「相続した土地を売却すると特別な税金はかかるの？」「土地売却後の確定申告のやり方が分からない・・・」
相続した土地の売却を検討している人はこのような疑問がある方も多いのではないでしょうか。
土地を売却する上でかかる費用はいくつかあり、その費用の中でも特に税金は大きな割合を占めています。
今回は、土地の売却にかかる税金についてや、その節税方法、また売却後の確定申告の方法などについてお話していこうと思います。
また、本記事では特に「相続をした土地」に焦点をあてて、相続後ならではの節税対策や確定申告の方法などもご紹介していくので、ぜひ確認してみてください！
相続した土地の売却にかかる税金の種類
土地を売却する際、必ずついてくるものがあります。それは「税金」です。
税金はいくつかの種類があり、それぞれの税金によって支払い義務の対象も異なっています。
これらの知識を付ける前に売却を行ってしまうと、大きな損をしてしまう可能性もあります。
そこで今回は、土地売却の際に支払う税金の種類や、その算出方法について詳しくお話していきます。
土地の売却に伴う税金は以下の4つが挙げられます。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
それぞれについてみていきましょう。
譲渡所得税
1つ目は「譲渡所得税」です。
譲渡所得税とは、所有する土地を売って得た利益に対してかかる税金の事を指します。
この税金は、土地を売ってた得た売却益の金額に直接かかるわけではなく、その金額から必要経費を差し引いた金額に対してかかります。
必要経費とは、売却した土地を購入した際の費用（取得費）や、不動産会社に依頼したときの手数料など、売却に伴う費用（譲渡費用）を総称したものです。
これらの取得費や譲渡費用は後々出てくる単語なのでぜひ覚えておいてください！
ただし、この計算がマイナスになる場合は、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得の計算は、譲渡所得に対し、20％の税（所得税15%と住民税5%）をかけて算出します。
ただし、このパーセンテージは土地の所有期間が5年を経過している場合のものです。
土地の所有が5年以下の場合は、39％（所得税30％と住民税9％）になります。
これらはそれぞれ、長期譲渡所得、短期譲渡所得と言われ、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下かどうかで判断されます。
その為、所有期間が5年0か月と5年1か月ではかかる税が倍近く変わる事になります。
また、日にち単位でもその差は生まれてくるので、所有期間が5年ぎりぎりの人は注意が必要です。
これらの知識を踏まえて、売却するタイミングをしっかりと見極める必要があります。
必要経費の計算方法【取得費編】
譲渡所得を計算する為には、上記の式にもある通り必要経費（取得費と譲渡費用）を割り出す必要があります。
まずは取得費の調べ方についてご紹介していきます。
取得費の調べ方は主に2種類あり、その方法は資料の有無によって調べ方は変わってきます。
必要な情報は、「不動産の購入費」「購入時に不動産業者に支払った仲介手数料」「測量費」「造成費用」の４つです。
これらの情報が全てそろっている場合は、それらを足して取得費を求める事が出来ます。
一方で、資料がなくそれらの金額が分からない場合についてはおおよそで計算します。
一般的に、取得費は売却価格の約5％であると言われています。
例えば、ご自身の土地が3000万円で売却できたとすると、その取得費は一般的にはその5％である150万円相当というい計算になります。
この方法を用いて取得費の計算を行う事が出来ます。
必要経費の計算【譲渡費用編】
次に譲渡費用の計算方法をお伝えします。
譲渡費用に含まれるものとしては「売却時に不動産会社に支払った仲介手数料」「契約書の印紙で売主が負担した金額」「土地を売却する際に建物を解体した時の費用」です。
これらについては資料が残っているはずですので、それらの金額を足すだけで求める事が出来ます。
注意しなければならないのは、「固定資産税などを維持するための費用、売った代金の取立費用」については譲渡費用に含まれないという事です。
しっかりと覚えておきましょう！
印紙税
2つ目は「印紙税」です。
この印紙税は、土地の売買契約書に印紙を張り付ける際にかかる税金になります。
10,000円以下の取引の場合は印紙税はかかりませんが、土地の取引で10,000円以下という事はないので基本的には印紙税がかかると認識しておきましょう。
この印紙税は、取引する土地の売却額によって税の額も変わってきます。
振り分けは以下の通り。
| 売却金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 60,000円 |
このように、金額が大きくなるについれて印紙税も増えていくという事を覚えておきましょう。
登録免許税
3つ目は「登録免許税」です。
不動産をローンで購入すると、「抵当権」というものが付きます。この抵当権は、ローンの支払いが滞ってしまった場合に、その土地が競売にかけられる事を担保するものです。
抵当権は、土地を売却する前に抹消しなければ、買主にそのまま引き継がれてしまいます。
その為、土地売却の際はこの抵当権を基本的に抹消します。この際にかかるのが登録免許税です。
この税は1不動産につき1,000円とそれほど高くはないので安心しましょう。
また抵当権を抹消する工程が不安であるという人は、司法書士などの専門家に依頼すると良いでしょう。
消費税
4つ目にかかるのは「消費税」です。
ここでいう消費税とは、不動産会社に依頼した際の仲介手数料などにかかってくる税に事を指しています。
つまり、不動産会社に頼らず、自分で全て売却の手続きなどを行うという事であれば、この税金はかかってきません。
しかし、個人で売買取引を行う事は非常に大変且つトラブルなどのリスクが伴う為、不動産会社に依頼する事を強くお勧めします。
実際にここでかかる消費税は不動産会社や司法書士に対して支払う手数料や、融資手続きの手数料などが含まれます。
手数料は売却する際の金額や、依頼する不動産会社によっても異なってきます。
手数料の上限は売買価格が200万円以下の部分が5％、200万円より高く400万円以下の部分に4％、400万円を超えた部分が3％です。
ここでいう部分というのは、それぞれのパートにそれぞれのパーセンテージで手数料がかかるという事です。
具体的な例を挙げて説明していきます。
◎１000万円の売却価格になる土地を売却した場合
まず200万円に対して5％の手数料がかかります。つまり10万円と計算する事が出来ます。
更に、400万円以下に含まれる金額、つまり400万円から最初の200万を引いた残りの200万円に4％の手数料がかかり、それに対しての手数料は8万円となります。
次に、400万円以上に値する部分が600万円分残っているので、そこに更に3％の手数料がかかります。そこで18万円分の手数料が加わります。
つまり、1000万円の売却益が出る土地を売却し、手数料が上限いっぱいであった場合、36万円の手数料がかかるという計算になります。
ただし、前述した通り、不動産会社によって上限いっぱいの手数料をとる企業もあれば手数料の安さを売りにしている企業もあるので、見極めは非常に重要です。
業者を選択する際はいくつかの企業を比較して、その価格の妥当性を見極める事をお勧めします。
相続した土地は3年10か月以内に売ると安くなる
ここまでで、土地売却にかかる税金についてお話してきましたが、これらの税金を節約できる方法もいくつか存在しています。
本章では、特に相続をした土地にのみ適応される「取得費加算の特例」という節税対策をご紹介します。
この方法は、相続した土地を3年10か月以内に売却する事によって適応される特例で、前章でお話した取得費（売却予定の土地を取得する際かかった費用）に相続税額を含めてもよいという内容です。
次項でこの特例について詳しくお話していきます。
取得費加算の特例とは
取得費加算特例とは、一定の条件を満たしている相続後の土地に対して、その相続税の一部を取得費に換算してもよいという特例です。
前述した通り、取得費とはその土地を取得する為にかかった費用（購入費など）の事を言い、土地を売却した人は売却益からその取得費を含めた必要経費を引いた分の譲渡所得税を税金として納める義務があります。
その際に、この特例が適応される事で売却益から引かれる取得費が多くなり、譲渡所得税として取られる分が本来よりも少なくなります。
具体的な取得費加算の計算方法は以下のようになっています。
ここででた取得加算する相続税額を、前章でお話した譲渡所得の計算過程の取得費（必要経費に含まれる）に加算する事で、実際の特例を反映させた譲渡所得を知る事が出来ます。
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特例を受けるための条件
この取得費加算の特例を受けるには以下の要件を満たしている必要があります。
▶ 相続によって財産を取得したものが売却したこと
▶ その財案を取得したものが相続税を支払ったこと
その他土地売却時に節税できる特例
前章では、相続した土地のみに適応される取得費加算の特例をご紹介しましたが、その他にも土地を売却する際の特例がいくつか存在しています。
そこで本章では、それらの特例について詳しく見ていこうと思います。
ご自身に当てはまる条件のものがあれば、節税対策になりますのでぜひ確認してみてください！
土地売却における節税特例は以下の３つ。
- 特定期間に得た土地売却の際の特別控除
- 公共事業による土地売却の際の特別控除
- 農地の税金控除特例
1つ1つ確認していきましょう。
特定期間に得た土地売却の特別控除
1つ目の特別控除は特定の期間に得た土地が対象となる控除です。
2009年1月1日～2010年12月31日の期間内に購入して土地については、一定期間を過ぎてから売却する事で1000万円の控除を受ける事が出来ます。
ただし、この時期に購入した土地の中でも更に以下の条件に当てはまるもののみに適応されます。
▶ 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
▶ 特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
▶ 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
▶ 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
この条件を満たしている場合は、控除対象となりますので確定申告書をしっかりと提出する事で適応されます。
売却する土地が平成21年または22年に取得したものであるという事を明らかにできる書類を準備する必要があるので、登記事項証明書や売買契約書の写しなどを準備しましょう。
公共事業による土地売却時の特別控除
2つ目の特別控除は、公共事業での利用を目的とした土地売却を対象にした控除です。
公共事業を行う上での土地売却の場合、5000万円の特別控除を受ける事が出来ます。
ただし、以下の条件が満たされている土地のみにこの控除は適応されます。
▶ 原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 同じ種類とは、例えば土地と土地、建物と建物のことです。このほか、 一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法などが あります。
▶ 原則として、土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得すること。
農地の税金控除特例
3つ目の特別控除は、農地の売却を行う際に適応される控除です。
一定の条件を満たした農地の売却を行うと、条件によって幅はありますが800万円～1500万円の控除を受ける事が出来ます。
以下がその詳しい条件になります。
| 控除額 | 条件 |
|---|---|
| 800万円 |
|
| 1500万円 |
|
相続した土地の売却後の確定申告
次にお話するのは、土地売却後の確定申告についてです。
土地を売却すると、売却した際に収益が発生し個人の収入扱いとなる為、確定申告を行う必要があります。
本章では土地売却に伴う確定申告について詳しく説明していきたいと思います。
売却で収益が出た場合は確定申告が必要
前述した通り、土地の売却を行い、収益が発生した場合は必ず確定申告を行う必要があります。
通常の確定申告は、勤めている企業が代行してやってくれる事もありますが、土地売買の場合は個人の取引によって生まれた収益であるため、必ずご自身で行う必要があります。
土地売却による確定申告は、企業からの収入などを反映させた確定申告とは別で行う必要があるので注意しましょう。
また、前章でお話した特別控除などを受ける場合には、使用する申告書や添付する書類が異なったりする事もあるので、しっかりと調べて確認しましょう。
土地を売却した際、収益を得なかった場合は確定申告を行う義務はありません。
しかしその場合は、譲渡損失に関する計算明細書などが必要になるので注意しましょう。
確定申告に必要な書類
次に確定申告を行う際に必要な書類を紹介していきます。
土地売却における確定申告で準備すべきものは全部で３つ。
〇 不動産売却時の売買契約書（写し）
〇 仲介の手数料等の領収書（写し）
〇 売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）
〇 確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
〇 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
〇 譲渡所得の内訳書
これらの書類については、国税庁のホームページでダウンロードする事が可能です。
「国税庁ホームページ」から確認してみてください！
また、このサイトは確定申告の記入方法なども詳しくのっているので、記入を行う際は参考にしてみるといいでしょう。
困ったときは不動産会社に頼ろう
ここまでで、相続した土地の売却についてのお話をしてきましたが、一度も不動産取引を行った事がない人にとっては少し難しい話も多かったと思います。
土地売却は人生において非常に大きな取引の一つだと思うので、自分ひとりで全て理解が出来ないという際はどんどん不動産会社に質問しましょう。
不動産会社で働く業者の方々は、不動産関連についての正確な知識を持ったプロなので、税金や確定申告など、直接的に不動産会社が関与しないような知識についても必ず知っています。
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まとめ
今回は相続した土地の売却について詳しくお話してきました。
土地の売却は人生の中でも非常に大きな取引です。
後悔しないようにするためにも、取引を行う前に売却後の必要事項まで理解し、知識をつけた上で取引に臨むようにしましょう。
