認知症の親の不動産を売却できる?売却方法や注意点を徹底解説

不動産の売却をおこなうとき、決済時には売主・買主のほかに、不動産会社の担当者や司法書士が立ち会って手続きが進められます。

このとき、売主・買主の意思が司法書士によって確認されます。司法書士が意思能力がないと判断した場合には、売主は売却できなくなります。

このように、不動産の売却のような本人の財産にかかわる重要な法的行為をおこなうときには、本人の意思が重視されます。

ここでは、認知症になった親の不動産を子供が売却できるかや、売却するときの方法や流れを解説します。

認知症になると通常通り売却できない

不動産売買のような重要な取引は、本人の意思が確認できない場合にはおこなえません。認知症も症状の進行度合いによりますが、売主本人の判断能力が乏しい場合には売却ができません。

意思能力がないとできない

不動産は、所有者本人しか売却できません。所有者が認知症である場合、症状の程度にもよりますが、売却できない場合があります。

原則、自身で判断して法的行為をおこない、その結果どのようなことが起こるかを判断・認知できない場合には、不動産の売却はおこなえません。

意思能力がないと判断された人がおこなった不動産売買などの契約は、無効になります。

ただし、認知症であっても意思能力があると判断された場合には、本人が不動産の売却をおこなえます。

委任状を用いた売却方法は利用できる?

自分が所有している家でなくても、委任状を作成すればその人の代わりに売却することは可能です。

しかし、認知症のような意思能力が低下している人からは委任状をとることができません。
委任による売却はあくまでも、不動産を所有する人が正常な判断能力がある場合に限ります。

下の記事では委任状を用いた売却方法についても解説しています。

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成年後見制度なら不動産を売却できる

成年後見制度とは、認知症や精神障害、知的障害などで判断能力が不十分な人(被後見人)援助する人(後見人)をつける制度です。

通常、上記のような障害によって判断能力が十分でない人は、自分で法的な手続きを行うことができません。
後見人は、被後見人の財産を守るという原則のもと様々な手続きを代行することができます。
無論、不動産を売却する手続きも行うことができます。

後見人ができること

  • 本人名義の預貯金当の管理
  • 不動産の管理
  • 確定申告
  • 生活保護の申請など

成年後見制度の2つの種類

成年後見制度は大枠の名称で、さらに2つの制度からなっています。

  • 任意後見制度
  • 法定後見制度

任意後見制度

将来の判断能力低下に備えて、あらかじめ後見人と代行させる内容をきめておく制度です。
公証役場で任意後見契約を結ぶことで有効になります。

今回は、次に説明する法定後見制度をベースに解説していきます。

法定後見制度

家庭裁判所が最も後見人にふさわしい人(法定後見人)を選任し財産管理を任せる制度です。
すでに認知症などで意思能力の低下がみられる場合にのみ利用できます。

現況で判断能力がどの程度あるかによって、『後見人』『保佐人』『補助人』を選任するかを決定します。
この中で後見人が最も多くの法的権限を付与されます。

名称症状
後見判断能力がない
保佐判断能力が著しく不十分
補助判断能力が不十分

どの類型になるかは、医師の診断書や鑑定書を参考に審理されます。判断能力が全くないと判断された場合には、後見人が選ばれます。

このように症状の進み具合に合わせて、後見、保佐、補助から選ばれます。それぞれ、与えられる権限が異なり、重要な法的行為をおこなうときに、被後見人を守るためにサポートをおこないます。

法定後見人になれる人

法定後見人は、申立ての際に推薦することができますが、必ずしも推薦した人が選ばれるとは限りません。家庭裁判所で、被後見人の財産の管理に適しているか調査がおこなわれます。

そして、家庭裁判所が法定後見人を選びます。親族や弁護士、司法書士、検察官、社会福祉士、市区町村長などの中から適した人が選ばれます。

相続時のトラブルを避けるために、弁護士や司法書士、福祉関係の法人などが選ばれることが多いようです

法定後見人になれない人

法定後見人の仕事は、被後見人の財産を守ることです。

  • 未成年者
  • 復権していない破産者
  • 被後見人に訴訟を起こした人とその配偶者や直系血族
  • 家庭裁判所の職権により法定代理人を解任された人
  • 行方がわからない人

上記の人たちは、被後見人の財産の管理をおこなうのにふさわしくないと判断されるため、法定後見人にはなれません。

法定後見人の権限

法定後見人の権限は、後見、保佐、補助など類型によって権限が異なります。

名称権限
後見人
  • 代理権:あり
  • 同意見:なし
  • 取消権:あり
保佐人
  • 代理権:家庭裁判所が限定した範囲内であり
  • 同意見:民法13条1項の行為に関してはあり
  • 取消権:民法13条1項の行為に関してはあり
補助人
  • 代理権:家庭裁判所が限定した範囲内であり
  • 同意見:民法13条1項の行為の一部に関してはあり
  • 取消権:民法13条1項の行為の一部に関してはあり

後見人の場合は、日常生活の行為以外の法的行為に関する代理権や取消権を有しています。重要な法的行為は代理でおこなえます。

保佐は、民法で定める特定の法的行為のみに同意権や取消権を有しており、申立てを行うことでその権限の範囲を広げたり、代理権を付与されることもあります。

また、補助人は申立ての段階で民法で定められた法的行為の中から選択したものに対する、同意権や取消権が本人の同意によって家庭裁判所から付与されます。

代理権とは
審判で定められた特定の法律行為を代理で行うことができる権利。
保佐人、補助人は行うことができる法律行為を裁判所で厳格に制限される。
同意見とは
他人の行為に対して賛成の意思を示すこと。
保佐人や補助人に与えられた権限であり、それらが同意していない行為が行われた際に、それを取り消すことができる。
保佐人の場合は、民法13条1項の行為。
補助人の場合は、民法13条1項の行為の一部に限定される。
取消権とは
法律行為を取り消すことができる権利。
被後見人が行った、本人の財産脅かす法律行為を取消すことができる。
保佐人の場合は、民法13条1項の行為。
補助人の場合は、民法13条1項の行為の一部に限定される。

参考『裁判所:民法13条1項』

法定後見人を利用して不動産売却する手順

実際に法定後見制度を利用する流れを解説していきます。

全体の流れ

  1. 書類を準備する
  2. 後見人等申立て
  3. 面接
  4. 審査
  5. 審判
  6. 裁判所に不動産売却の許可を得る
  7. 不動産会社に査定を依頼し売却活動を始める

STEP1:書類を準備する

任意後見制度を開始するには多くの書類が必要になります。
これらは法務局ホームページで確認することもできますが、よくわからない書類も多いでしょう。
わからないことがあれば、自治体の地域包括支援センターに相談しましょう。

必要書類

  • 後見・保佐・補助開始申立書
  • 親族関係図
  • 診断書(成年後見制度用)
  • 診断書附票
  • 本人情報シートのコピー
  • 愛の手帳のコピー(交付されている場合のみ)
  • 本人の戸籍個人事項証明書(戸籍抄本)
  • 本人の住民票又は戸籍附票
  • 本人が登記されていないことの証明書
  •  後見人等候補者の住民票又は戸籍の附票

 

必要書類

  • 申立事情説明書
  • 親族の意見書
  • 後見人等候補者事情説明書
  •  財産目録
  • 相続財産目録
    (本人が相続人となっている遺産分割未了の相続財産がある場合のみ)
  • 収支予定表
  • 財産関係の資料(該当する財産がないものは不要)
  • 収入・支出に関する資料のコピー

参考:裁判所ホームページ「申立てをお考えの方へ」

STEP2:申立て

準備した書類を提出することで、『申立て』を行うことができます。

郵送または窓口にて提出することができます。

STEP3:面接

面接は、『参与員』という裁判所の職員が担当します。

基本的に、面接に赴くのは申立人と後見人等候補者です。
ただし、保佐人・補助人を選出する場合は原則として、本人(被後見人)も同行することになります。

面接時に主に聞かれること

  • あなたが成年後見人申立てに至った事情、本人(被後見人)の経済事情
  • 後見人等候補者に対し、後見人の責務を果たしていく上での方針
  • 本人が同席する場合は、後見の内容や代理権・同意権について同意をしているのか確認される

STEP4:審査

裁判所による審査が行われます。
ここで状況に応じて、本人調査、受任者調査、精神鑑定等が行われることがあります。

とはいえ、精神鑑定が必要となる場合は極めて稀な状況で、これまでの後見人等申立ての1割程度にすぎません。

STEP5:審判

裁判所による審査が終わり、審判が下されます。
審判の結果は郵送にて届く『審判所』で確認することができます。

審判所には、任意後見監督人を選任した旨、又は却下する旨などが書かれています。
そして、任意後見監督人が選任された旨が登記されます。

STEP6:裁判所に不動産売却の許可を得る

被後見人の居住している家を売却する場合や、退院後戻る家などを売却する場合には、法定後見人がいても家庭裁判所の許可が必要です。

家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申立てをおこなって許可を得ます。

そして、なぜ売却が必要なのか、売却代金は何のために使用するのかなど、被後見人が本当に必要とする場合にしか売却が認められません。

居住用でなければ許可はいらない

例えば別荘のような居住用財産でなければ、家庭裁判所の許可は必要ありません。
ですが、あくまでも被後見人の財産を守るための行為である必要があります。
売却する理由を明確にし、価格等に注意しながら行いましょう。

STEP7:不動産会社に査定を依頼し売却活動を始める

いよいよ売却に向けて準備を始めていきます。
まずは不動産会社による査定を受け、不動産のおおよその売却価格を求めましょう。

この時、不動産会社からの依頼は複数社受けるようにするのが、早く高く売却するコツです。

というのも、不動産会社が出す査定額は会社によってまちまちで、数百万円の価格差が出ることも少なくありません。

中には契約欲しさに根拠のない高額な査定額を提示してくることもあります。
ですので査定は、複数社から受け、比較して一社に絞り込むことを基本に考えていきましょう。

選んだ不動産会社と契約を交わし、いよいよ売却活動開始です。

不動産売却について詳しくは下の記事をご覧ください。

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複数社への依頼は一括査定サイトが便利

複数社に査定を依頼する際は、無料で利用できる一括査定サイトを利用すると便利です。

例えば、一括査定サイトすまいステップでは、一度に最大4社の厳選された不動産会社に査定を依頼することができます。

情報の入力はたった一回。
大変な手続きが続く後見制度利用時にはうってつけです。

 

法定後見制度のデメリット

この制度を利用するときには、いくつかの注意点があります。利用後のトラブルを避けるためにも、制度の内容を理解して利用しましょう。

費用や後見人への報酬がかかる

費用

費用は『後見』『保佐』『補助』により若干異なりますが、合計で10,000円ほどかかります。

  • 収入印紙:3,400円(申立て費用:800円、登記費用2,600円)
  • 郵便切手:約3,000円~約5,000円
  • 戸籍謄本や住民票の取得:2,000円程度

また、家庭裁判所で本人に判断能力を確認するための精神鑑定が必要だと判断されると、この鑑定に10万円~20万円の費用を要します。

報酬

後見人には毎月報酬が発生します。
報酬額は明確に決められているわけではなく、裁判所の発表する目安が参考となります。

報酬額の目安は、後見人が管理する被後見人の財産の額に応じて変動します。

被後見人の管理財産報酬目安(月額)
1,000万円以下2万円
1,000万円超え~5,000万円以下3万円~4万円
5,000万円超え5万円~6万円

市区町村ごとに支援事業が行われている

現在約80%の市区町村で成年後見制度の利用支援事業が行われています。

さいたま市では、「申立手数料」「登記手数料」「連絡用の郵便切手代」「鑑定料」を助成する制度と、後見人への報酬を助成する制度(上限額あり)が用意されています。

もちろん、市区町村ごとに条件や助成内容は変わります。
『(被後見人が住んでいる市区町村)+成年後見制度 助成』で検索してみましょう。

後見人になると辞退が難しい

成年後見人制度では、選ばれて職務につくと、容易にやめることはできません。不動産の売却のためだけに法定後見人となり、売却後にやめようと思ってもやめるためには、家庭裁判所の許可が必要です

家庭裁判所に許可されない限り、被後見人が亡くなるまで支援をおこない続けることになります。

ただし、正当な自由がある場合には、辞任が認められる場合があります。

  • 後見人が病気や家庭の事情で職務がおこなえない場合
  • 後見人が高齢になり、職務の負担が大きい場合

上記のような場合には、認められる場合がありますが、辞任にも申立てが必要で、後任の後見人の申立ての必要もあります。

節税対策のための贈与はできない

成年後見制度は、被後見人の財産を守ることを支援するための制度です。

そのため、制度を開始すると生前贈与がおこなえません

なぜなら、贈与をおこなうと、被後見人の財産を減らすと判断されるためです。このように被後見人の利益にならないことはおこなえません。

利益相反行為はできない

成年後見人を選ぶときには、親族の中に後見人となってサポートがおこなえる人がいる場合には、利益保護を考えると親族の選任が望ましいとされています。

しかし、親族が後見人となった場合、相続が発生したときには、「利益相反」が起こります。利益相反とは、片方が利益を得ると、もう片方は不利益を被るということです。

遺産分割では、このように被後見人と後見人が相続人となる場合には、利益相反の関係になります。

そのため、このような事態を防ぐために、成年後見人を追加で選任したり、成年後見監督人を選定したりする方法があります。また、特別代理人を選任する場合もあります。

これらの人が被後見人の代わりに遺産分割協議に参加することで、被後見人の利益を守ります。あらかじめ、親族の後見人だけでなく司法書士などほかの後見人を選んでおくと、相続のときもスムーズに手続きが進められます。

審判を受けた人は株式会社の役員ができない

被後見人や被保佐人となる人は、後見や保佐が開始されると株式会社で取締役や役員などにつけません

これは、本人の判断能力が不十分なためです。そのため、役員についている人は、後見や保佐の登記が行われて2週間以内に退任登記が必要です。

もちろん、新たに役員になることもできません。

売却できるまでの時間がかかる

法定後見人を選定して不動産の売却をおこなう場合、売買契約をおこなえる段階に進むまでに3ヶ月から6ヶ月程度かかります。

これは、申立てをおこなってから、本人や申立人、後見人候補者と面接をおこない、多くの書類を用意して、最終的に手続きを完了するまでに3ヶ月~6ヶ月程度かかるからです。

また、制度を開始してから、居住用不動産を売却する場合には、さらにそこから家庭裁判所に許可を取る必要があります。

このように売却が完了するまでに多くの手続きがあるため、通常の売却よりも時間がかかります。成年後見制度を利用して不動産の売却をおこなうときには、時間に余裕をもっておこないましょう。

記事のおさらい

認知症になると普通に売却することはできないの?

認知症になり判断能力が低下すると通常の売却を行うことはできません。『委任状』を作成しても売ることはできません。この場合は、唯一『成年後見制度』を利用することで売却することができます。詳しく知りたい方は認知症になると通常通り売却できないをご覧ください。

成年後見制度ってなに?

成年後見制度とは、認知症や精神障害、知的障害などで判断能力が不十分な人(被後見人)を援助する人(後見人)をつける制度で、被後見人の財産を守る目的であれば変わりに不動産を売却することもできます。詳しくは成年後見制度なら不動産を売却できるをご覧ください。

どうやったら後見人をつけることができるの?

後見人をつけるには、必要書類をそろえ家庭裁判所に『後見人等申立て』を行う必要があります。その後裁判所で審査され、審判が下り後見人が決定します。後見人が選任された後も、不動産売却などを行うには、都度裁判所の許可が必要です。詳しく知りたい方は法定後見人を利用して不動産売却する方法をご覧下さい。

法定後見制度を利用することにデメリットはあるの?

法定後見制度のデメリットは以下の6つです。

  • 費用や後見人への報酬がかかる
  • 後見人になると辞退が難しい
  • 節税対策のための贈与はできない
  • 利益相反行為はできない
  • 審判を受けた人は株式会社の役員ができない
  • 売却できるまでの時間がかかる

詳しくは法定後見制度のデメリットをご覧ください。

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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