「相続した土地を売却したいけど、税金っていくらかかるのかな？」
「売却益を充てに相続税を支払う予定なので、売却によってこれ以上税金の負担がかかるのは避けたい..」
相続した土地をすぐに売却する場合、相続税の支払いも必要となるため、税金の負担が大きくなってしまいます。
このことから、相続した土地をすぐに売る場合は特に、税金と節税方法について売却前に知っておきたいと考えるひとは多いです。
この記事では、相続した土地の売却にかかる税金やその節税方法、売却時の注意点について解説しています。
この記事を読んで、税金の負担をできる限り抑えて、相続した土地を賢く売却できるようになってください。
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相続した土地の売却でかかる税金の種類
土地売却でかかる税金の種類と相場は以下のようになります。
| 種類 | 概要 | 相場 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約時にかかり、必ず支払う | 2千円～6万円 |
| 登録免許税 | 相続登記が済んでおらず、被相続人名義とになっている場合のみ、売り主に名義を変更するときに支払う | 固定資産税評価額×0.4% |
| 譲与所得税（所得税と住民税） | 売却益が発生した場合のみ支払う | 売却代金×0.2 |
※各税金の詳細は表から参照できます。気になる税金から読みすすめてみてください。
印紙税
印紙税とは、売買契約書を作成する際にかかる税金です。土地を売却する際に必ず支払う税金になります。
土地の売却金額によって印紙税額は異なり、相応する収入印紙（郵便局などで購入可能）を貼り付け納税となります。
| 売却金額 | 本則税率 | 軽減税率(※) |
|---|---|---|
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
※2022年3月31日までの売買契約書の場合は、軽減税率が適用されます。
登録免許税
登録免許税とは、土地の名義変更時に発生する税金で、法務局に納税します。相続登記が済んでおらず、被相続人から売主へ名義変更する際に支払います。
登録免許税は以下の式で計算できます。
固定資産税評価額とは、固定資産税納税通知書に記載されている価格のことです。0.4％は税率で、相続や合併を原因とする所有権移転登記の税率となっています。
譲渡所得税（所得税・住民税）
譲渡所得税は、売却で得た利益（＝譲与所得）に対して課税され、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税が含まれます。譲与所得税は「譲与所得×税率」で構成され、譲与所得がゼロの場合は税金は発生しません。
譲与所得税に関する解説はやや複雑なので、詳細は次章「相続した土地の売却にかかる譲与所得税」を参照してください。
相続した土地の売却にかかる譲与所得税
この章では、相続した土地を売却する場合、譲与所得税がどのように決まるのかについて解説しています。譲与所得税は土地を購入した費用（取得費）や土地の保有期間によって金額が異なります。計算式は以下のとおりです。
▼譲与所得税の計算式
譲与所得税=譲与所得×税率(保有期間に応じて異なる異なる）
※譲与所得=売却価格ー取得費ー譲渡費用
- 税率：売却する年の1月1日時点における土地の所有期間によって異なる。所有期間は被相続人から引き継げる。
- 取得費：土地を購入した金額。不明な場合は売却価格の5%（概算取得費）で代用。
- 譲渡費用：売却にかかった費用。漏れなく計上することで譲与所得税を節税できる。
税率
譲与所得税の税率は売却する年の1月1日時点における土地の所有期間によって異なります。（以下）
| 土地の所有期間（売却年の1月1日時点） | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 30% | 9% |
| 5年超え | 15% | 5% |
例えば、所有期間が5年以下の場合、所得税率30%・住民税率9%となります。所有期間が5年超えの場合は、所得税率15%・住民税率5%となり約半額の税率となります。
また、相続した土地の場合は被相続人の所有期間を引き継いで考えます。例えば、親の所有期間が5年以上であれば相続後にすぐ売却しても保有期間が5年以上の税率が適用されます。
取得費
相続した土地の場合、取得費（土地の購入にかかった費用）は被相続人から引き継いで考えます。例えば親が購入した土地を相続した場合、親が購入した金額をそのまま取得費として計算することになります。
相続した土地を売却する場合は、被相続人が亡くなっていることから取得費が不明なケースがよくあります。
取得費が不明な場合は、概算取得費というものを代わりに用います。概算取得費とは「譲渡価格の5%」で求めることができます。しかし、概算取得費で計算する場合、実際の取得費よりも少ない価格で見積もられ、税金が増えてしまう傾向にあります。よって、取得費がわかる書類がみつかる場合は、それらを参照して正しく見積もることがオススメです。
以下の方法から取得費を見積もることができます。
▼取得費が不明な場合の見積もり方法
- 当時仲介してくれた不動産会社や売主から購入当時の売買契約書の写しをもらう
- 通帳の出金履歴から購入額を推測する
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
- 抵当権設定額から購入額を推測する
- 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から土地の取得費を算定する
また、取得費は土地の購入額だけでなく、以下のようなものも取得費に加えることができます。
- 相続の際の不動産の登記費用(売却のために行った名義変更費用)
- 取得時の仲介手数料
- 取得時の売買契約書に貼付けした印紙代
- 取得時の登録免許税
- 取得時に司法書士へ支払った手数料
- 取得時の不動産取得税
- 取得に際して支払った立退料・移転料
- 取得のための測量費
- 取得のための建物の取り壊し費用
- 購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用
相続した土地を売却する場合、全所有者の取得費を引き継ぐのが原則です。
取得費に加えることができる金額の分かる資料が残っている場合には、これらを加えることで節税ができます。
譲渡費用
売却にかかった費用を譲渡費用とよびます。譲渡費用をもれなく計上するは節税につながりますので怠らないようにしましょう。譲渡費用として計上できるものには、以下があります。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却のために広告した場合の広告料
- 売却のために測量した測量費
- 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
- 売却のために借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
- 買主の登記費用を負担した場合はその負担額
- 土地を売るために、その土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
- すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
- 売却のために行った建物の補修費
- 買主との交渉のために要した交通費、通信費等
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
一方で、以下のような支出は譲渡費用として認められないこととなっています。
- 抵当権抹消費用
- 遺産分割のために要した支出
- 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
- 譲渡資産の維持管理費等
- 引越代
譲渡費用になるかどうかは、最終的に税務署に出向いて個別の判断を仰ぐようにしてください
譲与所得が発生したら必ず確定申告を行う
土地の売却後に譲与所得が発生する場合は必ず確定申告を行う必要があります。
一般的に、会社に勤めるサラリーマンの給与等は「年末調整」という形で会社が税金の過不足調整をしてくています。
土地売却による納税額の算出は、「分離課税」といって他の所得とは合算せず独自に税率を掛けて行いますので、会社の「年末調整」とは別に自身で確定申告を行う必要がある点に注意しましょう。
また、前述した特別控除などを受ける場合にも確定申告時の申請が必要なので注意が必要です。
土地を売却した際、収支がマイナスになった（利益が出なかった）場合は確定申告を行う必要はありません。
しかし、マイホームの売却で損があった場合は、一定の要件に当てはまれば給与所得など他の所得と「損益通算（マイナスになった部分を他の所得から差し引き、税額を圧縮）」できることがあります。
相続した土地の売却で使える特例控除
譲与所得税は売却代金の2割と高額です。よって、譲与所得税をいかに節税するかが売却時の負担を軽減させるコツといえます。譲与所得税は特例控除によって節税できますので積極的に利用しましょう。
この章では「相続から3年以内の土地を売る場合」「その他条件に該当する場合」の2つに分けて特例控除を紹介しています。
▼相続から3年以内の土地の売却時に使える特例控除
- 取得費加算の特例（相続税の納税義務者であれば適用可能）
- 3,000万円特別控除（相続した空き家を取り壊した場合に適用可能）
▼相続から3年以内の土地の売却時に使える特例控除
- 1,000万円特別控除（平成21年及び平成22年に取得した土地であれば適用可能）
- 100万円特別控除（低未利用土地であれば適用可能）
順に内容を確認しておきましょう。
①取得費加算の特例
取得費加算の特例は、売却する土地にかかった相続税を譲渡所得を計算する際の取得費に加算することができる特例です。
譲渡所得を算出する際は、売却金額から取得費や売却にかかった経費を差し引きます。
相続税分の取得費が増えるということは、課税対象である譲渡所得が減り、結果的に税金が安くなります。
特例を受けるための条件（一部）
- 相続税の申告期限（10ヶ月）から3年を経過する日までに売却した場合（相続開始から3年10カ月以内）
- 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
- その財産を取得した者に相続税が課税されていること
他の詳しい要件は『No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』をご覧ください。
②3,000万円特別控除の特例
3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円分を控除することができる特例です。
そもそも譲渡所得が3,000万円未満であれば実質的に税金を非課税にできます。
『譲渡所得＝売却金額ー取得費ー売った時の経費ー3,000万円』
3,000万円を譲渡所得から控除する特例は2通りあります。
- ②-1：被相続人の居住していた家が建っていた土地を売却したときの特例
- ②-2：売り主が居住していた家が建っていた土地を売った時の特例
②-1：被相続人の居住用財産が建っていた土地を売却したときの特例
被相続人(故人)が生前1人暮らしをしていた家が建っていた土地を売却する際に発生する譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
特例の対象となる土地（一部）
- 被相続人の居住の用に供されていた家屋や土地であること
- 昭和56年５月31日以前に建築された建物で平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売却する家屋や土地
他の詳しい要件は『No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』をご覧ください。
②-2：居住用財産（マイホーム）を売った時の特例
被相続人と相続人が同居していて、相続人が土地を売却する場合は、3,000万円特別控除を利用できます。
特例を受けるための要件（一部）
- 自分が住んでいる家屋をすまなくなってから3年を経過する日が属する年のうちに売却すること
- 売った前年・前々年にこの特例、または損益通算・繰り越し控除を受けていないこと
他の詳しい要件は『No.3302 マイホームを売ったときの特例』をご覧ください。
マイホームを手放したり、相続した土地や家を売ったり。不動産の売買において利益が出た場合は譲渡所得に対して支払義務が発生します。この譲与所得に対して特例の控除措置があるのをご存じですか？もし理解が足りないとお思いでしたらこの記[…]
③平成21年及び平成22年に取得した土地の1000万円特別控除
相続した土地が、たまたま平成21年及び平成22年に取得したものであれば、「平成21年及び平成22年中に取得した土地等を譲渡した場合の1000万円特別控除」を利用することができます。
平成21年及び平成22年中に取得した土地等を譲渡した場合の1000万円特別控除を適用すると、譲渡所得から1,000万円を控除できます。
要件としては、以下の場合に適用可能です。
- 個人が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地で、その年の1月1日時において所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合
- 平成21年に取得した土地であれば平成27年1月1日以降、平成22年に取得した土地であれば平成28年1月1日以降に売却している場合
相続税の納税等の要件は一切必要なく、親がたまたま平成21年1月1日から平成22年12月31日の間に土地を買っていたら利用できる特例です。最近購入している可能性のある土地であれば、売買契約書に記載されている購入日を確認するようにしてください。
詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。
④低未利用土地等の100万円特別控除
土地の売却価格が500万円以下であれば、「低未利用土地等の100万円特別控除」が利用できる可能性があります。低未利用土地等の100万円特別控除を利用すると、譲渡所得から100万円を控除することができます。
低未利用土地等の100万円特別控除を適用するには、主に以下の要件を満たしていることが必要です。
- 譲渡した者が個人であること。
- 譲渡の年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。
- 譲渡価額の合計が500万円以内であること。
- 譲渡した物件が都市計画区域内にあること。
- 譲渡した物件が「低未利用土地等であること」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものであること。
金額が500万円以下の土地であれば、かなり多くの土地が適用対象となります。
相続税の納税義務や相続後の期間等の要件も一切なく、上記の要件に合致さえしていれば利用できる特例です。
詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご参照願います。
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記事のおさらい
相続した土地の売却にかかる税金の種類は？
税金の種類は以下の４つです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費
詳しく知りたい方は相続した土地の売却にかかる税金の種類をご覧ください。
土地の売却で節税できる特例は？
土地売却での節税特例は以下のようなものがあげられます。
- 住んでいた土地の売却を行う際の特別控除
- 特定期間に得た土地売却の際の特別控除
- 公共事業による土地売却の際の特別控除
- 農地の税金控除特例
詳しくはその他土地売却時に節税できる特例をご覧ください。
相続した土地の売却後の確定申告方法は？
確定申告のステップは以下の通りです。
- 確定申告に必要な書類を準備する
- 譲渡所得税を計算する
- 確定申告書などの書類記入を行う
- 税務署で手続きを行う
- 納税または還付を受ける
詳しく知りたい方は相続した土地の売却後の確定申告をご覧下さい。
相続した土地売却で困ったときはどうする？
手続きなどで不安があったり問題がある場合は、不動産会社に相談しましょう。詳しくは困ったときは不動産会社に頼ろうをご覧ください。
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