離婚でマンションは売却すべきか|メリット・デメリットや売却までの流れ

離婚が決まった場合、財産をどのように分けるかも大きな課題となります。特に居住している物件をどうするかを考える必要があるでしょう。

婚姻中に購入した物件は共有財産になります。売却して現金として分割するのか、どちらかがそのまま居住するのかで手続きが変わってきます。

この記事では、特にマンションに絞って離婚した際に売却するべきかどうかを解説します。

売却のメリット・デメリットについても紹介しますので参考にしてください。

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離婚する時所有しているマンションはどうするべきか

離婚するということは、居住が別になることは必然です。

この場合、現在居住している物件をどうするかが問題となります。

おおよその場合、マンションの名義は夫名義になっているでしょう。

夫がそのまま居住し続ける場合もあれば夫名義のままで妻が暮らす場合、名義を変更して妻が居住する場合とケースはさまざまです。

ここでは、離婚後にマンションの所有をどのようにするか、ケース別に解説します。

どちらかがそのまま居住する

売却せずに妻か夫がそのまま居住するという方法を選択することもできます。

名義を変更しなくても居住し続けることは可能です。どちらが残って居住するのか、マンションの名義が誰なのかを明確にしておくことが大切になります。

単独名義のまま妻が暮らす

名義が夫になっている場合でも、妻がそのまま居住し続けることができます。

名義変更をせずに生活するメリットは、ローンの支払いが夫のままであること、さらに環境の変化もなく引越しや名義変更の費用がかからない点にあります。

ただし、名義が夫である以上、何か手続きを行う場合には夫に連絡をする必要が生じます。

離婚の理由にもよりますが、もう顔を合わせたくないといった事情がある場合には名義変更をしてから居住する方向で検討しておくこともひとつの策です。

名義を妻に変更して暮らす

離婚後はできるだけ夫に会いたくない、夫が遠方に引っ越すなどの事情がある場合は、名義を妻に変更しておくことをおすすめします。

この場合は、ローンの支払いが自分にかかってくる点には注意が必要です。

しっかり収入があってマンションを維持していけるのであれば問題ないでしょう。

ただ、支払いが難しい場合には、仕事を探してから名義変更をするなど将来設計をしておくことも大切です。

マンションを売却する

夫も妻もマンションに居住しない場合、もしくはマンションの居住権でもめる場合は思い切って売却するという方法もあります。

売却して財産分与すれば後腐れなく解決することができるでしょう。

ただし、マンションの売却にはそれなりの期間と費用が必要となるため、離婚を決めたらマンションの所有についてもしっかり話し合いをしておきましょう。

離婚するならマンションを売却したほうがいい理由

離婚してからもどちらかがマンションに居住し続けることは可能です。

ただ、住宅ローンの問題などもあるため可能であれば売却したほうが後々のトラブルもなくスッキリと別れることができるでしょう。

ここからは、離婚する場合にマンションを売却したほうがいい理由について4つ紹介します。

売却して財産分与がしやすくなる

マンションを売却することで得られるメリットのひとつに財産分与がしやすくなるという点が挙げられます。

マンションとして所有しているままでは分割することができないため、どちらかが居住するか賃貸として貸し出すなどの方法を取るしかありません。

財産分与は、婚姻生活中に夫婦で協力して築いた財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分配することです。

財産分与は、50%ずつ資産を分け合うのが一般的となりますが、不動産のまま所有していると50%ずつ分けることはできません。

そのため売却して現金化することで資産を簡単に分けることができるようになります。

差し押さえの可能性がなくなる

マンションに夫がそのまま居住し続ける、または夫名義で妻が居住して夫がローンを支払い続ける場合のデメリットについて考えてみましょう。

特に妻が連帯保証人になっている場合には注意が必要です。

連帯保証人ということは、万が一夫がローンの支払いに困り、滞納した場合には連帯保証人である妻に督促がくることになります。

また、妻が居住している場合には支払いが滞るとマンションを差し押さえられてしまう可能性もあります。

こうした後々のトラブルを回避するためにもマンションは売却してしまったほうが得策といえるでしょう。

相手との関わりが断てる

マンションに妻がそのまま居住し続ける理由として、子どもの生活環境を変えたくないということも挙げられるでしょう。離婚後も夫がローンを支払い続け、妻子がマンションに住み続けるケースも少なくありません。

ただし、この場合はどうしても別れた相手との関係を完全に断ち切ることはできないと考えておきましょう。

離婚をきっかけにマンションを売却して現金化しておけば、手元にある程度のお金が入ると同時に後々のトラブルを回避することもできます。

別れた相手との関係を断ち切りたい場合は、マンションを売却することをおすすめします。

母子手当がもらえないこともある

離婚して妻と子どもが夫名義のマンションで暮らす場合には注意しておきたい点があります。それは、母子手当についてです。

母子手当には、所得制限があります。夫から養育費をもらう場合には、養育費の8割が所得として加算されることになっています。

さらに、養育費の代わりとして元夫が妻子が居住するマンションのローンを支払っている場合も、家賃相当額が妻の所得となるケースもあります。

妻にも収入があり、夫が住宅ローンの支払いを行なっている場合には、母子手当の所得制限を超えてしまう可能性があるため注意が必要です。

マンションを売却する前にしておくこと

離婚をきっかけにマンションを売却することにした場合、事前にしておくべきことがいくつかあります。

マンションの売却は、住宅ローンの残債なども関わってくるためしっかりと計画を立ててから行うことが大切です。ここからは、マンションを売却する前にしておくべきことについて解説します。

住宅ローン残高の確認

マンションを売却する前にまずは住宅ローンの残高の確認をしておきましょう。住宅ローンの残高が売却査定額を下回る場合を「アンダーローン」と呼びます。逆に住宅ローンの残高が売却査定額を上回る場合を「オーバーローン」と呼びます。

ここからは、アンダーローンとオーバーローンの場合について詳しく解説します。

アンダーローンの場合

ローンの残高が売却額よりも多いアンダーローンの場合は、売却したお金でローンの完済が可能です。

そのため、売却に関しても特別な手続きの必要はなく、通常と同じ手続きで売却することができます。売却額からローン残高を差し引き、不動産会社に支払う仲介手数料なども差し引いてもお金が残ることもあるでしょう。

財産分与を行う場合には、残りを折半すれば問題なく手続きを完了できます。

ただ、離婚前にマンションが売れなかった場合、離婚後に財産分与を行わなければならないため公的証書で財産分与に関する内容を残しておくとよいでしょう。

万が一、財産分与に関する約束が守られなかった場合には公的証書によって法的措置を取ることができるからです。

オーバーローンの場合

ローンの残高が売却額よりも下回るオーバーローンの場合は、2つのパターンに分かれます。

たとえオーバーローンになったとしても、売却金額で返済しきれない分を払いきれれば問題ありません。

預貯金などで足りない分を補填することができない場合は、専門家に頼んで任意売却を行う方法を取る必要があります。

住宅ローンを組んだ段階で不動産には、「抵当権」がついています。抵当権が抹消できない限り、マンションを売却することはできません。

ただし、任意売却を利用するとイレギュラーなケースとして抵当権を抹消できない不動産でも売却が可能となります。

財産分与の協議

離婚にともなう財産分与についてはしっかりと協議しておく必要があります。

預貯金など簡単に分配できるものは離婚が成立する前にどのように分けるか話し合っておくことができます。

ただ、マンションについては離婚成立前、成立後のどちらのタイミングで売却するかを決める必要が出てくるでしょう。

マンションの売却には、時間をかけたほうが高額で売れる可能性が高まります。売却を急ぐと条件を妥協しなくてはならなくなるケースもあります。

離婚を急いでいなければ、マンションを売却した後で離婚届を提出することもできます。そうすれば財産分与に関しても離婚前にしっかり話あう時間もできるでしょう。

離婚を急いでいる場合には、離婚後にマンションを売却することになるケースが多いはずです。そうなると財産分与についての協議は、離婚後になるためトラブルになる可能性が高まります。

離婚を急いでいる場合でも、売却手続き、売却費用の負担、売却代金の配分方法などについては、事前に協議しておくとトラブルを回避できます。

可能であれば協議内容を公的証書に残しておくことをおすすめします。

連帯保証人の有無

マンションを売却する前に、夫婦のどちらかが住宅ローンの連帯保証人になっていないかを確認しておく必要があります。

どちらかが連帯保証人になっているおり、さらにどちらかが住宅ローンを支払い続けてマンションを維持する場合は特に注意が必要です。

自分が連帯保証人になっていることを忘れて離婚してしまうと後々トラブルに巻き込まれる可能性が出てくるからです。

離婚の後、数年経ってから相手が住宅ローンを滞納し続けると、自分のところにローンの返済請求が来るようになります。

連帯保証人を解消するには今後、マンションを所有する人の単独収入をベースにローンの借り換えを行う方法がありますが、そのためにはローンを支払う人の収入が十分にあり、連帯保証人なしでも返済が可能と判断される必要があります。

これはなかなか厳しい条件であるため、速やかに連帯保証人を解消するには売却がおすすめです。

離婚でマンションを売却する方法

離婚をきっかけにマンションの売却を検討している場合、どのように売却するかが課題となるでしょう。

そこでここからは、マンションの売却について3つの方法を紹介します。

自分の場合は、どの方法がもっとも適しているか考える参考にしてみましょう。

査定してもらい売却する

もっともスタンダードで、比較的手間がかからないのが不動産会社に査定してもらい、仲介してもらって他者に売却する方法です。

その際、信頼できる不動産会社を見つけることが大切になります。

全国には数多くの不動産会社があるため、どのように見つければよいのか迷ってしまう人も多いでしょう。

すまいステップは、オリジナルの運営方針にしたがって厳選した優良企業のみと提携している査定サイトです。

高い売却ノウハウを持った信頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。

離婚は時間も労力もかなり消耗するハードな作業です。大変なタイミングでマンションを売却するというとさらに負荷がかかります。

そんな場合でもすまいステップで紹介している不動産会社であれば、しっかりとサポートしてくれるため安心して任せることができるでしょう。

任意売却する

もしも住宅ローンが完済できない場合は、マンションを売却することはできません。

住宅ローンを組んだ時点でマンションが抵当に入っていれば抵当権を抹消する必要があります。抵当権はローンを完済することで抹消可能です。

抵当権が生きているうちはマンションを勝手に売却できないとはいえ、金融機関が合意してくれれば任意売却を行うことができます。

任意売却の場合は、売却後もローンの支払いは残ります。そのため金融機関の許可がなければ任意売却を行うことはできません。

この項目については後の項目で詳しく解説します。

不動産会社に買取をしてもらう

とにかく急いでマンションを売却したい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

この場合は、買い手を見つけてから売却するよりも売却価格が下がることは知っておきましょう。おおよその相場としては、仲介よりも6割から8割程度の価格になります。

その価格で住宅ローンの完済もできて相手との関係も早めに断ち切ることができるのであれば、この方法を選択するのもひとつでしょう。

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任意売却とは

前述したように、マンションを売却した価格では住宅ローンが完済できないオーバーローンの場合はマンションを売却することはできません。

ただし、金融機関の合意があれば任意売却という形で売却することは可能です。ここからは任意売却について詳しく解説します。

任意売却の概要

不動産に抵当権が設定されているとマンションを売却する時に債権者に借入金を全額返済して抵当権を解除してもらう必要があります。

ただし、オーバーローンになってしまうと、抵当権の解除をしてもらえないケースもあります。

そこで金融機関など借入先に交渉して抵当権の解除を承諾してもらう必要が出てきます。このように手続きをしてから売却することを任意売却といいます。

任意売却のメリット

任意売却を行わないと、マンションが競売にかけられてしまう可能性があります。

競売にかけられると周囲に競売に事実が知られてしまうだけでなく、査定額より安い価格でマンションを手放さなければならなくなる可能性が高まるでしょう。

競売にかけられると、裁判所がマンションの査定のために出入りするようになります。入札が近くなれば競売業者や入札希望の一般人も出入りします。

そうなると近隣に自分の所有しているマンションが競売にかけられている事実が知れるだけでなく、離婚の事実も知られる可能性があります。

離婚後も近隣で生活する予定であれば競売にかけられる前に任意売却のための交渉を進めましょう。

任意売却であれば通常の売却と変わらない手続きで進めることができ、価格も下がることはありません。

引越しのタイミングなども自分たちで決められるため売却したことや離婚のことを安易に知られることがない点はメリットといえるでしょう。

任意売却が認められないケース

場合によっては任意売却が認められないケースもあります。

任意売却はあくまでも債権者に一括返済の能力がない、今後の支払いが滞る可能性が高いと判断された場合に認められる売却方法です。

そのため、債権者に支払い能力があると判断された場合は、任意売却は認められないケールもあることは覚えておきましょう。

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マンション売却にかかる費用

マンションを売却すると大きなお金が手元に入ります。ただし、そこにばかり注目せずに売却に必要な費用についてもしっかりと確認して試算しておくことが大切です。

具体的には、印紙税、登録免許税、引越し費用、仲介手数料などが必要となります。

マンションの売却価格が住宅ローンの残高ギリギリの場合などは特に預貯金などから費用を捻出する必要があるためしっかりと計画を立てておくことをお勧めします。

新しい生活を始めたいのなら売却しよう

離婚後にマンションをどうするかは大きな問題です。どちらかがそのまま居住し続けるという選択肢も、もちろんあります。

ただ、住宅ローンがまだかなり残っている状態であったり、支払いが厳しい状況であったりする場合には思い切って売却することを検討するのもひとつです。

相手との関係をしっかりと断ち切って新たな生活をスタートしたいなら、全てを一新する思い出住居も変えてしまうこともよいでしょう

共有していた財産を形として残してしまうと後々トラブルになる可能性を残してしまうとも考えられます。

そうであれば、売却して住宅ローンを返済し残りを折半してしまうほうがスッキリできるでしょう。

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