民泊は、土地活用の手段として話題を集めています。
民泊を始めてみたいけど「儲からないの？」と疑問を持つ方はいるのではないでしょうか。
民泊新法が施行され、これまでよりも民泊を始めるハードルが高くなったと感じる方も中にはいるでしょう。
実際に、民泊で儲けるのは難しいとされており、撤退する事業者も増えています。
ここでは、民泊経営のポイントや失敗しないための対策を解説します。
民泊が儲からないと言われるのはなぜ？
民泊が儲からないと言われているのは、以下のような理由が挙げられます。
- 180日営業ルールが義務付けられた
- 旅館業法改正による罰則の強化された
- 初期投資の回収に時間がかかる
- 代行料金の高さがネックになる
民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行されたことによるものが大半を占めていると言えます。
それぞれ解説します。
180日営業ルールが義務付けられた
2018年6月に施行された民泊新法（住宅宿泊事業法）では、民泊の年間営業日数を180日までと制限しています。
また、自治体によっては、この180日の規制に加えて、さらに独自の規制を制定している地域もあります。
例えば、兵庫県では地域を指定して細かく営業期間を規制していたり、軽井沢でも、5月の大型連休や7月から9月にかけての夏休み期間は営業できません。
また、住居専用地域では、家主同居型を除いて平日月曜日から金曜日は営業ができません。
このように、自治体によっては細かく規制があり、180日だけでは利益を出すことが難しくなっていると思われます。
旅館業法改正による罰則の強化された
2018年6月に民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行されるとともに旅館業法も改正されました。
この改正により、民泊の無許可での営業の罰則金が大幅に引き上げられました。
それまで3万円だった罰則金は、上限が100万円となり、懲役も併せて課せられることができるようになりました。
また、無許可で運営されている民泊に対して、立ち入り検査をすることもできるようになりました。
今までは、無許可で営業されている民泊への立ち入り検査ができなかったため、ヤミの民泊を増大させる原因となっていました。
この旅館業法改正は、無許可での民泊営業の大きな抑止力となっているとみられます。
初期投資の回収に時間がかかる
民泊を始めるにはまず、宿泊施設となる部屋や家が必要です。
自身が所有している空き家を使うのであれば費用はかかりませんが、新たに物件を購入したり、賃貸したりするのであれば契約料や敷金・礼金がかかります。
また、室内の環境も整えなければならないため、家電製品や家具、リネン類、トイレットペーパーやシャンプーなどの消耗品を揃えなければなりません。
さらには通信設備を整える必要もあり、数十万円から100万円以上の費用が発生します。
代行料金の高さがネックになる
民泊を運営する時、時間がある人は自身が宿泊事業管理者となって管理を自分で行うことができます。
そうすると、代行料金の支払いを無くすことができます。
しかし、本業が別にあって投資目的で民泊を運営している場合、管理に時間を費やすことができず、管理会社に運営を委託することになります。
この委託料金が売上の約20%となるため、物件の価格によっては利益を出すことが難しくなります。
民泊は利便性の良い場所を選んで始められることが多く、価格もそれなりの物件を使用することになり、180日の制限も加わってますます利益を上げることが難しくなっています。
民泊で儲けるためのポイント
民泊で儲けることは難しいです。
しかし、少しでも多くの利益を出したりマイナスを出さないために、以下の4つのポイントを解説します。
- 所有物件を利用する
- 他の民泊施設と差別化する
- 自分自身で全て行う
- 立地のよい空き家をリノベーションする
所有物件を利用する
民泊の運営には、もともと所有している自分の物件があれば利用するとよいでしょう。
所有物件を利用すれば物件の賃料や敷金・礼金などがかからないので、初期投資も最小限に抑えられ、他の設備に投資することもできます。
所有物件が人気のエリアで立地条件も良ければ、民泊運営にとっては好都合です。
他の民泊施設と差別化する
特に人気のエリアでは、他の民泊施設との差別化が重要です。
他の民泊施設とは異なるサービスの提供や、複数人で宿泊できる部屋を用意するなど、独自の強みがあるとよいでしょう。
家族連れが多いのかカップルが多いのかなど分析し、客層に合わせたニーズを取り込んでみることもおすすめです。
自分自身で全て行う
予約管理や受付対応、清掃や管理までをすべて自分で行えば、人件費や諸経費を大幅に削ることができます。
また、民泊新法では、自分で管理できない場合や民泊施設に自分が居住しない場合は、管理会社への委託が必須です。
運営者本人が自分で管理できれば委託料を削れるので、その分利益が増えるでしょう。
立地のよい空き家をリノベーションする
自分で所有している物件がなければ、できるだけ立地の良い場所にある空き家を利用しましょう。
古い空き家なら、見た目の印象を良くするためにリノベーションすることをおすすめします。
滋賀県大津市 / 50代 査定価格200万円売却価格225万円 大阪府摂津市 / 30代 査定価格3,580万円売却価格3,380万円 神奈川県横浜市西区 / 30代 査定価格2,700万円売却価格2,600万円 千葉県船橋市 / 30代 査定価格3,200万円売却価格3,150万円 北海道札幌市南区 / 50代 査定価格1,300万円売却価格1,250万円 
民泊で失敗しないための対策
民泊ではあまり儲けられないとしても、できるだけ失敗しないように対策したいですよね。
民泊で失敗しないための対策として、以下の3つを押さえておきましょう。
- ターゲットやニーズを絞り込む
- 民泊仲介サイトを使う
- 損害に備えておく
ターゲットやニーズを絞り込む
民泊を始める前に、まずはターゲットを絞り、どんなニーズがあるのかもしっかり把握しておきましょう。
観光地から近い場所は強いニーズがあり、利用者が非常に多い傾向です。
民泊施設同士で価格競争が起きたり、なかなか利用してもらえないなどの問題もあるので注意しましょう。
民泊仲介サイトを使う
民泊を運営するなら民泊仲介サイトの利用を検討しましょう。
民泊仲介サイトに登録すると、ネットで簡単に予約できるようになるので、国内・国外からの利用者が増える可能性が高まります。
民泊仲介サイトの「Airbnb（エアービーアンドビー）」は、国内・国外問わず利用者が多く、様々な条件で検索できて写真も多く掲載されています。
世界中から集客できる点は大きなメリットですが、登録には利用料金がかかります。
民泊の運営状況や資金計画をしっかり立ててから利用しましょう。
損害に備えておく
民泊の運営には、様々な損害や事故が生じるリスクがあります。
盗難や物が壊れた、他の利用者に損害が出てしまうなどのリスクは十分に考えられます。
もしものことに備えて、民泊専用の保険に加入することをおすすめします。
民泊が儲からないなら売却も視野に入れる
民泊がどうしても儲からない、儲かる見込みがないと感じたら、物件の売却を視野に入れておくことをおすすめします。
売却する時は以下の2点をしっかり押さえて、売却することで利益を得ることを目指しましょう。
- 複数社の査定を受ける
- 特定や控除を活用する
複数社の査定を受ける
物件を売却する時は、複数の不動産会社に査定依頼しましょう。
なぜなら、不動産会社によって査定基準が異なるため、提示される査定額に大きな差が出ることがあるからです。
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特定や控除を活用する
物件を売却して利益が出ると、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
しかし、特例や控除を上手く活用すれば、大きな節税効果があります。
利用できるものがないか事前に確認しておきましょう。
民泊で儲けるにはしっかり対策しよう
民泊の需要は高まっている一方で、民泊新法の施行により、これまでよりも民泊で儲けることは難しくなりました。
180日に制限された運営日数の中で儲けるには、ポイントをしっかり押さえておくことがとても重要です。
他の民泊にはない独自のサービスや、できるだけ初期費用を抑えるなど、対策はいくつかあります。
民泊を始める前に必ず資金計画も立てておきましょう。
また、民泊を始めてみたけどどうしても儲からないという時は、土地や空き家を売却することも検討しましょう。
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