不動産売却時において、媒介契約は必要な契約です。
媒介契約には3種類の契約方法があり、売主自身で決めることが可能です。
この記事では、専属専任媒介契約について紹介しています。そもそも専属専任媒介契約とは？からメリット・デメリットなどを解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
また、「家を売る基礎知識を知りたい」方は家を売る記事が参考になります。
不動産売却とは？まず知るべきことを全て解説。はじめてでも失敗しない完全ガイド
専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約とは、3種類ある媒介契約の中のひとつで、1社の不動産会社のみと契約を結び不動産売買の取引を行うことを指し、専任媒介契約よりも厳しい条件が設けられます。
ですが、不動産会社側も他の媒介契約に比べて条件が厳しくなります。
専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社との媒介契約を結ぶことができなくなり、取引を行うことができません。
そのため、親族や知人と契約を結びたい場合、契約した不動産会社を介して取引を行分ければなりません。
また、不動産会社は販売状況を頻繁に報告する義務があり、現状を把握しやすくなります。
以下では専属専任媒介契約の特徴を詳しく解説しています。
1週間に1回以上、営業活動の報告受けられる
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上、依頼主に対して営業活動の報告を行うことも義務付けられています。
なぜ、このような頻繁な活動報告があるのかと言うと、他社からの買主に物件の紹介をしない「囲い込み」や営業活動をせずに売却価格を下げる「値こなし」を防ぐためです。
営業活動報告は、主にメールかファックスで送られてきます。
契約期間は最長3カ月
専属専任媒介契約の期間は最長3カ月と決まっているので、それ以上の契約を結びたい場合は、もう一度契約を結びなおす必要があります。
契約期間の3カ月はあくまで“最長”なので、契約内容によっては3カ月よ短くすることも可能です。
ですが、この期間内は他社との媒介契約を結ぶことができないため、注意しましょう。
不動産会社はレインズの登録義務がある
専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は契約締結日から5日以内にレインズに登録・登録証明書を依頼主に渡すことを定めています。
レインズに登録すると、他の不動産会社の担当者も物件情報を検索することが可能になり、「囲い込み」を防ぎ、より高く物件を買ってくれる買主を集めることができます。
ここまで、専属専任媒介契約の特徴について説明してきました。
媒介契約では不動産会社選びが非常に重要です。まずは複数社から査定を依頼し、査定額や対応の違いを比較しましょう。
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専任媒介契約との違い
専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いを見ていきましょう。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|
| 複数社との契約 | × | × |
| 自分で買主を見つける（自己発見取引） | × | 〇 |
| 契約期間 | 最長3カ月 | 最長3カ月 |
| レインズへの登録 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 |
| 業務状況の報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 |
専属専任媒介契約は専任媒介契約と内容はほぼ変わりませんが、専任媒介契約よりも契約内容が少し厳しくなっているのが、専属専任媒介契約の特徴と言えます。
小まめに営業報告してくれる
先述しましたが、専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は契約締結日から5日以内にレインズに登録、1週間に1回以上の業務状況の報告義務があります。
専任媒介契約の場合、7日以内のレインズ登録、2週間に1回以上の業務状況の報告義務があり、専属専任媒介契約の方が報告の頻度が多く、販売状況の把握がしやすくなっています。
自己発見取引ができない
専任媒介契約の場合、1社だけと媒介契約を結びますが、自分で買主を見つけて直接取引を行えます。
専属専任媒介契約は、自分で買主を見つけることができません。正確には自分で買主を見つけて取引したい場合、契約した不動産会社を仲介して取引を行うこととなります。
その場合、不動産会社を仲介して売買をするので仲介手数料は払わなければいけません。
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専属専任媒介契約のメリット
専属専任媒介契約で契約を結ぶ時は、不動産会社1社としか契約を結ぶことができません。
これはメリットでもあり、デメリットとも言えます。この章では専属専任媒介契約でのメリットを紹介しています。
専属専任媒介契約のメリットは以下になります。
- 不動産会社が積極的に活動をしてくれる
- 販売の現状を把握しやすい
- 不動産会社のサービスを受けられる（会社によって異なります）
不動産会社が積極的に活動をしてくれる
専属専任媒介契約では、売り主は１社の不動産会社としか契約を結べないという決まりになっています。
その為不動産会社の視点で考えると、売買契約まで運んでしまえば、売り主からは確実に仲介手数料を得られるという事になります。
このような点で、複数社と契約を締結できる一般媒介契約と比較すると、不動産会社はより積極的に販売活動を行う傾向があります。
販売の現状を把握しやすい
専属専任媒介契約では1週間に1回以上の進捗を報告する義務があるので、販売活動の状況を把握しやすいです。
また契約している不動産会社が1社だけだと、窓口を一本化できるので、現状把握に手間をかけることがありません。
一般媒介契約の場合、それぞれの不動産会社に個別で連絡をして対応してもらう形で、報告義務もないため現状の把握が難しくなってしまいます。
不動産会社のサービスを受けられる（会社によって異なる）
専属専任媒介契約では、1社しか契約できない分、会社によっては様々なサービスを受けれます。
例えば、ホームステージングやハウスクリーニング、インスペクションなど売却する際にやっておきたいサービスを提供しています。
最近では、買取保証を行っている不動産会社も増えてきており、買取保証とは、売却の一定期間が過ぎても売却ができなければ、不動産会社が買取ってくれるサービスです。
このようなサービスは専属専任媒介契約を結ばないとできないサービスなので、これらを活かしさらに売却をしやすくできるのもメリットのひとつとなっています。
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専属専任媒介契約のデメリット
専属専任媒介契約では、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれますが、それにもデメリットがあります。
この章では、専属専任媒介契約のデメリットを紹介しています。
専属専任媒介契約のデメリットは以下になります。
- 囲い込みの可能性
- 自分で買主見つけても仲介手数料を払う必要がある
- 担当者の力量によっては売却がうまくいかない時がある
囲い込みの可能性がある
専属専任媒介契約では、「囲い込み」の可能性があることがデメリットのひとつとして挙げられます。
不動産会社が売却を任された物件の情報を公開しなかったり、他社からの物件照会に応じなかったりする事を言います。
このように囲い込みをすることで、不動産会社は売主・買主の両方から仲介手数料を得られるので、このような問題が起きやすいです。
囲い込みを防ぐ方法は、レインズの登録内容を確認することが一番の方法と言えます。
レインズの登録物件の取引状態を表す項目
- 公開中…他の不動産会社から問い合わせを受け付けている状態
- 書面による申し込みあり…不動産会社が書面による申し込みを受けた状態
- 売主都合で一時紹介停止中…売主の事情で一時的に物件を照会できない状態
確認するには、レインズの登録証明書に記載されているIDとパスワードが必要です。
専属専任媒介契約を結んだ場合は、登録証明書を受け取り内容を確認しておきましょう。
自分で買主を見つけても仲介手数料を払う必要がある
専属専任媒介契約のデメリットとして、売主が買主を見つけたとしても、契約を結んでいる不動産会社を介さないといけない点です。
売主が知人や親族に話すことで、買主になってくれることがあります。
この場合でも、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。
不動産売却時の仲介手数料はいくらが妥当？安すぎる手数料に注意
担当者の力量によっては売却がうまくいかない時がある
専属専任媒介契約では、営業担当者の腕次第で希望通りに売却できない可能性があるという点です。
専属専任媒介契約は、1社とのみ契約を締結するので、1人の営業担当者に売却を任せることになります。
つまり、売却が成功するかどうかは契約した不動産会社の1人の営業担当者にかかっているのです。
そのため、営業担当の力量次第では、売却がうまくいかない可能性もあります。
したがって、複数の不動産会社査定依頼をして、やりとりの過程で比較し、信頼できる優秀な営業担当者を選ぶと良いでしょう。
「すまいステップ」は、独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。
現代の不動産取引では不動産一括査定サイトが欠かせないといえるほど、不動産一括査定サイトは売却のパートナーとなる不動産会社を見つける機会にもなるので、ぜひ安心して利用してみましょう。
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【専任媒介契約とは？】メリット・デメリットや一般媒介との違いを解説
専属専任媒介契約が向いてるケース
媒介契約には3種類あるので、自分の状況にあった媒介契約を結ぶことが可能です。
この章では、専属専任媒介契約が向いてるケースを紹介しています。
専属専任媒介契約が向いてるケースは以下の2つです。
- 手間をかけたくない
- 早く物件を売りたい
手間をかけたくない
手間をかけずに不動産を売却したい場合は、専属専任媒介契約を選びましょう。
専属専任媒介契約では、不動産売買に関わる業務を一任できるので、不動産会社1社とやり取りを行うだけで、事が足ります。
また、不動産売買のノウハウがわからなくて手を出すのが難しい場合も不動産会社に任せることができるので、契約を結ぶには適しているでしょう。
一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社と契約をして、やり取りを自分から行わなければならず、不動産売買の手間が多くかかります。
早く物件を売りたい
専属専任媒介契約では、不動産売却に成功すれば、不動産会社は仲介手数料を確実に得ることができます。
ですので、不動産会社は積極的に販売活動を行ってくれます。
また、契約締結日から5日以内にレインズに登録する必要があるので、多くの人に物件情報を流すことができ、それだけ見込み客が増える可能性があり、物件を早く売れる可能性も高くなります。
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まとめ
今回は、専属専任媒介契約について解説してきました。
媒介契約は3種類あるので、今の自分の状況に合わせて媒介契約を結ぶことができます。
専属専任媒介契約を結ぶ際には、信頼できる不動産会社を見極めて契約を結びましょう。
記事のおさらい
専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約とは、3種類ある媒介契約の中のひとつで、1社の不動産会社のみと契約を結び不動産売買の取引を行うことを指します。
専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社との媒介契約を結ぶことができなくなり、取引を行うことができません。詳しく知りたい方は専属専任媒介契約とは？をご覧ください。
専属専任媒介契約のメリットは？
専属専任媒介契約のメリットは以下の通りです
- 不動産会社が積極的に活動してくれる
- 販売の現状を把握しやすい
- 不動産会社のサービスを受けられる
詳しくは専属専任媒介契約のメリットをご覧ください。
専属専任媒介契約のデメリットは？
専属専任媒介契約のデメリットは以下の通りです
- 囲い込みの可能性
- 自分で買主見つけて仲介手数料を払う必要がある
- 担当者の力量によって売却がうまくいかない時がある
詳しく知りたい方は専属専任媒介契約のデメリットをご覧下さい。
専属専任媒介契約が向いてるケースは？
専属専任媒介契約が向いてるケースは以下のものです。
- 手間をかけたくない
- 早く物件を売りたい
詳しくは専属専任媒介契約が向いてるケースをご覧ください。