リースバックのメリット・デメリット|概要や仕組みについても解説

不動産におけるリースバックとは、自宅を売却した後でもそのまま住み続けることができるシステムを指します。諸事情により、自宅を手放さなくてはならなくなる人もいるでしょう。たとえば、ローンの返済が困難になってしまったケースなどが挙げられます。

そんな状況でも今の住宅から引っ越したくないという人のために、この記事ではリースバックについて解説します。メリット・デメリットも紹介しますので、参考にしてください。

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リースバックとは

マンションや新築物件を購入したけれど、どうしても手放さなくてはならない理由ができてしまうこともあるでしょう。そんなときに利用したいのが、リースバックです。

リースバックは、自宅などの不動産物件を専門の不動産会社に売却します。売却したあとは買い主に対してリース料を支払うことで、引き続きその物件に住み続けることができるシステムとなっています。

ローンの返済だけでなく、まとまったお金が必要になった場合にリースバックを利用して、資金を調達することも可能です。

リースバックのメリット

リースバックには、いくつかのメリットがあります。利用する前にしっかりと確認しておきましょう。ここでは5つのメリットについて解説します。

現金が手に入るまでの期間が短い

リースバックの最大のメリットは、現金がすぐに手元に入る点です。不動産売却の場合、買い主が見つかるまでにどのくらいの期間がかかるかわかりません。また、煩雑な手続きや引越し費用、諸経費などが必要です。

それに対して、リースバックは不動産会社に直接買い取ってもらうケースがほとんどのため、期間を空けずに現金を手にすることができます。すぐに大きなお金が必要な場合などには、売却よりもリースバックのほうがメリットが大きいといえるでしょう。

売却した後も住める

リースバックの特徴でもある、売却した後もそのまま住み続けられるという点もメリットのひとつです。物件を売却する際に、売買契約を結ぶと同時に定期建物賃貸契約を結びます。これにより、売り主から借り主となり、そのまま居住し続けるための権利を得ることができます。

引越しの必要がないため、家族で暮らしている場合などは子どもの転校や勤務先への通勤時間に変更がない点もメリットといえるでしょう。

周りに知られず売却ができる

リースバックの場合は、公に売却活動を行いません。所有者と不動産会社との間だけで取り引きが交わされるため、周囲に知られることなく住宅を売却することができます。

従来の売却活動であれば、広告を出したり不動産会社のホームページに物件情報を掲載するため周囲に売却予定であることが知られてしまいます。よい理由であれば問題ありませんが、ネガティブな理由であったり金銭的な問題を抱えている場合には周囲に知られたくないと思う人も多いでしょう。

リースバックなら生活環境が変わらないため、周囲は気がつかないまま物件を売却できる点がメリットとなります。

固定資産税の支払いがなくなる

不動産を所有していると、固定資産税や火災保険などの支払いが発生します。リースバックを利用して所有者から借り主に転向すれば、こうした経費の支払いがなくなる点はメリットといえるでしょう。

ただし、リース料金は発生します。とはいえ、維持費を考える必要がなくなるという点では月々の支払いが固定されるため、資産計画を立てることが容易になります。

買い戻しができる

リースバックは不動産を手放すことになりますが、実は買い戻しをすることができます。一時的に大きな資金が必要になった場合に、リースバックを利用して手元に資金を用意したとします。そこでは一時的に借り主となりますが、資金に余裕ができたタイミングで買い戻して再度所有者になることも可能です。

長年住んだ家には愛着があり、完全に退去してしまうことには抵抗がある人も多いでしょう。その場合、買い戻しができるリースバックを利用しておけば、いずれ買い戻せるという希望が持てるでしょう。

リースバックのデメリット

リースバックには多くのメリットがあります。ただしデメリットもあるため、利用する前にはきちんと確認しておくことをおすすめします。ここからは、リースバックを利用するデメリットについて4点紹介します。

売却代金は相場よりも低い

リースバックの場合、売却価格は希望価格より低くなることは想定しておきましょう。売却前には市場の相場を確認して、おおよその売却金額を算出するでしょう。リースバックで受け取れる金額は、相場の7〜8割程度になると考えておくほうが安心です。

物件の築年数や状態によっても価格は変動します。また、買取を依頼する不動産会社によって買取価格も変動します。いずれにしても、通常の売却よりも金額が低額になる点はデメリットといえるでしょう。

いつまでも賃貸できるわけではない

リースバックのメリットは、売却した住宅に住み続けることができる点です。ただ、ここには条件があります。不動産会社によっては、賃貸借契約期間を設けているところもあります。永続的にリースを行うことができるとは限らない点がデメリットとなります。

不動産会社によっては、賃貸契約期間が終了したあとで物件を売りに出す予定にしているケースもあります。リースバックの契約を結ぶ場合には、リース期間をきちんと確認しておく必要があるでしょう。

相場よりも家賃がかかる

そのまま住み続けるためには、家賃を支払う必要があります。リースバックの家賃相場は、不動産会社が利回りを重視して決められることがほとんどです。

リースバックの家賃は、市場の相場ではなく買取価格に対する利回りを考慮して算出されると考えておきましょう。買取価格が高くなればなるほど、家賃も高くなるということです。一般的なリースバックの家賃の算出方法は、以下のとおりです。

1カ月の家賃=買取価格×7〜13%程度÷12カ月

たとえば、買取価格が1,000万円で利回りが8%だった場合は、以下の通りになります。

1,000万円×8%÷12カ月=約6万6,000円

買い戻しの費用が高くなる

リースバックで売却した不動産を買い戻したい場合には注意が必要です。売却した金額よりも、買い戻しに必要な費用が高額になるケースがほとんどだからです。

リースバックを行う不動産会社は、売買に関係する必要経費や上乗せ利益を買い戻し価格に上乗せします。買い戻しに必要な費用は、以下の計算方法で算出することができます。

買い戻し価格=売却価格×1.1〜1.3

たとえば、リースバックでの売却価格が1,500万円だった場合の買い戻し価格を計算してみましょう。

1,500万円×1.1=1,650万円
1,500万円×1.2=1,800万円
1,500万円×1.3=1,950万円

上記のように買い戻し価格は、安くても1,650万円、高くなると1,950万円になります。

リースバックの仕組み

リースバックは、国土交通省によって規定されたシステムです。国土交通省が定める「不動産証券化に係る用語集」によると、リースバックは「不動産流動化において、不動産の原所有者が、当該不動産を第三者に譲渡した後、又は不動産を信託してその受益権を第三者に譲渡した後、譲受人から賃借し、継続して譲渡不動産を使用すること」としています。

ここでは、リースバックの仕組みについて、より詳しく解説していきます。

自宅を売却する

まずは、所有している不動産を売却します。専門の不動産会社に連絡して、自宅の売却価格の見積もり査定をしてもらいましょう。売却価格に納得できたら売買契約を結びます。

不動産会社と売買契約を結ぶだけなので、価格に問題さえなければ比較的スムーズに進むでしょう。これによって、所有者が自分から不動産会社へと移行します。

リース契約

不動産会社と売買契約を結んだら、同時に賃貸借契約を結びます。この段階で、借り主になります。借り主は、オーナーに毎月定額のリース料金を支払います。

ただし、オーナーによってはリース期間を定めている場合もあるため、この点については事前にしっかり確認をしておきましょう。

資金ができたら買い戻し

リースバックのメリットは、買い戻しができる点です。ひとまず売却して、リース料金を支払いながら生活して、資金の目処がついた段階で買い戻しをするという計画を立てておくこともできるでしょう。

ただし、買い戻しにはオーナーとの合意が必要です。また、リース期間内に買い戻しをしなければ、オーナーが物件を売りに出してしまうこともあります。

事前にリース期間を確認し、買い戻しの意思がある場合は、それまでに資金に目処がつけられるようにしておきましょう。買い戻しは、売却額よりも高額になる可能性が高い点にも注意しておきましょう。

リースバックに向いている人・向かない人

リースバックには、多くのメリットがある一方でデメリットもあります。システムも複雑な点があるため、利用には向いている人と、向かない人がいます。

ここでは、リースバックに向いている人、向かない人について解説します。

リースバックに向いている人

リースバックを検討する理由は人それぞれです。ただ、大きく捉えると共通しているのは、お金が必要になったという理由が挙げられるでしょう。

一時的に大金が必要になったが、自己資金ではまかなえないという場合にリースバックを利用することが可能です。リースバックを利用する主な理由は、以下のようなものが挙げられます。

  • 教育資金
  • 医療費
  • 老後の資金
  • 事業資金
  • 借金の返済

おおよそこのような理由で、リースバックを利用する人が多いでしょう。借金をすることなく資金を確保したいという人には、リースバックが向いているといえるでしょう。

また、リースバックなら今の生活を変えることなく、早く資金を手に入れることができるため、今すぐ資金が必要な人にも向いています。

リースバックに向かない人

リースバックは、生活を変えることなく資金を得ることができる便利なシステムです。ただ、生活が変わらないといっても持ち家から賃貸には変化するため、生活の自由度はある程度制限されることになります。

新しい所有者が条件を提示することができるため、以下のような条件がつくこともあります。

  • 室内での喫煙を禁止される
  • ペットの飼育を禁止される
  • 相場より高いリース料金の支払いが生じる

こうした制約を煩わしく感じる人にとっては、リースバックはあまり向かないといえるでしょう。

リバースモーゲージとの違い

リースバックと似たシステムに、リバースモーゲージがあります。リースバックとリバースモーゲージには共通点もありますが、異なる点もいくつかあります。ここでは、リバースモーゲージとリースバックの違いについて解説します。

物件の所有権

リバースモーゲージは、自宅を担保にして金融機関や自治体からお金を借りることができるシステムです。借り入れたお金は、所有者が死亡した時点で自宅を売却して一括返済するというのが、リバースモーゲージの特徴です。

リースバックとの違いは、所有者が本人のままである点です。リースバックは、所有権が不動産会社などの買い主に移行します。所有権が本人にあるということは、固定資産税や維持費は本人が支払う必要があるということです。

リバースモーゲージは多くの場合、契約時に年齢制限があります。ほとんどの契約で60歳以上という年齢条件が付きます。これは、借り入れたお金を死亡時に返済するという点が関係しています。

用途の制限

借り入れたお金の使い道についても、リースバックとリバースモーゲージでは異なります。リースバックは、お金の使い道は自由です。リバースモーゲージに関しては、使用用途に制限がある点が特徴です。

リバースモーゲージは、高齢者向けのシステムであるため、使用用途は生活費や老人ホームへの入居資金など老後の生活資金として使用することとされています。投資や事業資金などに借り入れ金を使用することはできません。

同居者の制限

もうひとつの特徴は、同居者に制限がある点です。リースバックに関しては、家族との同居が可能です。ただ、リバースモーゲージの場合は、同居者は配偶者のみと制限されます。

リースバックの前に査定をしよう

リースバックを利用する前に、まず自宅の価値をしっかりと確認しておきましょう。不動産会社に見積もり査定を依頼することで、現在の自宅の価値を知ることができます。

リースバックの場合、市場相場よりも低い価格で売却することになります。メリットも多いシステムですが、あとから買い戻す気がないのであれば、リースバックを利用するよりも通常の売却を利用したほうが手に入るお金が多くなる可能性は高くなります。

一括見積もりサービスなどを利用して、査定額の相場を理解した上でどちらを利用するほうが自分にとって得になるかを考えてみましょう。

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リースバックの仕組みを良く知ってから利用しよう

自宅を売却してもそのまま住み続けることができるのが、リースバックのメリットです。とはいえ、複雑な仕組みの中には、デメリットになり得る点もいくつかあります。

リースバックを利用する前には、しっかりと仕組みを理解してから利用することをおすすめします。高齢の方であれば、リバースモーゲージの利用も検討してみることも可能です。


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