【相続した土地の売却手順とかかる税金】節税対策まで把握しよう!

相続した土地にはもちろん相続税がかかります。
その相続税の支払いや、財産の分配のために相続後土地を売却する方は多くいらっしゃいます。

ただでさえ複雑なやりとりの多い相続ですから、その後の売却については明確にしておいてすぐに実行できるようしておきたいですね。

この記事では、相続した土地の売却を行う方法やその際にかかる税金について解説しています。
合わせて税金を緩和するための特例、要は節税対策についても学んでいきましょう。

監修者:西岡 容子
監修西岡 容子
司法書士試験合格後、神奈川県の司法書士法人に所属。その後司法書士西岡合同事務所を開設し、不動産登記全般、相続、遺言を中心とした業務を行っている。【保有資格】司法書士、宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、モーゲージ・プランナー【URL】西岡合同事務所

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もっと詳しい売却方法を知りたい方は『【土地売却の成功に向けて】注意点とコツを知って高く売ろう』をご覧ください。

相続から土地を売却するまでの手順

相続から始める土地売却は、通常の自宅の売却とは工程が異なります。
大きく変わる点は、まず相続登記と呼ばれる名義変更が必要になる点です。
相続から売却までの流れを順を追って理解していきましょう。

相続した土地の売却手順

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step1:遺言書の確認・相続人の確認

遺言書が正しくある場合はその通りに相続を行いますが、法定相続人が平等に分配するケースが多くあります。
そのため、法定相続人を正しく把握するために、戸籍謄本から血縁関係を調べます。

その後、遺産を把握するのですが、遺産には土地のようなプラスの財産と、借金といったマイナスの財産があります。
プラスの財産のみを相続することはできませんが、相続自体を承認するか、放棄するかは決めることができます。

step2:遺産分割協議

相続人全員で、遺産をどう分配するかを協議します。これを遺産分割協議といいます。
土地のような不動産は、遺産分配が公平になるように調整したうえで一人が取得するパターンと、不動産を売却し現金化して分配する方法があります。

後者の方法を換価分割と呼びますが、以降ではこの方法での手順を解説しています。

step3:相続登記

相続された土地は名義人が故人のままになっています。
土地を売却は名義を変更してからでないと行うことができません。

そのため、遺産分割協議の段階で、一度誰の名義とするか決定し、名義変更の手続きである相続登記を進めていきます。

相続登記は、法務局に所有権移転の登記申請書を提出し行います。
登記申請書は、法務局ホームページから様式及び記載例を確認しながら、A4の紙で自作することができます。

相続に必要な書類

  • 登記申請書
  • 印鑑証明
  • 住民票の写し
  • 戸籍謄本
  • 遺産分割協議書(遺産分割協議を行った場合)
  • 遺言書(遺言書があった場合)

step4:不動産会社に査定を依頼

土地の売却は、不動産会社に査定を行ってもらい進めていくのが一般的です。
査定では、3ヶ月以内で売れるであろう価格を算出してくれます。

ただし、この査定価格は絶対的なものではなく、この価格・期間で売れることを保証するものではありません。
加えて、不動産会社ごとに査定価格は大きく異なり、その差が300万円以上開くことも少なくありません。

そのため不動産会社にの査定は、複数者に依頼し比較して検討する必要があります。
すまいステップのような不動産一括査定依頼サービスを利用すれば、手間なく、あなたの情報に合った不動産会社をピックアップしてくれます。

利用料は一切かかりませんので是非ご活用ください。

step5:売り出し開始(媒介契約の締結)

不動産会社を選んだら媒介契約を結んで売却を開始します。
媒介契約とは、不動産会社に売却の仲介を依頼するために結ぶ契約で、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類から選択し契約します。

媒介契約について詳しくは下の記事をご覧ください。

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売り出しを開始したら購入希望者の募集を不動産会社がかけます。
正式な買主が決定したら売買契約を結び、売却金額を受け取ったのち引渡しを行います。

step6:売却金額を分配する

無事土地の売却ができたら、売却金額を分配します。
この時の分配方法は遺産分割協議の段階で決められているので、取り決めに則り分配します。

土地を売却すると金銭を受け取ることになるので当然税金が発生します。
この税金についても、相続人全員で公平に支払うようにします。

かかる税金や、節税の方法は以降の章で解説していきます。

相続した土地の売却にかかる税金の種類

相続した土地の売却に伴う税金は以下の3つになります。

  1. 登録免許税
  2. 印紙税
  3. 譲渡所得税
    • 所得税(復興特別所得税含む)
    • 住民税

それぞれについてみていきましょう。

登録免許税

先で解説した相続登記(相続後の名義変更)の際に発生する税金が登録免許税です。
登録免許税は、名義変更する不動産評価額の0.4%が税額となります。

登録免許税について詳しくは『不動産の名義変更は自分で出来る?手順や費用について徹底解説』をご覧ください。

印紙税

印紙税は、契約書を作成する際にかかる税金で、売買契約書作成のタイミングで発生します。
売却金額によって印紙税額は異なり、相応する収入印紙(郵便局などで購入可能)を貼り付け納税となります。

契約金額本則税率軽減税率(※)
100万円超え500万円以下2,000円1,000円
500万円超え1,000万円以下1万円5,000円
1,000万円超え5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超え1億円以下6万円3万円

譲渡所得税

譲渡所得税は、売却で得た利益に対して発生する税金で、所得税(復興特別所得税を含む)と住民税が含まれています。
翌年に確定申告しその後納税を行うのですが、所得税は確定申告期間内(2月16日~3月15日)に、住民税は確定申告後の6月後らから4期にわたって納税します。

point1:『利益』にかかる税金であることに注意

譲渡所得税は売却で得た利益(以下譲渡所得という)に対してかかる税金であり、売却金額にそのままかかるわけではありません。

譲渡所得は以下の様に求めます。

譲渡所得売却金額土地の購入にかかった費用(取得費)売却にかかった費用
なお、取得費がわからない場合は売却価格の5%を取得費として計算することができます。
売却にかかった費用(経費)は、不動産会社にかかる仲介手数料や建物の解体費用、売却のための移動にかかった費用などが含まれます。
取得費は、購入した時の価格をそのまま扱うのではなく、減価償却分を差し引いて計算します。
詳しくは『不動産を売却する人のための減価償却に関する基礎知識』をご覧ください。

point2:保有期間で税率が変わる

譲渡所得税は、土地の所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)と所有期間が5年超えの場合(長期譲渡所得)で税率が異なります。
相続で取得した土地の場合は、故人が所有していた期間を含めます。

名称所有期間所得税(+復興特別所得税)住民税合計
短期譲渡所得5年以下30%(+0.96%)9%30.96%
長期譲渡所得5年越え15%(+0.315%)5%20.315%
すまリス
譲渡所得(利益)に対してかかる所得税や住民税だから合わせて『譲渡所得税』と呼ぶんだね!
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相続土地の売却にかかる税金を安くする特例

相続税はもちろん、土地の売却にも譲渡所得税という高税率な税金が付きまといます。

相続税や譲渡所得税の支払いが重なると相続人に対する負担が重くなりすぎてしまうので、税金を安くする特例を利用する必要があります。

譲渡所得税を大幅に抑えることができますが、これらを適用するには自ら確定申告時に申請を行う必要があります。しっかりと把握していきましょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、売却する土地にかかった相続税を譲渡所得を計算する際の取得費に加算することができる特例です。

譲渡所得を算出する際は、売却金額から取得費や売却にかかった経費を差し引きます。
相続税分の取得費が増えるということは、課税対象である譲渡所得が減り、結果的に税金が安くなります。

特例を受けるための条件(一部)

  • 相続税の申告期限(10ヶ月)から3年を経過する日までに売却した場合(相続開始から3年10カ月以内)
  • 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
  • その財産を取得した者に相続税が課税されていること

他の詳しい要件は『No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』をご覧ください。

計算方法

取得費加算を使うには、土地にかかる相続税を正しく計算する必要があります。

例えば、公示価格(国の発表する土地の正式な価格)2,000万円の土地を含め2,800万円分を相続したとし、この場合の相続税を370万円とします。

土地分の相続税を算出するために、以下の計算をします。

370万×(土地2,000万円÷総額2,800万円)=2,642,857円
2,642,857万円を取得費として加算し、譲渡所得を計算します。

3,000万円特別控除の特例

3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3,000万円分を控除することができる特例です。
そもそも譲渡所得が3,000万円未満であれば実質的に税金がかからないといえます。

すまリス
3,000万円の特別控除を利用する場合は譲渡所得の計算が以下の様になるよ!
譲渡所得=売却金額ー取得費ー売った時の経費ー3,000万円

3,000万円を譲渡所得から控除する特例は2通りあります。

  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
  • 居住用財産(マイホーム)を売った時の特例

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

被相続人(故人)が生前1人暮らしをしていて、相続開始から空き家となる家を売却した際に発生する譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

特例の対象となる土地(一部)

  • 被相続人の居住の用に供されていた家屋や土地であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物で平成28年4月1日から令和5年12月31日の間に売却する家屋や土地

他の詳しい要件は『No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例』をご覧ください。

居住用財産(マイホーム)を売った時の特例

売却する本人が居住用に供していた土地である場合に、売却の際に発生する譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。

相続した土地の売却時に適用するには、相続人が被相続人と同居していて、相続人にとってもマイホームである必要性があります。

特例を受けるための要件(一部)

  • 自分が住んでいる家屋をすまなくなってから3年を経過する日が属する年のうちに売却すること
  • 売った前年・前々年にこの特例、または損益通算・繰り越し控除を受けていないこと

他の詳しい要件は『No.3302 マイホームを売ったときの特例』をご覧ください。

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節税のためにも確定申告を行おう

土地を売却すると、その際に個人の所得が発生するため、確定申告を行う必要があります。
本章では土地売却に伴う確定申告について詳しく説明していきたいと思います。

売却で利益が出た場合は確定申告が必要

前述した通り、土地の売却を行い、利益が発生した場合は必ず確定申告を行う必要があります。

一般的に、会社に勤めるサラリーマンの給与等は「年末調整」という形で会社が税金の過不足調整をしてくています。

土地売却による納税額の算出は、「分離課税」といって他の所得とは合算せず独自に税率を掛けて行いますので、会社の「年末調整」とは別に自身で確定申告を行う必要がある点に注意しましょう。

また、前述した特別控除などを受ける場合にも確定申告時の申請が必要なので注意が必要です。

土地を売却した際、収支がマイナスになった(利益が出なかった)場合は確定申告を行う必要はありません。
しかし、マイホームの売却で損があった場合は、一定の要件に当てはまれば給与所得など他の所得と「損益通算(マイナスになった部分を他の所得から差し引き、税額を圧縮)」できることがあります。

その場合には譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)などが必要になります。

確定申告に必要な書類

次に確定申告を行う際に必要な書類を紹介していきます。

土地売却における確定申告で準備すべきものはこれらの書類です。

< 自分で準備するもの >
〇 不動産取得時の売買契約書(写し)
〇 不動産売却時の売買契約書(写し)
〇 取得費を証明する物(写し)
〇 経費の領収書(写し)
〇 売却した不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
〇 マイナンバーなど
登記事項証明書(全部事項証明書等)の取得はオンライン請求が安く非常に便利です。
「法務局オンライン申請の案内」から確認してみましょう。
< 税務署が準備してくれるもの >
〇 確定申告書B様式(譲渡所得がある場合)
〇 確定申告書第三表(分離課税用の申告書)
〇 譲渡所得の内訳書

「国税庁ホームページ」からダウンロードすることもできます。

また、このサイトは確定申告の記入方法なども詳しく掲載されているので、記入を行う際は参考にしてみるとよいでしょう。

特例適用のために必要な書類

前章で解説した特例を申請するために必要な書類をまとめておきます。

取得費加算の特例に必要な書類

  • 相続税申告書の写し
  • 取得費に加算する相続税の計算明細書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

3,000万円特別控除

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

相続した土地を売却する際の注意点

相続した土地を売却する際は、いくつかの注意点を把握しておく必要がります。
ここからは、以下3つの注意点を解説していきます。

  • 相続人、親族同士のトラブル
  • 確定されていない境界線や抵当権
  • 1社の査定価格を鵜呑みにしない

相続人、親族同士のトラブル

相続した土地の売却では、相続人または親族同士でのトラブルがしばしば起こりえます。

その原因の多くは、協議の内容が不十分なことにあります。

協議すべき内容

  • 売却する際に一時的に所有する人は誰か
  • 売却額の分配方法
  • 売却の方針(不動産会社による仲介での売却か、不動産会社の買取か、知人への売却か)
  • いつまでの売却を目指すか(売却活動に着手できるタイミング)

確定されていない境界線や抵当権

長い間所有している土地では、権利関係の問題により簡単に売却できない場合があります。
相続した土地によくある問題は以下のようなものです。

  • 隣地との境界線が確定していない
  • 抵当権が外されていない

隣地との境界線が確定していない

親が昔から所有していた土地では隣地との境界線が明確に定まっていない場合があります。
境界線の定まっていなと土地の価値が下がり、損をしてしまう他買い手を見つけることが困難になります。

すまリス
境界線については、法務局で閲覧することができる『地積測量図』で確認することができます。
境界線が確定できていない場合は確定測量をする必要があります。
詳しくは『確定測量とは?費用と流れ』をご覧ください。

抵当権が外されていない

ローンで購入した土地には必ず『抵当権』がついています。
抵当権は金融機関がその土地を担保にするために設定するもので、ローンを払い終えても勝手に外れることがありません。

すまリス
抵当権のついた土地を売却する場合は、『抵当権抹消登記を行い抵当権を外す必要があります。
抵当権抹消登記については『【記入例あり】抵当権抹消手続きを自分でする手順と必要書類』をご覧ください。

1社の査定価格を鵜呑みにしない

土地の売却を行う際、不動産会社に査定を行ってもらい、土地がいくらで売れるかを知る必要があります。

ただし、算出される査定価格は会社ごとに大きく異なるため注意が必要です。
ある会社には「査定価格3,000万円」、ある会社には「査定価格3,300万円」と査定されることがあるのです。

そのため査定の時点で複数社を比較することをおすすめします。

決して、査定価格が高ければいいというわけではありません。
できる限り条件が良く、担当者が信頼でき、査定額の根拠を明確に答えられる会社は信頼してみていいと思われます。

土地の売却に強い不動産会社に依頼しよう!

ただでさえ複雑な手続きが必要な相続から、さらに売却するには相当の労力が必要になります。
心労が大きすぎたり、理解が難しい場合は専門家に相談することも必要です。

売却に関する相談はまず不動産会社にしてみましょう。

一括査定サイトすまいステップなら、あなたの土地に精通した不動産会社から土地の売却に強い不動産会社を選ぶことができます。

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記事のおさらい

相続した土地の売却にかかる税金の種類は?

税金の種類は以下の4つです。

  1. 譲渡所得税
  2. 印紙税
  3. 登録免許税
  4. 消費

詳しく知りたい方は相続した土地の売却にかかる税金の種類をご覧ください。

土地の売却で節税できる特例は?

土地売却での節税特例は以下のようなものがあげられます。

  • 住んでいた土地の売却を行う際の特別控除
  • 特定期間に得た土地売却の際の特別控除
  • 公共事業による土地売却の際の特別控除
  • 農地の税金控除特例

詳しくはその他土地売却時に節税できる特例をご覧ください。

相続した土地の売却後の確定申告方法は?

確定申告のステップは以下の通りです。

  1. 確定申告に必要な書類を準備する
  2. 譲渡所得税を計算する
  3. 確定申告書などの書類記入を行う
  4. 税務署で手続きを行う
  5. 納税または還付を受ける

詳しく知りたい方は相続した土地の売却後の確定申告をご覧下さい。

相続した土地売却で困ったときはどうする?

手続きなどで不安があったり問題がある場合は、不動産会社に相談しましょう。詳しくは困ったときは不動産会社に頼ろうをご覧ください。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

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不動産会社 査定価格
不動産会社A 1100万円
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