夫婦で不動産を購入する際、共有名義にすることは珍しくありませんが、離婚時にはこの共有名義をどうするか決める必要があります。
そのままにすると後々トラブルになる可能性があるため、適切な解消方法を選ぶことが重要です。
本記事では、離婚時に共有名義の不動産をどう処理すべきか、名義変更や売却などの解消方法、住宅ローンが残っている場合の対処法について詳しく解説します。
この記事を読めば、離婚時の不動産の扱いについてしっかり準備できます。
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離婚する際、共有名義を変更しないとどうなる？
「離婚して共有名義を変更しないとどうなるの？」
こんなことを思う方は多いのではないのでしょうか。
離婚する際、共有名義を変更せず、そのままにしておくことは、デメリットしかありません。
本章では、共有名義を変更しないとどうなるのかについて解説していきます。
離婚後も相手の同意がないと売却出来ない
離婚後、共有名義を変更せずにそのままにした場合、相手の同意なしでは、不動産を売却できません。
不動産を売却する場合、その不動産の名義人になっている人全員の同意が必要となります。
また、連絡がついたとしても、再び連絡を取る必要があるため、「離婚後関係性を持ちたくない」という方は、共有名義を変更しておきましょう。
相続で権利関係が複雑になる
双方が不動産の名義人である状態で、どちらかが亡くなった時、相続で権利関係が複雑になります。
共有持分が亡くなった方の遺族に相続され、不動産の共有者が増加するからです。
例：離婚した夫婦のうち、夫が再婚していて子供がいたとします。
その状況で夫側がなくなってしまった場合、その共有持分は再婚相手と子供に相続されます。
この状況における不動産の名義人は、元妻、新しい妻、子供の3人になり、ややこしい事になります。
前述した通り、売却の際には、すべての名義人の同意が必要となります。
相続によって名義人が増えると、仮に「売却したい」となった場合、名義人に同意を得る作業が増えてしまい、手間がかかってしまいます。
共有名義の不動産に片方が住み続けた場合、住んでいない相手方も納税の義務が生じる
共有名義を変更せず、不動産にどちらかが住み続けた場合、住んでいない相手方も納税する必要があります。
固定資産税や都市計画税の納税義務者は、登記されている権利者なので、双方に支払いの義務があります。
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相手方がローンを返済できないリスクがある
住宅ローンの支払いが続いている場合、共有者の相手方がローンを滞納してしまうケースがあります。
例えば、以下のようなトラブルです。
夫が浮気し、浮気相手に子供ができたとのことで離婚しました。完全に夫に非があるため、弁護士に相談して公正証書を作成。内容は「子供が20歳になるまで養育費を1人2万円ずつ支払い、自宅は妻に財産分与の一環として移転。
そんな時、元夫から連絡がきたのです。
「失業して住宅ローンが払えなくなり、3ヶ月滞納している。今後も払える見込みがない。」
住宅ローンが支払えなくなる場合、家が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
返済が滞り、銀行がこれ以上返済が見込めないと判断した場合、裁判所が不動産を差し押さえ、売りに出し、売却額が返済に充てられることです。
このような事態を避けるべく、2人で冷静に話せるうちに、共有名義の変更をしましょう。
共有名義を変更して財産分与する方法
共有名義を変更して、財産分与する方法は、以下の2つがあります。
- 離婚後、家に住み続けるために共有名義を変更して、相手の持ち分を買い取る
- 共有名義を変更せずに、不動産を売却して、現金化して分け合う
5割以上の方が、「住み続けている」という選択を取っていました。
「住み続ける」理由としては、「子供の生活環境を変えたくない」「オーバーローンで引っ越せない」といった理由を挙げる人が多いです。
一方、「売却」理由としては、「ローンは完済する予定なので、新生活したい」や「思い出ある家に住みたくない」などの理由が上がっていました。
不動産を売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。
不動産の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。
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離婚時に共有名義を変更して不動産に住み続ける場合
共有名義を変更して、離婚後も不動産に住み続ける場合について、以下の項目から解説していきます。
- 住宅ローンがある場合の共有名義の変更方法
- 住宅ローンがない場合の共有名義の変更方法
- 財産分与の仕方
- 共有名義を変更する際にかかる税金
住宅ローンがある場合の共有名義の変更方法
住宅ローンが残っていている場合の共有名義の変更方法を解説します。
住宅ローンの名義人ではない方が住み続ける場合、共有名義から単独名義への変更は難しいです。住宅ローン完済してからでないと単独名義に変更できないからです。
ローンを完済しなければ、共有名義を変更できないので、他の所からお金を調達する必要があります。
以下の2つの方法が可能であれば、住宅ローンの残債を完済でき、単独名義に変更できます。
- 他の金融機関から借り換えをして相手名義のローンを完済する
- 第三者の連帯債務者、連帯保証人を加える
1つ目の方法は、他の金融機関から住宅ローンの借り換えです。
例えば、妻名義の住宅ローンを夫に変更する場合、夫が新規で住宅ローンを契約して、ローン残債を支払っていくというものです。
しかし、新たにローンを組むとなると審査に通りにくい傾向があります。
2つ目は、第三者の連帯債務者、保証人を加える方法です。
共有名義で住宅ローンを組んでいる場合、お互いが連帯保証人になっているケースが多いです。住宅ローンを組む際、金融機関は、2人の合算した収入をもとに融資をしています。
離婚を機に、1人で2人分を返済すると延滞などの回収リスクが上がるので、金融機関に名義変更を承諾してもらえないことが多いです。
そこで、離婚する相手以外に第三者の連帯保証人を設定し、リスクを下げることで名義変更を承諾してもらいやすくなります。
住宅ローンがない場合の共有名義の変更方法
離婚が成立する際に、ローンが残っていない場合の名義変更は、非常に簡単です。
離婚成立後、法務局に行き登記申請すれば名義変更できます。
その際、司法書士に依頼をして、作成してもらうと簡単に手続きができます。一般的には、司法書士に依頼します。
【初心者向け】不動産の名義変更とは？費用・必要書類について解説！
財産分与の仕方
「不動産の評価額－住宅ローンの残債」がプラスの場合、不動産に住み続ける方が相手から買い取り、相手に不動産価値を支払う必要があります。
「不動産の評価額－住宅ローンの残債」がマイナスの場合、財産分与を行う必要がありません。
共有名義を変更する際にかかる税金
離婚して、共有名義を変更する際に、税金がかかります。
不動産を引き取る方にかかる税金は、以下の4つです。
- 登録免許税
- 司法書士報酬費
- 不動産取得税
- 必要書類の取得費
- 譲渡所得税
登録免許税は、家の名義を変更する際に必ず必要な手続きでかかる税金です。
離婚時に住んでいた不動産を売却する場合
離婚時に住んでいた不動産を売却する場合について、以下の項目から解説していきます。
- 共有名義の変更方法
- 住宅ローンがある場合の財産分与の仕方
- 住宅ローンがない場合の財産分与の仕方
- 共有名義を変更する際にかかる税金
共有名義の変更方法
住んでいた不動産を売却する場合、不動産の共有名義を変更する必要がありません。
「名義人を誰にするのか」「残っている住宅ローンをどのように完済するのか」などの問題を処理する手間が省けます。
住宅ローンがある場合の財産分与の仕方
住宅ローンの残債がある場合の財産分与の仕方について、解説していきます。
住宅ローンの残債によって、財産分与できるかどうか変わります。
住宅ローンの残債額が売却額を上回るオーバーローンの場合、財産分与ができません。
売却額を住宅ローンの返済に充てる必要があるからです。
ただし、売却後に残った住宅ローンを支払うのは、住宅ローンの名義人になります。
住宅ローンの名義人ではない方は、住宅ローンの残債を支払い続ける必要がありません。
売却額が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンの場合、不動産の売却額から住宅ローンの残債を差し引いた額を半分ずつに分配します。
家の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。
家の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。
しかし、高すぎる査定額を信じ込んでしまうと査定額どおりに家が売れず事前に立てた資金計画が狂ってしまうかもしれません。
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住宅ローンがない場合の財産分与の仕方
住宅ローンの残債がない場合の財産分与の仕方について、解説していきます。
売却額から売却でかかった費用を差し引いた額を差し引き、双方に半分ずつ分配します。
離婚後に、新しい生活を始めるための資金が得られるというメリットがあります。
共有名義を変更する際にかかる税金
共有名義を変更する際にかかる可能性がある税金として、「譲渡所得税」が挙げられます。
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に発生する税金です。
ただし、居住用不動産を売却する場合、「3000万円特別控除」という特例を適用すれば、節税できます。
詳しく知りたい方は、下記の記事をご参照ください。
愛知県丹羽郡大口町 / 30代 査定価格3,980万円売却価格3,700万円 兵庫県西宮市 / 40代 査定価格4,100万円売却価格4,200万円 東京都練馬区 / 40代 査定価格4,500万円売却価格4,780万円 東京都調布市 / 50代 査定価格3,500万円売却価格3,400万円 山口県宇部市 / 30代 査定価格500万円売却価格600万円 
共有名義を解消するタイミングは離婚届を出す前
共有名義を解消する作業は、共有名義の解消を含め、離婚に伴う全ての財産分与は離婚届を出す前段階に行ってください。
連絡が付かない状態で、相手が住宅ローンの支払いを放棄した場合、連帯債務者であるパートナーが、全ての住宅ローンを支払う事になってします。
多額の債務を背負う事になってしまう事態を避けるためにも、共有名義の変更、その他の財産分与も全て済ませた後に、離婚届を出すようにしましょう。
