【住宅売却するなら必読】絶対に押さえておきたい知識

「住宅を売りたいけど、絶対に失敗したくない・・・」

住宅を売るという経験は、人生で何度も起こることではありません。いざ売却しよう！と思っても何から始めるべきか分からず困惑してしまいますよね。

そんな方のために、この記事では「住宅を売るなら絶対に押さえておきたいポイント」を解説していきます。

住宅を売るために必要なポイントをしっかりと押さえ、売却活動を成功させましょう。

注）本記事は一般的な税金の計算方法や手続きについて述べております。各人により税額その他が変わることがありますので、必ず税理士または税務職員等にご相談の上ご対応ください。なお税理士法により税務相談は税理士または税務職員等しか回答できません。

図で分かる【一戸建て売却の流れ】7つのステップで売却の全体像をつかもう

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住宅を高く・早く・お得に売却するコツを解説

売却活動を行う際、住宅を上手に売却したいですよね。以下では高く・早く・お得に売却するコツを4つ解説しています。

複数の不動産会社に査定を依頼する

住宅売却では、仲介をどの不動産会社に依頼するかが最も重要になります。

その理由は、仲介を依頼する不動産会社が価格交渉から買い主探しまで一通りの売却活動担うためです。信頼できる会社に仲介を依頼すれば住宅売却で失敗することはないでしょう。

不動産会社選びで失敗しないためには、不動産会社を複数比較して信頼できる会社を選ぶことが大切です。

一括査定サイトを使えば2~3分で査定依頼ができ、複数の不動産会社の査定結果や提案を比較できるので、信頼して仲介を任せられる会社を見つけやすくなります。

実際に一括査定を行い、相性の良い不動産会社を探していましょう。

早く売りたいなら買取が便利

「出来る限り早く住宅を売却したい！」という方におすすめなのが、不動産買取です。

不動産を売却する際、売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。

「仲介」とは不動産会社に不動産の価格査定をしてもらい、媒介契約を結び、広告を出して買主を探すことです。

また「買取」は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

買取の最大のメリットは現金化までの期間を短くできることです。

「仲介」を使用して売却を行うと通常3～6ヶ月ほどかかります。一方、「買取」の場合、比較的に短期間で売却が可能です。

一方デメリットもあり、売却価格が相場よりも安くなることがあります。通常、市場価格の7～8割ほどで売却されることが多いようです。

仲介と買取、それぞれでメリットとデメリットがあるので、自分にとって最適な売却方法を選択しましょう。

住宅をしっかりと掃除する

住宅を売り出すことになったら、まずはしっかり掃除をしましょう。

掃除をすることで部屋が隅々まで広く見られるようになり、買主からの印象が良くなります。

そのため、売却先が早く決まったり、高く売れたりすることが期待できます。

3,000万円特別控除を利用して税金を抑える

不動産の売買に応じて利益が出た場合は譲渡所得税という税金の支払義務が発生します。

この税金に対して、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除）という特例制度が存在します。知らないままでいると本来必要な税金以上の金額を支払ってしまう恐れがあるので、必ずチェックしておきましょう。

一般的な住宅売却であれば、この制度を利用することで大きく譲渡所得税を減らせます。

▼「3,000万円特別控除」を適用する場合の計算式

特別控除を受ける条件

3,000万円特別控除を受けるには、いくつかの条件を満たしていなければなりません。以下では控除を受ける条件を記載していますので、当てはまっているかチェックしておきましょう。

オススメの一括査定サイトはすまいステップ

不動産一括査定サイトのなかでも、エース級の担当者のみに査定依頼ができる「すまいステップ」がオススメです。

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。

さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。

そのため、初めての方でも安心して査定依頼ができ、より高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼時には一切費用がかかりません。

住宅売却における費用の種類

住宅売却をする際に税金以外にも費用がかかります。以下では、住宅売却でかかる費用の種類と計算方法について解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンの返済費用

住宅ローンを組んで住んでいる場合、ローンを完済しなければ売却はできません。そのため家を売却した代金で住宅ローンの一括返済をするケースが多いです。その際、金融機関によって繰り上げ返済手数料がかかります。

金融機関によって手数料の金額は異なりますが、無料のところから数万円かかる金融機関があります。一括返済をする際には借りている金融機関に確認してみましょう。

仲介手数料

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい、無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限が決められています。以下が仲介手数料の上限額です。

売買価格が400万円を超える場合の上限額は、以下の計算方法で算出されます。

不動産売却時の仲介手数料はいくらが妥当？安すぎる手数料に注意

住宅売却における税金の種類

住宅売却をする際に支払わなきゃいけない税金がいくつかあります。以下では税金の種類と特徴、計算方法について解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。

印紙税は消費税増税の影響を受けて、平成26年4月1日から令和６年3月31日までの間は軽減税額が適応されています。印紙税の金額は不動産の売買によって以下のように定められています。

印紙税は、契約金額によって税金の値段が異なります。印紙を貼る必要があるものに、貼っていなかった場合、消印されていない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されてしまうので、注意しましょう。

家売却時にかかる税金はいくら？税金対策や計算方法を解説！

譲渡所得税

譲渡所得税とは「戸建てやマンションなどの不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して発生する税金（所得税、復興所得税、住民税）」の事を指します。譲渡所得税の計算方法は以下になります。

上記の計算式に記載されている取得費用とは、土地や建物を購入した時の価格や諸費用を指しており、諸費用には不動産会社に支払う仲介手数料や購入時の税金が含まれています。

また譲渡所得税の税率は、売却した住宅の所有期間によって異なり、所有期間の税率の違いは以下の通りです。

所有年数の数え方は、売却年の1月1日時点での年数になります。所有していた実際の期間ではないので注意が必要です。

不動産売却時の税金計算方法！譲渡所得税についてや節税対策も解説！

取得費からは「減価償却費」を差し引く

また、取得費に含まれる建物価格は購入や建築したときの価格ではありません。住宅などの建物は、新築時から経過した年数分価値が減少したものとして取得費用から差し引きしなければなりません。

これを「減価償却」と言います。

減価償却の計算方法や注意点が知りたい方は下記の記事で詳しく解説しています。

マンション売却時の《減価償却費》とは？意味と計算方法をどこよりもわかりやすく解説！

登録免許税

抵当権抹消費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利を指します。

抵当権付きの物件は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消登記しないと売却できません。

買主がその抵当権を引き継いでしまうのと、貸している金融機関が承諾しないからです。

抵当権の抹消登記をしたら登記情報に反映させますが、その際に手数料として「登録免許税」がかかります。

以下が登録免許税です。

一般的には登記手続きを依頼した司法書士に報酬と合わせて支払うケースが多いです。

登記手続きを司法書士へ依頼する際、報酬を支払わなくてはなりません。代行内容や取引額によって金額が変わりますが、報酬の目安としては通常は1万～2万円程度です。

依頼する際に見積もりの作成や事務所のリサーチをしておくと良いでしょう。

抵当権とはどのような権利？登録や抹消手続きから費用まで紹介

【状況別】住宅売却で知っておきたいポイント

住宅売却をする方には、様々なケースの中で売却に向けて行動しています。以下では状況別で知っておきたいポイントを3つ解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが残っている住宅の場合

住宅を売却したいけど、住宅ローンの返済がまだ残っているという人は多いでしょう。結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている住宅でも売却することはできます。

ただし、ローンを完済して抵当権を抹消することが条件となります。

抵当権とは、簡単に言うと「担保」にする権利のことです。ローンの返済が滞ってしまうと、銀行が担保にした不動産を売却する権利を持っています。

この抵当権が設定された状態のままだと、買主が新たに住宅ローンを組むことができないので必ず抹消する必要があります。

どのように住宅ローンを完済するかというと、住宅の売買代金、つまり買主が支払う購入代金で完済すればよいのです。

買主が新たに住宅ローンを借りる場合は、「買主による住宅ローン借り入れ」と「買主による購入代金の支払い」、さらに「売主による抵当権の抹消」を同時に行う必要があります。

住み替えの場合

今の住んでいる住宅を売却して、新しい住居を購入することを住み替えと言います。住み替えで重要なのは、タイミングです。

理想的なタイミングは、今の住宅の引き渡しと新しい住宅の引き渡しが同じになるのが望ましいです。

「売り先行」の場合は、新しい住宅に入居するまでの仮住まいが必要になってきます。

「買い先行」の場合引っ越しの手間は省け、仮住まいの必要がありませんが、売却する住宅と新しい住宅のローンを一時的に同時に組むことになるので、資金繰りが大変です。

相続した空き家を売却する場合

近年空き家が増え続けており、空き家には手厚い控除が設定されています。空き家を売却する場合重要なのが、「相続してから売却するまでの期間」です。

相続した空き家を売却する時、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の控除の特例」を利用可能です。適用すると、売り主が住んでいなくても譲渡所得から3,000万円を控除できます。

この控除を利用するにはいくつか条件があります。以下では控除の対象になる条件を記載しています。

参照：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

住宅売却の手順を知ろう

初めて不動産売却をする場合、おおかまな流れを把握しておくことが重要です。

住宅を売ろうと決めてから、売却が完了するまでの流れを図と共に確認していきます。

【売り出し前】最適な不動産会社を選定しよう

不動産の売却において、適切な不動産会社選びはその後の売却工程に大きく影響してきます。

不動産一括査定サイトを活用し、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

一括査定サイトで査定を取った後は、不動産会社を選択し、媒介契約を結びます。

その後、査定結果を元に売却価格を選定し、売り出し工程へと移ります。

【売り出し中】購入検討者にアピールしよう

標準的な売却期間は3ヶ月程度となっています。

売主は、購入希望者が内見をしたいと言ってきたときに、内覧対応をするのも仕事です。

内覧対応一つで購入者希望者の購買意欲が変わってくるので、誠意をもって対応しましょう。

特に買い替えをする予定で、住みながら売却する際は、住宅の掃除など内覧の準備をきちんと行う必要があります。

【売り出し後】売買契約を締結し、住宅の引き渡し

不動産の売買は、売買契約日と引渡日が別日であることが通常です。売買契約と引渡の間は、およそ1ヶ月半になります。

売買契約では、契約書の読み合わせや設備表の確認、手付金の受領などを行います。

引渡は、買主からローン残金の支払い完了後、売主から住宅の鍵を引き渡すことで引渡が終了します。

取引の完了後、譲渡所得税が発生するケースでは、譲渡税が発生した場合は、確定申告をする必要があります。

住宅売却における注意点

住宅売却をする際に損をしてしまうと、後味の悪い売却となってしまいます。以下では住宅売却における注意点を3つ解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

注意点1：周辺地域の相場を自分で調べておく

住宅売却で損しないためにも、不動産会社の査定だけではなく、自分で周辺地域の相場をしっかり調べておきましょう。

売り出し価格の設定以外にも売却価格の最低価格を決める時の判断材料にもなります。周辺地域の相場価格を知っておくことも大切なポイントになります。

注意点2：控除を正しく利用する

住宅を売却して利益が出た場合、その利益にかかる税金を減らせる場合があります。

これは「3,000万円の特別控除」があるおかげなのですが、この控除が使える対象に当てはまらない場合は利用ができません。

しかしこの控除だけではなく、状況によっては別の控除を使える場合があります。正しく控除を利用するためにも不動産の人や税務署に相談してみましょう。

注意点3：不動産会社は複数社で比較する

不動産会社を決める際に1社だけではなく、必ず複数社を比較して契約する不動産会社を選びましょう。

不動産会社にも「一戸建てに強い」「あるエリアだけは強い」など得意・不得意のジャンルがあります。

大手不動産や近所の不動産会社だけではなく、中小企業の不動産や、得意としているジャンルの不動産をしっかり見極めましょう。

一戸建て住宅の売却についてさらに詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

住宅売却でよくある質問

ここまでポイントや注意点について解説してきました。住宅売却について調べている方にはまだ疑問に思っているところもあるのではないのでしょうか。

以下では住宅売却でよくある質問を3つ解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

住宅売却はどのくらいの期間を要しますか？

住宅の売却を検討し始めてから実際に売却が完了するまで、平均期間は4か月程度とされています。また準備期間を含めると5～6か月かかってしまいます。

ただし、その時の物件トレンドや、間取りなどの買い手のニーズが低ければ、それ以上の売却期間を要する場合があります。前もって情報収集をしておきましょう。

住宅を売るなら、どの時期がおすすめ？

住宅やマンションなどの不動産売却を成功させるためには、売却のタイミングが重要です。タイミング次第で売却の条件は変わり、スムーズに売れるかどうかも違ってきます。

現在は戸建て・マンションともに価格が上昇傾向にあるため、売却には適した時期と言えるでしょう。

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数で、不動産価格の動向を示してます。

※国土交通省「不動産価格指標」より抜粋

過去10年を振り返ると、夏ごろに高く売れる傾向が見られることが分かります。

住宅売却に適したタイミングを見極め、少しでも良い条件での売却を目指しましょう。

必要書類ってなに？

不動産取引は慎重かつ厳重に行われるため、多くの書類が必要になります。

不動産売却の必要書類を準備せずに不動産売却を開始してしまうと売却がスムーズに進まなかったり、買主の方とトラブルになる可能性もあるので、表で必要書類を確認しておきましょう。