マンション売却の失敗体験談10選ーよくある失敗から見る注意点

マンションの売却は大きなお金の動くライフイベントの一つです。

マンション売却で失敗したくない!」と考えている方がほとんどなのではないでしょうか。

しかしながら、なんと3人に1人もの方が自身のマンションの売却価格に満足しておらず、「失敗した」と感じているという調査結果があります。

売却価格アンケート

 

参照元:アットホーム調べ「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査

この記事では、実際のマンション売却の失敗談10個と、マンション売却に失敗しないための注意点を紹介していきます。

ぜひご自身の売却活動の参考にしてみてください。

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適正な売却価格ではなかった

マンションの売却価格には、適正な相場があります。できるだけ高く売りたいと思うのは、当然のことです。ただし、あまりにも相場より高い金額で売りに出してしまうと、売れ残ってしまう可能性が高くなります。

マンションの売却を行う場合、事前に周辺の不動産情報を収集するなどして適正な価格を把握しておきましょう。また、信頼できる不動産会社の営業スタッフにしっかりと相談して価格を決めることも大切です。

売出し時期を間違えた

現在の不動産市場は、住居の供給が多く、需要が少ない供給過多の状態にあります。こうした中で、自分のマンションをいかにスムーズに売るかを考えることもひとつのポイントです。

こうした市場を加味しても、売り出しのタイミングを間違えるとさらにマンションが売れない状態になってしまうことがあります。周辺にライバルとなる物件が、どの程度出ているかをリサーチする力も必要です。

不動産会社と契約している場合、営業スタッフに依頼して近隣の不動産情報を収集してもらうことも大切なポイントです。周りにライバルになる物件が多いと、買い主にとってかなりの高条件でなければ売れない可能性が高くなります。

不動産会社選びが適切ではなかった

マンションの売却を行う場合、不動産会社に依頼する人が多いでしょう。不動産会社選びを間違えてしまった場合、売却に失敗することがあります。

大手の不動産会社だからといって、必ず売却できるとは限らない点は理解しておきましょう。大手でなくても、地元密着型の不動産会社のほうが、地域のことをよくわかった上での売却活動が展開できるなど、うまく売却してくれる可能性もあります。

不動産会社を選ぶ際には、マンション売却が得意な会社を選ぶことも大切なポイントです。

時間にゆとりがなかった

居住しながらマンションの売却活動を行うケースも多くあります。居住中に売却が決まった場合、引き渡しの日程までに引越しを行う必要があります。もしも、思ったよりも早く売れてしまって新居が決まっていないなどといった事態になると大変です。

契約から引き渡しまでは、思ったよりも時間がないものです。そのため、新居探しを伴うマンションの売却の際には、特にスケジュールの管理を行う必要があります。

売り主の都合で、引き渡し時期を延長する場合には、覚書を交わすなどの余計な手続きが必要になります。買い主にとっても、あまりよい印象を与えないため、慌てずに引越しができるように手配しておく必要があります。

買い主の審査が通らなかった

売り主側の都合ではなく、買い主側の都合で売却が失敗するケースもあります。売買契約を締結したものの、買い主のローンの審査が通らなかったというパターンです。一度、契約を交わしたもののお金を払ってもらえないとなれば、売るわけにはいきません。

買い主のローン審査が通過しなかった場合には、売買契約を解除することになり、それまでに費やした手間や時間がむだになってしまうこともあるでしょう。こうしたケースもあることは、事前に想定しておきましょう。

かかる費用を把握していなかった

マンションを売却したら売却価格がすべて自分の手元に入ると思っていた場合、金銭面で大変な思いをすることもあります。マンションの売却には、税金が課税されます。また、税金だけでなく不動産会社に支払う仲介手数料や不動産登記費用などの諸経費についても計算しておく必要があります。

具体的には、マンションを売却した価格の4%程度を諸経費と考えておくとよいでしょう。これらを忘れて、ローンの残高を返しきれない状態になってしまったというケースもあるため、注意しておきましょう。

複数社から査定を取る

まず大切なのは、どんな不動産会社に売却を依頼するかです。マンション売却を得意とする不動産会社や地元の不動産情報に詳しい不動産会社など、特徴をしっかりと捉えて依頼先を選択する必要があります。

不動産会社を絞り込む際には、複数の会社に見積もり査定を依頼することをおすすめします。とはいえ、自分だけで不動産会社を選択するのは難しい作業でもあります。複数社に依頼するとなると、仕事を休んで店舗を回る必要もあるでしょう。

そこでおすすめなのが、一括査定サイトです。一括査定サイトであれば、インターネット上のサイトで自分の情報を入力することで、一度に複数の不動産会社に見積もり査定を依頼することができます。自分の都合のよいときに、短時間で依頼が完了するためとても便利です。

一括査定サイトすまいステップでは、独自の基準で選定した優良企業のみと提携しているため安心して利用することが可能です。利用は無料で、エリア別での検索も可能なため地元の不動産に強い会社を探すこともできます。

査定額の根拠を聞く

不動産会社から見積もり査定をもらったら、まずは金額を確認しましょう。複数社から査定金額を出してもらい、金額を比較します。気になる不動産会社には、査定金額の根拠を確認しましょう。確認も1社だけでなく複数社で行うことをおすすめします。

中には、金額についての説明を嫌がる会社もあります。説明内容がはっきりせず、真摯な対応が見られない場合は、いくら高額な査定額が出ていても検討したほうがよいでしょう。逆に、しっかりと金額の根拠を説明してくれる不動産会社であれば、信頼できる可能性が高いでしょう。

売却が完了するまで長く付き合うことになる不動産会社であるため、担当のスタッフとの相性も大切です。事前にしっかりと見極めてストレスのない売却活動を行いましょう。

内覧時に向けて準備をする

マンション売却の際は、購入希望者が内覧を希望することがほとんどです。内覧希望者は、新しい生活をスタートする新居となるため、できるだけよい物件を探したいという気持ちで内覧に訪れます。

売り主としてできることは、内覧時によい印象が与えられるように努力することです。たとえば、居住中であっても部屋をしっかりと掃除して整った印象にしておくことも大切なポイントです。空室で内覧してもらう場合には、クリーニングをして水回りなどをきれいにしておくと、好印象を与えることができるでしょう。

値下げの額をあらかじめ決めておく

マンションの売却では、値下げの交渉が行われることも多くあります。頑なに値下げに応じないでいると、マンションがずっと売れないということもあります。売り主とすれば、できるだけ高い価格で売りたいという気持ちがあるのは当然です。

ただ、ある程度の値下げに応じる気持ちも持っておきましょう。そのためには、事前にどこまでの値下げなら可能か最低価格を決めておくと安心です。値下げの要望があった場合に、悩むことがないように家族がいる場合は、家族でもしっかりと話し合っておきましょう。

ローンの残債を確認しておく

住宅ローンが残っている状態で、マンションを売却することも少なくないでしょう。その場合に注意しておきたいのは、マンションの売却金額でローンの残債が返済できるかどうかという点です。

マンションの売却額だけでローンの残債が返済できない場合は、自己資金を追加で用意する必要があります。または、住み替えの場合には住み替えローンが利用できるかどうかを確認するのもひとつの方法です。

なぜローンが完済できないといけないのかというと、ローンが残っていると抵当権が設定されたままになるからです。抵当権が付いた状態でも売却は可能ですが、売り主がローンの返済を滞納した場合などには、競売にかけられる可能性があります。

つまりリスクのある買い物ということになるため、買い手がつく可能性はかなり少ないと考えておきましょう。

必要な書類をそろえておく

マンション売却には、さまざまな書類が必要になります。申請して用意する書類やマンションを購入した際のに用いた書類など、その種類は多岐にわたります。

申請すればもらえる書類であっても、発行までに時間がかかるものもあるでしょう。また、マンション購入時に交わした書類で紛失したものがあれば、再発行の手続きを行う必要があります。再発行にも時間がかかることがほとんどです。

書類がそろわなければ、売買契約を結ぶことはできません。マンションをスムーズに売却したいのであれば、事前に必要書類をしっかりと確認してそろえておくことが大切です。

契約不適合責任を知っておく

マンションの売却でトラブルになりやすいのは、生活してみないとわかりにくい場所の損傷などの報告を怠ったことによるものです。生活に支障が出るほどの欠陥を瑕疵(かし)と呼びます。瑕疵と呼べるほどの欠陥がある場合には、売却の際にしっかりと伝えておく必要があります。

売買契約を締結した後で、こうした欠陥が見つかると買い主から訴えられてしまうこともあります。告知する内容は、住宅についてだけでなく、近隣に関連した大きな問題点も同様です。

同じマンション内で自殺した人がいる、近所で殺人事件があったなどという情報は、買い主の心理に大きな影響を与えるものでもあります。細かなことまで伝える必要はありませんが、伝える内容については不動産会社に相談して、どこまでを伝えるかきちんと決めてから公にするとよいでしょう。

不動産会社とまめにコミュニケーションをとる

売却活動において、不動産会社とのコミュニケーションは大切です。依頼したからあとはお任せしようと何も連絡せずにいると、積極的に売却活動をしてもらえないこともあります。最低限の売却活動はもちろんしてもらえますが、早く売りたい場合には売り主からもしっかりと連絡を取るようにしましょう。

不動産会社の中には、自社に有利になるような手続きをどんどん進めてしまうところもあります。どのような内覧希望者がいて、何件くらい対応してもらえているのかなど、しっかりと確認するようにしましょう。

売買契約前に事前審査をしてもらう

マンションの売買契約を締結した後で、契約がキャンセルになるケースもあります。これは、買い主がローンの審査に落ちてしまったことが理由となるパターンがほとんどです。売買締結には、複雑な手続きや必要な書類が多数あり、時間も手間もかかります。

そのような手続きを行ったあとでキャンセルとなると、売り主としては落胆が大きいでしょう。こうした事態を避けるためにも、売買契約の前に買い主に事前審査をしてもらうことは大きなポイントとなります。

マンション売却の流れ

ここまでは、マンションの売却に失敗しないためのコツについて解説してきました。ここからは、マンション売却の流れについて解説します。全体の流れをつかむことで、どのタイミングで失敗が起こりやすいかもしっかり把握できるでしょう。

大まかに解説すると、マンション売却の流れは以下のとおりになります。

売却の流れ

スムーズに行えれば、おおよそ3〜6カ月でマンションの売却は完結します。ただし、売却活動がスムーズに行われなかったり、途中でトラブルが起きると売却にかかる時間は長くなります。

まずは、自分がいつまでにマンションを売却したいかを明確にして逆算し、いつから売却活動をスタートすればよいかを決めましょう。不動産会社の選定にはしっかり時間をかけたほうがよいため、余裕を持ってスケジュールを組みましょう。

マンション売却でかかる費用と税金について

マンションの売却で失敗する例として、諸費用と税金について理解していなかったというケースを紹介しました。こうした失敗をしないために、ここではマンション売却にかかる費用と税金について詳しく解説しておきます。

売却にかかる費用

マンションの売却には、費用がかかります。そのため、売却金額がすべて自分の手元に入るわけではありません。具体的には以下の費用が必要となります。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 引越し費用

仲介手数料は、売買契約から引き渡しの間に不動産会社に支払う費用です。仲介手数料については、不動産会社と契約を交わすタイミングでも確認することができます。なぜなら仲介手数料には、上限があり計算方法が決められているからです。計算方法は以下のとおりです。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下の部分売買価格の5%+消費税
200万円を超えて400万円以下の部分売買価格の4%+消費税
400万円を超える部分売買価格の3%+消費税

司法書士への報酬については、抵当権の抹消登録を行ってもらうための費用です。自分で行えばこの費用は節約できますが、手続きが煩雑なため手間を省きたい場合は費用を支払って手続きしてもらう方が確実です。

引越し費用については、引越し業者に見積もり依頼をしてしっかりとした金額を出しておきましょう。場合によっては、予算よりも引越し費用が高くなってしまったということもあります。後で困ったことにならないように、引越しの見積もりもしっかり取っておきましょう。

支払う税金の種類

必要経費以外に、マンションの売却では税金の支払いも発生します。必要となる税金の支払いは以下のとおりです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税
  • 住民税

印紙税は、売買契約を締結した際に必要となる税金です。契約書に貼り付ける収入印紙の費用が印紙税です。売り主用と買い主用に同じ契約書を2枚用意する必要があるため、自分の契約書に貼る収入印紙については自分で用意しなくてはなりません。

登録免許税は、マンションの引き渡しの際に抵当権を抹消する際に必要となる費用です。

所得税や住民税については、マンションが売れたことで利益が出た場合に課税されるものです。マンションが購入した時よりも高く売れた場合にはその差額を譲渡所得と呼び、この所得に税金が発生することになります。

課税金額については、マンションの所有年数によって異なります。年数が短いほど高くなると覚えておくとよいでしょう。具体的な税率について示しておきます。

所有期間所得税の税率住民税の税率
5年以下(短期譲渡所得)30.63%9%
5年超〜10年以下(長期譲渡所得)15.315%5%
10年超(軽減税率の特例)6000万円以下の部分 10.21%4%
6000万円超の部分 15.315%5%

適用される税金の特例

税金については、譲渡益が出た場合に利用できる特例と、損失が出た場合に利用できる特例があります。具体的には、以下のとおりです。

  • 3000万円特別控除
  • 買い替え特例制度
  • 譲渡損失の繰越控除

3000万円特別控除は、譲渡所得のうち3000万円までは課税対象から控除できる特例です。たとえば、譲渡所得が4000万円だった場合、この特例を利用すれば1000万円の部分にだけ課税されることにあります。税率については前項の表を参考にしてください。

買い替え特例制度については、前の住居よりも高い価格の住居に住み替える場合に利用できる特例です。前の住居の売却によって譲渡所得があった場合でも、課税を新居の売却まで先延ばしできるのが、この特例の特徴です。

ただし、直近2年間に10年超所有の場合の軽減税率特例や3000万円控除を利用していないこと、前の住居の所有期間が10年以上であることなどの条件には注意が必要です。

譲渡損失の繰越控除については、譲渡損失が発生した場合に給与所得などにかかる所得税や住民税を減らすことができる特例です。さらには、売却した年の所得よりも譲渡損失が大きい場合には、その差額を翌年の所得から繰り越して差し引くことが可能となります。

この特例にも適用条件がある点には、注意が必要です。

売却を成功させるためにポイントを押さえておこう

マンションの売却で失敗しないためのコツについて解説してきました。マンションの売却には、さまざまな手続きややりとりが必要となります。そのため、ひとつひとつを丁寧にしておかなければ、思わぬところで失敗してしまうこともあります。

不動産会社選びからはじまる売却活動ですが、その時点ですでに成功するか失敗するかが決まるといっても過言ではありません。

優良な不動産会社に出会えれば、わからないことを相談してスムーズに進めることができるでしょう。自分1人では把握できないことも、プロの手を借りれば安心して情報を得ることができます。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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