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離婚時に不動産は売却すべき?財産分与のルールとケース別のおすすめ売却方法

離婚をする時、結婚後に購入した不動産の処理に悩む方も多いのではないでしょうか。

貯金や有価証券とは異なり、不動産はそのまま分割することはできません。
さらに住宅ローンが残っている場合には、多額の負債になり、一方のみで負担することが難しくなるケースもあります。

そこでのちのトラブルを避けるために、共有の不動産は離婚時に売却をするのが良いと言われています。

この記事では、離婚時に不動産売却を行う方法を住宅ローンの残債の有無ごとに解説しています。
離婚時の不動産トラブルについても解説しているので、スムーズな離婚のためにぜひ一度読んでみてください。

離婚における財産分与とは

まずはじめに、離婚における「財産分与」の定義について確認しておきましょう。

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦が築いた財産(共有財産)を、財産増加の貢献度に応じて分割することを言います。

離婚時にはこの財産分与が義務になっており、財産分与を受けられなかった場合には請求の訴えを起こすこともできます。
この権利は、有責配偶者(離婚の原因となった配偶者)にも認められます。

財産分与は、趣旨によって4つに分けることができると言われています。

財産分与の種類内容
清算的財産分与共有財産を清算するための財産分与
扶養的財産分与離婚による経済的に困窮する元配偶者の離婚後の生活を維持するために行われる財産分与
慰謝料的財産分与元配偶者が被った精神的苦痛への慰謝料としての財産分与

多くの場合、財産分与というと精算的財産分与のことを指します。

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財産分与の対象となるもの

財産分与の対象には、金銭はもちろん、不動産や車などの分割できない財産も含まれます。

具体的には、以下のようなものが財産分与の対象です。

【財産分与の対象となるもの】

  • 貯蓄
  • 有価証券
  • 保険
  • 不動産
  • 車両
  • 退職金
  • 年金

この中でも、不動産や車両などのように分割することはできない財産は、対象の財産を売却して利益を分割するか、どちらかが対象財産を保持する代わりにもう一方に金銭または同等の財産を渡すことになります。

また、万が一夫婦のどちらかに隠し財産がある場合は、その隠し財産も財産分与の対象になります。

なお、勘違いをしている方も多いですが、財産分与に対象となるかどうかの判断に、その資産の名義人がどちらかは関係ありません。
仮に夫の単独名義の不動産でも、夫婦が協力して形成した財産と認められれば、妻には財産分与を受ける権利があります。

ローンの残っている不動産を財産分与する方法

では、共有財産の不動産を財産分与する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか?

まずは、住宅ローンの残っている不動産の売却について、とるべき財産分与の方法を見ていきましょう。

ローンのない不動産の財産分与については、「ローンのない不動産を財産分与する方法」の章をご確認ください。

ステップ①不動産の名義人を確認する

はじめに、財産分与を予定している不動産の名義人を確認しましょう。
夫または妻の単独名義になっているのか、それとも夫婦の共有名義になっているのかを見ます。

不動産を残してどちらかに権利を渡す場合は、同時に名義の変更も必要になります。

くわしくは「不動産とローンの名義はどう処理する?」の章で詳しく解説します。

ステップ②ローン残債と名義人を確認する

不動産の名義人を確認できたら、次は住宅ローンの名義人と残債を確認しましょう。
これは、融資を受けている金融機関に問い合わせることで教えてもらえます。

住宅ローンの名義人や連帯保証人は返済途中で変更することができないので、今後不動産をどうするのかを決める上で非常に重要な情報の一つになります。

また、住宅ローンの残債は、不動産を売却できるかどうかを判断するのに必要になります。

住宅ローンの残債がない場合は、抵当権の抹消登記が行われているかどうかのみ確認してください。
住宅ローンを払いきっていても、抵当権が残ったままだと不動産を売却することができません。

ステップ③不動産査定を受ける

不動産査定とは、不動産会社に不動産の価値を無料で予想してもらうことです。

不動産査定では「この不動産はいくらで売れるか」という予想の金額(査定金額)を知ることできます。

この査定金額が住宅ローンの残債を上回るか下回るかで、不動産の売却方法が変わります。

不動産の査定は、不動産会社に直接問い合わせるか、不動産一括査定サイトに問い合わせることで受けることができます。

自分で不動産会社を探すとかなりの手間になるので、昨今は不動産一括査定サイトを利用するケースが多いです。
不動産一括査定サイトなら、一度の問い合わせで実績のある不動産会社を複数社紹介してもらえます。

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ステップ④ローン残債と査定額をもとに売却方法を選ぶ

ここまでで確認した情報をもとに、ご自身のケースではどのように不動産の財産分与を行うべきか判断しましょう。

それぞれのケースについて、以下で詳しく説明します。

不動産査定額が住宅ローンの残債を上回る場合(アンダーローン)

不動産の査定額が住宅ローンの残債を上回る状態を、アンダーローンと呼びます。

アンダーローンの場合、住宅ローンを不動産を売却して得たお金で一括返済できるので、問題なく不動産を手放すことができます。

ローン返済後にあまったお金は不動産売却益とし、配偶者間で財産分与します。

不動産査定額が住宅ローンの残債を下回る場合(オーバーローン)

不動産の査定額が住宅ローンの残債を下回る状態を、オーバーローンと呼びます。

オーバーローンの場合、不動産を売却しても住宅ローンを返しきれないので、売却後の残債を貯金等で補填して一括返済するか、売却を諦めて少しずつローンを返していくしかありません。

オーバーローンの場合では元夫が養育費代わりに住宅ローンを払い続け、元妻が子供と家に住み続けるというケースが多いようです。
ただしこのケースは、元夫が住宅ローンを払えなくなったときに元妻と子供が強制的に追い出されるというリスクがあるので、十分に注意してください。

可能であれば、元妻の名義でローンを借り換えて不動産の名義を変更するべきです。

詳しくは「離婚後のよくある不動産トラブル」の章で解説しています。

なお、どうしても不動産を売却したい場合は、「任意売却」という方法をとることで不動産を売却することができます。

任意売却には、信用情報に傷がつく、売却で返しきれなかった金額は負債になる、といったデメリットがあるので、慎重に考えてから行いましょう。

ローンのない不動産を財産分与する方法

不動産にローンがない場合は、不動産を売却して得た利益を分けることで財産分与を行うことが可能です。

そのため、ローンのある不動産と比較すると財産分与の方法は簡単です。

ただ、「離婚しても今の家に住み続けたい!」という希望をお持ちの方もいるはずです。

その場合は、離婚後も家に住み続ける方が、離婚後に出ていく方に対して不動産と同等の金銭または現物資産を渡します。

この場合は不動産と同等の資産を渡すために、不動産の価値を知る必要があります。

不動産の価値を知るには、不動産査定が最適です。

不動産査定は無料の上、その不動産の市場における価値を高い精度で算出してくれるので、不動産の価値を図るのにぴったりです。

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不動産とローンの名義はどう処理する?

離婚で不動産の財産分与を行う際、不動産と住宅ローンの名義人はしっかり確認しておく必要があります。

不動産の権利や住宅ローンの返済義務は、すべてその名義人にあるからです。
これは、離婚してその不動産に住まなくなったり、ローンの返済を名義人以外が行ったりしている場合でも変わりません。

例えば、元夫名義の不動産について財産分与を受け、名義は元夫のままで元妻が居住しているといった場合、元夫は元妻に無断で不動産を売却することができてしまうのです。

また同様に、元妻が元夫名義のローンの連帯保証人になっている場合、元妻はもうその不動産に住んでいなくても、元夫が住宅ローンを滞納した際に連帯保証人として返済義務を負うことになります。

そのため、不動産・ローンの名義人は離婚後の実態に即したものに変更するべきです。

不動産の名義変更はどうすればいい?

住宅ローンの残債がない場合、不動産の名義変更は所有権移転登記を行うだけで完了します。

所有権移転登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

所有権移転登記には登録免許税という税金がかかり、これは名義変を変更する不動産の固定資産評価額によって10万円~200万円かかります。

なお、住宅ローンが残っている不動産の名義変更は厄介です。

住宅ローンが残っている状態で不動産の名義変更を行うと、万が一住宅ローンの返済が滞った時などに金融機関にその事実が露呈し、契約違反としてローン残債の一括返済を求められる可能性があります。

そのため、住宅ローンが残っている不動産については、完済するまで名義変更は難しいと考えてください。

住宅ローンの名義人・連帯保証人の変更はどうすればいい?

住宅ローンの名義人・連帯保証人については、変更することは原則認められません。

これは、住宅ローンの融資が、融資申し込み当時の条件に基づいて行われているからです。

その条件を変更することは契約違反になるため、ローンの一括返済を求められる可能性があります。

一応、金融機関の同意を得られればローン返済中でもローンの名義人・連帯保証人の変更を受け付けてもらうことは可能なのですが、その同意を得るハードルが非常に高く、ほとんどのケースで断られます。

なので、住宅ローンが残っているときは、不動産を売却する、住宅ローンを借り換えて名義人を変更するなどの対策をとる必要があります。

不動産売却は離婚の前か?後か?

不動産売却は離婚の前と後のどちらがいいの?

こんな疑問を持たれる方もいらっしゃるかと思います。

結論から言うと、「不動産の売却は離婚前、財産分与は離婚後」がおすすめです。

以下で理由を詳しく説明していきます。

離婚前の不動産売却がおすすめの理由

離婚前の不動産売却がおすすめの理由は、「不動産の売却には時間がかかるから」「離婚の前の方が互いの連絡がつきやすいから」の2点です。

不動産の売却をされたことのない方だと想像がしにくいですが、不動産を売却を完了するまでには最低でも3ヶ月~6ヶ月ほどの時間がかかります。

半年近い時間がかかるとなると、互いの連絡がつきにくくなってしまうこともありえます。

不動産の売却は名義人の承諾がないと行えないので、共有名義の場合は連絡が取れないと売却を完了できなくなってしまいます。

このようなトラブルを避けるために、離婚前の不動産売却がおすすめです。

また、離婚前に不動産を売ることができれば、財産分与をしなければいけない金額が早い段階で分かるので、離婚後に何度も協議をする必要がありません。

実際、離婚が原因で不動産を売却する方の中には、「不動産の売却が完了したら離婚する」と決めている方もいます。

離婚後の財産分与がおすすめの理由

財産分与は離婚後がおすすめな理由は、「離婚前の財産分与には贈与税を課せられる可能性があるから」です。

例えば、離婚届を出す前に夫名義の不動産を妻がもらってしまうと、「夫婦間贈与」とみなされ、妻側に贈与税がかかります。

夫婦間贈与には税金控除の特例があるものの、婚姻期間が20年以下の場合は110万円を超える資産に対して贈与税を課せられます。

そのため、財産分与は離婚後に行うのがよいでしょう。

なお、離婚後に不動産を譲った場合は、譲った側に譲渡所得税が課せられます。

ただし、この譲渡所得税は、財産分与の翌年に確定申告を行い、「マイホームの3000万円特別控除」を受けることで免れることができます。

この方法を用いれば、不動産の財産分与にかかる税金を最小限に抑えることができます。

財産分与に関する注意点

ここまでで、不動産の財産分与に関する基礎知識をお伝えしていきました。
次にこの章では、財産分与を行う際の注意点を3つご紹介します。

  • 財産分与の時効は2年間
  • 財産分与の対象は別居より前の資産
  • 借金は財産分与の対象にはならない

離婚で損をしないために、それぞれの注意点についてしっかりポイントをおさえておきましょう。

財産分与の時効は2年間

まず、財産分与の請求には期限があることに注意しましょう。

財産分与は、離婚してから2年以内に行う必要があります。
財産分与についての協議が夫婦間でまとまらない場合、家庭裁判所に「協議に代わる処分」を請求できるのですが、この請求の期限が離婚から2年以内だからです。

離婚後は生活が一変し、なかなかまとまった時間がとれなくなることも考えらるので、できれば離婚の前段階から財産分与について話し合いをしておきましょう。

財産分与の対象は別居より前の資産

財産分与の対象は、結婚後に夫婦が協力して築いた財産なので、夫婦の協力関係が失われたと考えられる別居以降に築かれた財産は対象外です。

長期間の別居を経て離婚する場合は、この別居期間に増えた財産について問題になるケースが多々あります。

ただし、別居期間に築いた財産について財産分与を行われないことが公平性を欠くと判断される場合は、事情を考慮してもらえることもあります。

借金は財産分与の対象にはならない

財産分与は夫婦が共同して築いた財産を対象とするので、生活の維持するために発生した債務も考慮はされます。

そのため、財産分与の際には、まず財産分与対象のすべての財産からすべての債務を差し引き、残った金額を財産分与するという考え方が一般的です。
(この債務に、個人の遊興費などによる借金は含まれません)

ただし、債務がプラスの財産を上回った場合は、超過した債務について財産分与は行われません。
あくまで名義人のみの負担とされます。

離婚後のよくある不動産トラブル

最後に、離婚後によくある不動産トラブルを実例をもとにご紹介します。

ケース①元夫のローン支払いが滞り、連帯保証人の自分に督促状が来た

Aさんは3年前に元夫と協議離婚をし、当時の持ち家とその住宅ローンについては元夫が引き受けるということで合意をしていました。

しかし、ある日のこと、金融機関からAさん宛に住宅ローンの督促状が届きます。「離婚したのになぜ?」と思い金融機関に問い合わせると、Aさんは元夫名義の住宅ローンの連帯保証人であること、離婚していてもAさんは住宅ローンの連帯保証人としての債務を免れないことが分かりました。
元夫は離婚後に事業に失敗し、すでに住宅ローンを払える状態ではありません。

この場合、Aさんは元夫に代わって、居住していない家の住宅ローンを払い続けなければならないのでしょうか?

このケースでは、Aさんは住宅ローンの連帯保証人であるため、主債務者の元夫が支払い能力を欠く以上、元夫に代わって住宅ローンを支払う義務があります。
しかし、住んでもいない家の住宅ローンを今後ずっと払い続けるというのも納得がいかない話です。
そこでAさんは、金融機関と相談し、任意売却を行うことを決めました。
この任意売却により、住宅ローンの残債は数百万円にまで減り、この残債を元夫が10年かけて支払っていくという運びになりました。

ケース②共有名義の元妻が音信不通になり、不動産が売れない

Bさんは15年前に元妻と離婚し、すでに住宅ローンを払い終えていた家をもらう代わりに、その他の資産を妻に譲りました。

現在のBさんには娘夫婦との同居の話が持ち上がっており、離婚時にもらった自宅を売却しようと考えていました。
不動産査定を受けたところ希望額以上で売れそうだったので、売却に向けて不動産会社と話をすすようとした矢先、自宅が元妻との共有名義のままであったことが判明しました。
共有名義の不動産は、名義人全員の同意が必要です。
そこでBさんは元妻に連絡をとりますが、離婚から時間が経っていることもあり、連絡がつきません。

この場合、Bさんは自宅の売却をすることはできないのでしょうか?

このケースにおいてBさんができることは、「共有物分割請求訴訟」または「不在者財産管理人の選任」です。
元妻の所在が分かるが連絡がつかない場合は、元妻に対して「共有物分割請求訴訟」を提起し、裁判によって共有名義を解消することができます。
あるいは、戸籍などを確認しても元妻の行方がまったくわからない場合、家庭裁判所に対して「不在者財産管理人の選任」の申し立てを行います。
その後、裁判所に不動産の売却許可を得ることで、自宅を売れるようになります。
このように、不動産を離婚後も共有名義のままにしておくと思わぬ手間がかかる可能性があるので、離婚時にはできるだけ不動産の名義を単独名義に変更しておきましょう。

ケース③元夫のローン滞納で居住中の家が差し押さえられる

Cさんは元夫の浮気が原因で5年前に離婚しました。その際、慰謝料代わりに当時住んでいたマンションをもらい、元夫に住宅ローンの支払いを任せて、子供と一緒に住み続けていました。

ある日、久しぶりに元夫から連絡があり、何かと思えば、「住宅ローンを払えないから、マンションを競売にかけなければいけないかもしれない」という衝撃的な内容でした。
元夫に浮気をされて別れた上、慰謝料代わりのマンションすら元夫の都合で取り上げられるということで、Cさんは怒り心頭です。
「競売の前に任意売却をさせてくれ」と頼み込んでくる元夫ですが、そもそもCさんはマンションを立ち退くこと自体が受け入れられません。

この場合、Cさんはマンションに住み続けることはできるのでしょうか?

このケースでは、基本的にCさんにマンションに住み続ける権利はありません。

ただし、CさんがCさんの名義で別のローンを借りることができれば、ローンの借換えができ、今のマンションに住み続けることができます。

しかしローンの借り換えは必ずできるものではなく、Cさんに残債を十分に払える能力があると判断されなければいけません。

また、ローンの借り換えが成功してCさんは現在のマンションにとどまれたとしても、その支払を元夫に任せるのは難しいでしょう。

このように、離婚後に状況が変わって慰謝料代わりの家に住めなくなるケースもあるので、可能ならば不動産は売却するのがトラブルを回避する上で重要です。

まとめ

離婚は環境の変化を伴うため、不動産の適切な処理にまで気が回らないという方も少なくありません。
しかしながら、その結果損をしたり、トラブルに巻き込まれたりするのは自分自身です。

離婚という人生の再スタートをよい状態で切れるように、しっかりと知識をつけておくことをおすすめします。

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