相続した土地の売却に伴う税金|節税対策や確定申告の方法も解説

「相続した土地を売却すると特別な税金はかかるの?」「土地売却後の確定申告のやり方が分からない・・・」

相続した土地の売却を検討している人はこのような疑問がある方も多いのではないでしょうか。

土地を売却する上でかかる費用はいくつかあり、その費用の中でも特に税金は大きな割合を占めています。

今回は、土地の売却にかかる税金についてや、その節税方法、また売却後の確定申告の方法などについてお話していこうと思います。

また、本記事では特に「相続をした土地」に焦点をあてて、相続後ならではの節税対策や確定申告の方法などもご紹介していくので、ぜひ確認してみてください!

また、相続した土地の売却について不安がある方は、一括査定サイトを使って不動産会社に相談してみませんか?

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相続した土地の売却にかかる税金の種類

土地を売却する際、必ずついてくるものがあります。それは「税金」です。

税金はいくつかの種類があり、それぞれの税金によって支払い義務の対象も異なっています。

これらの知識を付ける前に売却を行ってしまうと、大きな損をしてしまう可能性もあります。

そこで今回は、土地売却の際に支払う税金の種類や、その算出方法について詳しくお話していきます。

土地の売却に伴う税金は以下の4つが挙げられます。

  1. 譲渡所得税
  2. 印紙税
  3. 登録免許税
  4. 消費税

それぞれについてみていきましょう。

譲渡所得税

1つ目は「譲渡所得税」です。

譲渡所得税とは、所有する土地を売って得た利益に対してかかる税金の事を指します。

この税金は、土地を売ってた得た売却益の金額に直接かかるわけではなく、その金額から必要経費を差し引いた金額に対してかかります。

必要経費とは、売却した土地を購入した際の費用(取得費)や、不動産会社に依頼したときの手数料など、売却に伴う費用(譲渡費用)を総称したものです。

これらの取得費や譲渡費用は後々出てくる単語なのでぜひ覚えておいてください!

すまリス
譲渡所得 = 売却益 ー必要経費(取得費+譲渡費用)という事だね!

ただし、この計算がマイナスになる場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の計算は、譲渡所得に対し、20%の税(所得税15%と住民税5%)をかけて算出します。

ただし、このパーセンテージは土地の所有期間が5年を経過している場合のものです。

土地の所有が5年以下の場合は、39%(所得税30%と住民税9%)になります。

これらはそれぞれ、長期譲渡所得、短期譲渡所得と言われ、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下かどうかで判断されます。

その為、所有期間が5年0か月と5年1か月ではかかる税が倍近く変わる事になります。

また、日にち単位でもその差は生まれてくるので、所有期間が5年ぎりぎりの人は注意が必要です。

これらの知識を踏まえて、売却するタイミングをしっかりと見極める必要があります。

必要経費の計算方法【取得費編】

譲渡所得を計算する為には、上記の式にもある通り必要経費(取得費と譲渡費用)を割り出す必要があります。

まずは取得費の調べ方についてご紹介していきます。

取得費の調べ方は主に2種類あり、その方法は資料の有無によって調べ方は変わってきます。

必要な情報は、「不動産の購入費」「購入時に不動産業者に支払った仲介手数料」「測量費」「造成費用」の4つです。

これらの情報が全てそろっている場合は、それらを足して取得費を求める事が出来ます。

一方で、資料がなくそれらの金額が分からない場合についてはおおよそで計算します。

一般的に、取得費は売却価格の約5%であると言われています。

例えば、ご自身の土地が3000万円で売却できたとすると、その取得費は一般的にはその5%である150万円相当というい計算になります。

この方法を用いて取得費の計算を行う事が出来ます。

必要経費の計算【譲渡費用編】

次に譲渡費用の計算方法をお伝えします。

譲渡費用に含まれるものとしては「売却時に不動産会社に支払った仲介手数料」「契約書の印紙で売主が負担した金額」「土地を売却する際に建物を解体した時の費用」です。

これらについては資料が残っているはずですので、それらの金額を足すだけで求める事が出来ます。

注意しなければならないのは、「固定資産税などを維持するための費用、売った代金の取立費用」については譲渡費用に含まれないという事です。

しっかりと覚えておきましょう!

譲渡所得税を計算する

これらの数字がだせたら、そこに税率をかけて最終的な譲渡所得税を出します。

この譲渡所得税の計算は以下のようになります。

譲渡所得税額= 譲渡所得 × 税率 (所得税・住民税)
すまリス
譲渡所得は「 売却価格ー(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)」で計算出来るよ!

購入価格や購入時の諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として計算することで概算取得費を出すことが出来ます。

また、税率については不動産を所有していた期間によって、かかってくる額が変わってきます。

金額は以下の表を参考にしてみてください。

譲渡所得の長短区分所得税住民税
長期譲渡所得(5年超)15.315%5%
短期譲渡所得(5年以下)30.63%9%

印紙税

2つ目は「印紙税」です。

この印紙税は、土地の売買契約書に印紙を張り付ける際にかかる税金になります。

10,000円以下の取引の場合は印紙税はかかりませんが、土地の取引で10,000円以下という事はないので基本的には印紙税がかかると認識しておきましょう。

この印紙税は、取引する土地の売却額によって税の額も変わってきます。

振り分けは以下の通り。

売却金額印紙税
100万円超え500万円以下2,000円
500万円超え1,000万円以下10,000円
1,000万円超え5,000万円以下20,000円
5,000万円超え1億円以下60,000円

このように、金額が大きくなるについれて印紙税も増えていくという事を覚えておきましょう。

登録免許税

3つ目は「登録免許税」です。

不動産をローンで購入すると、「抵当権」というものが付きます。この抵当権は、ローンの支払いが滞ってしまった場合に、その土地が競売にかけられる事を担保するものです。

抵当権は、土地を売却する前に抹消しなければ、買主にそのまま引き継がれてしまいます。

その為、土地売却の際はこの抵当権を基本的に抹消します。この際にかかるのが登録免許税です。

この税は1不動産につき1,000円とそれほど高くはないので安心しましょう。

また抵当権を抹消する工程が不安であるという人は、司法書士などの専門家に依頼すると良いでしょう。

消費税

4つ目にかかるのは「消費税」です。

ここでいう消費税とは、不動産会社に依頼した際の仲介手数料などにかかってくる税に事を指しています。

つまり、不動産会社に頼らず、自分で全て売却の手続きなどを行うという事であれば、この税金はかかってきません。

しかし、個人で売買取引を行う事は非常に大変且つトラブルなどのリスクが伴う為、不動産会社に依頼する事を強くお勧めします。

実際にここでかかる消費税は不動産会社や司法書士に対して支払う手数料や、融資手続きの手数料などが含まれます。

手数料は売却する際の金額や、依頼する不動産会社によっても異なってきます。

手数料の上限は売買価格が200万円以下の部分が5%、200万円より高く400万円以下の部分に4%、400万円を超えた部分が3%です。

ここでいう部分というのは、それぞれのパートにそれぞれのパーセンテージで手数料がかかるという事です。

具体的な例を挙げて説明していきます。

◎1000万円の売却価格になる土地を売却した場合

まず200万円に対して5%の手数料がかかります。つまり10万円と計算する事が出来ます。

更に、400万円以下に含まれる金額、つまり400万円から最初の200万を引いた残りの200万円に4%の手数料がかかり、それに対しての手数料は8万円となります。

次に、400万円以上に値する部分が600万円分残っているので、そこに更に3%の手数料がかかります。そこで18万円分の手数料が加わります。

つまり、1000万円の売却益が出る土地を売却し、手数料が上限いっぱいであった場合、36万円の手数料がかかるという計算になります。

ただし、前述した通り、不動産会社によって上限いっぱいの手数料をとる企業もあれば手数料の安さを売りにしている企業もあるので、見極めは非常に重要です。

業者を選択する際はいくつかの企業を比較して、その価格の妥当性を見極める事をお勧めします。

その他必要な費用

大きな金額の支出は上記のものになりますが、その他にも土地の売却を行う際は細々とした費用がかかってきます。

例えば、相続登記を行う際に必要な戸籍謄本の取得費や、被相続人の住民票の除票費、不動産登記事項証明書の発行費用などがそれらの値します。

どれも数百円単位の費用ですが、こうした細かなところでも費用がかかるという事をしっかりと覚えておきましょう。

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相続した土地は3年10か月以内に売ると安くなる

ここまでで、土地売却にかかる税金についてお話してきましたが、これらの税金を節約できる方法もいくつか存在しています。

本章では、特に相続をした土地にのみ適応される「取得費加算の特例」という節税対策をご紹介します。

この方法は、相続した土地を3年10か月以内に売却する事によって適応される特例で、前章でお話した取得費(売却予定の土地を取得する際かかった費用)に相続税額を含めてもよいという内容です。

次項でこの特例について詳しくお話していきます。

取得費加算の特例とは

取得費加算特例とは、一定の条件を満たしている相続後の土地に対して、その相続税の一部を取得費に換算してもよいという特例です。

前述した通り、取得費とはその土地を取得する為にかかった費用(購入費など)の事を言い、土地を売却した人は売却益からその取得費を含めた必要経費を引いた分の譲渡所得税を税金として納める義務があります。

その際に、この特例が適応される事で売却益から引かれる取得費が多くなり、譲渡所得税として取られる分が本来よりも少なくなります。

すまリス
『 売却益 – 必要経費 (取得費+譲渡費用)=譲渡所得税 』となるから取得費が増えるとその分支払う譲渡所得税は減るね!
その為、譲渡所得がその分少なくなり、譲渡所得税として支払わなければならない税金が少なくなるという事になります。

具体的な取得費加算の計算方法は以下のようになっています。

相続税額×{相続税の課税価格の計算のもと礎とされた財産の価額÷(相続税の課税価格+債務控除額)}=取得加算する相続税額

ここででた取得加算する相続税額を、前章でお話した譲渡所得の計算過程の取得費(必要経費に含まれる)に加算する事で、実際の特例を反映させた譲渡所得を知る事が出来ます。

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特例を受けるための条件

この取得費加算の特例を受けるには以下の要件を満たしている必要があります。

▶ 相続を開始してから3年10か月以内に売却していること
▶ 相続によって財産を取得したものが売却したこと
▶ その財案を取得したものが相続税を支払ったこと
この条件に当てはまっていると、相続の際に納税した相続税の一部が、売却時の計算上の取得費に加算されます。
相続はしたものの特に利用する用途がない土地については、持っているだけで支払わなければならない固定資産税や、この取得加算の特例も考慮すると、出来るだけ早くに売却した方がお得であると言えます。
3年10か月を超えてしまうとせっかくの特例が無効になってしまうので、まだ間に合うという方はなるべく早く決断する事をお勧めします。

その他土地売却時に節税できる特例

前章では、相続した土地のみに適応される取得費加算の特例をご紹介しましたが、その他にも土地を売却する際の特例がいくつか存在しています。

そこで本章では、それらの特例について詳しく見ていこうと思います。

ご自身に当てはまる条件のものがあれば、節税対策になりますのでぜひ確認してみてください!

土地売却における節税特例は以下の3つ。

  • 住んでいた土地の売却を行う際の特別控除
  • 特定期間に得た土地売却の際の特別控除
  • 公共事業による土地売却の際の特別控除
  • 農地の税金控除特例

1つ1つ確認していきましょう。

住んでいた土地の売却を行う際の特別控除

1つ目の特別控除は住んでいた土地の売却を行う際に対象となる控除です。

この控除は、住んでいたマイホームを売却する場合に、一定の条件をクリアしていると3000万円まで控除を受けられることから一般的に「3000万円特別控除」と呼ばれています。

本来は、建物(家)を売却する際に適応される控除なのですが、場合によっては土地のみの場合でも適応されるケースがあります。

土地を売却する際にこの控除が適応される条件は以下のようになっています。

▶ その土地等の譲渡契約が、その家屋を取壊した日から1年以内に締結され、かつ、その家屋を居住用に使用しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12 月31 日までに譲渡したものであること。
▶ その家屋を取壊した後、譲渡契約の締結日まで貸付けその他に使用していない土地等の譲渡であること。
家付の土地を相続した後そこに移り住み、何らかの理由でその家を取り壊した結果土地のみを売り出す事になった、というような人が対象になる控除であるといえます。
ただし注意しなければならないのは、この3000万円控除と、取得加算の特例は併用する事が出来ません。
しっかりと覚えておきましょう。

特定期間に得た土地売却の特別控除

2つ目の特別控除は特定の期間に得た土地が対象となる控除です。

2009年1月1日~2010年12月31日の期間内に購入して土地については、一定期間を過ぎてから売却する事で1000万円の控除を受ける事が出来ます。

ただし、この時期に購入した土地の中でも更に以下の条件に当てはまるもののみに適応されます。

▶ 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
▶ 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
▶ 特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
▶ 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
▶ 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。

この条件を満たしている場合は、控除対象となりますので確定申告書をしっかりと提出する事で適応されます。

売却する土地が平成21年または22年に取得したものであるという事を明らかにできる書類を準備する必要があるので、登記事項証明書や売買契約書の写しなどを準備しましょう。

公共事業による土地売却時の特別控除

3つ目の特別控除は、公共事業での利用を目的とした土地売却を対象にした控除です。

公共事業を行う上での土地売却の場合、5000万円の特別控除を受ける事が出来ます。

ただし、以下の条件が満たされている土地のみにこの控除は適応されます。

▶ 売った土地建物は固定資産であること(不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は、固定資産ではありません。)。
▶ 原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 同じ種類とは、例えば土地と土地、建物と建物のことです。このほか、 一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法などが あります。
▶ 原則として、土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得すること。

農地の税金控除特例

4つ目の特別控除は、農地の売却を行う際に適応される控除です。

一定の条件を満たした農地の売却を行うと、条件によって幅はありますが800万円~1500万円の控除を受ける事が出来ます。

以下がその詳しい条件になります。

控除額条件
800万円
  • 農用地区域内の農地を利用集積計画や農業委員会などの斡旋により譲渡した場合
  • 農用地区域内の農地を農地中間管理機構や農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合
1500万円
  • 農用地区域内の農地などを農業経営基盤強化促進法の買入競技によって農地中間管理機構に譲渡した場合

相続した土地の売却後の確定申告

次にお話するのは、土地売却後の確定申告についてです。

土地を売却すると、売却した際に収益が発生し個人の収入扱いとなる為、確定申告を行う必要があります。

本章では土地売却に伴う確定申告について詳しく説明していきたいと思います。

売却で収益が出た場合は確定申告が必要

前述した通り、土地の売却を行い、収益が発生した場合は必ず確定申告を行う必要があります。

通常の確定申告は、勤めている企業が代行してやってくれる事もありますが、土地売買の場合は個人の取引によって生まれた収益であるため、必ずご自身で行う必要があります。

土地売却による確定申告は、企業からの収入などを反映させた確定申告とは別で行う必要があるので注意しましょう。

また、前章でお話した特別控除などを受ける場合には、使用する申告書や添付する書類が異なったりする事もあるので、しっかりと調べて確認しましょう。

土地を売却した際、収益を得なかった場合は確定申告を行う義務はありません。

しかしその場合は、譲渡損失に関する計算明細書などが必要になるので注意しましょう。

確定申告に必要な書類

次に確定申告を行う際に必要な書類を紹介していきます。

土地売却における確定申告で準備すべきものは全部で3つ。

< 自分で準備するもの >
〇 不動産売却時の売買契約書(写し)
〇 仲介の手数料等の領収書(写し)
〇 売却した不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
登記事項証明書の取得はオンライン請求が安く非常に便利です。
「法務局オンライン申請の案内」から確認してみましょう。
前もって準備をしておくことでスムーズに確定申告を進めましょう。
次に税務署が準備してくれる書類です。
< 税務署が準備してくれるもの >
〇 確定申告書B様式(譲渡所得がある場合)
〇 確定申告書第三表(分離課税用の申告書)
〇 譲渡所得の内訳書

これらの書類については、国税庁のホームページでダウンロードする事が可能です。

「国税庁ホームページ」から確認してみてください!

また、このサイトは確定申告の記入方法なども詳しくのっているので、記入を行う際は参考にしてみるといいでしょう。

確定申告の手順

ここからは、簡単な確定申告の手順をお伝えしていこうと思います。

相続した土地の売却を行なった後の確定申告は、以下の手順で行っていきます。

  1. 確定申告に必要な書類を準備する
  2. 譲渡所得税を計算する
  3. 確定申告書などの書類記入を行う
  4. 税務署で手続きを行う
  5. 納税または還付を受ける

一つ一つの工程について簡単に説明していきましょう。

確定申告に必要な書類を準備する

まずは確定申告に必要な書類を準備しましょう。

ご自身で準備しなければならないものと、税務署が準備してくれるものがありますが、それぞれの種類については前章でお話している通りです。

自分で準備する書類を今一度確認すると

  • 不動産売却時の売買契約書(写し)
  • 仲介の手数料等の領収書(写し)
  • 売却した不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)

の3点になります。

必要書類に抜け漏れがあると、後々問い合わせがあり、再度手続きを行わなければならないのでしっかりと準備しましょう。

譲渡所得税を計算する

次のステップでは、譲渡所得税を計算します。

計算の方法は1章の譲渡所得税の説明のところでお話ししていまが、もう一度譲渡所得税の計算式をおさらいしておきましょう。

譲渡所得税の計算は以下のようになります。

譲渡所得税額= 譲渡所得 × 税率 (所得税・住民税)

前章でもお話ししましたが、かかってくる税率は不動産を保有している期間によって変わってくるのでしっかりと確認をして計算するようにしましょう。

確定申告書などの書類記入を行う

次に確定申告書の書類の記入を行っていきます。

書類の記入方法は国税庁が出している「国税庁 確定申告書等作成コーナー」を参考にしながら行うことで、簡単に書類作成が行えます。

このサイトでは、確定申告に必要な計算も自動で行ってくれるので、納付しなければならない金額も一目瞭然です。

また、サイトを見てもわからない場合には、問い合わせ窓口なども設けてあるので、電話で確認することも可能です。

税務署で手続きを行う

次に税務署で確定申告書の提出を行います。

提出方法は以下の3通りがあります。

  • 郵送等で、所轄の税務署に送付する
  • 所轄の税務署へ直接持参する
  • 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で申告する

納税または還付を受ける

最後に納税、還付を行います。

納税を行う方法は以下の4通り。

  • 振替納税を利用する
  • 現金で納付する
  • 国税電子申告・納税システム(e-Tax)で納付する
  • クレジットカードで納付する

また、還付を受ける場合には、申告書に記入した金融機関の預金口座に振り込まれます。

困ったときは不動産会社に頼ろう

ここまでで、相続した土地の売却についてのお話をしてきましたが、一度も不動産取引を行った事がない人にとっては少し難しい話も多かったと思います。

土地売却は人生において非常に大きな取引の一つだと思うので、自分ひとりで全て理解が出来ないという際はどんどん不動産会社に質問しましょう。

不動産会社で働く業者の方々は、不動産関連についての正確な知識を持ったプロなので、税金や確定申告など、直接的に不動産会社が関与しないような知識についても必ず知っています。

身近にいるプロをうまく活用して不安を解消しましょう!

業者探しは一括査定を活用

不動産会社を選択する上で非常に役に立つツールが「一括査定サイト」です。

この一括査定サイトとは、ご自身の土地の基本的な情報をネットのフォーマットに入力するだけで、一括査定サイトを経由して複数の不動産会社とつながる事が出来る仕組みになっています。

不動産一括査定サイトの手順

1社1社ホームページを辿って業者を選ぶよりも、圧倒的に効率が良く簡単に不動産会社を選ぶことが可能です。

中でも特にオススメのサイトは「すまいステップ」です。

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すまいステップは全国の厳選した優良業者のみが登録されているサイトで、一度に最大4社とつながる事が出来ます。

もちろん利用は無料なので、業者選びを行っている方、今後行う方はぜひ一度活用してみてほしいサイトです。

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まとめ

今回は相続した土地の売却について詳しくお話してきました。

土地の売却は人生の中でも非常に大きな取引です。

後悔しないようにするためにも、取引を行う前に売却後の必要事項まで理解し、知識をつけた上で取引に臨むようにしましょう。

土地の売却を検討している方はこちらの記事もご覧ください。
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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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