「相続した土地を売却すると特別な税金はかかるの？」「土地売却後の確定申告のやり方が分からない・・・」
相続した土地の売却を検討している人はこのような疑問がある方も多いのではないでしょうか。
土地を売却する上でかかる費用はいくつかあり、その費用の中でも特に税金は大きな割合を占めています。
今回は、土地の売却にかかる税金についてや、その節税方法、また売却後の確定申告の方法などについてお話していこうと思います。
また、本記事では特に「相続をした土地」に焦点をあてて、相続後ならではの節税対策や確定申告の方法などもご紹介していくので、ぜひ確認してみてください！
- 監修：西岡 容子
司法書士試験合格後、神奈川県の司法書士法人に所属。その後司法書士西岡合同事務所を開設し、不動産登記全般、相続、遺言を中心とした業務を行っている。
【保有資格】司法書士、宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、モーゲージ・プランナー
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相続した土地の売却にかかる税金の種類
土地を売却する際、必ずついてくるものがあります。それは「税金」です。
税金はいくつかの種類があり、それぞれの税金によって支払いの根拠、支払先、支払方法も異なっています。
これらの知識を付ける前に売却を行ってしまうと、大きな損をしてしまう可能性もあります。
そこで今回は、土地売却の際に支払う税金の種類や、その算出方法について詳しくお話していきます。
土地の売却に伴う税金は以下の4つが挙げられます。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
それぞれについてみていきましょう。
譲渡所得税
1つ目は「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、所有する土地を売って得た利益に対してかかる税金のことを指します。
この税金は、土地を売ってた得た売却益の金額に直接かかるわけではなく、その金額から必要経費を差し引いた金額に対してかかります。
必要経費とは、売却した土地を購入した際の費用（取得費）や、不動産会社に依頼したときの手数料など、売却に伴う費用（譲渡費用）を総称したものです。
また、後に詳しく説明しますが、相続税が課税された人については
「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日（つまり相続開始から3年10ヶ月）までに譲渡した」
という条件を満たしていれば、一定の計算式にのっとった相続税額を「取得費」に加算することができます。
これらの取得費や譲渡費用は後々出てくる単語なのでぜひ覚えておいてください！
ただし、この計算がマイナスになる場合は、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得の計算は、譲渡所得に対し、20％の税（所得税15%と住民税5%）をかけて算出します。
ただし、このパーセンテージは土地の所有期間が5年を経過している場合のものです。
土地の所有が5年以下の場合は、39％（所得税30％と住民税9％）になります。
これらはそれぞれ、長期譲渡所得、短期譲渡所得とよばれ、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下かどうかで判断されます。
そのため、所有期間が5年0か月と5年1か月ではかかる税が倍近く変わることになります。
また、日にち単位でもその差は生まれてくるので、所有期間が5年ぎりぎりの人は注意が必要です。
これらの知識を踏まえて、売却するタイミングをしっかりと見極める必要があります。
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必要経費の計算方法【取得費編】
譲渡所得を計算するためには、上記の式にもある通り必要経費（取得費と譲渡費用）を割り出す必要があります。
まずは取得費の調べ方についてご紹介していきます。
取得費の調べ方は主に2種類あり、資料の有無によって調べ方が変わってきます。
必要な情報は、主に「不動産の購入費」「購入時に不動産業者に支払った仲介手数料」「測量費」「造成費用」の４つです。
各項目についての情報が全てそろっている場合は、それらを足して取得費を求める事が出来ます。
もし、取得費算出のための参考資料がなく算出ができない場合には売却価格の約5％を取得費として計上します(=概算取得費)。
例えば、ご自身の土地が3000万円で売却できたとすると、その取得費はその5％である150万円相当という計算になります。
概算取得費を利用すると計算自体は簡便に済むものの実際の取得費より低くなってしまうこともしばしばあり、その結果として売却益から差し引ける金額が下がる（＝税額が膨らむ）こともある点に注意が必要です。
必要経費の計算【譲渡費用編】
次に譲渡費用の計算方法をお伝えします。
譲渡費用に含まれるものとしては「売却時に不動産会社に支払った仲介手数料」「契約書の印紙で売主が負担した金額」「土地を売却する際に建物を解体した時の費用」です。
これらについては資料が残っているはずですので、それらの金額を足すだけで求める事が出来ます。
注意しなければならないのは、「固定資産税など不動産を維持するための費用、売った代金の取立のための弁護士費用(報酬)、確定申告のための税理士費用(報酬)」などについては譲渡費用に含まれないということです。
しっかりと覚えておきましょう！
譲渡所得税を計算する
これらの数字が算出できたら、そこに税率をかけて最終的な譲渡所得税を出します。
この譲渡所得税の計算は以下のようになります。
購入価格や購入時の諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として計算することで概算取得費とすることができます。
また、上記で触れたように、税率については不動産を所有していた期間によって変わってきます。
税率は以下の表を参考にしてみてください。
| 譲渡所得の長短区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315% | 5% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30.63% | 9% |
※所得税には復興特別所得税を含みます
印紙税
2つ目は「印紙税」です。
この印紙税は、土地の売買契約書に印紙を張り付けることにより納める税金です。
契約金額10,000円未満の取引の場合は印紙税はかかりませんが、土地の取引で10,000円以下という事は考えづらいので基本的には印紙税がかかると認識しておきましょう。
この印紙税は、取引する土地の契約金額によって税額が変わってきます。
振り分けは以下の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率(※) |
|---|---|---|
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
※契約金額が100万円を超えるもので令和4年3月31日までに契約書が作成されるものは軽減税率が適用されます。
このように、金額が大きくなるについれて印紙税も増えていくという事を覚えておきましょう。
登録免許税
3つ目は「登録免許税」です。
不動産をローンで購入すると、借入先銀行などによって購入物件に「抵当権」というものが付けられます。
この抵当権は、ローンの支払いが滞ってしまった場合に、その土地を競売にかけることによって残りのローンの支払いに充てるものです。
抵当権は、土地を売却する前に抹消しなければ買主にそのまま引き継がれてしまいます。
そのため、土地売却の際はこの抵当権を基本的に抹消しますが、この際にかかるのが登録免許税です。
この税は1不動産につき1,000円とそれほど高くはないので安心しましょう。
実務では通常、売買を前提とする抵当権抹消では失敗が許されないため司法書士が代理して行いますが、売買代金決済の前に確実に登記完了させることを条件として売主本人が申請するケースもあります。
消費税
4つ目にかかるのは「消費税」です。
ここでいう消費税とは、土地の売買代金そのものに関する税を指しているのではありません。
なぜなら、土地の売買については売主が個人でも事業者でも消費税は非課税とされているからです。
実際に負担しなくてはならなくなるのは「仲介業者に依頼した際に、その手数料に対してかけられる消費税」ということになります。
売買価格が高ければ高いほど仲介手数料も上がっていくため、そこにかけられる消費税も決して軽視できません。
当然のことながら、もしも不動産会社に頼らず、自分で全て売却の手続きなどを行うということであればこの税金はかかりません。
しかし、個人で売買取引を行う事は非常に大変である上にトラブルなどのリスクが伴うため、不動産会社に依頼することを強くお勧めします。
なお、仲介手数料は売却する際の金額や、依頼する不動産会社によっても異なってきます。
片方の当事者から受け取れる仲介手数料の上限は売買価格が200万円以下の部分が5％、200万円を超え400万円以下の部分に4％、400万円を超えた部分が3％です。
ここでいう部分というのは、それぞれのパートにそれぞれのパーセンテージで手数料がかかるという事です。
具体的な例を挙げて説明していきます。
◎１000万円の売却価格になる土地を売却した場合
まず200万円に対して5％の手数料がかかります。つまり10万円と計算する事が出来ます。
更に、400万円以下に含まれる金額、つまり400万円から最初の200万を引いた残りの200万円に4％の手数料がかかり、それに対しての手数料は8万円となります。
次に、400万円以上に値する部分が600万円分残っているので、そこに更に3％の手数料がかかります。そこで18万円分の手数料が加わります。
つまり、売買価格1000万円の土地を売却し、手数料が上限いっぱいであった場合、36万円の手数料がかかるという計算になります。
なお、このようにそれぞれの価格帯を算出して最後に合計するという計算方法は煩雑なので、速算法と呼ばれる計算式を使うと便利です。
400万円を超える物件については
売買価格×3％＋6万円＋消費税
という計算式で、上記と同じ価格を導き出すことができます。
ただし、前述した通り、不動産会社によって上限いっぱいの手数料をとる企業もあれば手数料の安さを売りにしている企業もあるので、見極めは非常に重要です。
なお、手数料が高いからサービス内容が良い、安いから悪いと安易に決めつけることはできません。
業者を選択する際はいくつかの企業を比較して、その価格の妥当性を見極める事をお勧めします。
その他必要な費用
大きな金額の支出は上記のものになりますが、その他にも相続した土地の売却を行う際はさまざまな費用がかかってきます。
例えば、比較的金額が大きな例を挙げると、相続登記にまつわる費用があります。
司法書士に依頼して相続登記を行う際には登録免許税、司法書士報酬、必要な戸籍謄本の取得費や、被相続人の除籍謄本、住民票の除票、不動産登記事項証明書の発行費用などがかかります。
これらがいくらくらいかかるかは、相続した土地の立地、広さ、地目などの条件に応じて市区町村が決めた「固定資産税評価額」によってかなり異なります（相続登記の登録免許税の計算式は固定資産税評価額×0.4％）。
また、司法書士の報酬は事務所により報酬体系が異なるのでこれも一概には言えません。
登記事項証明書や固定資産税評価証明書を持参してひとまず司法書士事務所に見積もりを依頼してみるとよいでしょう。
相続を初めて経験する人にとっては、このように予測していなかった費用がかかる場合があるという事をしっかりと覚えておきましょう。
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相続した土地は3年10か月以内に売ると安くなる
ここまでで、土地売却にかかる税金についてお話してきましたが、これらの税金を節約できる方法もいくつか存在しています。
本章では、特に相続をした土地にのみ適応される「取得費加算の特例」という節税対策をご紹介します。
この方法は、相続した土地を3年10か月以内に売却する事によって適応される特例で、前章でお話した取得費（売却予定の土地を取得する際かかった費用）に相続税額を含めてもよいという内容です。
次項でこの特例について詳しくお話していきます。
取得費加算の特例とは
取得費加算の特例とは、一定の条件を満たしている相続後の土地に対して、その相続税の一部を取得費に加算してもよいという特例です。
前述した通り、取得費とはその土地を取得する為にかかった費用（購入費など）のことを指し、土地を売却した人は売却益からその取得費を含めた必要経費を引いた分の譲渡所得をもとに算出された譲渡所得税を納める義務があります。
その際に、この特例が適用されることで売却益から引かれる取得費が多くなり、課税譲渡所得が少なくなった結果、譲渡所得税として納める分が特例を適用しない場合に比べて少なくなります。
具体的な取得費加算の特例による計算方法は以下のようになっています。
ここで算出された「取得費に加算する相続税額」を、前章で解説した譲渡所得の計算過程の取得費（必要経費に含まれる）に加算する事で、実際の特例を反映させた譲渡所得を知る事が出来ます。
相続などで土地を手に入れたものの、特に利用する予定もなく放置したままになっている場合も多いようです。そこで、「せっかくの土地なのだから土地活用をしよう！」と思われる方もいるでしょう。けれど、一筋縄ではいかない土地活用。どこの[…]
特例を受けるための条件
この取得費加算の特例を受けるには以下の要件を満たしている必要があります。
▶ 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
▶ その財産を取得した者に相続税が課税されていること
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その他土地売却時に節税できる特例
前章では、相続した土地のみに適用される取得費加算の特例をご紹介しましたが、その他にも土地を売却する際の特例がいくつか存在しています。
そこで本章では、それらの特例について詳しく見ていこうと思います。
ご自身に当てはまる条件のものがあれば、節税対策になりますのでぜひ確認してみてください！
土地売却における節税特例は以下の３つ。
- 住んでいた土地の売却を行う際の特別控除
- 特定期間に得た土地売却の際の特別控除
- 公共事業による土地売却の際の特別控除
- 農地の税金控除特例
1つ1つ確認していきましょう。
住んでいた土地の売却を行う際の特別控除
1つ目の特別控除は住んでいた土地の売却を行う際に対象となる控除です。
この控除は、住んでいたマイホームを売却する場合に、一定の条件をクリアしていると譲渡所得から3000万円まで控除を受けられることから一般的に「3000万円特別控除」と呼ばれています。
本来は、建物（家）を売却する際に適用される控除なのですが、場合によっては土地のみの場合でも適用されるケースがあります。
土地を売却する際にこの控除が適用される条件は以下のようになっています。
▶ その家屋を取壊した後、譲渡契約の締結日まで貸付けその他に使用していない土地等の譲渡であること。
特定期間に得た土地売却の特別控除
2つ目の特別控除は特定の期間に得た土地が対象となる控除です。
2009年(平成21年)1月1日～2010年(平成22年)12月31日の期間内に購入した土地については、一定期間を過ぎてから売却する事で1000万円の控除を受ける事が出来ます。
ただし、この時期に取得した土地の中でも更に以下の条件に当てはまるもののみに適用されます。
▶ 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
▶ 特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
▶ 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
▶ 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
この条件を満たしている場合は控除対象となりますので、確定申告書を提出することで控除が適用されます。
売却する土地が平成21年または22年に取得したものであるという事を明らかにできる書類を準備する必要があるので、登記事項証明書や売買契約書の写しなどを準備しましょう。
公共事業による土地売却時の特別控除
3つ目の特別控除は、公共事業での利用を目的とした土地売却を対象にした控除です。
公共事業を行う上での土地売却の場合、5000万円の特別控除を受ける事が出来ます。
ただし、以下の条件が満たされている土地のみにこの控除は適用されます。
▶売った土地建物は固定資産であること。
▶その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと。
▶最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。
▶公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者（その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を取得した者を含みます。）が譲渡していること。
農地の税金控除特例
4つ目の特別控除は、農地の売却を行う際に適用される控除です。
一定の条件を満たした農地の売却を行うと、条件によって幅はありますが800万円～1500万円の控除を受ける事が出来ます。
以下がその詳しい条件になります。
| 控除額 | 条件 |
|---|---|
| 800万円 |
|
| 1500万円 |
|
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相続した土地の売却後の確定申告
次にお話するのは、土地売却後の確定申告についてです。
土地を売却すると、その際に個人の所得が発生するため、確定申告を行う必要があります。
本章では土地売却に伴う確定申告について詳しく説明していきたいと思います。
売却で利益が出た場合は確定申告が必要
前述した通り、土地の売却を行い、利益が発生した場合は必ず確定申告を行う必要があります。
会社に勤めるサラリーマンの給与等は「年末調整」という形で会社が税金の過不足調整をしてくれます。
しかし、土地売買の場合は個人の取引によって生まれた利益であるため、必ずご自身で行う必要があります。
土地売却による納税額の算出は、「分離課税」といって他の所得とは合算せず独自に税率を掛けて行いますので、会社の「年末調整」とは別に自身で確定申告を行う必要がある点に注意しましょう。
また、前章でお話した特別控除などを受ける場合には、使用する申告書や添付する書類が異なったりする事もあるので、しっかりと調べて確認しましょう。
土地を売却した際、収支がマイナスになった（利益が出なかった）場合は確定申告を行う必要はありません。
しかし、マイホームの売却で損があった場合は、一定の要件に当てはまれば給与所得など他の所得と「損益通算（マイナスになった部分を他の所得から差し引き、税額を圧縮）」できることがあります。
その場合には譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）などが必要になるので注意しましょう。
確定申告に必要な書類
次に確定申告を行う際に必要な書類を紹介していきます。
土地売却における確定申告で準備すべきものはこれらの書類です。
〇 不動産取得時の売買契約書（写し）
〇 不動産売却時の売買契約書（写し）
〇 取得費の領収書（写し）
〇 譲渡費用の領収書（写し）
〇 売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）
〇 マイナンバーなど確定申告に必要なもの
〇 確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
〇 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
〇 譲渡所得の内訳書
これらの書類については、国税庁のホームページでダウンロードする事が可能です。
「国税庁ホームページ」から確認してみてください！
また、このサイトは確定申告の記入方法なども詳しく掲載されているので、記入を行う際は参考にしてみるとよいでしょう。
確定申告の手順
ここからは、簡単な確定申告の手順をお伝えします。
相続した土地を売却した後の確定申告は、以下の手順で行っていきます。
- 確定申告に必要な書類を準備する
- 譲渡所得税を計算する
- 確定申告書などの書類記入を行う
- 税務署で手続きを行う
- 納税または還付を受ける
一つ一つの工程について簡単に説明していきましょう。
確定申告に必要な書類を準備する
まずは確定申告に必要な書類を準備しましょう。
ご自身で準備しなければならないものと、税務署が準備してくれるものがありますが、それぞれの種類については前章でお話している通りです。
自分で準備する書類を今一度確認すると
- 不動産取得時の売買契約書（写し）
- 不動産売却時の売買契約書（写し）
- 取得費の領収書（写し）
- 仲介の手数料等譲渡費用の領収書（写し）
- 売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）
- マイナンバーなど確定申告に必要なもの
これらになります。
必要書類に抜けや漏れがあると、後々税務署から指摘を受け、書類の追加提出や差し替え等を行わなければならないので、間違いのないよう準備しましょう。
譲渡所得税を計算する
次のステップでは、譲渡所得税を計算します。
計算の方法は1章の譲渡所得税の説明のところでお話ししていまが、もう一度譲渡所得税の計算式をおさらいしておきましょう。
譲渡所得税の計算は以下のようになります。
前章でもお話ししましたが、かかってくる税率は不動産を保有している期間によって変わってくるので正確に確認して計算するようにしましょう。
確定申告書などの書類記入を行う
次に確定申告書の書類の記入を行っていきます。
書類の記入は、国税庁が出している「国税庁 確定申告書等作成コーナー」を参考にしながら行うことで、簡単に行うことができます。
このサイトでは確定申告に必要な計算も自動で行ってくれるので、納付しなければならない金額も一目瞭然です。
また、サイトを見てもわからない場合には問い合わせ窓口なども設けてあるので、電話で確認することも可能です(ただし確定申告の期間は電話が混雑することがあるため注意が必要です）。
税務署で手続きを行う
次に税務署で確定申告書の提出を行います。
提出方法は以下の3通りがあります。
- 郵送等で、所轄の税務署に送付する
- 所轄の税務署へ直接持参する
- 国税電子申告・納税システム（e-Tax）で申告する
納税または還付を受ける
最後に納税、還付を行います。
納税を行う方法は以下のとおりです。
- 振替納税を利用する
- 現金で納付する
- 国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する
- クレジットカードで納付する
- QRコードを利用しコンビニエンスストアで納付する
また、還付を受ける場合には、申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込んでもらうか、ゆうちょ銀行各店舗または郵便局に出向いて受け取る方法があります。
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困ったときは不動産会社に頼ろう
ここまでで、相続した土地の売却についてのお話をしてきましたが、一度も不動産取引を行った事がない人にとっては少し難しい話も多かったと思います。
土地売却は人生において非常に大きな取引の一つであるため、自分ひとりで全て理解ができないという際はどんどん不動産会社に質問しましょう。
不動産会社で働く社員は、不動産関連について正確な知識を持ったプロなので、税金や確定申告など、直接的に不動産会社が関与しない知識についてもアドバイスをもらえる可能性が高いといえます。
身近にいるプロをうまく活用して不安を解消しましょう！
業者探しは一括査定を活用
不動産会社を選択する上で非常に役に立つツールが「一括査定サイト」です。
この一括査定サイトとは、ご自身の土地の基本的な情報をネットのフォーマットに入力するだけで、一括査定サイトを経由して複数の不動産会社とつながる事が出来る仕組みになっています。
1社1社ホームページを辿って業者を選ぶよりも、圧倒的に効率が良く簡単に不動産会社を選ぶことが可能です。
中でも特にオススメのサイトは「すまいステップ」です。
すまいステップは全国の厳選した優良業者のみが登録されているサイトで、一度に最大4社とつながる事が出来ます。
もちろん利用は無料なので、業者選びを行っている方、今後行う方はぜひ一度活用してみてほしいサイトです。
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まとめ
今回は相続した土地の売却について詳しくお話してきました。
土地の売却は人生の中でも非常に大きな取引です。
後悔しないようにするためにも、取引を行う前に売却後の必要事項まで理解し、知識をつけた上で取引に臨むようにしましょう。
使っていない土地を売却したいとお考えの方のなかには「何から始めていいか分からない」「誰に相談していいんだろう」といった不安を抱え売却への一歩が踏み出せていない方もいらっしゃるでしょう。土地は所持しているだけで[…]
記事のおさらい
相続した土地の売却にかかる税金の種類は？
税金の種類は以下の４つです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
詳しく知りたい方は相続した土地の売却にかかる税金の種類をご覧ください。
土地の売却で節税できる特例は？
土地売却での節税特例は以下のようなものがあげられます。
- 住んでいた土地の売却を行う際の特別控除
- 特定期間に得た土地売却の際の特別控除
- 公共事業による土地売却の際の特別控除
- 農地の税金控除特例
詳しくはその他土地売却時に節税できる特例をご覧ください。
相続した土地の売却後の確定申告方法は？
確定申告のステップは以下の通りです。
- 確定申告に必要な書類を準備する
- 譲渡所得税を計算する
- 確定申告書などの書類記入を行う
- 税務署で手続きを行う
- 納税または還付を受ける
詳しく知りたい方は相続した土地の売却後の確定申告をご覧下さい。
相続した土地売却で困ったときはどうする？
手続きなどで不安があったり問題がある場合は、不動産会社に相談しましょう。詳しくは困ったときは不動産会社に頼ろうをご覧ください。
