【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

離婚して不動産の共有名義変更しないとどうなる?変更方法とは?

  • 更新日:2024年2月26日
冨田 建
監修冨田 建
43都道府県で不動産鑑定業務経験があり税務会計の知識も生かし著書「弁護士・公認会計士・税理士のための不動産の法令・評価の実務Q&A」や各種媒体に執筆。講演経験も多く新聞に顔写真入で何度も掲載経験あり。公認会計士協会東京会第四回音楽祭で自作曲で優勝。
【保有資格】不動産鑑定士、税理士、公認会計士
離婚して不動産の共有名義変更しないとどうなる?変更方法とは?

離婚したら共有名義の不動産はどうしたらいいの?

住宅ローンが残ってる状態で離婚する時の対処法って?

夫婦間で不動産を購入する際、共有名義で購入したり住宅ローンを借りたりする事は珍しい事ではありません。

しかし、離婚をするとなった際、それらの共有財産は分与しなければならず、それらの分配は離婚する夫婦にとってトラブルになりやすいポイントでもあります。

そこで本記事では、離婚する際に共有名義を解消をすべきか、共有名義の解消方法について詳しく解説します。

この記事を読めば、離婚する際に共有名義をどう対処すべきか準備できます。

離婚で不動産売却する際の財産分与とは?注意点や売却の流れを解説!

離婚する際、共有名義を変更しないとどうなる?

「離婚して共有名義を変更しないとどうなるの?」

こんなことを思う方は多いのではないのでしょうか。

離婚する際、共有名義を変更せず、そのままにしておくことは、デメリットしかありません。

本章では、共有名義を変更しないとどうなるのかについて解説していきます。

離婚後も相手の同意がないと売却出来ない

離婚後、共有名義を変更せずにそのままにした場合、相手の同意なしでは、不動産を売却できません。

不動産を売却する場合、その不動産の名義人になっている人全員の同意が必要となります。

離婚してから不動産を売却する際に、相手に連絡を取ったにもかかわらず、返信が来ないという状況に陥ってしまったら、その不動産は売却できなくなってしまいます。

また、連絡がついたとしても、再び連絡を取る必要があるため、「離婚後関係性を持ちたくない」という方は、共有名義を変更しておきましょう。

相続で権利関係が複雑になる

双方が不動産の名義人である状態で、どちらかが亡くなった時、相続で権利関係が複雑になります。

共有持分が亡くなった方の遺族に相続され、不動産の共有者が増加するからです。

例:離婚した夫婦のうち、夫が再婚していて子供がいたとします。

その状況で夫側がなくなってしまった場合、その共有持分は再婚相手と子供に相続されます。

この状況における不動産の名義人は、元妻、新しい妻、子供の3人になり、ややこしい事になります。

前述した通り、売却の際には、すべての名義人の同意が必要となります。

相続によって名義人が増えると、仮に「売却したい」となった場合、名義人に同意を得る作業が増えてしまい、手間がかかってしまいます。

共有名義の不動産に片方が住み続けた場合、住んでいない相手方も納税の義務が生じる

共有名義を変更せず、不動産にどちらかが住み続けた場合、住んでいない相手方も納税する必要があります。

固定資産税や都市計画税の納税義務者は、登記されている権利者なので、双方に支払いの義務があります。

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しっかり共有名義の変更をすれば、支払いの手間が省けるので、変更するのが賢い選択と言えるでしょう。

相手方がローンを返済できないリスクがある

住宅ローンの支払いが続いている場合、共有者の相手方がローンを滞納してしまうケースがあります。

例えば、以下のようなトラブルです。

夫が浮気し、浮気相手に子供ができたとのことで離婚しました。完全に夫に非があるため、弁護士に相談して公正証書を作成。内容は「子供が20歳になるまで養育費を1人2万円ずつ支払い、自宅は妻に財産分与の一環として移転。

そんな時、元夫から連絡がきたのです。
「失業して住宅ローンが払えなくなり、3ヶ月滞納している。今後も払える見込みがない。」

引用:「どうなる?住宅ローン!離婚とお金」著 高橋愛子

住宅ローンが支払えなくなる場合、家が差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。

競売とは?
返済が滞り、銀行がこれ以上返済が見込めないと判断した場合、裁判所が不動産を差し押さえ、売りに出し、売却額が返済に充てられることです。

このような事態を避けるべく、2人で冷静に話せるうちに、共有名義の変更をしましょう。

共有名義を変更して財産分与する方法

共有名義を変更して、財産分与する方法は、以下の2つがあります。

  • 離婚後、家に住み続けるために共有名義を変更して、相手の持ち分を買い取る
  • 共有名義を変更せずに、不動産を売却して、現金化して分け合う
下記のグラフは、「離婚後の不動産をどうしているのか」をすまいステップでアンケートを取った結果です。
共有名義離婚

5割以上の方が、「住み続けている」という選択を取っていました。

「住み続ける」理由としては、「子供の生活環境を変えたくない」「オーバーローンで引っ越せない」といった理由を挙げる人が多いです。

一方、「売却」理由としては、「ローンは完済する予定なので、新生活したい」や「思い出ある家に住みたくない」などの理由が上がっていました。

不動産を売却して手元にいくら残るか知りたい方は、不動産会社で査定を受けましょう。

不動産の売却にかかる税金・費用などは、売却額によって変わります。正しい手取り額を知るためには、正確な査定額を把握する必要があります。

すまいステップ』なら、厳選されたエース級の不動産会社から、無料で精度の高い査定を受けられます。

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離婚時に共有名義を変更して不動産に住み続ける場合

共有名義を変更して、離婚後も不動産に住み続ける場合について、以下の項目から解説していきます。

  • 住宅ローンがある場合の共有名義の変更方法
  • 住宅ローンがない場合の共有名義の変更方法
  • 財産分与の仕方
  • 共有名義を変更する際にかかる税金

住宅ローンがある場合の共有名義の変更方法

住宅ローンが残っていている場合の共有名義の変更方法を解説します。

住宅ローンの名義人ではない方が住み続ける場合、共有名義から単独名義への変更は難しいです。住宅ローン完済してからでないと単独名義に変更できないからです。

ローンを完済しなければ、共有名義を変更できないので、他の所からお金を調達する必要があります。

以下の2つの方法が可能であれば、住宅ローンの残債を完済でき、単独名義に変更できます。

  • 他の金融機関から借り換えをして相手名義のローンを完済する
  • 第三者の連帯債務者、連帯保証人を加える

1つ目の方法は、他の金融機関から住宅ローンの借り換えです。

例えば、妻名義の住宅ローンを夫に変更する場合、夫が新規で住宅ローンを契約して、ローン残債を支払っていくというものです。

しかし、新たにローンを組むとなると審査に通りにくい傾向があります。

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名義変更をする際、借入時よりも収入が安定している、またはローン残債が少額な場合などは、単独名義に変更できる可能性が高いので確認しておきましょう。

2つ目は、第三者の連帯債務者、保証人を加える方法です。

共有名義で住宅ローンを組んでいる場合、お互いが連帯保証人になっているケースが多いです。住宅ローンを組む際、金融機関は、2人の合算した収入をもとに融資をしています。

離婚を機に、1人で2人分を返済すると延滞などの回収リスクが上がるので、金融機関に名義変更を承諾してもらえないことが多いです。

そこで、離婚する相手以外に第三者の連帯保証人を設定し、リスクを下げることで名義変更を承諾してもらいやすくなります。

【離婚】住宅ローンどうなるの?誰に支払い義務がある?

住宅ローンがない場合の共有名義の変更方法

離婚が成立する際に、ローンが残っていない場合の名義変更は、非常に簡単です。

離婚成立後、法務局に行き登記申請すれば名義変更できます。

その際、司法書士に依頼をして、作成してもらうと簡単に手続きができます。一般的には、司法書士に依頼します。

ただし、司法書士に依頼した場合、依頼報酬が別途でかかります。

【初心者向け】不動産の名義変更とは?費用・必要書類について解説!

財産分与の仕方

「不動産の評価額-住宅ローンの残債」がプラスの場合、不動産に住み続ける方が相手から買い取り、相手に不動産価値を支払う必要があります。

例:夫が住み続けるために、評価額4000万円の家を引き取る場合、妻に2000万円支払わなければならない

「不動産の評価額-住宅ローンの残債」がマイナスの場合、財産分与を行う必要がありません。

共有名義を変更する際にかかる税金

離婚して、共有名義を変更する際に、税金がかかります。

不動産を引き取る方にかかる税金は、以下の4つです。

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬費
  • 不動産取得税
  • 必要書類の取得費
  • 譲渡所得税

登録免許税は、家の名義を変更する際に必ず必要な手続きでかかる税金です。

離婚時に住んでいた不動産を売却する場合

離婚時に住んでいた不動産を売却する場合について、以下の項目から解説していきます。

  • 共有名義の変更方法
  • 住宅ローンがある場合の財産分与の仕方
  • 住宅ローンがない場合の財産分与の仕方
  • 共有名義を変更する際にかかる税金

共有名義の変更方法

住んでいた不動産を売却する場合、不動産の共有名義を変更する必要がありません。

「名義人を誰にするのか」「残っている住宅ローンをどのように完済するのか」などの問題を処理する手間が省けます。

ただし、売却をする場合、夫婦で協力しなければなりません。不動産会社へ売却依頼など、すべて夫婦連名になるからです。

住宅ローンがある場合の財産分与の仕方

住宅ローンの残債がある場合の財産分与の仕方について、解説していきます。

住宅ローンの残債によって、財産分与できるかどうか変わります。

住宅ローンの残債額が売却額を上回るオーバーローンの場合、財産分与ができません。

オーバーローン=住宅ローンの残債>売却額

売却額を住宅ローンの返済に充てる必要があるからです。

ただし、売却後に残った住宅ローンを支払うのは、住宅ローンの名義人になります。

住宅ローンの名義人ではない方は、住宅ローンの残債を支払い続ける必要がありません。

売却額が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンの場合、不動産の売却額から住宅ローンの残債を差し引いた額を半分ずつに分配します

アンダーローン=売却額>住宅ローンの残債
住宅ローンを残すことないので、離婚後にトラブルになる心配がありません。

家の正確な査定額を把握したい方は、複数の不動産会社の査定額を比較しましょう。

家の査定額は不動産会社が直近その家がいくらで売れそうかを周辺の事例などから算出した金額です。

しかし、高すぎる査定額を信じ込んでしまうと査定額どおりに家が売れず事前に立てた資金計画が狂ってしまうかもしれません。

すまいステップ』なら、厳選された不動産会社の精度の高い査定が受けられます。下記のフォームを入力して、査定を受けてみましょう。

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住宅ローンがない場合の財産分与の仕方

住宅ローンの残債がない場合の財産分与の仕方について、解説していきます。

売却額から売却でかかった費用を差し引いた額を差し引き、双方に半分ずつ分配します。

離婚後に、新しい生活を始めるための資金が得られるというメリットがあります。

共有名義を変更する際にかかる税金

共有名義を変更する際にかかる可能性がある税金として、「譲渡所得税」が挙げられます。

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に発生する税金です。

ただし、居住用不動産を売却する場合、「3000万円特別控除」という特例を適用すれば、節税できます。

詳しく知りたい方は、下記の記事をご参照ください。

みんなの不動産売却体験談

愛知県丹羽郡大口町 / 30代

査定価格3,980万円売却価格3,700万円

不動産会社の決め手
売却価格はもちろんですが、担当者の方との相性やレスポンスの速さが決め手になりました。ダメ元でのお願いだったのにも関わらず、丁寧に対応してもらえた。
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兵庫県西宮市 / 40代

査定価格4,100万円売却価格4,200万円

不動産会社の決め手
住み替えだったので、新しい住まいの着工期日や完成時期もあって、情報が一元管理できることが決め手となりました。完成も少し遅れたので、ほんとに助かりました
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東京都練馬区 / 40代

査定価格4,500万円売却価格4,780万円

不動産会社の決め手
担当者がこちらの質問に対して期間をあけずに適切に回答してくれるかどうか、また大きな金額が動くので誠実な人柄かどうかの見極めが大事だと考えました。
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東京都調布市 / 50代

査定価格3,500万円売却価格3,400万円

不動産会社の決め手
駐車場として、貸出をしていたが、それをどのように解消して、どれくらいの価格で売り出しすればよいかを具体的かつタイムリーに答えて頂くとともに、対応していただいたため
この口コミをもっと見る

山口県宇部市 / 30代

査定価格500万円売却価格600万円

不動産会社の決め手
すぐに来てくれて対応が早かった。その後売るかどうか。かなり迷って時間が空いたが、再度相談した際もすぐに対応してくれた。また色々相談にも持ってくれた
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共有名義を解消するタイミングは離婚届を出す前

共有名義を解消する作業は、共有名義の解消を含め、離婚に伴う全ての財産分与は離婚届を出す前段階に行ってください。

離婚が成立した後に、共有名義の変更する場合、相手と連絡が付かなくなってしまうというリスクがあります。

連絡が付かない状態で、相手が住宅ローンの支払いを放棄した場合、連帯債務者であるパートナーが、全ての住宅ローンを支払う事になってします。

多額の債務を背負う事になってしまう事態を避けるためにも、共有名義の変更、その他の財産分与も全て済ませた後に、離婚届を出すようにしましょう。

空き家の固定資産税は放置すると6倍に!税金対策を解説

記事のおさらい

離婚した共有名義の家はどうやって財産分与するの?

離婚した場合、共有名義で家を購入した夫婦は、「持分の割合が財産」というのは間違いです。家を分ける時も原則として持分関係なく半分ずつ分けなければなりません。詳しく知りたい方は離婚した共有名義の家はどうやって財産分与するの?をご覧ください。

財産分与する方法は?

財産分与する方法は「不動産を残し、半分現金で払う」と「売却して現金化する」2つ挙げられます。トラブルになりにくいのは売却して現金化する方法で、ローントラブルが起きにくいです。詳しくは②売却して現金化するをご覧ください。

共有名義は継続するのはおすすめ?

基本的に、離婚した場合は共有名義の継続はおススメしません。もちろん、共有名義の不動産を持つ全ての夫婦が、離婚後共有名義を解消しているわけではないですが、基本的には解消する人が多いです。共有名義を解消しないと、のちのトラブルの原因が増えてしまうというのがその最も大きな要因です。詳しく知りたい方は共有名義を解消しないとどうなるかをご覧下さい。

共有名義を解消するタイミングは?

基本的に、共有名義の解消を含め、離婚に伴う全ての財産分与は離婚届けを出す前段階ですべて済ませてしまいましょう。離婚が成立した後に、共有名義の解消を行おうとした場合、相手と連絡が付かなくなってしまう、というトラブルが起きかねません。そのような事態を避ける為にも、離婚が決定した段階で、共有名義の解消、またその他の財産分与もすべて済ませた後に、離婚届けを出すようにしましょう。詳しくは共有名義を解消するタイミングは離婚届を出す前をご覧ください。

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