専属専任媒介契約とは、不動産の売却を1社の不動産会社にのみ依頼する契約 です。
売主は自分で買主を見つけて直接取引できず、不動産会社を通じてのみ売却可能 になります。
販売活動の報告義務があり、比較的スピーディーに売却が進みやすいのが特徴。本記事では、専属専任媒介契約のメリット・デメリット・他の契約との違いをわかりやすく解説 します。
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媒介契約とは？
そもそも「媒介契約」とは、不動産の売買や賃貸の仲介を不動産会社に依頼する時に、依頼主と不動産会社との間で結ぶ契約のことをいいます。
たとえば不動産売却の場合は、媒介契約を結んだ不動産会社は、広告や営業によって買主を募集したり、売買契約書の作成など契約を結ぶ手続きの補佐を行ってくれます。
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約には、以下のような特徴があります。
- どんな物件でも手厚くサポートを受けながら売却を目指せる
- 売却活動における売主側の自由度が低い
それぞれ詳しく見ていきましょう。
どんな物件でも手厚いサポートを受けながら売却を目指せる
専属専任媒介契約で売却を依頼すると、どんな物件でも手厚いサポートを受けながら売却を目指しやすいというメリットがあります。
専属専任媒介契約の期間中は、他の不動産会社と契約を結ぶことができません。また、売主が自分で見つけた買主と直接不動産を売買することも制限されています。
| 契約内容 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|
| 複数社との同時契約 | 不可 |
| 自分で見つけた買主との取引 | 不可 |
| 契約の有効期間 | 最長3ヶ月以内 （自動更新なし） |
| 契約の途中解除 | 制限あり |
一方で不動産会社側も、売買成立のために最大限の努力をするように、5営業日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の営業活動報告が義務づけられています。
| 不動産会社の義務 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|
| レインズへの物件登録 | 契約の翌日から5営業日以内 |
| 営業活動状況の報告 | 1週間に1回以上、文書またはメールで送付 |
不動産会社にとって専属専任媒介契約は、売却活動中に自社以外を通じて取引が決まってしまう恐れが一切ないため、本腰を入れて売却に臨みやすいというメリットがあります。
また、全国の不動産会社が閲覧する「レインズ」という不動産流通のネットワークシステムに必ず登録してしてもらえるため、不動産の購入を検討している人に物件情報を紹介してもらいやすくなります。
売却活動における売主側の自由度は低い
先述の通り、専属専任媒介契約を結ぶと他の不動産会社には売却を依頼できず、自分で買主を見つけて売却することもできません。
契約した不動産会社だけが買主を募集できるため、3つの媒介契約の中で最も売主の自由度が低い契約であるといえます。
しかし裏を返せば、売却の窓口を一本化して、1つの不動産会社に全て任せきりにできる契約であるともいえます。
専任媒介・一般媒介契約との違い
以下は、専属専任媒介契約と専任媒介契約・一般媒介契約との違いについてまとめた表です。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | × | × | 〇 |
| 自分で買主を見つける（自己発見取引） | × | 〇 | 〇 |
| 契約期間 | 最長3カ月 | 最長3カ月 | 制限なし |
| レインズへの登録 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 | 義務なし |
| 業務状況の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
専属専任媒介契約は専任媒介契約と内容はほぼ変わりませんが、専任媒介契約よりも契約内容が少し厳しいのが、専属専任媒介契約の特徴と言えます。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と特徴が似た媒介契約です。
唯一異なるポイントとして、自分で購入希望者を見つけてもよい点があります。
例えば、友人や親戚などから購入希望者が出れば、その人を買主として売買を進められます。
専属専任媒介契約ほど規制が厳しくなく、一般媒介契約より規制が厳しい、中間的な位置づけの媒介契約といえます。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約は、最も自由度の高い媒介契約です。
ほかの不動産会社へ依頼できたり、契約期間に制限がなかったりするメリットがあります。
しかし、自由度が高い反面、レインズの登録義務や業務報告義務が無いため、不動産を幅広く告知したり売買状況を把握したりしづらいデメリットがあります。
東京都西東京市 / 40代 査定価格4,600万円売却価格4,680万円 神奈川県藤沢市 / 50代 査定価格2,200万円売却価格2,070万円 東京都文京区 / 60代 査定価格5,400万円売却価格5,600万円 東京都北区 / 50代 査定価格5,900万円売却価格5,900万円 愛知県刈谷市 / 30代 査定価格1,900万円売却価格1,950万円 
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約が向いている人は？
それぞれの媒介契約の特徴やメリットなどをお伝えしました。
ここでは、それぞれの媒介契約ごとに向いている人を解説します。
どの媒介契約で契約しようか悩んでいる方は参考にしてみてください。
専属専任媒介契約が向いている人
専属専任媒介契約が向いてるケースは以下のとおりです。
- 手間をかけたくない
- 早く物件を売りたい
手間をかけずに不動産を売却したい場合は、専属専任媒介契約を選びましょう。
専属専任媒介契約では、不動産売買に関わる業務を一任できるため、不動産会社1社とやり取りを行うだけで済みます。
不動産売買のノウハウがわからなくて手を出すのが難しい場合も不動産会社に任せられるため、契約を結ぶには適しているでしょう。
また、不動産会社からしても、ほかの不動産会社へ成約を取られる心配もないため、積極的に取引に向けて行動してくれます。
その結果、スピーディな売買活動を実現でき、短い期間での売却も可能です。
専任媒介契約が向いている人
専任媒介契約が向いてる人は以下のとおりです。
- 不動産会社に任せながら自分でも買主を見つけたい
- 不動産会社からの報告を随時受けたい
専任媒介契約では、依頼できる不動産会社の数は1社のみと定められていますが、買主を見つけるのは自由です。
そのため、ある程度不動産会社に売買を任せつつも、自分でも買主を見つけたい人に向いているといえます。
また、不動産会社は、2週間に1回以上の頻度で売買に関して依頼者に報告する義務があるため、売却活動について随時把握したい方にもおすすめです。
一般媒介契約が向いている人
一般媒介契約が向いてる人は以下のとおりです。
- 複数の不動産会社で比較したい
- 余裕を持った売却をしたい
- 人気の物件を売却する
一般媒介契約は、ほかの不動産会社へ同時に依頼できるため、複数の不動産会社の売却価格や対応を見て、取引先を決定できます。
「1社のみだと不安」「いろんな不動産会社を見比べたい」と思う方に向いている媒介契約です。
契約期間に制限がない点もメリットであり、時間に追われず余裕を持った売却計画を立てたい方にも向いています。
また、特に高額売却が期待できる人気の物件を売る場合には、複数の不動産会社が売却に向けて競い合ってくれることが期待できます。
必然と早期に、高値で売却できる可能性が生まれるため、おすすめです。
不動産会社に支払う費用や支払いのタイミングは？
不動産会社に支払う費用や支払いのタイミングを解説します。
どんな費用があるのかを確認しておきましょう。
媒介契約自体に手数料はかからない
媒介契約を結ぶ段階では費用はかかりません。
不動産会社が受け取る主な報酬は、成功報酬の「仲介手数料」であり、成約して初めて報酬を受け取れます。
そのため、成約の前段階である媒介契約時点では費用がかからないのです。
仲介手数料には上限がある
取引が完了したら、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がありますが、その金額には上限があります。
| 不動産の売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5%＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格×4%＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 |
売買価格によって上限が異なるため、自分が取引する不動産の売買価格を把握しておきましょう。
なお、表に記載している仲介手数料は、あくまでも法律で決められた上限額であるため、不動産会社が値引きのキャンペーンを行っていたり、相談によって仲介手数料を値下げしてもらえる可能性もあります。
まとめ
専属専任媒介契約について解説しました。
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社へ売却活動を一任する媒介契約です。
手間をかけたくない方や短期間で売却したい方に向いている契約形態といえます。
その反面、ほかの不動産会社へ依頼できなかったり、自分で買主を見つけられなかったりするため、デメリットについても理解しておくのも大切です。
媒介契約によって特徴が異なるため、自分の状況に合わせて選んでみましょう。
