認知症の親の不動産を売却できる?売却方法や注意点を徹底解説

不動産の売却をおこなうとき、決済時には売主・買主のほかに、不動産会社の担当者や司法書士が立ち会って手続きが進められます。

このとき、売主・買主の意思が司法書士によって確認されます。司法書士が意思能力がないと判断した場合には、売主は売却できなくなります。

このように、不動産の売却のような本人の財産にかかわる重要な法的行為をおこなうときには、本人の意思が重視されます。

ここでは、認知症になった親の不動産を子供が売却できるかや、売却するときの方法や流れを解説します。

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認知症の親の不動産は売却できない

不動産売買のような重要な取引は、本人の意思が確認できない場合にはおこなえません。認知症も症状の進行度合いによりますが、売主本人の判断能力が乏しい場合には売却ができません。

意思能力がないとできない

不動産は、所有者本人しか売却できません。所有者が認知症である場合、症状の程度にもよりますが、売却できない場合があります。

原則、自身で判断して法的行為をおこない、その結果どのようなことが起こるかを判断・認知できない場合には、不動産の売却はおこなえません。

意思能力がないと判断された人がおこなった不動産売買などの契約は、無効になります。

ただし、認知症であっても意思能力があると判断された場合には、本人が不動産の売却をおこなえます。

トラブル防止のため

民法で定められていませんが、意思確認がとれない人の契約締結は、「私的自治の原則」によって無効になります。

たとえば、意思能力が低下している場合、自身が住んでいる家を売却すると住む場所がなくなるということが売却前に判断できない場合があります。

自分の住む場所がなくなると困るのに、売却してしまうというようなトラブルを避けるために、意思能力が低下していると認識される人の契約は、取り消せるようになっています。

成年後見制度とは

認知症や精神障がい、知的障がいなど、意思能力が不十分な人の財産を守るために、法的行為をおこなうときに支援する人を選ぶ制度です。法定後見制度と任意後見制度があり、そのときの症状によって使える制度が変わります。

法定後見制度

家庭裁判所が後見人を選ぶ制度です。すでに認知症の症状が現れていて、意思能力の低下がみられる場合に利用できる制度です。判断能力がどの程度あるかによって、選ばれる類型が異なります。

類型症状
後見判断能力がない
保佐判断能力が著しく不十分
補助判断能力が不十分

どの類型になるかは、医師の診断書や鑑定書を参考に審理されます。判断能力が全くないと判断された場合には、後見人が選ばれます。

このように症状の進み具合に合わせて、後見、保佐、補助から選ばれます。それぞれ、与えられる権限が異なり、重要な法的行為をおこなうときに、被後見人を守るためにサポートをおこないます。

そして、職務を開始すると、報酬が支払われます。財産に応じて金額は約20,000円~60,000円と異なり、金額は家庭裁判所が決定します。

任意後見制度

現時点では、判断能力に問題がないが、将来、認知症を発症して判断能力が衰えたときに備えるための制度です。この制度は本人が申し立てをおこないます。

本人が公正証書を作成し、任意後見契約を結んでおくことで、将来、判断能力が不十分になったときに自身の財産の管理を任せる人を選んでおけます。

そして、自身の判断能力に不安を感じたときに、家庭裁判所に申し立てを行って、後見監督人を選んでもらいます。

制度の利用には、公証役場での公正証書の作成や登記手続きでおよそ16,000円かかります。

法定後見人とは

家庭裁判所が選定する被後見人の財産の管理をおこなったり、法的行為の支援をおこなう人です。ここでは、どのような人がなれるかや、その役割を解説します。

法定後見人になれる人

法定後見人は、申立ての際に推薦することができますが、必ずしも推薦した人が選ばれるとは限りません。家庭裁判所で、被後見人の財産の管理に適しているか調査がおこなわれます。

そして、家庭裁判所が法定後見人を選びます。親族や弁護士、司法書士、検察官、社会福祉士、市区町村長などの中から適した人が選ばれます。

相続時のトラブルを避けるために、弁護士や司法書士、福祉関係の法人などが選ばれることが多いようです

法定後見人になれない人

法定後見人の仕事は、被後見人の財産を守ることです。

  • 未成年者
  • 復権していない破産者
  • 被後見人に訴訟を起こした人とその配偶者や直系血族
  • 家庭裁判所の職権により法定代理人を解任された人
  • 行方がわからない人

上記の人たちは、被後見人の財産の管理をおこなうのにふさわしくないと判断されるため、法定後見人にはなれません。

法定後見人ができること

法定後見人の権限は、後見、保佐、補助など類型によって権限が異なります

後見人の場合は、日常生活の行為以外の法的行為に関する代理権や取消権を有しています。重要な法的行為は代理でおこなえます。

保佐は、民法で定める特定の法的行為のみに同意権や取消権を有しており、申立てを行うことでその権限の範囲を広げたり、代理権を付与されることもあります。

また、補助人は申立ての段階で民法で定められた法的行為の中から選択したものに対する、同意権や取消権が本人の同意によって家庭裁判所から付与されます。

後見人の場合は、法的行為は後見人がおこないますが、補助人の場合は、基本的に本人の同意した権限しか補助人に付与されません。

法定後見人を利用して不動産売却する方法

ここでは、認知症になった人が、成年後見制度を利用して不動産を売却するときの流れを解説します。

成年後見制度の申立てをする

本人が認知症で判断ができない場合、売却前に成年後見制度の申立てをおこないます。この申立ては、被後見人の居住地にある家庭裁判所におこないます。

必要書類をそろえたのち、本人や配偶者、4親等以内の親族が申立てをおこなえます。身内の人がいない場合には、市区町村長がおこなう場合もあります。

事実調査が行われる

申立書が提出されると、調査官が調査をおこないます。

申立てをおこなう時に提出した申立書には、成年後見人の候補者を記入する欄があります。この候補者や申立人、被後見人となる人に事情確認をおこないます。

提出された申立書には、財産目録や親族の関係図等の提出された書類を確認しながら後見人にふさわしい人が選ばれます。

また、このときに被後見人となる人の判断能力がどれくらいあるかも確認します。

選定後に成年後見制度の開始

成年後見人が選ばれると、後見・保佐・補助が開始されます。

審判が確定するまでには、本人や申立人、後見人の候補者などにそれぞれ事情を確認するため、審理に時間がかかります。

そのため、申立てから制度の利用の開始まで4ヶ月程度かかります

媒介契約を結ぶ

売却活動の準備を始めます。初めに売却する不動産の査定を依頼します。査定額は依頼する不動産会社によって幅があるので、複数の不動産会社に査定を依頼して比較するとよいでしょう。

査定を比較することで、最新の相場価格がわかりますし、より条件のよい不動産会社を選べます。複数の不動産会社に査定を依頼するときには、一括査定を使えば同時に複数の不動産会社に査定が依頼できます。

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不動産を売却するなら、優良な不動産会社が見つけられる「すまいステップ」で査定を依頼して、あなたの不動産の売却にあった不動産会社を見つけましょう。

不動産会社が見つかれば、媒介契約を結んで売却活動が始められます。

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不動産売却活動の開始

不動産会社が決まって、媒介契約を結ぶと売却活動が始まります

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。同時に複数の不動産会社に買主を探してほしい場合には一般媒介契約を選びます。

一社だけに依頼する場合や、レインズへの登録やきめ細かなサポートが必要な場合には専任媒介契約や専属専任媒介契約が適しています。

同時に契約できる不動産会社の件数や、レインズへの登録の要否、報告義務の有無などが異なるので、自分の不動産の売却に合った契約方法を選びましょう。

家庭裁判所の許可を得る

被後見人の居住している家を売却する場合や、退院後戻る家などを売却する場合には、法定後見人がいても家庭裁判所の許可が必要です。

家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申立てをおこなって許可を得ます。

そして、なぜ売却が必要なのか、売却代金は何のために使用するのかなど、被後見人が本当に必要とする場合にしか売却が認められません。

この家庭裁判所の許可が出てから、売買契約がおこなえます。売買契約は法定後見人がおこないます。そして、契約が締結されると、売買代金が支払われて、所有権移転登記をおこないます。

法定後見人になるために必要な書類と費用

制度の利用には申立てが必要です。ここでは、必要書類と費用をみてみましょう。

審判確定後には、財産目録や収支目録1ヶ月以内に提出します。そして、法定後見人は、法的行為のサポートのほかに、おおむね半年から1年に1度家庭裁判所への報告義務があります。

必要な書類

申立てをおこなう前に必要な書類を準備しましょう。以下のリストを見ながら準備してください。

  • 申立書と申立ての付票
  • 申し立て事情説明書
  • 後見人等候補者の事情説明書
  • 財産目録
  • 収支状況報告書
  • 親族関係図
  • 親族の同意書
  • 本人と後見人、申立人の候補者の戸籍謄本
  • 本人と後見人候補者の住民票
  • 後見登記されていないことの証明書
  • 本人の診断書とその付票

申立書は家庭裁判所で入手できます。被後見人となる本人の居住地にある家庭裁判所に問い合わせて入手するとよいでしょう。

後見登記されていないことの証明書は、最寄りの法務局等で入手できます。

かかる費用

費用は類型により異なります。

  • 収入印紙 3,400円(申立て費用:800円、登記費用2,600円)
  • 郵便切手 約3,000円~約5,000円

これに戸籍謄本や住民票を取得するのに2,000円程度かかるので、合計で10,000円ほどかかります

また、家庭裁判所で本人に判断能力を確認するための精神鑑定が必要だと判断されると、この鑑定には50,000円~10万円ほどかかります。

法定後見人の注意点

この制度を利用するときには、いくつかの注意点があります。利用後のトラブルを避けるためにも、制度の内容を理解して利用しましょう。

家裁の許可を得ないと取り下げられない

成年後見人制度では、選ばれて職務につくと、容易にやめることはできません。不動産の売却のためだけに法定後見人となり、売却後にやめようと思ってもやめるためには、家庭裁判所の許可が必要です

家庭裁判所に許可されない限り、被後見人が亡くなるまで支援をおこない続けることになります。

ただし、正当な自由がある場合には、辞任が認められる場合があります。

  • 後見人が病気や家庭の事情で職務がおこなえない場合
  • 後見人が高齢になり、職務の負担が大きい場合

上記のような場合には、認められる場合がありますが、辞任にも申立てが必要で、後任の後見人の申立ての必要もあります。

節税対策のための贈与はできない

成年後見制度は、被後見人の財産を守ることを支援するための制度です。

そのため、制度を開始すると生前贈与がおこなえません

なぜなら、贈与をおこなうと、被後見人の財産を減らすと判断されるためです。このように被後見人の利益にならないことはおこなえません。

利益相反行為はできない

成年後見人を選ぶときには、親族の中に後見人となってサポートがおこなえる人がいる場合には、利益保護を考えると親族の選任が望ましいとされています。

しかし、親族が後見人となった場合、相続が発生したときには、「利益相反」が起こります。利益相反とは、片方が利益を得ると、もう片方は不利益を被るということです。

遺産分割では、このように被後見人と後見人が相続人となる場合には、利益相反の関係になります。

そのため、このような事態を防ぐために、成年後見人を追加で選任したり、成年後見監督人を選定したりする方法があります。また、特別代理人を選任する場合もあります。

これらの人が被後見人の代わりに遺産分割協議に参加することで、被後見人の利益を守ります。あらかじめ、親族の後見人だけでなく司法書士などほかの後見人を選んでおくと、相続のときもスムーズに手続きが進められます。

審判を受けた人は株式会社の役員ができない

被後見人や被保佐人となる人は、後見や保佐が開始されると株式会社で取締役や役員などにつけません

これは、本人の判断能力が不十分なためです。そのため、役員についている人は、後見や保佐の登記が行われて2週間以内に退任登記が必要です。

もちろん、新たに役員になることもできません。

売却できるまでの時間がかかる

法定後見人を選定して不動産の売却をおこなう場合、売買契約をおこなえる段階に進むまでに3ヶ月から6ヶ月程度かかります。

これは、申立てをおこなってから、本人や申立人、後見人候補者と面接をおこない、多くの書類を用意して、最終的に手続きを完了するまでに3ヶ月~6ヶ月程度かかるからです。

また、制度を開始してから、居住用不動産を売却する場合には、さらにそこから家庭裁判所に許可を取る必要があります。

このように売却が完了するまでに多くの手続きがあるため、通常の売却よりも時間がかかります。成年後見制度を利用して不動産の売却をおこなうときには、時間に余裕をもっておこないましょう。

意思能力が低下する前に対策しよう

不動産の所有者の意志能力が低下すると、不動産の売却ができなくなります。成年後見制度を利用すると、家庭裁判所の許可があれば売却できますが、長い時間と費用がかかります

そして、成年後見制度の利用は、毎月費用が発生し、特別な法的行為をおこなった場合には、その都度、別途費用が発生します。

老人ホームを利用するための費用を捻出するためでも、意思能力が低下しているとすぐに不動産の売却ができません。

意思能力が低下して自身で財産の管理が出来なくなる前に、贈与をおこなったり、売却したりするなどして将来に備えて対策をおこなっておくとよいでしょう。


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