マンション売却で課される消費税とは|消費税課税対象を徹底解説

マンションを個人で売却した場合、売却そのものに消費税が課税されることはありません。

国税庁は、消費税の課税の対象について「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等」と規定しています。そのため、個人で売却した場合には消費税は課税されません。

では、消費税が課税される対象は何かというと、不動産会社に支払う仲介手数料です。マンション売却を不動産会社に依頼した場合、売却が成立すると仲介手数料を支払います。

仲介手数料については以下の計算式で算出します。

手数料(税抜き) = 売買代金×3% + 6万円

この計算式で算出された仲介手数料に対して、消費税が課税されることになります。

具体的には以下の項目で解説しますので参考にしてみてください。

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不動産取引で消費税がかかるときとその対象者

不動産取引においては、消費税が課税されるものとされないものがあります。

また、所有者が誰かによっても消費税の課税対象か否かが決まります。自分が所有するマンションを売却した際に、消費税が課税されるのかどうかもしっかりと押さえておきたいポイントです。

ここからは、消費税がかかるときとその対象者について解説します。

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消費税が発生する対象

不動産の取引を行う場合、土地は消費税の課税対象ではありません。消費税法では、土地等の譲渡については非課税取引に分類されているからです。

逆に、建物部分については、課税対象です。事業用として売却した場合には消費税が課税されます。ただし、個人で売却した場合は非課税です。

消費税が発生する対象者

建物部分には消費税が課税されると説明しましたが、個人の場合は非課税です。

たとえば、不動産会社が建物を売却した場合は、事業者が対価を得るために売却したと見なされて課税対象となります。

法人だけでなく、個人事業主が建物を利用して対価を得ていた場合にも、課税対象者となるケースがある点には注意が必要です。

マンション売却で消費税が課されるもの

では具体的に、マンションの売却時に消費税が課税されるものが何かを確認していきましょう。

前述したものは不動産会社への仲介手数料だけでしたが、場合によってはほかにも消費税が課税される対象となるものがあるため、よくチェックしましょう。

仲介手数料

前述したように不動産売買が成立した際には、仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料には消費税が課税されます。

売却額が400万円を超える場合の仲介手数料は、「売却価格×3%+6万円」が上限金額です。

この計算式で算出された額に、消費税10%が加算されたものを不動産会社に支払うことになります。

つまり、物件の売却額が高額になるほど仲介手数料や消費税も高額になります。

司法書士への手数料

不動産売却の際には、所有権の移転登記手続きを行わなくてはなりません。

登記にかかる費用については買主が負担することが一般的です。

売主は、不動産の抵当権を抹消する抵当権抹消登記手続きを行わなくてはなりません。この手続きに関しては司法書士に依頼することが一般的です。

抵当権の抹消には登録免許税が課税されますが、それ以外に司法書士への報酬も発生します。

登録免許税については、1件あたり1,000円と固定されています。司法書士への報酬は、依頼する相手によって異なり相場は5,000円〜2万円となっています。

この報酬に対して消費税が加算されるため、支払額の総額は5,500円〜22,000円と幅広くなります。

住宅ローン一括繰り上げ返済手数料

物件を売却する段階で、住宅ローンが完済していないケースも多いでしょう。

その場合、売却を行うタイミングで住宅ローン一括繰り上げ返済を行う必要があります。

一括繰り上げ返済には、手数料が発生します。この手数料に課税されるのが消費税です。

金融機関に定められた手数料に10%の消費税を加算して支払う必要があります。

法人が売主のマンション

マンションの売却額に消費税はかからないと解説しましたが、売主が法人の場合は、利益の対象となるため消費税が課税されます。

個人の場合は、非課税です。

消費税に関する法律では、日本国内の取引であり、法人が事業として行う売買で、対価を得て行われるものである場合には、課税対象となると定められています。

マンション売却で消費税が課されないもの

マンションの売却では、消費税が課税されるもの、されないものがあり、税金の計算が複雑な点もあります。

そのため、消費税が課税されない対象が何なのかをしっかりと理解しておくことが大切です。

ここでは、マンション売却で消費税が課されないものについて詳しくみていきましょう。

個人が売る場合の建物部分

個人が所有しているマンションを売却する場合、売却額に消費税は課税されません。

売却に当たって不動産会社を利用した場合にも、売却額に消費税が課税されることはありません。

ただし、仲介手数料には消費税が課税される点は忘れないようにしたいチェックポイントです。

仲介手数料は、マンションの売却価格によって計算されるため、計算上で使用されている売却価格に消費税が加算されていないか確認することも重要なポイントとなります。

印紙税等の税金

マンションを売却する際には、買主と売買契約書を交わします。

契約書には販売価格に応じた収入印紙を貼り付ける必要があります。

収入印紙を貼ることで印紙税を納税することになります。印紙税の具体的な金額については下の項目で詳しく解説します。

そのほかにも、抵当権の抹消を行う際に必要な登録免許税についても消費税は課税されません。

登録免許税についても下の項目で詳しく解説します。

その他不動産取引で消費税が課されないものと課されるもの

マンションの売却以外に、土地や戸建てを売却することもあるでしょう。

この場合には、消費税が課税されるものとされないものがあります。

個人が売却するのか、法人が売却するのかで課税対象の可否が決まることはすでに説明しました。

ただ、法人でも消費税が課税されない不動産取引があります。

そこで、ここからはマンション売却以外の不動産取引で、消費税が課税されるものとされないものについて解説します。

住宅用の家賃

住宅を賃貸として利用している場合に発生する家賃は、消費税の課税対象にはなりません

ここでポイントとなるのは、「住宅用」という点です。あくまでも住居として貸していることが条件となります。

オフィスなど住宅用ではない利用方法で貸し出している場合には、消費税の課税対象となるため注意が必要です。

土地の売買

不動産の取引を行う場合、建物部分と土地に分けて考えられることが大半です。消費税についても同様です。

個人で売却する場合、建物も土地も消費税の課税対象ではありません。

法人の場合は建物を利用して利益を得ていた場合には、消費税の課税対象になります。

ただし、土地については個人、法人に関わらず消費税は非課税となります。

これは土地が消費されるものではなく、消費税法においても土地等の譲渡については非課税取引に分類されているからです。

土地の貸付

土地の場合、法人であっても個人であっても、売却時に消費税が課税されることがないことは説明しました。

ただし、賃貸として利用する場合には、課税対象となるケースとならないケースがあるため理解しておきましょう。

まず借地として貸し出す場合は非課税です。ただし、1ヵ月未満の一時的な貸し出しについては課税対象となります。

さらに駐車場として貸し出す場合も、消費税の課税対象となるため注意が必要です。

マンション売却で消費税以外にかかる税金

マンションの売却時には、消費税以外にも課税される税金があります。税金の支払いを忘れてしまうと督促がくる場合もあるため、忘れないようにしっかりとチェックしておくことが大切です。

抵当権抹消登記のための登録免許税

マンションを売却した段階で、住宅ローンが残っている場合は抵当権が残っている状態になります。

売却する場合は、抵当権を抹消する手続きをしなくてはなりません。抵当権が残っている状態では売却することができません。

抵当権の抹消登記を行うには登録免許税を支払う必要があります。登録免許税は1件あたり1,000円となっています。

印紙税

マンション売却の際には、売買契約書を交わすことになります。

この契約書に貼り付ける必要があるものが収入印紙となります。収入印紙税は、売買契約時に貼り付けることで支払う形を取っています。

印紙税の具体的な費用については下記のとおりです。

2022年3月31日まで軽減税率が適用されているため、期間をすぎると印紙税が高くなる可能性がある点には注意しておきましょう。

 

契約金額本則税率軽減税率
100万〜500万円以下2,000円1,000円
500万〜1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万〜5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万〜1億円以下60,000円30,000円
1億〜5億円以下100,000円60,000円

譲渡所得税

個人でも事業主でも、マンションを売却した場合には所得税が課税されます。

特に売却した不動産の場合は、譲渡所得と呼ばれ課税されるのは譲渡所得税になります。

所得税については、基本的に年間の所得をまとめて計算されますが、不動産に関する所得については別物として計算される点には注意が必要です。

譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得については、以下の計算方法を用いて算出します。

譲渡所得=収入金額(売却代金)-取得費-譲渡費用

税率は、マンションの所有期間が大きく関係します。所有期間が5年以下の場合は39.63%、5年以上の場合は20.315%をかけて計算しましょう。さらに所有期間が10年以上の場合には、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分については軽減税率の特例が適用されます。

マンション売却で消費税における注意点

マンションの売却時に課税される消費税について具体的にみてきました。個人でマンションを売却する場合には、消費税は課税されないこともすでに説明しました。

ただし、マンションを個人で売却する場合でも、消費税に関していくつか注意しておきたい点があります。

消費税が課税されないのは、あくまでも売却価格に対してであり、不動産会社に支払う手数料には消費税が加算されます。

この仲介手数料を計算する上で、消費税に関する知識を理解しておくことは重要なポイントとなるためしっかりと確認しておきましょう。

売買代金は税抜きになっている

個人で売却した場合、売却価格自体には消費税が課税されることはありません。ただし、不動産会社に仲介を依頼した場合には、仲介手数料に消費税が加算されます。

仲介手数料については、前述したように、売買代金×3% + 6万円で算出することができます。

このとき、売買代金には税抜きの金額を入れる必要があります。以下では具体例を挙げて解説してみましょう。

  • マンションの売却価格=6,000万円
  • 建物部分の価格=4,000万円

この条件で仲介手数料を算出します。まずは、消費税を差し引かずに計算すると以下のとおりになります。

6,000万円×3%+6万円=186万円

次に消費税を考慮して計算してみましょう。

4,000万円÷1.10=3,63636364円(わかりやすくするため、以下3600万円で計算をします)

(6,000万円-4,000万円)+3,600万円=5,600万円

5,600万円×3%+6万円=174万円

このように、消費税を考えないと12万円の損をすることになる可能性があるため、自分でもしっかりと確認しておくことが大切です。

不動産は税込みで表示されている

マンションを売却する場合、不動産会社に依頼すると広告やインターネットで販売活動を行うこともあります。

このとき表示される不動産価格は、消費税を含んだ金額であるという点にも注意が必要です

これは、業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」で「消費税等の額を含む」と規定されているからです。

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個人で所有していた不動産売却でも消費税が課される場合がある

個人で所有しているマンションについては消費税が課税されないと説明しましたが、消費税が課税されるケースがある点にも注意が必要です。

個人であっても2年前の課税売上高が1,000万円を超える事業を営む個人事業主である場合には、消費税が課税されます。

売る側の立場と取引内容で課されるかが変わる

マンションを売却する場合、売主が個人であれば消費税が課税されることはありません。

ただし、2年前の課税売上高が1,000万円を超える事業を営む個人事業主であれば消費税の課税対象になります。

建物の売却価格自体に消費税はかかりませんが、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬には消費税が課税される点にも注意しておきましょう。

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