土地にはさまざまな形状があり、建物を建てて活用しやすい土地と、しにくい土地があります。
旗竿地は、一般的な宅地とは少し形が異なる土地ですが、主に住居を建築して居住するために使用されます。
土地の形がいびつなため活用しにくく、土地の価値は低くなりがちですが、旗竿地ならではのメリットもあります。
この記事では、旗竿地の特徴やその評価方法、旗竿地を選ぶメリット・デメリットなどを詳しく解説していきます。
旗竿地はどんな土地か
長方形や正方形の土地とは異なり、細長い通路のような部分がある土地を旗竿地と言います。ここでは、どのような特徴があるのかを解説します。
旗竿地とは
旗竿地とは、出入りする公道とつながる竿の先部分があり、そこから竿のように長く細い土地が伸びていて、奥に建物が建てられる四角い部分がある土地です。
この名前からもわかるように旗の形をしています。土地が四角いと建物も建てやすく土地を有効に活用できるのですが、旗竿地には、建物の建築に適さない細い土地があるのが特徴です。
土地の使用に制限がかかるため、周りの土地よりも比較的安い価格で手に入れられる可能性があります。
都会だと、同じエリアで通常の整形地であれば手に入らない価格でも、旗竿地なら安くなり希望のエリアに家を建てられる可能性があります。
旗竿地の特徴
公道から細く伸びた通路を通って、家が建てられている部分に行くため、道路を通る車の騒音や人の話し声に悩まされることが少なく、静かな環境が特徴です。
また、四方にほかの建物があることが多いので、道路を歩く人の目を気にすることがありませんが、裏を返せば人目が少ないため、防犯の対策を行う必要があります。
独特の形をしていて、活用しにくい細い土地があるので土地の評価は低くなりがちです。そのため、お得に購入しやすいといえるでしょう。
しかし、接道の義務が満たされていない土地の場合は、評価額が低く再建築もできず、売れにくくなる可能性があるので注意して下さい。
旗竿地ができる理由
旗竿地は、都心部で建築基準法を満たしながら、効率よく土地を販売するために土地を区切るときに作られます。
田舎の土地が広い所ならこのような区切り方は行いません。
道路沿いに面する部分より奥行の方が長い土地は、複数に分割して土地を販売するために道路に接している部分を均等に分割すると、奥に細長い土地ができます。
この区切り方だと、住居の建設には向かない土地ができてしまいます。
このような場合に、家が建てやすい正方形に近い土地を確保できるよう、旗竿地を作るのです。
建築基準法を満たしながら、売りやすく家の建設に合った土地の形状を作る際に旗竿地ができます。
土地の評価方法
土地の評価には2つの方法があります。街中であれば路線価が定められているので、それを利用して評価を行うのが一般的です。
ほかにも、倍率方式が用いられる場合がありますが、今回は相続税路線価による土地の評価方法を見ていきましょう。
路線価方式
道路に面した宅地には路線価が設定されています。この路線価を使って土地の評価額が計算できます。路線価は、1平方メートルあたりの価格が決められており、路線価に面積を乗ずることで計算します。
路線価は国税庁のホームページで確認できます。
例えば、路線価が14万円の土地が100平方メートルある場合の評価額は以下になります。
路線価は相続税の計算などを行うために相場よりも低めに定められているため、これを約1.25倍すればおよその相場がわかります。
そして、旗竿地の場合には、間口が狭くて奥行が長い土地なので利用価値が低いと言えます。このような場合には、奥行価格補正率を使い評価を下げる計算が必要です。
倍率方式
路線価が定められていない地域では、倍率方式を使って評価額を計算できます。
固定資産税評価額に評価倍率を乗じることで評価額が算出できます。
この際、路線価方式のように不整形地補正の必要はありません。なぜなら、固定資産税評価額がすでに不整地補正が行われているからです。
固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税通知書で確認できます。また、評価倍率は国税庁のホームページにある評価倍率表で確認できます。
旗竿地の評価額を知る方法
旗竿地の評価額は簡単に計算できるのでしょうか。ここでは、どのような方法で旗竿地の評価が計算されるかを解説します。
通常の土地として評価を計算する方法
旗竿地の評価額を計算するには、通常の土地として計算する方法があります。
このように旗竿地は、奥に距離のある土地として評価額を計算する方法があります。
奥に縦長の土地は、使いにくいため、このように奥行価格補正率を使って、道路に広く面した土地よりも評価を低くする計算が使われます。
整形地とした場合の評価額を計算する
旗竿地の評価額を計算するときには、竿の形を含む長方形であった場合の評価額を計算し、隣接地の評価額を引く方法でも計算できます。
上記の計算方法で、長方形として考えた旗を含む部分の評価額がわかります。
これに、奥行がある分、奥行価格補正率を使った土地の評価を低くする計算が必要です。
これで、旗竿地を長方形として考えた場合の評価額が計算できます。
そして、奥行補正率を乗じた、必要のない隣の家の土地の部分の評価額を計算します。
最後に、旗の形を含む長方形として考えて算出した評価額から、必要のない隣の家の長方形の部分を引くと旗の部分の評価額が出せます。
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旗竿地のメリットとデメリット
旗竿地に家を建てて住む場合には、どのような良い点や悪い点があるのかを事前に知ることが重要です。事前にデメリットを知っておくと、対策を立てることができます。
旗竿地のメリット
プライバシーが確保しやすい
旗竿地は、家を建てている場所が直接道路に接していません。整形地であれば道路に面している部分に窓などがあると、道路わきを通行する人の視線が気になる人は多いのではないでしょうか。
しかし、住居部分が人の通りから離れた場所にあるこの土地は、通行人の視線が気になったり、洗濯物を干す場所に困ることがありません。
音や視線からプライバシーが守られて、安心して生活できるというメリットがあります。
土地の値段が安い
オフィスまで短時間で通勤できる街中や、子供の通学に便利な場所など、少しでも通勤通学の負担を減らしたいと考える人は多いのではないでしょうか。
しかし、都心の土地は高く、なかなか手がでないという人もいるでしょう。
形がいびつで、利用しにくい部分がある土地なので周辺の土地と比べると価格は安く設定されています。
人気のエリアで土地が購入できないと思っていても、旗竿地なら予算内に収まる可能性があります。
固定資産税が安い
住宅の建設に適した正方形や長方形の土地と比較すると、建物を建てるために使えない部分があるため評価は低く、価値は下がります。
そして、土地の評価が低いと固定資産税も安くなります。また、都市計画税も評価額をもとに計算されるので、低くなります。
このように、旗竿地は購入後の税金の支払いを抑えられるというメリットがあります。
旗竿地のデメリット
防犯面の心配がある
奥まった部分に住居がある土地なので、家が建っている部分は道路から死角になり、不審者が侵入しても人に見つかることが少ないというデメリットがあります。
そのため、旗竿地では、防犯対策をしっかりと行う必要があります。ホームセキュリティーを利用したり、庭に砂利を敷いたりなどの防犯対策を行うとよいでしょう。
建築の制限がある
土地の細長い部分は、主に出入り口として利用されます。この幅が狭い場合には、建物の建築に制限が設けられています。2メートル以上ないと建築の許可が下りません。
また、幅が狭いと大型の重機やトラックが通れず、建築の際に重機が使用できないというデメリットがあります。
このように、旗竿地では、土地を使用する際に制限される可能性があります。
日当たりが悪い
旗竿地は、周りを建物に囲まれていることが特徴です。
建物同士が密接して建っていると、建物の建て方によっては日当たりが悪くなる可能性があります。また、風通しが悪くなる場合もあります。
このように、旗竿地は、建物を建てるときには日当たりや風通しがよくなるように工夫するなどの対策が必要です。
建築費が高くなる
家の建築や解体の際には、重機を使用して作業を行います。しかし、旗竿地の場合、この重機が進入できない場合があります。
進入経路が狭いと、手作業になり時間や人手がかかります。また、小型の重機が使える場合でも、大型の重機を使用するよりも、作業効率が悪くなり作業に時間がかかる場合があります。
このように、建築や解体の際の手間や時間がかかる可能性が高く、建築費用が高くなる可能性があります。
再建築不可の土地もある
4メートル以上の道路に2メートル以上接する義務を満たしていない場合、建物の再建築が行えません。
旗竿地の古い建物の中には、この建築基準法ができる前の建物もあります。
このような場合、購入後建物を解体してしまうと、建物を建てられません。古い建物をそのまま利用する場合にはよいのですが、もし、新しく家を建築する予定がある場合には、購入前に接道義務を満たしているか確認をしましょう。
売りやすい旗竿地の特徴
評価が低く売りにくい旗竿地でもポイントを押さえて選べば、売れやすく利用しやすい場合があります。ここでは、旗竿地の中でも活用しやすく売れやすい理由を解説します。
間口が広い旗竿地
細長い土地がある旗竿地ですが、この部分の幅がポイントになります。幅があるほど活用範囲が広がり、売りやすくなります。
しかし、この幅が狭い場合は、建物が建てられない可能性があり評価が低くなります。
竿部分は出入り口として利用するケースがほとんどですが、幅が広いと車を駐車するスペースとしても利用できます。普通車を駐車する場合、2.5メートルくらいあると乗り降りできる余裕があります。
また、家までのアプローチとして利用することもあります。花壇を作る人も多く、自転車置き場を作る人もいます。
日当たりの良い土地
家を建てる土地を選ぶときには、日当たりを重視する人も多いのではないでしょうか。
建物が四方に建っている旗竿地だと、日当たりが悪かったり、風が通らなかったりする場合があります。
そのため、隣接する土地の建物が低かったり、住宅を建てるときに風通しがよくなる工夫がされていたり、日当たりがよくなるようにリビングを2階に設置したりなどの工夫されている物件は売りやすくなります。
「旗竿地」は売れない？売れる旗竿地の特徴と売却成功へのポイント
売れにくい旗竿地の特徴
売れにくくなる原因を知っていると対策が立てられます。ここでは、旗竿地が売れにくくなる原因を見てみましょう。
間口が私道になっている場合
旗竿地の中には、自宅への通路として利用する細い土地が私道になっている場合があります。私道の持分を持っていない場合には、公道と違い、私道の持ち主の意志で車両の通行ができなくなる可能性があります。
このように、土地を利用するのに制限がかかる場合には、土地の利用が難しいとみなされて評価が下がり、売れにくくなる可能性があります。
駐車場のスペースが取りづらい
旗竿地の竿部分は、2メートル程度の幅で区切られている所が多く、駐車スペースとして活用するには幅が足りないケースも少なくありません。
そして、奥の旗部分には住居を建築するため、そこでも駐車スペースを確保することが困難な場合があります。
このような場合には、すでに車を所有している人は駐車スペースが確保できないことが原因で、土地の購入を見送る可能性があります。
旗竿地の評価を調べるなら
旗竿地は整形地と異なり、建物を建てるために使えない土地があるため評価が下がります。
しかし、売却を検討するなら少しでも高く売却したいと考える人がほとんどでしょう。所有している旗竿地を売却するときには、その特性を理解して、利用しにくい部分を改善して売り出すと売れやすくなるでしょう。
どのようにすれば売れやすくなるのか、高く売れるのかは不動産会社に相談するとよいでしょう。
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通常の土地よりも評価は下がる
旗竿地は、形が特殊な土地なので利用しにくく敬遠されがちです。土地の利用に制限があったり、利用しにくい形なため、価格は安く設定されています。
そのため、希望エリアで予算内で土地を購入するために旗竿地を選ぶ人もいます。
しかし、将来売却するときに買手が見つかるとは限りませんし、安くしか売却できない可能性もあります。
このように、売却には少し手間や時間がかかる旗竿地ですが、優良な不動産会社を見つけられるとスムーズに売却につなげられる可能性があります。
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