【住宅売却するなら必読】絶対に押さえておきたい知識

「住宅を売りたいけど、絶対に失敗したくない・・・」

住宅を売るという経験は、人生で何度も起こることではありません。いざ売却しよう！と思っても何から始めるべきか分からず困惑してしまいますよね。

そんな方のために、この記事では「住宅を売るなら絶対に押さえておきたいポイント」を解説していきます。

住宅を売るために必要なポイントをしっかりと押さえ、売却活動を成功させましょう。

住宅を高く・早く・お得に売却するコツを解説

複数の事業者で査定を行う

住宅売却では、仲介をどの不動産会社に依頼するかが最も重要になります。

その理由は、仲介を依頼する不動産会社が価格交渉から買い主探しまで一通りの売却活動担うためです。信頼できる会社に仲介を依頼すれば住宅売却で失敗しずらくなります。

不動産会社選びで失敗しないためには、不動産会社を複数比較して信頼できる会社を選ぶことが大切です。

一括査定サイトを使えば2~3分で査定依頼ができ、複数の不動産会社の査定結果や提案を比較できるので、信頼して仲介を任せられる会社を見つけやすくなります。

実際に一括査定を行い、相性の良い不動産会社を探していましょう。

オススメの一括査定サイトはすまいステップ

不動産一括査定サイトのなかでも、エース級の担当者のみに査定依頼ができる「すまいステップ」がオススメです。

すまいステップに加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。

さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。

そのため、初めての方でも安心して査定依頼ができ、より高額で不動産を売却できます。しかも、査定依頼には一切費用はかかりません。

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早く売りたいなら買取が便利

「出来る限り早く住宅を売却したい！」という方におすすめなのが、不動産買取です。

不動産を売却する際、売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。

「仲介」とは不動産会社に不動産の価格査定をしてもらい、媒介契約を結び、広告を出して買主を探すことです。

また「買取」は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

買取の最大のメリットは現金化までの期間を短くできることです。

「仲介」を使用して売却を行うと通常3～6ヶ月ほどかかります。一方、「買取」の場合、比較的に短期間で売却が可能です。

一方デメリットもあり、売却価格が相場よりも安くなることがあります。通常、市場価格の7～8割ほどで売却されることが多いようです。

仲介と買取、それぞれでメリットとデメリットがあるので、自分にとって最適な売却方法を選択しましょう。

住宅をしっかりと掃除する

住宅の売却を検討しはじめたら、いろいろな準備する必要がありますが、その一つとして、住宅の掃除があります。

売り出し価格に直接影響はしませんが、購入検討者が住宅を見学する際、住宅の中を片付けたり、掃除をしておくことも重要です。

住宅の中が掃除がされておらず汚い状態になっていると、それだけで購入意欲が下がってしまう可能性があります。

また不要なものを処分しておくことで、住宅の中が広く見え、売却しやすくなります。

ハウスクリーニング会社に掃除の依頼して水まわりなどを綺麗にしておくのも良いでしょう。

3,000万円特別控除を利用して税金を抑える

不動産の売買に応じて利益が出た場合は譲渡所得税という税金の支払義務が発生します。

この税金に対して、3,000万円特別控除という特例制度が存在します。知らないままでいると何百万円という無駄金を支払ってしまう恐れがあるので、必ずチェックしておきましょう。

一般的な住宅売却であれば、この制度の利用することで大きく譲渡税を減らすことができます。

「3,000万円特別控除」を適用する場合の計算式

住宅売却でよくある質問

住宅ローンが残っていても住宅は売却できるの？

住宅を売却したいけど、住宅ローンの返済がまだ残っているという人は多いでしょう。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている住宅でも売却することはできます。

ただし、ローンを完済して抵当権を抹消することが条件となります。

抵当権とは、簡単に言うと「担保」にする権利のことです。ローンの返済が滞ってしまうと、銀行が担保にした不動産を売却する権利を持っています。

この抵当権が設定された状態のままだと、買主が新たに住宅ローンを組むことができないので必ず抹消する必要があります。

ではどうやって住宅ローンを完済するかというと、住宅の売却価格、つまり買主が支払う購入代金で完済すればよいのです。

買主が新たに住宅ローンを借りる場合は、「買主による住宅ローン借り入れ」と「買主による購入代金の支払い」、さらに「売主による抵当権の抹消」を￥同時に行う必要があります。

まずは「ローンがいくら残っているか」「残債を払うだけのお金があるか」といった現状を把握すること行いましょう。

住宅を売るなら、どの時期がおすすめ？

住宅やマンションなどの不動産売却を成功させるためには、売却のタイミングが重要です。タイミング次第で売却の条件は変わり、スムーズに売れるかどうかも違ってきます。

下のグラフは、国土交通省が発表している不動産取引価格指数で、不動産価格の動向を示してます。

過去10年を振り返ると、戸建ての相場ほぼ横ばいな一方でマンションの相場は2013年から右肩上がりの状態が続いています。

一方2021年以降の相場は不透明な状況となっています。

一般財団法人 日本不動産研究所：2019/11/26プレスリリースより

オリンピック以降の景気がどのようになるかは不明ですが、現状のように上昇傾向ではないでしょう。

住宅売却に適したタイミングを見極め、少しでも良い条件での売却を目指しましょう。

必要書類ってなに？

不動産取引は慎重かつ厳重に行われるため、多くの書類が必要になります。

しかし、売却でかならず使用する必要書類はたったの8種類です。

不動産売却の必要書類を準備せずに不動産売却を開始してしまうと売却がスムーズに進まなかったり、買主の方とトラブルになる可能性もあるので、表で必要書類を確認しておきましょう。

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売却における諸費用・税金の種類

住宅や土地などの不動産を売却するには仲介手数料や税金など様々な費用がかかり、一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4~6%程度と言われています。

今回は特に重要な仲介手数料や税金をご紹介していきます。

仲介手数料

不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。ただし、通常で行わない測量や建物の解体など特別な活動をしてもらうと別途費用が請求されます。

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抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、ローンを完済した際に抵当権を抹消するためにかかる費用です。抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利を指します。

抵当権付きの物件は、住宅ローンを完済しない限り売主が勝手に売却できません。抵当権を抹消したら登記情報を変更をしますが、その際に必要な手数料が抵当権抹消費用です。

費用は、登記にかかる登録免許税と依頼する司法書士の方への手数料を含めて5,000円~2万円程度です。個人で抵当権の抹消を行う場合、1不動産あたり1,000円の登録免許税のみで済ませられます。

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印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになります。

印紙税は消費税増税の影響を受けて平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間は軽減税額が適応され、契約金額の違いによって以下のように課税されます。

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譲渡所得税

譲渡所得税とは「不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して発生する税金」の事を指します。

課税の対象となる譲渡所得は、「不動産の売却価格」から「不動産の購入時にかかった費用」と「売却にかかった費用」を差し引けば求められます。

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住宅売却の手順を知ろう

初めて不動産売却をする場合、おおかまな流れを把握しておくことが重要です。

住宅を売ろうと決めてから、売却が完了するまでの流れを図と共に確認していきます。

【売り出し前】最適な不動産会社を選定しよう

不動産の売却において、適切な不動産会社選びはその後の売却工程に大きく影響してきます。

不動産一括査定サイトを活用し、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

一括査定サイトで査定を取った後は、不動産会社を選択し、媒介契約を結びます。

その後、査定結果を元に売却価格を選定し、売り出し工程へと移ります。

【売り出し中】購入検討者にアピールしよう

標準的な売却期間は3ヶ月程度となっています。

売主は、購入希望者が内見をしたいと言ってきたときに、内覧対応をするのも仕事です。

内覧対応一つで購入者希望者の購買意欲が変わってくるので、誠意をもって対応しましょう。

特に買い替えをする予定で、住みながら売却する際は、住宅の掃除など内覧の準備をきちんと行う必要があります。

【売り出し後】売買契約を締結し、住宅の引き渡し

不動産の売買は、売買契約日と引渡日が別日であることが通常です。売買契約と引渡の間は、およそ1ヶ月になります。

売買契約では、契約書の読み合わせや設備表の確認、手付金の受領などを行います。

引渡は、買主からローン残金の支払い完了後、売主から住宅の鍵を引き渡すことで引渡が終了 します。

売買完了後、譲渡税が発生した場合は、確定申告を行う必要があります。

確定申告の手順を詳細に知りたい方は「不動産売却時の確定申告を解説！」をご覧ください。