離婚をすると、金銭面や親権問題などに直面するでしょう。
その中でも、「今後家をどうするのか」という大きな問題が発生します。
家を売却するのか、どちらかが住み続けていくのか、住宅ローンがあっても売却できるのかなど山積みです。
以下では、家の売却以外の選択肢や住宅ローンや財産分与に関することを解説しています。この記事を読んで、ひとつずつ問題を解決していきましょう。
家を売るにはどうする？高く売却するためのたった3つの注意点を分かりやすく解説
離婚時の家を財産分与する方法
家を財産分与する方法は以下の2つが挙げられます。
- 売却して現金化する
- 家を片方が買取、半分を現金で払う
離婚した場合、家はどのように分けられるのか気になる人は多いのではないのでしょうか。
例外があり、夫婦間で合意が得られれば、どちらかが全額を受け取ることも可能です。
下記の画像は「離婚後の不動産をどうしてるのか」をすまいステップでアンケートをした集計結果です。
アンケートの集計結果は「住み続けている」が5割以上を占めていました。
「住み続ける」理由としては、「子供の生活環境を変えたくない」「オーバーローンだから引っ越せない」といった理由を挙げる人が多かったです。
「売却」理由として、「ローンは完済目前だから新生活したい」や「思い出ある家に住みたくない」などの理由が上がっていました。
以下では、離婚時の家を財産分与する方法について解説しています。
売却して現金化
1つ目の方法は、家を売却して現金化してから、半分に分け合う方法です。
共有名義で家の売却金額よりも、住宅ローンの残債が多い場合、ローン残債を2人で半分ずつ支払う形を取ります。
この方法は、平等に金額を分け合う点から、トラブルの発生リスクを抑えることができ、後腐れなく財産分与ができます。
家を売却する際には、査定額を知る必要があります。
売却を考えている方は、すまいステップで不動産一括査定をすることをおすすめします。
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どちらかが買取る
2つ目の方法は、家をどちらかが引き取り、一方に現金で見込み価値を半分支払います。
家を残しておくことに対して夫婦間で合意が得ている場合に、取られる財産分与の方法です。
上記でも説明した通り、引っ越す必要がなく、生活環境も変わらないので、ストレスになりにくいことがメリットです。
ですが、住宅ローンの関係でトラブルになることもあります。
ローンの支払いは誰がするのか、連帯保証人の変更などの問題が発生するので、公正証書を作成して、証拠を残しておく必要があります。
住宅ローンは財産分与の対象ではない
住宅ローンは財産分与の対象にはなりません。
例：ローン残債が500万円残っていた場合、元夫婦で250万円ずつ折半する必要がありません。
基本的には、住宅ローンの返済の義務は名義人にあり、連帯保証人でも支払う義務はないです。
しかし、ローンの名義人の支払いが滞った場合は、ローンを負担しなければならないので、理解しておきましょう。
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離婚時の財産分与で家はどうする？住宅ローンがある場合も徹底解説
住宅ローンがあっても家を売却できるのか
離婚して家を売却する方の多くは、住宅ローンが残っているのではないのでしょうか。
ローン残債によっては、家売却が難しい場合があります。
この章では、住宅ローンがあっても家売却ができるのか解説しています。
住宅ローンが残っていても、2つのパターンがあります。
- アンダーローン
- オーバーローン
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、家の査定額がローン残債を上回っていることを指します。
アンダーローンの場合、家の売却価格で住宅ローンを完済して、残りの金額を半分で分け合います。
アンダーローンでは、通常通りの売却で進められます。
家売却には種類あり、「仲介」と「買取」の2種類です。
仲介は売れるまでに3~6カ月かかるのに対し、買取は業者に直接売るので最短で1週間程度しかかかりません。
ただし、仲介での売却相場を基準とすると、買取の売却価格はその7割ほどまで安くなります。
今の状況を加味しながら、どの売却方法がいいか考えてみてください。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、家の査定額が住宅ローンの残債を下回っており、売却額を返済に充てても残債が残るケースのことを指します。
オーバーローンの場合、少額であれば自己資金でローンの返済に充てることができますが、多額なローンの場合、自己資金で解決することは難しいでしょう。
自己資金で解決できない場合、仲介や買取という通常の売却はできません。
「離婚するからどうしても家を売却したい」という方は、任意売却という特殊な売却方法を取る選択肢もあります。
次章で詳しく解説いたします。
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オーバーローンの時は任意売却も一つの手段
任意売却とは、金融機関の合意がある場合のみ、ローンが払えない状態・ローンを完済できない状態でも売却ができる仕組みです。
任意売却の場合、売却価格が安くなってしまい、相場価格の6～8割の価格になってしまいます。
任意売却用の査定をしてもらったうえで、金融機関に相談してみましょう。
以下では、任意売却のメリット、デメリットを紹介しています
任意売却のメリット
任意売却は、ローンがあっても売却できる大きなメリットがありますが、他にもメリットがあります。
任意売却のメリットは以下の通りです。
- 売却して現金できる
- 競売を避けることができる
- 交渉次第ではローンを分割で支払いできる
売却して現金化できる
住宅ローンが残っていたら、基本的に家を売却できません。
ですが、任意売却の場合、それを可能にできます。
売却して現金化することで、財産分与ができ、離婚後のトラブルリスクを減らすことが可能です。
競売を避けることができる
住宅ローンの支払いが何度も滞ると、金融機関から督促状が届きます。
督促状が届いても支払いができない場合は、「競売」にかけられ、強制的に家を売却せざる負えなくなります。
通常の売却とは異なり、売却相場の6割程度の金額になってしまったりと、デメリットがかなり大きいです。
交渉次第ではローンを分割で返済できる
任意売却では、家の売却後でもローンが残ってしまった場合、金融機関との交渉次第では、ローンを分割で返済することが可能です。
金融機関も現在の収入や生活環境を考慮したうえで、相談に乗ってくれます。
一般的には、月5,000円～30,000円程度の返済が多いです。
任意売却のデメリット
任意売却にメリットがあるなら、デメリットもあります。
以下では、任意売却のデメリットについて紹介しています。
任意売却のデメリットは以下の通りです。
- 任意売却できない可能性ある
- 連帯保証人の同意が必要
任意売却ができない可能性がある
通常の不動産売却では、不動産会社に査定依頼して、媒介契約を結んで売却活動を始めます。
しかし、任意売却では、住宅ローンの借入先の金融機関との交渉が必要であり、金融機関側の同意がなければ、任意売却ができなくなってしまいます。
任意売却では法律の知識が必要になってきます。
任意売却は債務整理の一種でもあるので、弁護士に相談すると良いでしょう。
経験や実績が豊富な専門家に相談する必要があります。
連帯保証人の同意が必要
住宅ローンを借りる際に連帯保証人をつけている場合は、任意売却に対する同意が必要です。
離婚する前であれば、事情の説明や相談ができます。
しかし、離婚後となると、連絡が途絶えたり、うまく連携が取れなくなってしまいます。
そうなると、任意売却ができなくなり、トラブルになる可能性も出てきます。
任意売却をする場合は、離婚前に連携を取って行うと良いでしょう。
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離婚時の家売却のトラブル事例
離婚時の家売却では様々なトラブルがあります。
トラブルを避けるためにも、この章では、実際に起きたトラブル事例とその解決策を紹介しています。
トラブル事例①：離婚後に初めて知る。自分は連帯保証人だった！
離婚して10年以上過ぎ、再婚した夫との間に子供も生まれたS子さん。幸せな家庭の主婦となり、以前の結婚生活のことはすっかり忘れていた。
元夫がローンの返済ができなくなり、急に督促状が届きました。その時初めて夫の連帯保証人に入っていたことに気づいたのです。
引用：「どうなる？住宅ローン！離婚とお金」高橋愛子
離婚しても住宅ローンを完済できない限り、連帯保証人は解除できません。
ローン返済中に連帯保証人を解除するには、
- 借入先の金融機関の同意を得るか(保証債務免責)
- 保証人の同等以上の収入を得ている人に変更する
- 第三者がローンを一括返済する
以上が返済中に解除できる方法です。
返済中に解除するには、どれも難易度が高く、解除できないことの方が多いでしょう。
連帯保証人を確認する方法
連帯債務者の場合、法務局で登記簿謄本を発行すれば、債務者であることが確認できます。
連帯保証人を確認する場合は、民間の金融機関からの借り入れの際には、信用情報機関で自分の情報を照会すると、保証人なのか確認が可能です。
それ以外の賃金業者の保証人であれば、CIC(信用情報機関の1つ)で保証人なのかを確認できます。
トラブル事例②：財産分与で受けた家を賃貸に。収入を見込むも元夫がローンを滞納。
千葉県に一戸建てを購入したM子さん。3,500万円のフルローン、1/2ずつの共有名義で連帯債務としました。
夫の浮気が発覚し、離婚。完全に夫に非があるため、弁護士に相談して公正証書を作成しました。
元夫の家に住むことが耐えられなくなり、実家に引っ越して、千葉県の一戸建ては賃貸に出しました。
賃貸に出してすぐ、大手法人契約の社宅で決まり平穏な生活を送っていました。
そんな時に、元夫から「失業してローンが払えなくなり、3カ月滞納している。今後も払える見込みがない。」
公正証書があるから、約束は守られると思っていたM子さんでしたが、相手方に資産がなければ強制執行することができず、怒りと絶望感でいっぱいになってしまいました。
引用：「どうなる？住宅ローン！離婚とお金」高橋愛子
離婚により、家に住む必要がなくなり、賃貸に出す人は少なくありません。
ですが、住宅ローンを返済中であれば注意が必要です。
また、家の所有者と債務者が異なるとさらに厄介になります。
この場合では、元夫が事前に連絡をしてくれたので、対策を練ることができました。
しかし、これで連絡がなかったら、競売にかけられ、M子さんや居住者に多大な迷惑をかけることになります。
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まとめ
いかかでしたでしょうか。
今回は離婚時は家を売却するべきなのか、住宅ローンや財産分与について解説してきました。
住宅ローン残債の状況によっては売却ができなくなってしまうので、注意しましょう。
また、離婚時はトラブルが多く発生する場合があります。
対処できない場合は、弁護士などの専門家に相談してみましょう。
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記事のおさらい
離婚時の家を財産分与する方法は？
離婚時の家を財産分与する方法は以下のものです。
- 売却して現金化する
- 家を片方が買取り、半分を現金で払う
詳しくは離婚時の家を財産分与する方法をご覧ください。
住宅ローンがあっても家を売却できるのか？
離婚して家を売却する方の多くは、住宅ローンが残っているのではないのでしょうか。ローン残債によっては、家売却が難しい場合があります。詳しく知りたい方は住宅ローンがあっても家を売却できるのかをご覧下さい。
任意売却とは？
任意売却とは、金融機関の合意がある場合のみ、ローンが払えない状態・ローンを完済できない状態でも売却ができる仕組みです。任意売却の場合、売却価格が安くなってしまい、相場価格の6～8割の価格になってしまいます。任意売却用の査定をしてもらったうえで、金融機関に相談してみましょう。詳しくはオーバーローンの時は任意売却も一つの手段をご覧ください。
