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リースバックでよくあるトラブル7選と契約時のチェックポイント4つを解説!

  • 更新日:2024年1月12日
監修者松岡慶子
監修松岡慶子
神戸大学出身。音楽関係のライターとして、音楽専門誌等に執筆経験がある。 2016年10月28日に大阪市中央区に「はる司法書士事務所」を開設。監修本として「事業者必携 これならわかる 最新 不動産業界の法務対策」「事業者必携 不動産契約基本フォーマット 実践書式80」「図解で早わかり 民法改正対応! 最新 土地・建物の法律と手続き」(いずれも三修社)などがある。
【保有資格】司法書士
【URL】はる司法書士事務所
リースバックでよくあるトラブル7選と契約時のチェックポイント4つを解説!

「リースバックを利用しようと思っているけど、結果的に損したら嫌だ」

「リースバックを使いたいけど、業者とのトラブルが不安」

など、近年利用が増えているリースバックですが、何かと利用に向けて不安が残っている人も多いのではないでしょうか。

そんな方のために、本記事ではリースバックに際してよくあるトラブル7選と契約時に必ずチェックすべきポイント4つを解説します。

マイホームという大事な資産に影響することなので、必ず最後まで目を通して注意点を把握したうえで安心して利用に踏み切りましょう。

リースバックでよくあるトラブル7選

1:買取額を市場価格より大幅に値下げられる

そもそもリースバックにおけるマイホームの買取額は市場価格の7~8割と言われています。

理由としては、

  • 賃貸している間に地価が下がるというリスクを抱えている
  • 買い戻しに大路るために自由に売買できない制約を抱えている
  • 投資目的で購入するため、利回りを意識して安く設定する
  • 家賃を滞納されるリスクがある

などが大きな理由です。

また、リースバックした後に買い取ってもらった場合、月々の家賃は買取額の7~10%で設定されることが多く、利用者側も買取額が低い方が都合が良いという点もあります。

というのも、通常の不動産売買なら売主はできるだけ高く売ろうというモチベーションがありますが、リースバックの買取の場合高く売ってしまうとその分年間の家賃が高くなることになるので、買主からすると値下げ交渉しやすいのです。

結果的に、市場価格よりも大幅に安い値段で売却してしまい、大幅に損する可能性があります。

もちろんリースバックにも自宅に住み続けられるというメリットがありますが、そこまで自宅に執着がない場合は、通常の不動産売却をしてから引っ越す場合と、リースバックをした場合でどのくらいの金額差が出るのかについて一度試算してみましょう

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2:家賃が払えない/値上げされた

2つ目のトラブル事例は、買取後に月々業者に支払う家賃が払えなくなることです。

上にもあるように年間家賃は買取額の7~10%とされることが多く、相場に比べて割高に設定されてることが多いのです。

家賃の設定が自身の家計に対して適切でないと、支払いが徐々に厳しきなってしまい、最終的には手元資金が枯渇して家賃を支払うことが難しくなる可能性があります。

このようなトラブルを避けるために、契約前に売却価格と家賃のバランスが家計に対して適切かどうか、複数の運営会社で確認することが大切です。

また、賃貸借契約を結んでいる間は突然値上げされることはありませんが、契約更新をする際にリースバック業者や投資家に値上げをされることがあります。

リースバックの契約時に「更新の際に家賃を上げることはしない」と口約束をしたにもかかわらず、いざ更新する際に値上げをされるというのもよくある話です。

相場よりも高い家賃を払っているのに、それ以上の家賃がかかる可能性があるので注意しましょう。

住宅ローンが払えないと最終的にどうなるの?払えない理由や解決策を解説

3:無断で自宅を売却された

ここでいう売却とは、リースバック契約の際に所有権を取得したリースバック業者が他の投資家などに売却をする可能性があるという事です。

というのも、リースバック契約においては第三者への売却禁止を契約時に合意していない限り、賃貸借契約中に持ち主が変わる可能性は大いにあります。

結果として、新たな所有者に賃貸借契約の更新を断られたり、賃料の値上げをされるという可能性が出てくるのです。

契約の際は必ず、「勝手に売却しない」ということを内容として明記しておきましょう。

4:買い戻しを断られた/金額が高い

将来的に売却した物件の買戻しを希望していても、リースバック業者や投資家に拒否されたり、高価な買い戻し価格を設定されて、買い戻しができないというケースはよく起こります。

また、事前に口約束で買い戻しの合意を得ていたにもかかわらず、所有者が変わったことなどによってさらに高い金額を提示される可能性もあります。

ただでさえ売却価格の1.1~1.3倍の設定がされるので、無計画に契約すれば買い戻しは非常に難しくなるでしょう。

相手の提示した買い戻し金額が払えないとなると、その物件を出ていかない限り賃貸借契約を更新し続けざるを得ません。

買い戻しのトラブルを防ぐためには、売買契約や賃貸借契約と伏せて買い戻し条件を書面化しておくことが有効です。とはいえ、買い戻し価格が高すぎないように、複数の会社を比較検討して契約しましょう。

5:退去を求められた/賃貸契約を更新できない

リースバックは買い取ってもらった後も住み続けることができるのがメリットですが、賃貸借契約の内容によっては退去を求められる可能性があります

というのも、リースバックの多くは賃貸借契約期間が定められている「定期借家契約」となっており、契約期間が過ぎたら退去しないといけません。

定期借家契約とは、同じ物件に住める期間が決められている賃貸借契約です。借り主が希望する限り、基本的には同一物件に住み続けられる「普通借家契約」とは異なり、契約期間満了になると、再契約できないケースがあります。ただし、貸主との合意があれば再契約を結ぶことも可能です。

退去に関するトラブルを避けるために、賃貸借契約が普通借家契約であることを確認しましょう。

普通借家契約とは、契約期間を2年間とすることが一般的ですが、たとえ2年後に契約が満了しその契約の更新手続きを行わなかったとしても、法律によって強制的に契約が更新される賃貸借契約です。中途解約については、解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めるなど、物件によって異なります。

6:相続人と揉める

リースバックのメリットの一つに、周りに知られずに売却を進めることができる点がありますが、逆に言えば、相続人が発生したときにはじめて売却されていたことに気が付くというケースもまたあるのです。

リースバックを相続対策として利用する人も多いですが、相続人もそのことを知らされていないというケースは少なくなく、親族と言えどもトラブルになるケースはよく起こります。

同じように自宅を利用して資金調達する方法に、リバースモーゲージがありますが、リバースモーゲージの場合は「推定相続人全員の承諾を得る必要がある」としている銀行がほとんどです。

これはこのような家族間のトラブルを防ぐために設定されており、リースバックでは推定相続人の同意は不要ですが、トラブルを防ぐため必ず推定相続人への相談は行っておきましょう

【家相続】費用から手続きの流れ、よくある質問まで徹底解説

7:そもそもリースバック審査に通らない

家計の悪化によって住宅ローンが滞納し、競売や任意売却を避けたい人にとって、売却後に自宅に住み続けられるリースバックですが審査に通らないと利用することはできません。

具体的な審査内容は業者によっても異なりますが、大前提として、自宅の評価額が住宅ローンの残債を上回っていないと利用はできないでしょう。

というのも、自宅の評価額よりも住宅ローン残債の方が多かった場合、売却代金で住宅ローンを一括返済することができず、リースバック業者に支払う家賃と住宅ローンのダブルローン状態になるからです。

上の理由で住宅ローンの審査に通らなかったら、一度通常の不動産売却も検討してみましょう。

というのも、上にもあるようにリースバックによる買取は市場価格よりも低く設定されていることが多く、通常の仲介による売却でなら住宅ローン残債を上回る可能性もあるからです。

一括見積もりサービスなどを利用して、査定額の相場を理解した上でどちらを利用するほうが自分にとって得になるかを考えてみましょう。

すまいステップの一括見積もりサービスは、独自の基準で優良企業のみと提携しているため、安心して利用することができます。

住みながら家を売るメリット・デメリットは?高くスムーズに売却するコツやポイントも解説

契約時の4つのチェックポイント

1:売却価格は妥当か

リースバック契約での買取価格が、ほかの業者との比較や年間家賃とのバランスを踏まえて考えたときに妥当かどうかをチェックしておきましょう。

後で「あまり高い価格で売れなかった」と後悔しないように、契約時に家の売却価格に納得できるか考えておきましょう。

また、地域への愛着はあるものの今の自宅は離れても問題ないという人は、通常の不動産売却と伏せて、一括査定を頼んでみるのもおすすめです。

2:賃貸契約がどうなっているか

上にもあるように、賃貸借契約が定期借家契約か普通借家契約かを確認しておきましょう。

将来のライフプランと見合わせて、長い期間住む予定がない場合は定期借家契約、引っ越すめどがなくこれからも自宅に住み続けたいと考えている人は普通借家契約になっているかを確認しておきましょう。

3:買い戻し価格/買い戻しの条件は何か

家の買戻しを検討している人は、買い戻し価格がいくらになるのかを事前に文書化しておきましょう。買い戻しができるという口約束だけでは、将来業者が買い戻しに応じない可能性があります。

また、買い戻しの条件についてもチェックしておきましょう。

リースバックにおける買い戻し条件は、「賃料を滞りなく支払うこと」「退去をしないこと」など金額以外の条件が設定されることがあります。もし買い戻しできる金額がたまっていても、条件を満たせないということがないようにあらかじめ条件については整理しておきましょう。

4:家が途中で売却される可能性はあるのか

上にもあるようにリースバックでは買主が変わることによって家賃が値上げされたりするケースが稀にあります

そういったトラブルを防ぐために、第三者に売ることはないと事前に約束、また文書化しておきましょう。

というのも、口約束だけだと第三者に勝手に売られるという可能性もあるため、必ず書面化しておく必要があるのです。

まとめ:リースバックの前に査定をしよう

リースバックを利用する前に、まず自宅の価値をしっかりと確認しておきましょう。不動産会社に見積もり査定を依頼することで、現在の自宅の価値を知ることができます。

リースバックの場合、市場相場よりも低い価格で売却することになります。メリットも多いシステムですが、あとから買い戻す気がないのであれば、リースバックを利用するよりも通常の売却を利用したほうが手に入るお金が多くなる可能性は高くなります

一括見積もりサービスなどを利用して、査定額の相場を理解した上でどちらを利用するほうが自分にとって得になるかを考えてみましょう。

すまいステップの一括見積もりサービスは、独自の基準で優良企業のみと提携しているため、安心して利用することができます。

みんなの不動産売却体験談

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北海道札幌市北区 / 40代

査定価格10,000万円売却価格900万円

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信用できそうだと思ったから、色々悩んだけど、営業マンが信用できそうかなと思った。なぜなら実績がありそうだったから。どうにかして売ろうと考えてくれたから
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長崎県長崎市 / 40代

査定価格1,780万円売却価格1,650万円

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担当の職員さんが、年配の方で経験値があり何でも詳しく説明してくれ頼れると思ったから。対応が優しく連絡がまめだった。信頼できそうだった。感じが良かった
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福島県伊達郡国見町 / 60代

査定価格350万円売却価格350万円

不動産会社の決め手
私共一般人には、法律の知識も無く買主を探す術もなく、どうすればよいのかの情報もありません。いろいろと説明をいただき、知識を伝授していただいて感謝しております。
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埼玉県川口市 / 40代

査定価格2,200万円売却価格1,780万円

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なんだかんだで、しつこかった。契約してたのを後悔してる。あまりこちらの希望を聞いてくれないのでクレームいれたら、途中で担当が変わったので、それからはなんとかまとまった。
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静岡県静岡市清水区 / 40代

査定価格2,499万円売却価格2,450万円

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何社かに依頼はしたものの、すぐに連絡をくれて、また詳細なデータをもってきてくれたので、こちらの不動産会社に決めました。ただ物件が駅前だったので数社に依頼して同時進行でも良かったかもしれません。
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記事のおさらい

リースバックでよくあるトラブルを教えてください

以下の7つのトラブルがリースバックでよく発生します。
①買取額を市場価格より大幅に値下げられる
②家賃が払えない/値上げされた
③無断で自宅を売却された
④買い戻しを断られた/金額が高い
⑤退去を求められた/賃貸契約を更新できない
⑥相続人と揉める
⑦そもそもリースバック審査に通らない詳しく知りたい方はリースバックでよくあるトラブル7選をご覧ください。

契約時に注意すべきことはありますか?

契約時は以下の点に注意しましょう。
①売却価格は妥当か
②賃貸契約がどうなっているか
③買い戻し価格/買い戻しの条件は何か
④家が途中で売却される可能性はあるのか詳しくは契約時の4つのチェックポイント
をご覧ください。

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