いま民泊を運営するメリットとは｜リスク回避の対策としてできること

不動産の有効活用の方法として、注目を集めている「民泊」。活用されていない不動産を持っているが、どのように有効活用するか迷っているというあなたに、民泊が注目されている理由とそのメリット、考えられるリスクとその対策をお伝えします。あなたの物件が民泊に適しているかどうかも、合わせて分析してみましょう。
目次
1. なぜいま民泊がアツいのか
2. 民泊のメリットとは
3. 民泊につきもののリスクと対策
4. 民泊に適した物件かどうかの見極め方
5. 客観的な分析で不動産の有効活用を

1. なぜいま民泊がアツいのか

「民泊」とは、2008年ごろから出現したビジネスモデルで、観光客に個人宅や投資用物件を有料で宿泊用に提供することを指します。近年とくに民泊が注目を集めるようになってきた理由と、前途の展望について考えてみましょう。

2.1 民泊新法の施行

2018年6月、住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されました。これにより、民泊がこれまでよりもずっと始めやすくなっています。「住宅」に宿泊することを前提としているため、ホテルや旅館が営業することのできない居住専用地域でも運営が可能です。
宿泊客側から見ても、民泊新法の施行により、家主に名称や住所などの届出や、衛生管理・安全措置などを義務化するなど、より安心して利用できる制度が整いました。外国人訪日観光客の増加や、暮らすように旅するスタイルの浸透などと相まって、今後も成長の期待できるビジネスモデルであると言えそうです。

2.2 国を挙げての宿泊施設不足対策

民泊のビジネスモデルは、2008年にアメリカで誕生し、2014年に日本に上陸しました。今では、民泊は世界の旅人の間で普遍的かつ有力な選択肢となっています。一方で、日本を訪れる外国人観光客は年々増加しており、10年前と比較すると3倍にも増えています。
時期によってはビジネスホテルまで団体客に占められ、国内のビジネスパーソンが出張時に泊まるところがないという報道を耳にすることさえあります。このような状況下で、民泊に一足先に慣れた海外からのゲストが民泊への宿泊を検討するのは、非常に自然な流れと言えるでしょう。
現時点ではもちろん、2020年の東京オリンピック開催のことを考えても、今後民泊の普及がますます進むであろうことは自明の理といえます。日本政府は2020年には4,000万人の来日を目標にしており、国を挙げて宿泊施設の不足問題への取り組みを行っています。その一環としての民泊新法の施行でもあるというわけです。
では、このような情勢に乗り民泊を始めることには、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。次の部分で考えてみましょう。

2. 民泊のメリットとは

民泊を運営することで、家主にとってはどのようなメリットがあるのでしょうか。3つのメリットを挙げてみます。

2.1 不動産資産の有効活用

民泊のメリットとしてまず挙げられるのが、空き家・空き部屋を有効に活用できることです。不動産を活用せずに持っているだけでは、税金や管理費だけがかさんで負担になりがち。民泊に利用することで、売却や賃貸よりも手軽に利用者が見つかり、有効活用できる可能性が広がります。
また、もし正式に旅館や民宿を始めようとすれば、許可申請や消防設備などの整備など、多くの費用と時間がかかります。しかし民泊の場合、住宅に泊めるという形であるため、届出のみで複雑な手続きは不要です。インテリアや備品を買いそろえたり、掃除をしたりという程度の出費や手間だけですから、手軽に始められるでしょう。

2.2 地域活性化に貢献

日本国内の空き家問題は深刻で、このままでは2033年に空き家率が30％を超えることが懸念されています。空き家問題の解決のため、空き家のリノベーションや解体に補助金を出す自治体も少なくありません。
あなたの物件を民泊施設として活用することで、地域の空き家問題の改善にも貢献できますし、地方に観光客が訪れることによる地域活性効果が期待できるでしょう。
観光客は宿泊地で必ず、食事やお土産の購入、観光施設への入場などの消費行動をします。地域の経済活性化に貢献できると同時に、外国人訪日観光客を含む利用者との交流を通じて、貴重な体験をする機会ともなります。

2.3 民泊物件としての売却

外国人訪日観光客の増加や民泊新法の施行を受け、不動産業界では民泊物件が話題となっています。民泊運営や民泊投資を始めたいという人が急増しているのに対し、民泊・転貸許可が出ている物件を探すことがかなり難しい状態に。
民泊の許可を取得しておくことで、民泊物件として売却することができ、物件に付加価値と魅力を加えることが可能です。
さまざまなメリットが期待できる民泊運営ですが、決して簡単なことではなく、リスクも伴います。どんなリスクがあるのか、どのように回避すればよいかについて、続く部分で検討します。

3. 民泊につきもののリスクと対策

どのような事業でもそうですが、民泊にも一定のリスクが伴います。これらのリスクは、事前に予測し、準備して対策しておくことで、かなりの程度回避が可能です。ご一緒に、3つのリスクとそれぞれの回避策について考えてみましょう。

3.1 物件や備品の損壊

宿泊客の中には、いろいろな人がいることが想定されます。習慣や衛生についての常識が異なることも考えられます。例えば、退室後に大量のごみ、トイレの甚だしい汚れ、家具や家電・備品の損壊が見られる場合もあるでしょう。
また、外国人訪日観光客の場合は、日本のガスコンロや家電の使い方に慣れておらず、家事や水漏れなどの事態を引き起こすことも考えられます。
このようなリスクを回避するには、部屋の利用ルールや家具家電の使い方について、ウェルカムガイド(ハウスマニュアル)に明記することが大切です。ウェルカムガイドは必ず多言語対応とし、最低でも英語と中国語、できれば韓国語とスペイン語でも記載できればベストです。宿泊者がウェルカムガイドを熟読しない場合に備え、特に重要なことは張り紙にするのもおすすめ。
家具や備品は高価なものを入れる必要はなく、量販店や通販などで手に入るリーズナブルなもので、耐久性やデザインに優れたものを選びます。また、ガスコンロや家電、トイレがあまりにも旧式の場合は、入れ替えやリフォームを検討することもひとつの方法でしょう。

3.2 近隣住民とのトラブル

特にマンションの一室を民泊に供している場合は、近隣住民とのトラブルが起きやすいというリスクがあります。外国人を含む不特定多数の人が入れ代わり立ち代わり頻繁に出入りする様子を見て、近隣住民が不安に感じることは十分に考えられます。
そこへ、宿泊客が深夜に騒ぐ、共用施設の使用やごみ捨てのルールを守らない、となると苦情が出て民泊運営を続けられなくなる可能性があります。
このようなリスクを回避するには、やはりウェルカムガイド(ハウスマニュアル)の中でルールを徹底することが大切です。特に、喫煙やゴミ捨て、深夜の騒音などについてのルールは厳格に伝え、地域のルールとマナーを理解してもらうよう努めましょう。こちらも、必要に応じて室内に張り紙をすると効果的です。

3.3 営業日数上限や管理規約

民泊新法による民泊には、営業日数の上限が設けられており、1年につき180日を超えて営業することはできません。それを超えると違法民泊となり、処罰の対象となるため注意が必要です。
本格的なビジネスとして考えたい場合、残りの日数の活用法を工夫するか、あるいは「旅館業民泊(簡易宿所ともいう)」や「特区民泊」の条件に当てはまれば許可申請することを検討できます。
また、多くのマンションでは管理規約の中に、住む目的以外の用途に使ってはならないという項目が存在します。このようなマンションでは、どのタイプの民泊であれ運営することができませんので、事前の確認が必要です。それではいよいよ、あなたの物件が民泊利用に適しているかどうかチェックしてみましょう。

4. 民泊に適した物件かどうかの見極め方

どのような物件でも民泊で成功できるわけではありません。向いている物件と向いていない物件があり、民泊利用を始める前に、自分の物件が適しているかどうかを見極めることが必要です。以下に、3つのチェックポイントを挙げていますので、あなたの物件と比較しながらご覧ください。

4.1 立地条件と大きさ

民泊の物件にとって、立地は非常に重要です。駅から近い、人気の観光エリアや観光スポットから近いというのは大きなセールスポイントになります。特に、最寄り駅から徒歩7分以内の物件は理想的。外国人訪日観光客の需要を考えると、バス停ではなく地下鉄や電車の駅が近くにあるほうがよいでしょう。
また、人気の観光スポットから近ければ、民泊サイト上に自分の物件を載せる際、タイトルや紹介文の中に観光スポット名を入れることができ、集客に有利になります。観光スポットから近い、または観光スポットから交通の便がとても良いという物件は民泊に適しています。
物件の大きさ、つまり何人泊まれるかというところもポイントになってきます。一般のホテルや旅館では2～3人のところが多いのに対し、あなたの物件に4人以上泊まれるのであれば、それだけで集客力となるでしょう。大人数では1回あたりの単価が高くなり、あなたにとっては利益が出しやすくなります。一方、ゲスト側にとっても一人当たりの費用が安くなるため、ウィンウィンの取引ができるというわけです。

4.2 住宅設備環境

住宅の設備が民泊に向いているかどうかもチェックする必要があります。特に、2階以上の物件ではエレベーターは必須です。重いスーツケースを引き、疲れて到着する宿泊客にとって、エレベーターが無いのは致命的。
事前の問い合わせの段階でエレベーターが無いことがわかると、それだけで敬遠されてしまいますし、たとえ宿泊したとしてもネガティブな口コミのもとになることが多々あります。
また、トイレが洋式であることも大切なポイント。特に外国人訪日観光客は、和式トイレに嫌悪と困惑を感じるようです。もし和式トイレの物件を民泊に利用したいと考えている場合は、トイレだけでもリノベーションして洋式に変えておきましょう。
大人数対象の大部屋物件のなかでも、バス・トイレが別になっている物件はとくに民泊に適しているといえます。海外ではバスルームにトイレもあるのですが、人数が多いとトイレの使用が不便に。日本式にバスとトイレが別々になっている物件が、かえって外国人訪日観光客にも歓迎されているようです。

4.3 築年数と古民家利用

築年数が古い場合、宿泊料金を安価に設定せざるを得なくなり、収益が減少してしまいます。ただし、古民家として活用することができれば、外国人訪日観光客に喜ばれる付加価値のある宿となり、宿泊料を高く設定することが可能です。
あなたの家が古民家として利用できるかどうか判断するにあたり、まず重要なのは外観や設備。パッと見て古民家の雰囲気のある、写真映えのする外観が必要です。大きな土間や縁側、いろりや庭園といった、古民家好きに喜ばれるディテールを備えているかどうかも重要なポイントです。
次に、物件の位置するエリアの特徴を考慮してみましょう。古い建物の好きな人が訪れそうなエリア、例えば浅草などに近いエリアに位置していれば、古民家として民泊のニーズが高いと言えるでしょう。民泊のサイトで付近の物件をチェックし、古民家的な雰囲気が求められるエリアかどうかを調べてみてください。
古民家で心配なのは、戸締りなどの防犯です。建物は古くても、玄関や窓などはきちんと閉まるもの、カギはしっかりとしたものでなければなりません。必要であれば、取替も検討するとよいでしょう。

5. 客観的な分析で不動産の有効活用を

民泊のメリットやリスク、適した物件の条件などについて、様々なポイントがあります。お気づきのように、残念ながらあなたの物件が民泊に利用できない場合も考えられます。
もし、あなたの物件が民泊に適していないと判断した場合、売却を検討するのもひとつの方法です。売却にあたっては、複数の不動産会社に見積もってもらい、その中から納得のいく業者を選んで契約するのが、一番効率的。一括査定サイトなどを利用し、複数の業者に査定を依頼するのが手軽でおすすめです。
不動産は、ただ持っているだけで、税金や管理費などの費用がかかり、負担になってしまいがち。さまざまな角度から情報を集め、有効活用するか売却するかを客観的に判断しましょう。