離婚する時の家の財産分与の注意点｜損をしないために時価の確認

離婚をするとき、住宅ローンはどうなるのか。家はどうなるのか。財産分与する際には家の扱いや住宅ローンの扱いがどのようになるのか、とても気になりますよね。離婚して、その後の生活や経済状況にも不安がある人も多いと思います。
離婚するときの、財産分与で損をしないためにも、家をどのように財産分与すればよいのかを知って、財産分与の取り決めの際の参考にして頂けたらと思います。

離婚するときには、婚姻中に二人で築いた財産を分割する必要があります。家のような不動産を財産分与する場合には、いくつかのパターンがあります。

1.1 財産分与とは

長年、生活を共にしてきた夫婦が離婚するときには、それまでの間二人で築いてきた財産をどのように分配するかという問題が起こります。この共有財産を公平に分けることを財産分与といいます。離婚にはさまざまな理由がありますが、この財産分与をきちんと行わないと、将来、トラブルを招く可能性があります。
財産分与は口頭でも行うことができますが、トラブルを回避するためにも、離婚協議書や財産分与契約書といった書面で残すことをおすすめします。基本的には、財産分与は離婚する前に取り決め、夫婦の共有財産を半分ずつになるように公平に分配します。

1.2 居住していた家の財産分与

住んでいた家のように簡単に2つに分けて分配しずらい財産もあります。このように、家を分配するときには、2つの方法があります。1つは売却して、そのお金を分けること。あと1つは、どちらか片方がそのまま住み続け、家の時価の半額の現金などを支払うことです。家のような不動産を分配するときには、以下のようないくつかの注意点があります。

家の名義の確認をする

家の名義が夫になっていて、妻が家に住み続ける場合、名義を変更する必要があります。名義変更は義務ではありませんが、夫名義のままだと、後に売却するときなどにトラブルの原因となるので、家の住む人が変わる時には変更登記をしましょう。
また、夫や妻の両親の家に同居している場合は、所有者は両親になるので財産分与の対象にはなりません。

住宅ローンの残額を確認する

住宅ローンが残っていない家を財産分与で分ける場合は、売却してその売却金を分配することができます。また、一方が住み続ける場合は、相手に家の時価の二分の一相当を現金で支払わなければなりません。
住宅ローンが残っている家を売却して分与する場合には、オーバーローンになるかアンダーローンになるのか、ローンの残額と家の正確な時価を調べて比較しなければなりません。アンダーローンの場合は売却して分配することが可能ですが、オーバーローンの場合は売却してもローンが残るため、他の財産でローンの残額を支払う必要があります。

連帯保証人を確認する

住宅ローンを組むときに、夫一人でローンを組むことができない金額の場合には、妻の収入を合算してローンを組む場合があります。その場合には、夫が債務者になり、妻が連帯保証人になるケースがあります。この場合、夫が所有しローンを払い続ける場合、妻には離婚して家を出て財産分与を行うことにより、連帯責任はなくなります。
しかし、妻の連帯保証人を解除しなければ、夫がローンを滞納すると、債権者は妻に請求することになります。そのため、できることなら、連帯保証人の解除を行いましょう。しかし、通常、金融機関はローンを完済しなければ、連帯保証人の解除は行いません。
連帯保証人の解除はほかの連帯保証人を見つけてくるか、金融機関の指定する金額を納めることで解除できる場合があります。しかし、連帯保証人を見つけることは難しく、離婚後の経済状況を考えると金銭での解決も難しい場合が多いため、連帯保証人の解除を行えないケースが多いようです。この場合、常に金融機関に夫がローンを滞納していないか確認するなど、注視していく必要があります。

1.3 家の時価を調べる

離婚のときの財産分与に家が含まれているときには、その家の時価を調べる必要があります。家の時価と家のローンの残額を考慮して財産の分与を行う必要があるからです。家の時価を調べるには、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法があります。この場合だと、正確な時価を知ることができますが、費用が発生します。
もう1つの方法としては、不動産の一括査定のサイトなどで家の価値を査定してもらう方法があります。この場合は、だいたいの相場価格になりますが、複数の不動産会社に査定を依頼することで、ある程度の価格を知ることができます。

2. 家を売却して財産分与する

家を売却して財産分与する場合、住宅ローンが完済できるかできないかで、売却の仕方が変わってきます。

2.1 家を売却し現金化して分配する

居住していた家を財産分与する場合には、売却して現金化すると一番公平に分配することができます。しかし、ここで問題となるのが、住宅ローンの残債です。住宅ローンの残債が売却金額よりも少ない場合は、完済後に残った現金を分配することができます。
しかし、住宅ローンの残債が売却金額を上回る場合は、他の財産を現金化してローンを完済するなどの方法をとる必要があります。預貯金や他に現金化できる共有財産があるのであれば、後のトラブルを避けるためにも、ローンを完済して家を処分する方法が良いと思われます。

2.2 ローンの契約内容を調べて、支払額に合わせて分配する

住宅ローンは、妻が専業主婦の場合、夫名義で組まれていることが多いと思われます。しかし、妻がフルタイムで働いている場合は、共有名義にして妻もローンの支払いをしていたり、ペアローンで返済をしている夫婦もあると思います。この場合には、それぞれが支払った分の金額を計算し、公平に分配する必要があります。
また、住宅を購入する際に、親からの援助を受けたり、独身時代の預貯金を充てたりした場合には、親からの援助や独身時代の預貯金は特有財産となり、財産分与の対象外となります。そのため、特有財産の割合と共有財産の割合を出し、共有財産の部分を分配することになります。

2.3 売却後にローンの残債がある場合

家を売却しても、住宅ローンを完済できない場合、通常は売却することはできません。この場合には、他にある、財産の一部を現金化して完済する方法があります。ローンの残債がある場合には、分配する財産はありませんが、他の財産を充ててローンを完済することで、その後のローンの支払いによるトラブルを避けることができます。
また、家は売却したいが査定してもローンの残債額に届かないことがわかっている場合には、住宅ローンを組んでいる金融機関と相談の上、任意売却の手続きを取ることもできます。離婚して家のローンの支払い自体ができなくなる可能性がある場合、金融機関はローンの滞納により損失を広げないために、任意売却に応じる場合があります。
通常はローンが滞納されると、金融機関は対象不動産を差押え、ローンの返済に充てるために競売にかけます。競売にかけると通常での売却よりも売却価格が下がるため、競売を避け、任意売却を行う場合があります。任意売却なら売却金額の全額をローンの返済に充て、残りのローンを金融機関との話し合いで支払い方法が決められます。ただし、任意売却には、金融機関の許可が必要です。

3. 家を売却せずに財産分与する

家を売却せずにどちらかが住み続けて、財産分与を行う場合にローンの残債があるときには注意が必要です。離婚後のトラブルを避けるためにも、離婚前にきちんと話し合い、公正証書を作成することをおすすめします。

3.1 ローンが完済された家に住み続ける場合

離婚で家の財産分与を行うときに、一方がそのまま家に住み続けることもあります。この場合、住み続ける人は、家の時価の半分の額を出ていく人に支払わなければなりません。住宅ローンの残債がない場合には、この方法でスムーズに分配することができます。
この場合、家を住み続ける人の名義に変更する必要があります。名義変更を済ませておかないと、将来、売却をしたくなったときに、書類を揃えるのに手間取ったりとトラブルのもとになります。また、知らない間に夫に家を売却されて、退去しなければならないなどのトラブルもあるため、家の名義を変更することが重要です。

3.2 ローンの残債が残った家に住み続ける場合の財産分与

財産分与の際に、ローンを支払いながら住み続けるという選択をすることもできます。この場合には、住み続ける方が、その家の評価額からローンの残債を引いて、財産を分与することになります。
引き続きローンの債務者となる人が住み続ける場合は問題はありません。しかし、離婚の場合は、夫が養育費の代わりにローンの支払いをし、家には妻と子供が住み続けることがあります。
このような場合には、ローン完済後の名義や、ローンの支払いが滞納したときにはどうするかなどを話し合って、公正証書を残すことで、将来、トラブルが起きたときに素早く対処することができます。

3.3 妻に安定した収入があって住み続けるときの財産分与

妻に安定した収入があり、ローンの借り換えを行うことができる場合は、ローン名義を変えて、家の所有者変更登記も行うことができます。
この方法だと、将来、ローンの支払いや家の所有権でもめることもなく、スムーズに解決することができます。この場合の財産分与は、妻は家の時価からローンの残額を引いた額の半分を夫に支払わなければなりません。

4. 離婚のときの家の財産分与する税金の注意点

財産分与をするときには、通常は贈与税はかかりません。また、財産を分与するときに、条件によっては分与者に譲渡所得税がかかる場合があります。

4.1 贈与税がかかる場合がある

通常、財産分与による土地や家の譲渡の場合には、贈与税がかかることはありません。しかし、その譲渡が明らかに多すぎる場合には、贈与税がかかる場合があります。この場合、多すぎると認められた部分に対して贈与税がかかります。
また、相続税や贈与税を逃れるために離婚したと認められる場合にも贈与税がかかります。この場合には、離婚で得た財産すべてに贈与税が課税されることになります。

4.2 譲渡所得税がかかる場合がある

家を分与するときに、その家の取得時よりも値上がりがあった場合、譲渡所得税がかかります。通常、譲渡所得というのは、家を売却した時に得た利益に対して課税されるものです。
財産の分与の場合は、分与する側いには譲渡収入がないにも関わらず、譲渡所得税が課税されます。これは、昭和50年に最高裁が分与する側には分与する義務がもともとあり、分与することでその義務が消滅し、経済的に利益が発生すると判断したためです。
そのため、財産の分与を行うときには、税金が課税されない現金で行うとよいでしょう。また、不動産などで行う場合は、取得時よりも値下がりした財産で分与することをおすすめします。

5. 家の時価を把握してから財産分与の話し合いをしよう

離婚で財産分与をするときには、後の生活のことを考えるとできるだけ家を高く売却したいものです。家をより高く売却するには、家の売却が得意な不動産会社を選ぶことが大切です。
離婚するときの家の財産分与を行うときには、家の時価を把握しておかないと、公平に財産を分配することができません。そのため、財産分与の話し合いを行う前に家の時価を確認しましょう。財産分与で損をしないためにも、前もって家の時価を確認し、事前に準備をしておきましょう。