賃貸物件を所有しているものの、事情によりその物件を売却したいと考えていませんか。
ただ、借り手が入居している状態で売却できるのか、どのような手続きをすればよいのかと、さまざま考える必要があります。
そこで、この記事では賃貸物件の売却方法について解説します。価格の決め方や注意点についても解説しますので参考にしてみてください。
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賃貸物件の売却方法
賃貸物件の売却方法はいくつかあります。
- 入居者をそのままにして売却する
- 入居者に立ち退いてもらって売却する
- 管理方式を変更して売却する
これらが主な売却方法になります。ここからは、これらの方法について具体的に解説していきます。
入居中のまま売却する
借り手が入居したままでも売却することは可能です。入居者がいる状態で売却したほうがもっとも高値で売れると考えるのが一般的です。
賃貸物件の購入者の大半は投資目的であるため空室がある状態よりも安定して少しでも多くの賃料が入る状態で売却するほうが利益が出ることは一目瞭然です。
空室がある場合はできるだけ満室にした状態で売却したほうがより高額で売れる可能性が高まります。
立ち退きをしてもらい売却する
空室が目立つ物件の場合は、時間をかけて満室状態にするよりも入居者を立ち退かせて、空室にして売却するほうが高値になる可能性が高まります。
売却できない訳ではありませんが、満室状態の物件よりも価格が下がることは予想しておきましょう。
もしも物件が古くて経済的に余裕があるなら更地にしてしまうというのもひとつの方法です。
所有している物件が、戸建であったりファミリータイプの物件であるならば、入居者が退居したタイミングで売りに出す方法もあります。
家族世帯向けの物件は、賃貸よりも購入ニーズのほうが高いため、投資家だけでなく自らが居住する目的で購入する人に向けても売却することができます。
このように買い手の幅を広げることで、早く高額で売ることができるようになるでしょう。
売却で利用できる特例
賃貸物件を売却した際には、特定事業用資産の買換え特例制度を利用することができます。
この制度は、買い換えによって発生する譲渡所得の80％がその時点では課税されずに、次回売却した時に繰り延べされるものです。
買い換えで生じる譲渡益に対して実質税率4.0％となります。
たとえば、保有期間5年超の不動産で特例が適用されない場合の譲渡所得を100とすると、20％の譲渡税が課税され20の税額を納める必要があります。
特例が適用された場合には、一部地域を除いて譲渡所得の80％が繰り延べされるため、20の譲渡所得に対して20％が課税されます。つまり、実質的な税率は4.0％になるというわけです。
ただし、この法律が適用されるには10年超で事業を営んでいる不動産であることが条件となる点には注意が必要です。
賃貸物件の売却で注意すべきポイント
賃貸物件の売却方法などについてみてきました。ここからは、賃貸物件の売却で注意すべきポイントを7つ紹介します。
しっかりと確認してスムーズに売却手続きが進められるようにしておきましょう。
ローンの返済をしないと売却ができない
賃貸物件を売却する場合、売却した代金でローンの完済をすることが条件となる点には注意が必要です。
もしも売却額だけでローンが完済できない場合は、自己資金で補填しないと違約となるため、売却前にはローンの残高と完済できるかについてしっかりと試算しておきましょう。
敷金の預かりがある場合は精算する
賃貸物件の場合、居住者から敷金を受け取っていることがほとんどでしょう。敷金については、新たなオーナーに渡す必要があります。
売買契約を締結する際に、敷金の預かりについてもきちんと精算しておきましょう。
現状で入居している居住者が物件から退居する際には、新たなオーナーが敷金の返還を行うことになります。これは、売買契約によって敷金返還債務も新しいオーナーに移転することになるからです。
受領している賃料がある場合は精算をする
敷金と同様に、賃料を前払いしてもらっている場合も新たなオーナーに渡す必要があります。
賃料は翌月分を当月20日末払いで受け取るなど先払いのケースが多いため、こうした手続きも忘れないようにしましょう。
立ち退きの場合は契約の期間に沿う
賃貸借契約は、借主が有利なようになっています。これは、不当な理由で急な退居を通知されることがないように借主を守る意味もあります。
そのため、退居を通知する際には、契約内容をしっかりと確認する必要があります。
売却したいという理由だけでは、退居を急いでもらうための理由としては不足です。
契約更新のタイミングで何かしらの理由をしっかりと説明して退居してもらうというのが正当な方法です。
ただ、よほどの事情がない場合は、立ち退き料を支払って退居してもらわなくてはならないことも頭に置いておきましょう。
入居中の売却は内見が難しい
賃貸物件は、満室状態のほうが高く売却できる可能性があります。ただ、満室の場合は内見をしてもらうことが難しいため書いて候補とのやり取りで手こずる場合もあるでしょう。
内見をせずに売却した場合、売却後に「不具合が見つかった」などといわれる可能性もあります。
トラブルを回避するには、リフォーム履歴の開示や瑕疵担保責任の免責条項をつけるなどの工夫をしておくとよいでしょう。
大家変更の連絡をする
賃貸物件を売却することは所有者の自由であるため問題はありません。
居住者から許可を得る必要もありません。
ただし、賃料の支払先が変更になったり、トラブルの場合の連絡先が変更になったりすることを考えると売却後は買い主と連名で大家変更の通知を出しておくことは必要と考えられます。
不動産会社選びが大事
賃貸物件の売却を行う際は、しっかりとサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
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賃貸物件の売却は信頼できる不動産会社に
賃貸物件の売却には様々な手続きが必要となります。売却を決めた段階で、事前に確認しておきたい事項もたくさんあります。
そのため、まずは信頼できる不動産会社を見つけることが先決です。
売却にともなう手続きだけでなく、税金対策や売却後のトラブル回避などさまざまなノウハウを持っている優良な不動産会社を味方につけて少しでも高く物件を売却できるようにしましょう。
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