離婚時の不動産の共有名義は解消すべき!住宅ローンや税金についても解説!

「離婚したら共有名義の不動産はどうしたらいいの?」「住宅ローンが残ってる状態で離婚する時の対処法って?」

夫婦間で不動産を購入する際、共有名義で購入したり住宅ローンを借りたりする事は珍しい事ではありません。

しかし、離婚をするとなった際、それらの共有財産は分与しなければならず、それらの分配は離婚する夫婦にとってトラブルになりやすいポイントでもあります。

そこで本記事では、共有名義で購入した住宅の分配方法や、その住宅ローンの返済手段、また発生する税金について詳しくお話していきます。

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不動産の共有名義は解消すべき?

財産分与を行う際に、トラブルの元になりやいすいのが「不動産」の分与です。

特に、不動産を共有名義で購入している場合、離婚時にはその共有名義を解消するか否かをまず選択する必要があります。

本章では、離婚する際に共有名義を解消すべきかどうか、またその理由について詳しくお話していきます。

共有名義の継続はおススメしない

基本的に、離婚した場合は共有名義の継続はおススメしません。

もちろん、共有名義の不動産を持つ全ての夫婦が、離婚後共有名義を解消しているわけではないですが、基本的には解消する人が多いです。

共有名義を解消しないと、のちのトラブルの原因が増えてしまうというのがその最も大きな要因です。

具体的に、継続し続けるデメリットについて次の節でお話ししていきます。

共有名義を継続するデメリット

共有名義を継続する事によって生まれるデメリットは大きく以下の3つ。

  1. 相手の同意がないと売却出来ない
  2. 相続時に面倒
  3. 税金などでトラブルになる可能性が高い

以下でそれぞれのデメリットについて詳しくお話していきます。

デメリット①:相手の同意がないと売却出来ない

1つ目のデメリットは、相手の同意がないと不動産売却が出来ない事です。

不動産を売却する場合、その不動産の名義人になっている人全員の同意が必要となります。

離婚してしばらく経ってから家を売却したいとなったとき、相手と連絡がつかないとその不動産は売却する事が出来なくなってしまいます。

また、連絡がつくとしても、再び連絡を取り合わなければならない状況が生まれる為、離婚後関係性を持ちたくない、という人は特に共有名義の継続はおススメしません。

デメリット②:相続時に面倒

2つ目のデメリットは相続時に面倒である事です。

双方が不動産の名義人である状態で、どちらかが亡くなった時、その共有持分は亡くなった方の遺族に相続されるのが普通です。

例えば、離婚した夫婦のうち、夫が再婚をしていて子供がいたとします。

その状況で夫側がなくなってしまった場合、その共有持分は再婚相手と子供に相続されます。

そうなると、その不動産の名義人は、もとの妻、新しい妻、子供、の3人になり、さらにややこしい事になります。

前述した通り、売却の際にはすべての名義人の同意が必要となりますが、相続によって名義人が増えると、その作業もさらに手間が増えてしまう事態となります。

先の事を考慮すると、やはり共有名義は継続すべきではないと言えるでしょう。

デメリット③:税金などでトラブルになる可能性がある

3つ目のデメリットは、税金などのトラブルの心配がある事です。

基本的に、不動産は存在しているだけで固定資産税が徴収されます。

共有名義の状態で不動産を持っていると、その不動産にかかる税金をどちらが支払うか、など管理費の面でトラブルになる可能性があります。

しっかり話し合いをすれば回避できるトラブルではありますが、トラブルの種になりうる状況はなるべく避けるのが賢い選択と言えるでしょう。

共有名義を解消するタイミングは離婚届けを出す前

共有名義の解消が必要な事は理解できたと思いますが、そうした作業はいつ行ったら良いのだろう、と考える人も多いと思います。

基本的に、共有名義の解消を含め、離婚に伴う全ての財産分与は離婚届けを出す前段階ですべて済ませてしまいましょう。

離婚が成立した後に、共有名義の解消を行おうとした場合、相手と連絡が付かなくなってしまう、というトラブルが起きかねません。

また、連絡が付かない状態で相手が住宅ローンの支払いを放棄した場合には、その連帯債務者であるパートナーがすべての住宅ローンを支払う事になってしまい、多額の債務を背負う事になってしまいます。

そのような事態を避ける為にも、離婚が決定した段階で、共有名義の解消、またその他の財産分与もすべて済ませた後に、離婚届けを出すようにしましょう。

共有名義の解消方法

共有名義を解消する場合には、主に2つの選択肢があります。

具体的には以下の方法です。

方法①:家を売却し不動産を現金に換える
方法②:片方が家を買いとり名義を変更する

本章では、これらの方法について詳しくお話していきましょう。

方法①:家を売却し売却益を分け合う

1つ目の方法は、家を売却して現金化し、それを分ける方法です。

家を売却してしまえば、不動産は夫婦の物ではなくなるため、共有名義は売却した段階で解消となります。

売却は、共有名義の状態でも行う事が可能です。

しかし、一緒に作業を進める必要があり、印鑑もそれぞれの物が必要となります。

離婚をしている状態で、共同作業を行う事は苦痛かもしれませんが、売却までの辛抱なので、のちにトラブルにならないようしっかりと話し合いをしながら進めていきましょう。

方法②:片方が家を買取り名義変更をする

2つ目の方法は、片方が家に残り、もう片方に対して持ち分相当の金額を支払う方法です。

どちらかがその家に住み続けたいとなった場合は、家を出る方に対して持ち分相当の金額を支払い、家の名義を共有のものから変更する事で共有名義を解消する事が出来ます。

ここでの名義変更は、離婚届けの提出と夫婦間での話し合いの元双方が合意している事が条件になります。

片方が残る場合は、しっかりと手続きを行い名義を変更するようにしましょう。

オススメは家を売却する方法

2つの方法をご紹介しましたが、オススメの方法は1つ目にご紹介した、家を売却してその売却益を分配する方法です。

2つ目の方法の「名義変更」を行う場合、住宅ローンが残っている場合は、もともと二人で支払うはずだった住宅ローンを、すべて片方が支払う事になります。

金融機関は、2人で返済をする事を前提にローンを組んでいますので、その名義を片方に移すには、その支払い能力が認められる必要があります。

実際、その段階で金融機関から拒否される例は非常に多く、急激に収入が増えるといった事がない限りはあまり現実的な手段ではないと言えるでしょう。

家自体の名義を変更するのは簡単ですが、住宅ローンの残債がある場合についてはその名義変更が非常に難しいです。

その為、一度売却した後にローンをすべて完済し、財産が残った場合は、その残額を分配する方法が最も簡単かつトラブルが起きにくい方法であると言えます。

次章で、住宅ローンが残っている場合の売却と名義変更について、より詳しく見ていきましょう。

共有名義の不動産で住宅ローンが残っている場合は?

共有名義の住宅を分ける場合、ほとんどのケースで一緒についてくるのが、共有名義の「住宅ローン」です。

離婚後の住宅ローンの支払いは、しっかりと話し合いをして方法を決めないと後にトラブルの元になります。

そこで本章では、売却した場合、そして片方が買い取る場合の住宅ローン取り扱いの選択肢について、それぞれのケースごとに確認していきましょう。

売却する場合の住宅ローン

まずは住宅ローンが残っている状態で不動産を売却する際のローンの取り扱いについて確認していきます。

基本的に、売却する場合の住宅ローンの状況は、以下のどちらかになります。

① 物件の価格が住宅ローン残高より高い
② 住宅ローンの残高が物件価格より高い

それぞれの状況別に対処法を見ていきましょう。

【ケース①】:物件の価格が住宅ローン残高より高い

1つ目のケースは、物件の価格が住宅ローン残高より高い場合です。

このケースの場合、基本的にトラブルになるような要素がありません。

売却した不動産の売却益で、住宅ローンを完済し、その残りの金額を夫婦で分け合うという形になります。

基本的に残額の分配は2分の1ずつで行われますが、夫婦間での話し合いの中で割合は変える事が出来ます。

しっかりと話し合ってきめましょう。

【ケース②】:住宅ローン残高が物件の価格より高い

2つ目のケースは、住宅ローン残高が物件の価格より高い場合です。

住宅ローンの残高が物件価格より高い場合は、金融機関から売却の許可が下りない場合があります。

残りの債務が少ない場合には、双方の自己資金で補填して返済するという条件のもと売却が進められる事が多いですが、多くの場合は自己資金で解決できる金額ではなく、売却出来ない場合があります。

その場合には「任意売却」という方法をとる事も多いようです。

任意売却とは、住宅ローンが売却益を超えてしまう場合でも、金融機関の許可を得る事で売却出来る方法の事です。

住宅ローンが残っている状態でも、売却して少しでも住宅ローンを返済してしまいたい、という人はこの方法をとる事が多いです。

ただし、金融機関の許可が下りなければ任意売却は出来ない事、また普通の売却と比較すると売却額は下がってしまうというデメリットがあるため、任意売却を行う際はそれらの点については認識しておくようにしましょう。

どちらかが住み続ける場合の住宅ローン

どちらかが家に住み続ける場合、住宅ローンの返済名義人を変更する必要があります。

住宅ローンの返済名義人と、住み続ける人が違うと、返済義務のある返済名義人がローンの支払いを滞った場合、強制的に家は差し押さえられ、住んでいる側は問答無用で家を出ていかなければなりません。

そのようなトラブルが起きないようにするためにも、片方が家に住む場合にはその名義を変更する事をオススメします。

変更する方法は以下の3パターンがあります。

① 返済者の名義を単独名義に変更
② ほかの金融機関で借り換えを行う
③ 第3者を連帯債務者や連帯保証人に加える

それぞれについてみていきましょう。

【ケース①】:返済者の名義を単独名義に変更

1つ目のケースは、返済名義人を単独名義に変更する方法です。

この方法は、2人で返済をしますと約束していた「共有名義」の状態から、どちらか片方のみがすべてを支払いますと約束する「単独名義」の状態に変更するというものです。

単独名義へ変更するという事は、本来2人がかりで返済する予定であった金額を1人で返済するという事になるため、その能力を金融機関に認められなければ審査は通らず変更が出来ません。

この審査に通るためには、返済者の収入が大幅に増えている状態が必要となります。

借入時よりも収入が安定している、もしくは残りの返済額が少額な場合などは、この単独名義変更を行う事が出来る可能性が高いので確認してみると良いでしょう。

【ケース②】:ほかの金融機関で借り換えを行う

ケース①の方法で、名義変更が行えないと判断された場合、次はべつの金融機関で住宅ローンを借り換えるという方法を検討してみましょう。

この方法は、共有名義での住宅ローンを組んでいる金融機関とは別の所で、単独名義で住宅ローンを組みなおし、共有名義での住宅ローンを一括返済した後、単独名義の住宅ローンを個人で返済していくという手段です。

ただし、この方法も個人の力で住宅ローンを返済する事が出来ると判断された場合のみ、単独名義のローンを組むことが出来る仕組みである為、その審査に通らなければ借り換えを行う事は出来ません。

ケース①と同様に、残債が少ない場合などに有効な方法である為、残債額が多い場合や収入が安定しあい場合は難しい可能性が高いと言えます。

【ケース③】:第3者を連帯債務者や連帯保証人に加える

①も②も無理であった場合、第3者を連帯債務者や連帯保証人に加えるという方法を検討しましょう。

個人での住宅ローンで審査が通らない場合、こうした連帯債務者や連帯保証人を加える事によって金融機関側に返済の信頼性を示す事が出来ます。

しかし、連帯保証人や連帯債務者になってくれる人はなかなかいないのも実情です。

名義変更がどうしてもできないという場合は、売却も視野に入れると良いかもしれません。

まずは不動産の価値と住宅ローンの残債を確認しよう

住宅ローンの残債がどのくらいあるのか、また持っている不動産がどれくらいの価格で売れるのかによって、どのケースに当てはまるかが変わってきます。

その為、売却するにしても、住み続けて名義を変更するにしても、まずは物件の価値と残債を確認してみましょう。

残債は住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせる事で確認する事が可能です。

不動産の価値を知りたい場合には「不動産一括査定サイト」の活用をオススメします。

不動産一括査定サイトとは、不動産の簡単な情報をインターネットのフォームに入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼する事が可能のツールです。

このツールの使用する事で、ご自身の不動産の相場感や、各不動産会社がいくらで買取もしくは仲介をしてくれるか、ある程度の目安を見る事が可能になります。

中でもおススメのサイトが「すまいステップ」です。

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安心して活用出来、効率的に住宅の価値を知る事が出来る非常にオススメのサイトです。

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共有名義を解消する際に発生する税金

共有名義を解消する際には、いくつかの税金が発生する場合があります。

何も知らなくて、突然出費が増えた、という事態にならないよう、共有名義を解消した場合の税金について簡単に知っておきましょう。

本章では、売却した場合と、片方が買取り、名義変更を行った場合のそれぞれの税金についてお話してきます。

売却する場合の税金

売却した場合に発生する税金は主に「譲渡所得税」の1つのみです。

譲渡所得税がどのようなもので、どういう場合に課せられるものなのかについて説明していきます。

①譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得た売却益にかかる税金の事を指します。

この譲渡所得税は、その不動産を購入した金額や、その他売却にかかった費用を差し引いた上で利益が上回っている状態でなければ発生しません。

また、居住していた不動産を売却した場合は3000万円まで控除されるという特例があり、離婚での不動産の売却の場合はその多くがこの特例を適応できる為この譲渡所得税が発生しない場合も多いです。

売却をする際は、不動産会社に詳しい説明を聞き、この譲渡所得税を支払う必要があるのか否か確認してみましょう。

名義変更を行う場合の税金

売却を行わず、名義変更を行う際は「譲渡所得税」と「登録免許税」の2種類が発生する可能性があります。

それぞれの税金がどのような場合に発生する税金なのかについて説明していきましょう。

①譲渡所得税

1つ目は譲渡所得税です。

前述した通り、譲渡所得税とは、利益を上げた場合にその利益にたいして発生する税金の事ですが、この場合は、財産分与したときの不動産の価値が不動産を購入したときの価値よりも高い場合に発生します。

ただし、譲渡所得が発生しない場合については、この譲渡所得税は発生しません。

また、この場合の譲渡所得が3000万円以内で合った場合、自分が居住する場合に限って税金が控除される為、支払わないケースも多いです。

②登録免許税

2つ目は登録免許税です。

この税金は、名義を変更する場合には例外なく支払わなければならない税金です。

名義変更を行う際は覚えておきましょう。

③贈与税/ 不動産取得税

分与された財産が莫大であった場合、もしくは離婚を免税の手段として行った事が発覚した場合にのみ、贈与税が発生します。

また、贈与税が発生すると不動産取得税も発生するため合わせて覚えておきましょう。

まとめ

離婚をすると様々な手続きが必要となります。

中でも特に重要な財産分与では、知識を持った上でしっかりと理解して行わなければ後に大きなトラブルになる可能性が生まれてしまいます。

新たな生活を気持ちよく始めるためにも、正しい知識を持って納得のいく話し合いを行いましょう。


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少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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