離婚前に知っておくべき家の住宅ローン返済についての知識

離婚が決まったなら、必ず待ち受けているのは財産分与や、慰謝料、子供の養育費をどうするかを決定する事です。今住んでいる家が持ち家なら住宅ローンが残っているかもしれません。

そのローンはどうなるのでしょうか?家を売ったほうが良いのか、夫婦のどちらかが住み続ける方が良いのか色々な疑問が出てくると思います。

前もって関係する要素を知り、自分の場合はどうすることがベストな選択か考えておくことは大切です。離婚協議が始まる前に住宅ローンの返済について学んでおきましょう。そうすることで不要なトラブルを避けてスムーズに物事を運ぶことができます。離婚後の住宅ローンの返済について詳しく見ていきましょう。

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1. 住宅ローンの名義と残債の確認は大切

離婚の前に真っ先に考えるのは、持ち家をどうするか?ということかもしれません。スムーズに物事を進めるためにも、持っている住宅が誰の名義でどんなローンが組まれているか、どれくらいの残債があるかを把握しておく必要があります

1.1 住宅ローンの組み方のパターン

住宅ローンを組む時には、大まかに4つの方法の中から選んでいます。それぞれの金融機関で呼び方は異なりますが自分がどのパターンを利用しているか調べておきましょう。

夫または妻の単独でローンを組む

この場合には夫か妻どちらかだけがローンの名義人になっていて、債務者は名義人だけです。夫婦のどちらかに安定した収入がなかったり、専業主婦(主夫)の場合に利用されることが多いでしょう。

名義は夫単独で妻が連帯保証人(連帯保証型)

ローンの名義は夫ですが、妻が連帯保証人なので夫の支払いが滞った時に返済義務が生じます。住宅ローンの控除は夫のみ適用され、家の所有権は夫にあります。

夫と妻の共有名義(連帯債務型)

この場合は夫と妻双方が債務者になります。どちらにも支払い義務があり、ローン控除は夫婦それぞれに適用されます。家の所有権も二人にあります。

夫婦でペアローン(それぞれが住宅ローンに契約・加入する方法)

夫と妻それぞれが住宅ローンを契約するので、2本のローンに加入していることになります。このローンは夫の連帯保証人が妻で、妻の連帯保証人が夫になっています。
以上の4通りのパターンがあります。自分の家がどのパターンのローンを使っているかまずは調べておきましょう。自分が債務者でないとしても連帯保証人になってるかもしれませんので確認してみてください。

1.2 ローンの残債を確認しよう

次に考えるのは、ローンがどのくらい残っているか、残債を確認します。
残債は借入した金融機関で調べてもらうことができます。その際には本人確認のために、返済用引き落とし口座番号などを聞かれることがありますから準備しておきましょう。
また、住宅ローンを契約したときに送られている返済予定表(償還表と呼ばれることもあります)があるなら、滞納や繰り上げ返済をしていなければその表を見て確認することも可能です。
ネット銀行から借り入れをしている場合にはウェブサイトから確認することができます。返済予定表(償還表)が郵送されていることもありますので確認してみましょう。

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2. 離婚が決まったらどんなことを話し合っておくべきか

離婚することが決まったなら、財産分与で不動産をどうするか決めなければなりません。住宅ローンは夫婦の共有財産形成のために負った債務ですから自宅をどうするかと合わせて慎重に決定するべきです。

2.1 住宅ローンの残債、名義を明確にする

夫が単独の名義人であったとしても、妻が連帯保証人になっているケースがあります。その場合には夫の支払いが滞った場合に妻に支払いの責任が生じます。
連帯保証人である妻は「元夫に請求して欲しい」と債権者に言うことができませんので対処方法について知っておく必要があります。その場合には肩代わりして妻が支払った金額を、ローンを滞納した夫に全額請求できる、任意売却の方法をとる、など双方が合意してあらかじめ明確に取り決めておくことができます。
また、家は妻と子供が住み続け、名義人である夫が家を離れた場合、ローンを完済した際に家の所有権は自分にあると夫が主張することもありますから、家の所有権についてもあらかじめ取り決めておくことはトラブルを避けるのに大切です。

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2.2 養育費の代わりに住宅ローンの支払いをしてもらうか決めておく

未成年の子供がいる場合、親には子供が自立するまで扶養する義務があります。それは離婚後も変わらず負うべき責任です。離婚時に、「養育費を支払う代わりに、家のローンを夫が払う」という約束をするかもしれません。家には妻と子供がそのまま住み続け、夫が養育費の代わりに住宅ローンを支払い続けるということです。
住宅ローンを払ってもらうことで養育費とするか、別途養育費を払ってもらう必要があるのか、請求したい金額と照らし合わせて話し合っておくことができます。
また、「養育費の代わりにローンを払ってもらう」と約束しても、時間の経過とともに、状況や考え方が変化しその約束が守られず、支払いが滞る傾向があることも事実です。
養育費の計算や、ローンが延滞したときに夫婦間でトラブルにならないよう、事前に無料で法律相談のできる「法テラス」を利用したり、弁護士への相談も検討することができます。

2.3 離婚協議の内容を元に公正証書を作成する

離婚協議が終わり財産分与などが決まったら夫婦間の口約束で済ませず、公正証書を作成することをお勧めします。公正証書とは協議で決定した内容について法的な効力を持つ書面の事で、これは公証人が作成します。
この公正証書があることで、慰謝料や養育費などの支払いが滞った時に、裁判をせずに相手の財産や給与を差し押さえることができます。
公正証書はあなたの住んでいる地域を管轄している公証役場で作成することができます。作成する際は離婚協議書や財産分与に関する書類など準備するものがありますし、不備なく作成を進めるためにも費用は発生しますが弁護費や司法書士、行政書士などの専門家に相談するのが良いでしょう。

住宅ローンの状況確認
養育費の支払い方法を決定
公正証書を作成する

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3. 家を売却しない場合どうなるか

共有財産であった自宅を売却しない場合にどのようなことが起こり得るか事前に知っておくことは、財産分与を決めるときに役立つでしょう。どんなケースがあるか、それぞれのメリットデメリットを見ていきます。

3.1 ケース1:住宅ローン名義人(債務者)が住み続ける

仮に夫が住宅ローンの名義人であるなら、そこに住みながらローンを払い続けるため、債務者(借入した金融機関)との契約違反にはなりません。
しかし、妻が連帯保証人になっている場合には名義人の支払いが滞った場合に、そこに住んでいなくても支払いの請求が来ます。そのため公正証書に、「住宅ローンを延滞した夫の支払いを肩代わりした場合、妻はその全額を夫に請求でき、夫はそれに応じなければならない」といった内容をしっかりと残しておく事でトラブルを回避できます。

3.2 ケース2:妻が家に住み続け、夫がローンを支払う

家の所有者が元夫のまま妻と子供が住み続け、住宅ローンは夫が払い続けるというこのケースがを選択する人が一番多いといえます。妻と子供は大きく生活環境が変わらず転校も必要がありません。妻は収入が少なくても家賃が発生しないので生活しやすいというメリットもあります。
しかし、元夫に新しい家族ができたり、経済状況が悪化すると住宅ローンの支払いが滞り、強制退去させられるかもしれません。
また、不動産の名義が元夫なので、知らないうちに売却されてしまったり、子供が大きくなったら家の所有権を主張し返却を求めてくるという可能性もあります。いずれにしても元夫の行動にかなり左右されるというデメリットがあります。

3.3 ケース3.家と住宅ローンの名義を妻のものに変更して妻と子供が住む

元夫の名義だった家を買い取り、妻名義で住宅ローンを組んで払い続けるという形をとることもできます。この場合には妻が住宅ローンの返済能力があることが条件で成り立ちます。債務者(金融機関)が妻の返済能力に問題なし、と判断したなら名義変更に応じてくれますが、そうでない場合には新たに住宅ローンを組むことができません。
名義変更が可能であれば、元夫の支払い延滞によって家から出なければならないという不安要素が取り除かれます。妻と子供は生活環境を変えなくて済みます。デメリットとしては、安定した十分な収入が無いと住宅ローンを組むことができない事や、妻の収入が減っても住宅ローンを支払い続けなければならないことが挙げられます。

名義人の夫が住み続ける
妻子が住み支払いは夫
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4. 家を売却した場合どうなるか

住宅ローンが残っていても、家を売却するという選択肢もあります。残債がどのくらいあるかによって対応も変わってきますので、幾つかの考えられるケースを見ていきます。

4.1 なぜ家を売るのか?

離婚の際に持っていた家を売るという選択をするどんな理由があるでしょうか。
一つには家の売却額によっては住宅ローンを完済できるため双方にとって負担が少ないので売却する人もいます。
また、家族で住むために購入したので一人で住むには広すぎたり、そこに住み続けることで相手の事を思い出してしまう(良い思い出も、悪い思い出も)ので住みたくないという方もいます。他にも家を売却して慰謝料にあてるという方もいます。

4.2 住宅ローンの残債より高く売却ができる場合

ローンの残債よりも家の価値が上回る場合(アンダーローン)、家の売却によって利益が生じます。その利益は初めに住宅ローン返済にあて、残った利益を財産分与で2分割することになるケースが多いでしょう。この場合には利益があるので比較的円満に話が進んでいきます。

4.3 家を売却しても住宅ローンが残る場合

家の価値がローンの残債よりも低くローンを完済できない場合もあります(オーバーローン)
このケースでは、通常の売却は難しくなりますので、夫婦双方、もしくはどちらかがローンが完済するまで支払いを続けることになります。
ローンをどちらが負担するのか、名義は変更するのか、財産分与や子供がいるなら養育費の支払いも併せて考える必要があります。
あまりにも残債の金額が大きすぎる場合には、自己破産も選択肢に含める必要が出てきます。
どうしても家を売ってしまいたいという時には、債務者である金融機関と交渉して「任意売却」という方法をとることもできます。この場合は専門家にお願いして交渉してもらうのが良いでしょう。

4.4 希望通りの売却ができるように査定を受ける

ローンの残債が完済できるか、ローンが残ってしまうかは希望通りの金額で家が売却できるかにかかっています。財産分与や慰謝料などにもかかわってきますので大切な部分ですね。
不動産の価値を査定することによって希望通りで売却することができる可能性が高くなります。不動産鑑定士にお願いすると鑑定料などが必要になりますが、不動産会社に査定を依頼すると無料で行ってくれますので、賢く利用しましょう。
その際にはどこの不動産会社を利用するか自分で決めることができます。
ネットで、査定を複数の不動産会社に一括で依頼できる便利なサイトもありますので、活用しましょう。

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5. 家の価値を知っておくことがポイント

2人で共有していた財産である家を離婚のときには売却したり、養育費や慰謝料と家の価値を比較して決めたりするので、その時の家の価値を正確に知っておく必要があります。
それをしっかりと把握していないと売却のタイミングを逃したり、自分が損をしてしまう事につながります。資産価値を正しく知ることは自分では難しいことが多いので、不動産であれば不動産会社に査定してもらうことが確実な方法と言えます。
また、気軽に自分が所有している不動産の査定額を調べられる一括査定サイトがあり、複数の不動産会社からの査定額を知ることができます。
そうすることで価格を比較し自分の利用したい会社を選ぶことができます。
国内大手の不動産企業にだけでなく、地域密着型の不動産企業も含まれていますので、不動産のある地域で企業を選ぶこともできます。

離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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