離婚をする時、結婚後に購入した不動産の処理に悩む方も多いのではないでしょうか。
貯金や有価証券とは異なり、不動産はそのまま分割することはできません。
さらに住宅ローンが残っている場合には、多額の負債になり、一方のみで負担することが難しくなるケースもあります。
この記事では、離婚時に行うべき不動産の財産分与方法4パターンを、売却を中心に解説しています。
離婚で不動産を売るべきか悩んでいる方は、ぜひ一度読んでみてください。
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不動産の財産分与の際に確認すべきこと
まずはじめに、不動産の財産分与をする際になにを確認すればいいのかをお伝えします。
不動産のようにそのまま分割できない財産は、状況に応じて財産分与の方法を変える必要があるためです。
不動産の財産分与の際に確認すべきことは、以下の4つです。
【不動産の財産分与の際に確認すべきこと】
- 住宅ローンの残債
- 住宅ローンの名義人
- 不動産の名義人
- 不動産の査定額
それぞれの項目でなにを見ればいいのか、もう少し詳しく見てきましょう。
確認事項①住宅ローンの残債
不動産の財産分与を行う際には、住宅ローンが残りいくらなのかを確認します。
不動産を売却するには売却価格で住宅ローンを返しきる必要がありますが、残債が分からないと売却価格の最低ラインが分かりません。
残債は、金融機関に連絡することで教えてもらうことができます。
確認事項②住宅ローンの名義人
残債とともに、住宅ローンの名義人・連帯債務者・連帯保証人を確認しておきましょう。
住宅ローンの返済義務は住宅ローンの名義人と連帯債務者、連帯保証人（主債務者が支払えない場合のみ）にあるので、自分返済義務を負っているかどうかを把握するために確認します。
仮に居住していなかったとしても、名義人・連帯債務者・連帯保証人である限り住宅ローンの返済義務はなくならないので注意してください。
名義人・連帯債務者・連帯保証人の返済義務の範囲は、以下のようになっています。
| 住宅ローン上の扱い | 債務の範囲 |
|---|---|
| 名義人 | つねに返済義務を負う |
| 連帯債務者 | つねに返済義務を負う |
| 連帯保証人 | 主債務者が支払えない場合にのみ返済義務を負う |
確認事項③不動産の名義人
不動産を売却するには不動産の名義人全員の許可が必要になるので、名義人が誰なのかも見ておきましょう。
仮に家の名義人が夫や妻のどちらか一方だけになっていても、財産分与の対象にはなるので安心してください。
ある不動産が財産分与の対象となるかどうかは、名義ではなく婚姻生活中に夫婦で共同で築いた財産かを基準に判断します。
不動産の名義人は購入時の売買契約書や、法務局に保管されている登記簿で確認してください。
なお、不動産の名義人を金融機関の許可なく変更すると、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。
なので、とりあえずは名義人が誰なのかだけを見て、離婚後にどうするかは「住宅ローンのある不動産の財産分与方法は8パターン」の章を見ながら考えてみてください。
確認事項④不動産の査定額
不動産の査定額とは、不動産がいくらで売れるかを不動産会社が予想した額です。
査定額を知ることで不動産の市場価値が分かるので、売却すべきかどうかを判断できます。
また、どちらかが住み続ける場合でも、もう一方にいくらくらいの財産を渡すべきかが分かります。
不動産査定は無料なので、離婚で不動産の売却を考えている場合は一度不動産会社に相談してみましょう。
下記のフォームから、全国の優良不動産から離婚に強い不動産会社に問い合せることができます。
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住宅ローンのある不動産の財産分与は4パターン
先程お伝えした確認事項を把握できたら、それをもとにどのように財産分与を行うかを決めます。
住宅ローンのある不動産の財産分与には、4つのパターンが考えられます。
以下のフローチャートをもとに、ご自身の状況にあった財産分与の方法を確認してみてください。
この章では、住宅ローンのある不動産の財産分与4パターンの詳細を見ていきます。
ローンの名義人が支払いながら住み続ける
まずひとつ目の財産分与方法として、「ローン名義人が支払いながら住み続ける方法」があります。
例えば、夫が住宅ローンの名義人である場合、妻と子供が家を出て、夫はそのまま家に住み続けます。
妻は、不動産以外の財産をもらうか、不動産の価値の半分相当の現金をもらうことで清算するのが一般です。
なお、夫が住み続ける場合でも、妻が連帯保証人や連帯債務者の場合は、夫が払えないときに住宅ローンの返済義務が発生します。
そのような状況を避けるためには、妻を連帯保証人から外してもらえるように夫の親族から代理の連帯保証人を出すか、夫の単独名義でローンを借り換えるのがよいでしょう。
住む人の名義で住宅ローンを借り換える
家に住む人と住宅ローンの名義人が異なる場合は、家に住む人の名義で住宅ローンを借り換えます。
住宅ローンの名義人が夫で、家に住み続けるのが妻の場合には、妻の名義で住宅ローンを借り換えるということです。
住宅ローンは原則名義人の変更ができないため、借り換えが必要になります。
なおこの方法は、妻に住宅ローンの残債を支払える程度の安定収入がある場合にしかできません。
一定以上の安定収入がない場合には、住宅ローンの審査に通らないためです。
住宅ローンは夫名義のままで妻が家に住むことはできない？
「自分の収入ではローンの借換えはできないけど、子供のために今の家に住み続けたい……」
このような場合に、ローン名義人は夫のまま妻と子供が家に住み続けることはできるのでしょうか？
結論から言うと、できなくはありませんが、なるべく避けたほうがよいでしょう。
住宅ローンの名義人が夫のままだと、夫が支払いを滞納した場合に強制退去をさせられる可能性があります。
どうしても名義人を変えずに家に住み続けたい場合は、住宅ローンの支払いについての公正証書を作成しましょう。
売却で得た利益を折半する
不動産の査定額が住宅ローンの残債を上回る場合（アンダーローン）は、不動産を売却して得た利益を二人で折半するのが最もトラブルになりにくいです。
不動産は単純な分割が難しいので財産分与でもめやすいですが、現金にすることで明確に分けられるようになるからです。
分与された売却益を新生活のスタート資金にもできるので、アンダーローンのケースだと売却を望まれる方は多いです。
不動産を売却するには3ヶ月～6ヶ月ほどの期間がかかるので、配偶者の合意を得られたらはやめに売却に向けて動き出しましょう。
詳しい流れは、「離婚で不動産を売却するときの流れ」の章でくわしく解説しています。
貯蓄で残債を補填して完済
不動産の査定額が住宅ローンの残債を下回る場合（オーバーローン）は、売却価格で支払いきれない残債分について自己資金で補填をして売却します。
住宅ローンが1円でも残っていると、不動産は売却できないからです。
これは、住宅ローンを借りた際に設定された抵当権が、住宅ローン完成後でないと抹消できないことが要因になっています。
売却価格で払いきれない残債については夫婦が折半して支払うのが一般的です。
残債が多額であり、自己資金による補填をしても住宅ローンを払えない場合は、売却以外の方法を検討しましょう。
オーバーローンでも不動産を売却できる「任意売却」とは
「住宅ローンを返しきれないけど、どうしても不動産を手放したい！」という場合、ひとつだけ方法があります。
それは、「任意売却」という方法です。
任意売却は、住宅ローンを返済する見込み立たない場合に、金融機関の許可を得てオーバーローンの不動産を売却する方法です。
売却価格で返しきれない残債については、分割での支払いに応じてもらえます。
一見よさそうな方法ですが、住宅ローンの滞納が条件の一つとなっているため、任意売却をすると信用情報に傷がつきます。
信用情報に傷がつくことでカードが作れなくなったり、新たにローンを組めなくなったりといったデメリットが発生するので、任意売却はよく考えてから行いましょう。
離婚で不動産を売却するメリット・デメリット
離婚で不動産を売却するかどうか決めるのに、どんなメリット・デメリットがあるのかを知りたい方もおられるかと思います。
そこでこの章では、離婚で不動産を売却するメリット・デメリットをそれぞれ解説していきます。
離婚で不動産を売却するメリット
離婚で不動産を売却するメリットとしては、以下のようなものがあげられます。
- 新生活のスタート資金を確保できる
- 住宅ローンの返済トラブルが起きない
- 元配偶者との連絡を減らせる
- 新たに住宅ローンを組める
中でも恩恵が大きいのは、住宅ローンの返済トラブルが起きないという点です。
不動産を残しての離婚の場合、住宅ローンの支払いに関するトラブルは非常に多く発生します。
夫がローンを返済できなくなることで、連帯保証人の妻が返済義務を負うことになったり、家を強制退去させられたり、そういったケースは決して珍しくありません。
また、住宅ローンを新たに組めるようになるのも、今後のことを考えると大きなメリットです。
どなたかと再婚し、ふたたび家がほしいという話になったとき、住宅ローンが残っていると新たに家を買うことができません。
住宅ローンを二重で借りることは原則できないからです。
将来また家を買いたいなら、離婚時に不動産は売却するのがよいでしょう。
離婚で不動産を売却するデメリット
一方、離婚で不動産を売却する場合には、以下のようなデメリットもあります。
- 引っ越しに手間とお金がかかる
- 慣れ親しんだ持ち家を失う
- 売却の手間がかかる
売却する不動産がマイホームの場合、売却と引越しの手間がかかります。
離婚のための身辺整理をするのにもかなりの体力を使うので、売却・引っ越しも同時並行となると心身ともに苦しくなってしまう場合があります。
また、幼い子供がいる場合だと、慣れ親しんだ実家から離れることが大きなストレスとなってしまうことも。
合理性だけで見れば不動産は売却して財産分与するのがおすすめですが、合理性だけでは納得しないのが人間の心です。
ご自身・ご家族の状況を鑑みて、売却すべきかどうかを判断しましょう。
離婚で不動産を売却するときの流れ
離婚や不動産売却といった大きなイベントを同時並行する場合、事前に全体像を把握しておくのが重要です。
最後の章では、離婚と不動産売却を同時並行する流れをご紹介します。
査定から不動産の引き渡しまでの期間は、おおよそ3ヶ月～6ヶ月と考えましょう。
ステップ①不動産の名義人・住宅ローンの名義人・住宅ローンの残債の3つを確認する
はじめに、財産分与を予定している不動産の名義人、住宅ローンの名義人、住宅ローンの残債の3つを確認しましょう。
特に、不動産の名義人が誰になっているかをしっかり見てください。
不動産は名義人の許可がなければ売れません。
共有名義の場合は、共有名義人全員の合意が必要です。
自分以外に名義人がいる場合は、その人の売却の許可を得た上で次のステップにすすみましょう。
ステップ②不動産査定を受ける
不動産査定を受けて、「この不動産はいくらで売れるか」という予想の金額（査定金額）を確認します。
先述の通り、査定金額が住宅ローンの残債を上回るか下回るかで、財産分与の方法は変わります。
不動産の査定は、不動産会社に直接問い合わせるか、不動産一括査定サイトに問い合わせることで受けることができます。
自分で不動産会社を探すとかなりの手間になるので、昨今は不動産一括査定サイトを利用するケースが多いです。
不動産一括査定サイトなら、一度の問い合わせで実績のある不動産会社を複数社紹介してもらえます。
財産分与のための不動産査定をご希望なら、以下のフォームから無料でお問い合わせが可能です。
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ステップ③不動産を売り出す
不動産を実際に売却する場合は、不動産会社と媒介契約という契約を結び、不動産を売り出します。
媒介契約の段階では費用はかかりません。
不動産を売り出すと、買い主を募るために、インターネットや店頭チラシなどに物件情報が出すようになります。
物件の売り出し情報を公にしてほしくない場合は、不動産会社にその旨を伝えておきましょう。
この間、購入希望者が直接不動産を見に来る「内覧」が行われます。
内覧への立会は任意ですが、なるべく立ち会ったほうが売れやすくなります。
ステップ④売買契約を結ぶ
買い主が決まったら、売買契約を締結します。
売買契約の日に買い主から手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。
ステップ⑤不動産の引き渡しと決済
売買契約から1ヶ月ほどで、不動産の引き渡しと決済が行われます。
引き渡しと決済は同日に行われ、売却の残代金決済→引き渡しの順序ですすみます。
また、このタイミングで不動産会社に仲介手数料の残額を払います。
これらの作業が終了したら、不動産の売却は完了です。
ステップ⑥売却益を財産分与する
最後に、売却で得た利益を妻と夫で折半しましょう。
基本的には半分ずつにするので問題ないですが、売却した不動産に譲渡所得税がかかる場合は、翌年の税金の支払いを考慮して分けましょう。
不動産売却の譲渡所得税については、以下の記事で詳しく解説しています。
不動産売却にかかる税金とは？計算方法・支払時期・節税方法を詳しく解説
まとめ
離婚は環境の変化を伴うため、不動産の適切な処理にまで気が回らないという方も少なくありません。
しかしながら、その結果損をしたり、トラブルに巻き込まれたりするのは自分自身です。
離婚という人生の再スタートをよい状態で切れるように、しっかりと知識をつけておくことをおすすめします。
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査定を受けたからといって必ず売却しなければいけないわけではないので、ご安心ください。
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