リースバックとは?仕組みからメリット・デメリットまで解説!

「リースバックに興味があるけど、どんな仕組みかわからない」

「リースバックについては分かったけど、どんなメリットがあるの?」

などなど、多少複雑なだけにリースバックについて疑問を持っている人は多いようです。

リースバックとは、自宅を売却した後でもそのまま住み続けることができるサービスです。諸事情により、自宅を手放さなくてはならなくなる人もいるでしょう。たとえば、ローンの返済が困難になってしまったケースなどが挙げられます。

そういったリスクを避けるために、この記事ではリースバックの仕組みからメリット・デメリットまで徹底解説しますので、参考にしてください。

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リースバックとは?

リースバックとは、自宅や店舗などの不動産物件を専門の不動産会社に売却し、新たにオーナーとなった買主に対して家賃(リース)を支払う契約形態です。

リースバックによって住んでいた家を引っ越すことなく、不動産を売却することが可能です。また、賃貸契約を結ぶため引っ越す手間も省けるのが特徴です。

また、買い取り代金は買主からそのまま支払われるためまとまった資金を手にすることが可能で、コロナ不況などによって生活資金を確保する必要が高まっている今注目されているサービスです。

実際に使われる場面としては、

  • コロナ不況などによる収入減によって住宅ローンの返済が滞りそう、または滞っている
  • 突然の病気や入院で手元資金が必要になった
  • 年金の不足などで老後資金を確保したい
  • 住宅ローン以外の借金を返済したい

などが想定されますが、利用者の実態は7割が高齢者で、残りは資金繰りに困った個人事業主が多いようです。
参照元)株式会社セイビー 「不動産リースバック」利用者に関する総合調査2020年度の調査結果を発表

また、将来的に自宅を買い戻すことも可能なので、子供の教育資金などで一時的に資金が必要となったが将来的には安定した収入を見込める、などのケースで利用されることもあるようです。

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リースバックの仕組み

STEP①:自宅を売却する

まずは、所有している不動産を売却します。リースバックを扱っている不動産会社に連絡して、自宅の売却価格の見積もり査定をしてもらいましょう。売却価格に納得できたら売買契約を結びます。

ただ、実際の買取価格は相場価格の7~8割程度と言われています。

理由としては、不動産会社が

  • 入居者が家賃を滞納するリスクを抱えている
  • 買い戻しに応じるために自由に売買できない制約を抱えている

などの背景事情があるため、相場価格よりも低い値段で査定されることが一般的です。

また、不動産会社は投資目的として購入するため、利回りを意識して安く設定するという背景もあるようです。

というのも、不動産会社の目線に立つと一番の収益は契約満了後の不動産の売却益にあるため、市場価格よりも仕入れ値を安くする傾向があるのは確かです。

とはいえ、不動産会社と売買契約を結ぶだけなので、価格に問題さえなければ比較的スムーズに進むでしょう。契約によって、所有権も自分から不動産会社へと移行します。

STEP②:リース(賃貸)契約

不動産会社と売買契約を結んだら、同時に賃貸借契約を結びます。

一般的には2~3年の定期借家契約を結ぶと言われていますが、近年の利用者増加によって普通借家契約を結ぶことも多いようです。

定期借家契約とは、同じ物件に住める期間が決められている賃貸借契約です。借り主が希望する限り、基本的には同一物件に住み続けられる「普通借家契約」とは異なり、契約期間満了になると、再契約できないケースがあります。ただし、貸主との合意があれば再契約を結ぶことも可能です。

したがって、売却後も同じ家に住めるとはいえ、契約によっては2,3年で退去しなければいけない場合があるので、契約時には注意が必要です。

STEP③:資金ができたら買い戻し

リースバックのメリットの一つに、買い戻しができる点があります。「ひとまず売却して、リース料金を支払いながら生活して、資金の目処がついた段階で買い戻しをする」という計画を立てておくこともできるでしょう。

ただし、買い戻しには所有者との合意が必要ですので、売買契約書と賃貸契約書に買い戻し条件を記載しておくことが大切です。また、リース期間内に買い戻しをしなければ、オーナーが物件を売りに出してしまうこともあるので注意しましょう。

また、リースバック後の買戻し価格の基準は、

買い戻し価格=「売却価格×1.1~1.3」

と言われているため、例えば1000万円で売却した不動産を買い戻すには、1100~1300万円程度必要になります。

というのも、リースバックに応じた不動産業者が諸々の手続き費用を上乗せしていたり、場合によっては利益も含めて提示している可能性があるからです。

リースバックのメリット

リースバックには、いくつかのメリットがあります。利用する前にしっかりと確認しておきましょう。ここでは5つのメリットについて解説します。

現金が手に入るまでの期間が短い

リースバックの最大のメリットは、現金がすぐに手元に入る点です不動産売却の場合、買い主が見つかるまでにどのくらいの期間がかかるかわかりません。また、煩雑な手続きや引越し費用、諸経費などが必要です。

それに対して、リースバックは不動産会社に直接買い取ってもらうケースがほとんどのため、期間を空けずに現金を手にすることができます。すぐに大きなお金が必要な場合などには、売却よりもリースバックのほうがメリットが大きいといえるでしょう。

売却した後も住める

リースバックの特徴でもある、売却した後もそのまま住み続けられるという点もメリットのひとつです。物件を売却する際に、売買契約を結ぶと同時に定期建物賃貸契約を結びます。これにより、売り主から借り主となり、そのまま居住し続けるための権利を得ることができます。

引越しの必要がないため、家族で暮らしている場合などは子どもの転校や勤務先への通勤時間に変更がない点もメリットといえるでしょう。

周りに知られず売却ができる

リースバックの場合は、公に売却活動を行いません。所有者と不動産会社との間だけで取り引きが交わされるため、周囲に知られることなく住宅を売却することができます

従来の売却活動であれば、広告を出したり不動産会社のホームページに物件情報を掲載するため周囲に売却予定であることが知られてしまいます。よい理由であれば問題ありませんが、ネガティブな理由であったり金銭的な問題を抱えている場合には周囲に知られたくないと思う人も多いでしょう。

リースバックなら生活環境が変わらないため、周囲は気がつかないまま物件を売却できる点がメリットとなります。

固定資産税の支払いがなくなる

不動産を所有していると、固定資産税や火災保険などの支払いが発生します。リースバックを利用して所有者から借り主に転向すれば、こうした経費の支払いがなくなる点はメリットといえるでしょう。

ただし、リース料金は発生します。とはいえ、維持費を考える必要がなくなるという点では月々の支払いが固定されるため、資産計画を立てることが容易になります。

買い戻しができる

リースバックは一度不動産を手放すことになりますが、買い戻しをすることができます

一時的に大きな資金が必要になった場合に、リースバックを利用して手元に資金を用意したとします。

そこでは一時的に借り主となりますが、資金に余裕ができたタイミングで買い戻して再度所有者になることも可能です。

長年住んだ家には愛着があり、完全に退去してしまうことには抵抗がある人も多いでしょう。その場合、買い戻しができるリースバックを利用しておけば、いずれ買い戻せるという希望が持てるでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックには多くのメリットがあります。ただしデメリットもあるため、利用する前にはきちんと確認しておくことをおすすめします。ここからは、リースバックを利用するデメリットについて4点紹介します。

売却代金は相場よりも低い

リースバックの場合、売却価格は希望価格より低くなることは想定しておきましょう売却前には市場の相場を確認して、おおよその売却金額を算出するでしょう。リースバックで受け取れる金額は、相場の7〜8割程度になると考えておくほうが安心です。

物件の築年数や状態によっても価格は変動します。また、買取を依頼する不動産会社によって買取価格も変動します。いずれにしても、通常の売却よりも金額が低額になる点はデメリットといえるでしょう。

いつまでも賃貸できるわけではない

リースバックのメリットは、売却した住宅に住み続けることができる点です。ただ、ここには条件があります。不動産会社によっては、賃貸借契約期間を設けているところもあります。永続的にリースを行うことができるとは限らない点がデメリットとなります。

不動産会社によっては、賃貸契約期間が終了したあとで物件を売りに出す予定にしているケースもあります。リースバックの契約を結ぶ場合には、リース期間をきちんと確認しておく必要があるでしょう。

相場よりも家賃がかかる

そのまま住み続けるためには、家賃を支払う必要があります。リースバックの家賃相場は、不動産会社が利回りを重視して決められることがほとんどです。

リースバックの家賃は、市場の相場ではなく買取価格に対する利回りを考慮して算出されると考えておきましょう。買取価格が高くなればなるほど、家賃も高くなるということです。一般的なリースバックの家賃の算出方法は、以下のとおりです。

1カ月の家賃=買取価格×7〜13%程度÷12カ月

たとえば、買取価格が1,000万円で利回りが8%だった場合は、以下の通りになります。

1,000万円×8%÷12カ月=約6万6,000円

買い戻しの費用が高くなる

リースバックで売却した不動産を買い戻したい場合には注意が必要です。売却した金額よりも、買い戻しに必要な費用が高額になるケースがほとんどだからです。

リースバックを行う不動産会社は、売買に関係する必要経費や上乗せ利益を買い戻し価格に上乗せします。

買い戻しに必要な費用は、以下の計算方法で算出することができます。

買い戻し価格=売却価格×1.1〜1.3

たとえば、リースバックでの売却価格が1,500万円だった場合の買い戻し価格を計算してみましょう。

1,500万円×1.1=1,650万円

1,500万円×1.2=1,800万円

1,500万円×1.3=1,950万円

上記のように買い戻し価格は、安くても1,650万円、高くなると1,950万円になります。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと似たシステムに、リバースモーゲージがあります。

そもそもリバースモーゲージとは、今住んでいる家に住み続けながらも、その住居を担保にしてお金を借りられるシニア層向けの制度です。借り入れしている間は返済する必要はありません。契約した人が死亡したら契約が終了となり、担保にしていた家を売却して一括返済をします。

特徴としては、

  1. 不動産を担保に借り入れるが、返済は死亡後であること
  2. 毎月の返済は金利分のみ必要となること
  3. 平均55~65歳以上の年齢制限があること

があります。

しかし、長寿によって資金限度額まで使ってしまう「長生きリスク」、不動産価格の下落などの「不動産価格変動リスク」、変動金利による大幅な金利上昇などの「金利上昇リスク」などのデメリットを抱えているため、トップシェアの東京スター銀行でも、2005年からの累計利用件数が1万2000件にとどまっており、普及が進んでいないのが現状です。

以下に、リースバックとリバースモーゲージの代表的な違いについて説明していきます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

 リースバックリバースモーゲージ
対象者個人・法人個人のみ
対象物件不動産全般一戸建てのみ※
年齢制限なし55~65歳以上のみ
住宅ローン抵当権等が設定されていても利用できる抵当権等が設定されていると利用できない※
使用用途自由投資や事業用途は不可
所有権売却先の不動産会社本人
固定資産税の納税義務なしあり
家族の同居可能配偶者のみ
契約終了後買戻し可能売却

※金融機関によって異なる

物件の所有権

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関や自治体からお金を借りることができるシステムです。借り入れたお金は、所有者が死亡した時点で自宅を売却して一括返済するというのが、リバースモーゲージの特徴です。

そのためリースバックとの違いは、所有者が本人のままである点です。リースバックは、所有権が不動産会社などの買い主に移行します。

所有権が本人にあるということは、固定資産税や維持費は本人が支払う必要があるということです。

使用用途の制限

リースバックは、お金の使い道は自由ですが、リバースモーゲージに関しては、使用用途に制限があります。

リバースモーゲージは、高齢者向けのシステムであるため、使用用途は生活費や老人ホームへの入居資金など老後の生活資金として使用することに限定されています。投資や事業資金などに借り入れ金を使用することはできません。

同居者の制限

もうひとつの特徴は、同居者に制限がある点です。リースバックに関しては、家族との同居が可能です。ただ、リバースモーゲージの場合は、同居者は配偶者のみと制限されます。

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リースバックの前に査定をしよう

リースバックを利用する前に、まず自宅の価値をしっかりと確認しておきましょう。不動産会社に見積もり査定を依頼することで、現在の自宅の価値を知ることができます。

リースバックの場合、市場相場よりも低い価格で売却することになります。メリットも多いシステムですが、あとから買い戻す気がないのであれば、リースバックを利用するよりも通常の売却を利用したほうが手に入るお金が多くなる可能性は高くなります。

一括見積もりサービスなどを利用して、査定額の相場を理解した上でどちらを利用するほうが自分にとって得になるかを考えてみましょう。

すまいステップの一括見積もりサービスは、独自の基準で優良企業のみと提携しているため、安心して利用することができます。

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記事のおさらい

リースバックとは何ですか?

リースバックとは、自宅や店舗などの不動産物件を専門の不動産会社に売却し、新たにオーナーとなった買主に対して家賃(リース)を支払う契約形態です。詳しく知りたい方はリースバックとは?をご覧ください。

リースバックの仕組みを教えてください

①自宅を売却する
まずは、所有している不動産を売却します。リースバックを扱っている不動産会社に連絡して、自宅の売却価格の見積もり査定をしてもらいましょう。売却価格に納得できたら売買契約を結びます。
②リース(賃貸)契約
不動産会社と売買契約を結んだら、同時に賃貸借契約を結びます。
一般的には2~3年の定期借家契約を結ぶと言われていますが、近年の利用者増加によって普通借家契約を結ぶことも多いようです。
③資金ができたら買い戻しの三つのステップで進める事ができます。
リースバックのメリットの一つに、買い戻しができる点があります。「ひとまず売却して、リース料金を支払いながら生活して、資金の目処がついた段階で買い戻しをする」という計画を立てておくこともできるでしょう。詳しくはリースバックの仕組みをご覧ください。

リースバックのメリット

①現金が手に入るまでの期間が短い
②売却した後も住める
③周りに知られず売却ができる
④固定資産税の支払いがなくなる
⑤買い戻しができる
の5つのメリットがあります。詳しく知りたい方はリースバックのメリットをご覧下さい。

リースバックのデメリットはありますか?

①売却代金は相場よりも低い
②いつまでも賃貸できるわけではない
③相場よりも家賃がかかる
④買い戻しの費用が高くなる
の4つのデメリットがあります。詳しくはリースバックのデメリットをご覧ください。


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不動産会社B 1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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