売却」する必要があります。

No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 をご覧ください。

最大3,000万円を控除できる「相続空き家の3,000万円控除」

3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円分を控除できる特例です。

▼特例を受けるための条件(一部)

  • 被相続人の居住の用に供されていた家屋や土地であること
  • 相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日に属する年の12月31日までに売却すること
  • 相続から売却までのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
  • 区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
    • 建物を取り壊している場合、相続から取り壊しまでのあいだに、事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと

注意したいのは、昭和56年5月31日以前に建築された建物に限定されることと、相続から売却まで、居住用に利用されていない土地であるということです。

新しい建物が建っていた土地や、一度でも住んだりしてしまうと、特例はうけられないため気をつけましょう。

No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例 をご覧ください。

相続した土地売却で使えるその他の控除

すまリス
相続開始から3年経過してしまったけど、節税したい….

相続開始から3年以内に使える特別控除の要件に該当しなくても、節税することは可能です。

本章では、相続開始からの期間に関係なく使えるその他の控除を解説しています。

平成21年・22年に取得した土地を売却したなら1,000万円控除

平成21年に取得した土地(及び権利)を平成27年以降に譲渡した場合、または平成22年に取得した土地(及び権利)を平成28年以降に譲渡した場合、得られる譲渡益に対して最大1,000万円の控除を受けることができます。

また、その譲渡益の金額が1,000万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。

ただし、親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、または特殊な関係の法人など特殊な間柄にある人から取得した土地・相続や贈与された土地に対しての控除は適応されません。

控除を受けられる要件は以下の通りです。

  • 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること
  • 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること
  • 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと
  • 特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる
  • 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと
  • 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと

No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

低未利用土地を売却したなら100万円控除

令和2年7月1日から令和4年12月21日までの間に個人が都市計画区域内にある低未利用土地等を売却した場合、譲渡所得から最大100万円を控除することができます。

また、譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、譲渡所得がゼロになるため非課税となります。

低未利用土地等とは
居住や事業、その他の用途に利用されていない土地(及び権利)、利用されていても周辺地域の同じ用途の土地に比べて利用の程度が著しく劣っている土地(及び権利)のこと
たとえば空き地、空き家・空き店舗、耕作放棄地、管理を放棄された森林など

控除を受けられる要件は以下の通りです。

  • 令和2年7月1日から令和4年12月21日までの間における都市計画区域内にある土地の売却であること
  • 売った年の1月1日において所有期間が5年を超えること
  • 売却相手が親子や夫婦など特別な関係にある人でないこと(法人も含む)
  • 土地にある建物なども含めた売却価格が500万円以下であること
  • 売却後に土地の利用がされること

No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除 をご覧ください。

分筆された土地である場合、一筆であった土地から分筆された他の土地が前年・前々年にこの特例の適用を受けている場合は適用を受けることができません。

また、これ以外の土地収用に関する控除(後の節で紹介します)や課税の繰り延べなど、他の譲渡所得に関する課税の特例との併用はできません。

なお、土地売却で受けられる控除については、次の記事でより詳しく解説しています。

土地売却で受けられる税金控除・特例を解説!

相続した土地売却で使える控除以外の節税対策

相続した土地を売却する場合、特別控除を利用する以外でも節税する方法があります。

本章では、相続した土地売却で使える基本的な節税対策について解説します。

▼相続した土地売却で使える特例以外の節税対策

  1. 取得費がわかる資料を取り揃える
  2. 譲渡費用を漏れなく計上する
  3. ふるさと納税を利用する

取得費用がわかる資料を取り揃える

取得費用がわかる資料を用意しましょう。

概算取得費で計算する方法もありますが、概算取得費で計算すると譲渡所得が大きくなってしまいます。よって、取得費用がわかる資料をみつけることが節税には有効です。

購入時の売買契約書が紛失している場合は、代わりに以下の方法で資料を取り揃えましょう。

【取得費用の参考になる資料の取得方法】

  • 分譲地の場合、当時の販売ディベロッパーから購入当時の売買契約書の写しをもらう
  • 当時仲介してくれた不動産会社や売主から購入当時の売買契約書の写しをもらう
  • 通帳の出金履歴から購入額を推測する
  • 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
  • 抵当権設定額から購入額を推測する
  • 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から土地の取得費を算定する

また、購入時の売買契約書以外を取得費とする場合には、事前に必ず税務署に相談するようにしてください。

また、取得時の費用が判明している場合、一部の費用について取得費用に加えることができます。
費用によって取得費用を若干大きくすることができますので、節税に繋がります。

取得費用に加えることができる費用は以下のような項目です。

【取得費用の参考となる資料の例】

  • 相続の際の不動産の登記費用(売却のために行った名義変更費用)
  • 取得時の仲介手数料
  • 取得時の売買契約書に貼付けした印紙代
  • 取得時の登録免許税
  • 取得時に司法書士へ支払った手数料
  • 取得時の不動産取得税
  • 取得に際して支払った立退料・移転料
  • 取得のための測量費
  • 取得のための建物の取り壊し費用
  • 購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用

該当するものがある場合には、ぜひ活用してください。

譲渡費用を漏れなく計上する

譲渡費用を漏れなく計上することも節税対策となります。
計上できるものは、以下のような項目です。

譲渡費用に計上できる費用】

  • 売却時の仲介手数料
  • 売買契約書の印紙代
  • 売却のために広告した場合の広告料
  • 売却のために測量した測量費
  • 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
  • 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
  • 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
  • 土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
  • すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
  • 売却のために行った建物の補修費
  • 買主との交渉のために要した交通費、通信費等
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

土地売却の費用はいくら?手数料や税金など仕訳や計算方法を紹介

ただし、以下は加えることができないため注意してください。

【売却費用(譲渡費用)として認められない支出】

  • 抵当権抹消費用
  • 遺産分割のために要した支出
  • 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
  • 譲渡資産の維持管理費等
  • 引越代

ふるさと納税を利用する

譲渡所得では所得税と住民税が発生しますので、ふるさと納税を利用することで節税を行う方法もあります。

ふるさと納税とは、自治体へ寄附をすることで、原則として寄附金額から2,000円を引いた金額が翌年の住民税から控除および所得税から還付される制度です。

ふるさと納税は節税だけでなく、寄付した自治体から返礼品がもらえるという点が最大のメリットです。

ふるさと納税には税金を控除できる「ふるさと納税控除上限額」が存在します。
控除条件額は所得が高くなるほど増えるため、譲渡所得が発生した年はふるさと納税控除上限額も増えることになります。

ふるさと納税控除上限額が増えれば、少ない自己負担で高額な返礼品をもらえるメリットが出てくるため、普段ではできないような自治体へも寄付できるようになります。

みんなの不動産売却体験談

male

東京都中野区 / 30代

査定価格7,480万円売却価格7,780万円

不動産会社の決め手
該当物件のあるエリアで、どのくらいの成約実績があるかを確認した。東急リバブルはこのエリアでダントツで成約実績があったため依頼した。担当者が物件のアピールとなるポイントがわかっていた。
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male

千葉県流山市 / 30代

査定価格3,280万円売却価格3,250万円

不動産会社の決め手
担当営業の方の対応のはやさや、丁寧さ、又、こちらの要望をどこまで叶えてもらえるか。今回の売却は新居の不動産会社と提携している不動産会社に売却を依頼しました。
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male

大阪府枚方市 / 40代

査定価格300万円売却価格200万円

不動産会社の決め手
物件の購入と並行して、売却先を探してもらったのですが、中古物件をリフォームして賃貸する業者を紹介してくれ、スムーズに購入と販売を進めることができたため。
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male

埼玉県川口市 / 50代

査定価格6,000万円売却価格5,450万円

不動産会社の決め手
先ずは金額優先で見積もりをお願いしましたが、見積もりのための査定での訪問時のご担当者の応対が大きく会社選びに影響したと思います。態度、コンプライアンス、提案内容など、総合的な判断を心がけました。
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male

大阪府大阪市平野区 / 30代

査定価格2,280万円売却価格2,280万円

不動産会社の決め手
早急に売ることを第一に考えていたため金額よりも対応の早かったイズミハウスさんに決めました。金額は赤字にならなければこだわりがなかったためプラスにはあまりなりませんでした
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相続から売却後に納税するまでの流れ

相続開始:遺言書の有無を確認する

被相続人が亡くなり、相続が開始したら、まずは遺言書の有無を確かめましょう

  • 遺言書がある場合⇒基本的に遺言書に従って遺産分割する
  • 遺言書がない場合⇒法定相続人で遺産分割協議をする

遺言書には「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」「公正証書遺言」の3種類があります。

このうち「自筆証書遺言」と「秘密証書遺言」の場合は、開封する前に家庭裁判所で検認してもらう必要があります

すまリス
つまり、被相続人本人が作成した遺言書には「検認」が必要ということです!

「公正証書遺言」の場合は、原本が公証役場に保管されているため、検認は不要です。

また、公正証書遺言は公証役場に原本が保管されており、お近くの公証役場のネット検索で保管先の公証役場を探せます。
遺言が遺されていることがわかったら、手続きをして正本・謄本の再発行の請求ができます。

相続する財産と相続人を確認する

次に、相続する全ての財産と相続人を確認しましょう。

財産には、不動産や預貯金、有価証券、保険金のような「プラスの財産」だけでなく、借金やローン残債、被相続人の葬儀費用といった「マイナスの財産」も合わせて相続します。

被相続人が財産目録を遺していない場合、所有している不動産を確認するには、市区町村で「名寄帳」の交付を申請するのがおすすめです。

遺言書がない場合や、遺言書の記載に漏れていた財産があった場合は、法定相続人で遺産分割協議をして財産を分け合います。

分け方を決めるために、まずは「誰が法定相続人か」を確認しましょう。

法定相続人とは
民法で定められている、遺産の相続人になれる人のこと。被相続人との関係に基づいて、優先順位が決まっている。

法定相続人と順位

被相続人の配偶者は、必ず相続人になります。

更に、第一順位の人がいれば第一順位の人が、第一順位の相続人がいなければ第二順位の人が、第二順位の人もいなければ第三順位の人が、相続人となります。

また、相続人にあたる順位の人が先に亡くなっている場合は、直系卑属(子の場合は孫)が「代襲相続」をして、相続人となります。

遺産分割協議:財産の分け方を決める

相続する財産と相続人を把握できたら、遺産分割をします。

遺言書がない場合には、法定相続人全員で遺産分割協議を行います。

また遺言書と異なる遺産分割をしたい場合や、遺言書に記載のない財産を分ける場合も、遺産分割協議をします。

遺産分割協議は、必ずしも全員が同じ場に集まって話し合う必要はありません。
遠方の相続人がいる場合は、電話やLINE、Zoomなどのインターネット通話を活用して話し合いをしましょう。

ただし、遺産分割協議で決定する内容には、法定相続人全員の合意が必要です。

遺産分割の方法や相続する割合は、法定相続人の間で合意があれば、自由に決められます

なお、遺産分割の方法には4つの種類があります。

遺産分割の方法概要
現物分割相続人が個別の遺産(不動産、証券、預貯金など)をそれぞれ相続する
代償分割そのままでは分割できない遺産(不動産、預貯金、車など)を一部の相続人が相続し、他の人には相続分の金銭を代償として支払う
換価分割そのままでは分割できない遺産(不動産、車など)を売却した代金を、相続人で分割する
共有分割遺産を共有名義にしたり、権利を等分して相続する
すまリス
前章でもお伝えした通り、相続した不動産を売却予定なら、換価分割がおすすめです。
遺産分割協議そのものには期限はありませんが、他の手続きに影響するため、なるべく早めに取りかかりましょう。
話し合いがまとまったら、誰がどの財産をどのようにして相続するか、内容を「遺産分割協議書にまとめます。
不動産を換価分割する場合は、売却した代金から経費を差し引いた金額を相続人で分割する旨を必ず記載します。
遺産分割協議書には、債務の相続、分割に関わる費用の負担、全員が合意している旨も忘れずに記載します。
遺産分割協議書は法定相続人の数だけ作成し、全員の署名・実印の押印をして、印鑑証明書と共に保管します。

相続登記:土地を名義変更する

遺産分割協議によって、不動産を相続する人が決まったら、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きをします。これを「相続登記」といいます。

不動産を換価分割する場合は代表者の名義に、共有名義で相続してから売却する場合は共有する人全員の名義に変更します。

手続きは自分でも行えますが、用意しなければならない書類が多いため、司法書士への依頼がおすすめです。

相続登記には、準備から法務局での手続きの完了までに数週間から長くて2ヶ月ほど時間がかかります。

不動産を売却する場合、名義変更が完了していないと買主との契約を行えないため、気をつけましょう。

相続した不動産の名義変更については、更に詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

相続した不動産の売却前には名義変更が必要!しないリスクと手続きを解説

相続税を申告・納税する

相続する財産の総額が、基礎控除額を超える場合には、相続税の申告と納税が必要です。

相続財産の総額が基礎控除額内であれば、申告は不要です。

相続税の課税対象金額=プラスの財産-マイナスの財産-基礎控除額
マイナスの財産には、被相続人の葬儀費用も含まれます。
▼相続税の基礎控除額の詳細はここをクリック

なお、配偶者控除やその他の特例を利用して基礎控除内に収まる場合は、申告が必要です。

相続税の申告と納税の期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

不動産も相続税の課税対象となりますが、計算をするためには「相続税評価額」を求める必要があります。

不動産の相続税評価額は、建物は固定資産税評価額を参照します。

土地の相続税評価額は「相続税路線価」を用いて算出します。

相続税評価額とは?計算対象とその方法、節税のポイントや注意点を解説

土地を売却する

相続した土地を、以下の方法のいずれかで売却します。

  • 知人や親族に売却する(個人売買)
  • 不動産会社に「仲介」を依頼して売却する
  • 不動産会社に「買取」を依頼して売却する

不動産会社に依頼して売却する場合は、まず「土地査定」を受けることになります。

不動産がいくらで売れそうか、実際の状態を見ながら、売却予想額の見積もりをしてもらいます。

不動産査定は名義変更が完了する前でも受けられます。

スムーズな売却を目指したい場合は、早めに査定依頼をしておきましょう。

すまいステップの一括査定を利用すると、お家に居ながら、全国各地のおすすめ不動産会社に査定依頼を送れます。
査定依頼は最大4社までになるので、「たくさん連絡が来て困る…」といった心配もなく利用できます

確定申告・納税する

売却後に利益または損失が出た場合は確定申告を行います。

サラリーマンでも、確定申告をしなければなりません。

申告は、売却をした日の翌年2月16日から、3月15日までに行います。

また、売却益(譲渡所得)が出た場合には、譲渡所得税(所得税と住民税)が課税されます。

納税時期は、所得税が確定申告と同期間の3月、住民税は6月となっています。(口座振替で所得税を納付する場合、4月下旬に引き落としされます。)

その際、売却にかかった費用の領収書が必要になるので必ず全て保管しておきましょう。

相続した土地を売却したいならすまいステップ

相続した土地の売却をご検討中の方は、一括査定サイトの「すまいステップ」がおススメです。

すまいステップでは、全国の優良業者のみを厳選しており、同時に最大4社の業者から査定を受ける事が可能です。

もちろん、査定自体は無料で行うことが可能であり、入力も非常に短い時間で行うことが出来るのでとてもおススメのツールになっています。

土地売却を検討しており、業者を探している人にはぜひ使ってみてください。

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都道府県ごとの不動産売却情報

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