離婚をする時、結婚後に購入した不動産の処理に悩む方も多いのではないでしょうか。
貯金や有価証券とは異なり、不動産はそのまま分割することはできません。
さらに住宅ローンが残っている場合には、多額の負債になり、一方のみで負担することが難しくなるケースもあります。
この記事では、離婚時の不動産売却による財産分与の方法や売却に流れを解説します。
離婚で不動産を売るべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にご覧ください。
離婚後の不動産売却による財産分与とは
財産分与とは、離婚後に夫婦で財産を分け合うことをいいます。
Ｑ１ 財産分与とはどのような制度ですか
（Ａ）
離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度です。引用：法務省
結婚生活を送るにあたって夫婦共有の財産は数多くあり、2人で購入したものや2人で築き上げたものまで幅広くあります。
例えば、以下のような物を財産分与します。
- 不動産
- 車
- 預貯金
- 退職金
- 家具・家電
- 有価証券
これらを元夫婦間で平等に分配します。
離婚後は財産分与についてトラブルになりやすいため、「何が財産分与できてどれが財産分与できないのか」をしっかりと理解しておくことが大切です。
次の章からは、財産分与の方法や注意点などを解説します。
スムーズに財産分与を進めるためにも参考にしてみてください。
なお、財産分与できる物とできない物に関しては以下の記事で詳しく解説しています。
離婚後の不動産売却による財産分与の方法
離婚後の財産分与は主に以下3つの方法に分かれます。
それぞれで特徴が異なるので自分の状況に合った方法で財産分与しましょう。
- 現物を分配する
- 売却で得た現金を分配する
- 代償分割する
現物を分配する
最も無難な財産分与として「現物を分配する」方法があります。
不動産でいえば、どちらかが不動産を貰ったら一方は車や預貯金などの「その他の財産」を貰う方法をいいます。
財産分与だけでなく相続の際にもよく利用されている方法です。
売却で得た現金を分配する
不動産を売却して得た利益を分配する方法もあります。
現物を分配する方法と違って現金で正当に分割できるため、トラブルなく分配できるのが特徴です。
また、離婚後に不動産に住まない場合も、売却して現金にした方がお互いにメリットがあるでしょう。
代償分割する
代償分割とは、一方が不動産を貰う代わりにもう一方へ金銭を支払って公平な分配に調整することをいいます。
例えば、元夫が価値2,000万円の家を貰い、1,000万円を元妻へ現金で支払う方法です。
この方法だと、お互いに1,000万円ずつ貰ったこととなるため、平等に財産分与できます。
車や預貯金、有価証券などの、不動産の代わりとなる高額な共有財産がない場合に利用しやすい方法といえます。
離婚による不動産売却をするタイミング
離婚時に不動産売却をする際は「離婚前」と「離婚後」のタイミングに分かれます。
それぞれでメリットとデメリットが異なるため、自分に合う方で進めましょう。
離婚前のケース
離婚前に不動産売却するケースでは主に以下のメリットとデメリットに分かれます。
- 離婚後に相手と連絡を取る必要がない
- 離婚後のトラブルを避けられる
- 離婚と不動産売却の手続きを同時進行しなければならない
- 離婚時期が遅くなる場合がある
離婚前に不動産に関する問題を解消できるため、離婚後に相手と連絡を取る必要がなくなります。
離婚しているにもかかわらず、元夫や元妻と連絡を取り合うのは気が引ける方も多いでしょう。
そんな方は離婚前に不動産売却するのをおすすめします。
ただし、ただでさえ複雑な離婚手続きに加えて、不動産売却の手続きまで並行して進める必要がある点はデメリットといえるでしょう。
離婚後のケース
離婚後に不動産売却するケースでは主に以下のメリットとデメリットに分かれます。
- 落ち着いて不動産売却を進められる
- 早く離婚できる
- 離婚後も相手と連絡を取らなければならない
- 相手と連絡が取れなくなる可能性がある
離婚後の不動産売却は離婚手続きが終わっているため、落ち着いて不動産売却を進められます。
離婚前と違って売却が完了するまで離婚を待つ必要がないため、すぐに離婚できる点もメリットです。
ただし、離婚後も元夫や元妻と連絡を取り合わなければならないため、連絡が苦にならない方に向いているでしょう。
また、離婚後は元夫や元妻と連絡が取れなくなるケースもあるため、売却が長引く可能性があります。
不動産の財産分与の際に確認すべきこと
不動産を財産分与する際は、主に以下5つのポイントを確認しましょう。
【不動産の財産分与の際に確認すべきこと】
- 「共有財産」「特有財産」のどちらか
- 住宅ローンの残債
- 住宅ローンの名義人
- 不動産の名義人
- 不動産の査定額
それぞれの項目でなにを見ればいいのか、もう少し詳しく見てきましょう。
確認事項①：「共有財産」「特有財産」のどちらか
家族で暮らしていた不動産は「共有財産」と「特有財産」の2種類に分かれます。
共有財産であれば財産分与の対象ですが特有財産は財産分与の対象外のため、違いをしっかりと理解しておきましょう。
共有財産とは、婚姻期間中に夫婦2人で築いた財産のことです。
- 夫婦2人で購入した不動産
- 車
- 美術品
- 有価証券
- 家具・家電
確認事項②：住宅ローンの残債
不動産の財産分与を行う際には、住宅ローンが残りいくらなのかを確認します。
不動産を売却するには売却価格で住宅ローンを返しきる必要がありますが、残債が分からないと売却価格の最低ラインが分かりません。
残債は、金融機関に連絡することで教えてもらうことができます。
確認事項③：住宅ローンの名義人
残債とともに、住宅ローンの名義人・連帯債務者・連帯保証人を確認しておきましょう。
住宅ローンの返済義務は住宅ローンの名義人と連帯債務者、連帯保証人（主債務者が支払えない場合のみ）にあるので、自分返済義務を負っているかどうかを把握するために確認します。
仮に居住していなかったとしても、名義人・連帯債務者・連帯保証人である限り住宅ローンの返済義務はなくならないので注意してください。
名義人・連帯債務者・連帯保証人の返済義務の範囲は、以下のようになっています。
| 住宅ローン上の扱い | 債務の範囲 |
|---|---|
| 名義人 | つねに返済義務を負う |
| 連帯債務者 | つねに返済義務を負う |
| 連帯保証人 | 主債務者が支払えない場合にのみ返済義務を負う |
確認事項④：不動産の名義人
不動産を売却するには不動産の名義人全員の許可が必要になるので、名義人が誰なのかも見ておきましょう。
仮に家の名義人が夫や妻のどちらか一方だけになっていても、財産分与の対象にはなるので安心してください。
ある不動産が財産分与の対象となるかどうかは、名義ではなく婚姻生活中に夫婦で共同で築いた財産かを基準に判断します。
不動産の名義人は購入時の売買契約書や、法務局に保管されている登記簿で確認してください。
なお、不動産の名義人を金融機関の許可なく変更すると、住宅ローンの一括返済を求められる可能性があります。
なので、とりあえずは名義人が誰なのかだけを見て、離婚後にどうするかは「住宅ローンのある不動産の財産分与方法は8パターン」の章を見ながら考えてみてください。
確認事項⑤：不動産の査定額
不動産の査定額とは、不動産がいくらで売れるかを不動産会社が予想した額です。
査定額を知ることで不動産の市場価値が分かるので、売却すべきかどうかを判断できます。
また、どちらかが住み続ける場合でも、もう一方にいくらくらいの財産を渡すべきかが分かります。
不動産査定は無料なので、離婚で不動産の売却を考えている場合は一度不動産会社に相談してみましょう。
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離婚で不動産を売却するときの流れ
離婚や不動産売却といった大きなイベントを同時並行する場合、事前に全体像を把握しておくのが重要です。
最後の章では、離婚と不動産売却を同時並行する流れをご紹介します。
査定から不動産の引き渡しまでの期間は、おおよそ3ヶ月～6ヶ月と考えましょう。
ステップ①不動産の名義人・住宅ローンの名義人・住宅ローンの残債の3つを確認する
はじめに、財産分与を予定している不動産の名義人、住宅ローンの名義人、住宅ローンの残債の3つを確認しましょう。
特に、不動産の名義人が誰になっているかをしっかり見てください。
不動産は名義人の許可がなければ売れません。
共有名義の場合は、共有名義人全員の合意が必要です。
自分以外に名義人がいる場合は、その人の売却の許可を得た上で次のステップにすすみましょう。
ステップ②不動産査定を受ける
不動産査定を受けて、「この不動産はいくらで売れるか」という予想の金額（査定金額）を確認します。
先述の通り、査定金額が住宅ローンの残債を上回るか下回るかで、財産分与の方法は変わります。
不動産の査定は、不動産会社に直接問い合わせるか、不動産一括査定サイトに問い合わせることで受けることができます。
自分で不動産会社を探すとかなりの手間になるので、昨今は不動産一括査定サイトを利用するケースが多いです。
不動産一括査定サイトなら、一度の問い合わせで実績のある不動産会社を複数社紹介してもらえます。
財産分与のための不動産査定をご希望なら、以下のフォームから無料でお問い合わせが可能です。
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ステップ③不動産を売り出す
不動産を実際に売却する場合は、不動産会社と媒介契約という契約を結び、不動産を売り出します。
媒介契約の段階では費用はかかりません。
不動産を売り出すと、買い主を募るために、インターネットや店頭チラシなどに物件情報が出すようになります。
物件の売り出し情報を公にしてほしくない場合は、不動産会社にその旨を伝えておきましょう。
この間、購入希望者が直接不動産を見に来る「内覧」が行われます。
内覧への立会は任意ですが、なるべく立ち会ったほうが売れやすくなります。
ステップ④売買契約を結ぶ
買い主が決まったら、売買契約を締結します。
売買契約の日に買い主から手付金を受け取り、不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。
ステップ⑤不動産の引き渡しと決済
売買契約から1ヶ月ほどで、不動産の引き渡しと決済が行われます。
引き渡しと決済は同日に行われ、売却の残代金決済→引き渡しの順序ですすみます。
また、このタイミングで不動産会社に仲介手数料の残額を払います。
これらの作業が終了したら、不動産の売却は完了です。
ステップ⑥売却益を財産分与する
最後に、売却で得た利益を妻と夫で折半しましょう。
基本的には半分ずつにするので問題ないですが、売却した不動産に譲渡所得税がかかる場合は、翌年の税金の支払いを考慮して分けましょう。
不動産売却の譲渡所得税については、以下の記事で詳しく解説しています。
離婚や不倫慰謝料のご相談については「離婚・不倫慰謝料相談弁護士ほっとライン」もご参考ください。
まとめ
離婚は環境の変化を伴うため、不動産の適切な処理にまで気が回らないという方も少なくありません。
しかしながら、その結果損をしたり、トラブルに巻き込まれたりするのは自分自身です。
離婚という人生の再スタートをよい状態で切れるように、しっかりと知識をつけておくことをおすすめします。
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