土地の造成の費用はどのくらい？事前に知りたい相場や基礎知識

田んぼや畑として使っていた土地に住宅を建てたい、山林を切り開いて資材置き場にしたり、住宅を建てたい、といった場合には、土地の造成が必要になります。土地の造成というと、かなりの費用が必要になりそうなイメージがありますが、相場はどのくらいなのでしょうか。
土木や建築、不動産関係の知識がない人が土地の造成を行うと、どうしても業者の言いなりになってしまうものです。しかし、言われた金額が適正価格なのかどうかはしっかりと判断したいものです。この記事では、土地の造成についての基礎知識や、適正相場を調べる際の参考になる情報についてわかりやすくお伝えします。

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土地の造成とは何か

まずは土地の造成とはどういったことなのか、ということについての基礎知識を頭に入れましょう。土地の造成とはいったいどういうことで、法律的にはどのような手続きが必要なのか説明します。

土地の造成とは？

住宅でも駐車場でも、工場でも畑でも田んぼでも、資材置き場でも、人が何らかの目的で活用する土地というのは、どんな用途で使うとしても平地が多いものです。しかし、自然なままの土地で完全な平地というのはまずありません。山林と比べて平地が多いとされる平野や盆地にある土地でも、凸凹や傾斜が必ずあるものです。
造成というのは、人が何らかの目的で使用するために、自然のままの土地に手を加えて平らな土地に作り直すことを言います。造成の方法は、高い所であれば掘削や切土して削り取り、低い所には盛土をして、草や木が生い茂っていれば伐根や伐採をします。また、水辺の土地を埋め立てたり干拓して土地を造ることもあります。
造成した土地は元ある土壌とは違う土を入れることが多く、地盤が緩くなりがちです。また、山の緑が失われることへの反対運動などが起こることもあります。安全性や木の伐採などによる環境変化によく注意して行う必要があります。そのために、高度な専門知識が必要です。

土地の造成に関する法律や申請について

土地を造成するときには、むやみに土地を切り開いてしまうと、深刻な環境破壊を引き起こす可能性もあります。また、山の斜面などは微妙な土のバランスで土砂崩れを起こさずに保たれている、という場合もあります。そのために、むやみやたらに造成が行われないように規制する法律があります。土地の造成に関する法律には主なものが次の2つあります。

宅地造成規制法

宅地造成規制法というのは、都道府県が指定した宅地造成工事規制区域にあたる地域で造成を行う場合に関係する法律です。宅地造成工事規制区域というのは、簡単に言うと急な斜面のある土地で、切土や盛土を行うことで新しい崖ができてしまうような場所です。このような土地で造成をしようとするときには、行政に許可を得る必要があります。

都市計画法

宅地造成工事規制区域には該当しない区域であっても、都市計画法に該当する地域であれば開発許可が必要になります。開発というと、マンション開発や駅前の再開発のような大規模な開発をイメージすることでしょう。しかし、都市計画法で規制される開発というのは、大きな土地を分筆して私道を敷地の中に造ることや、農地を宅地へと変更することなども含まれます。
都市計画法の中では、市街化区域と、市街化調整区域、純都市計画区域、都市計画区域外とさらに区域が細かく分かれていて、それぞれ許可が必要な要件が変わってきます。
市街化区域では300平方メートル以上から1000平方メートル以上の開発を行う場合に許可が必要です。市街化調整区域であれば面積に関係なく造成には許可が必要です。準都市計画区域であれば条例で定めた300平方メートル以上から3000平方メートル以上の造成に許可が必要です。
自分の土地がどのような許可が必要になるのかは、専門的な知識がないと判断が難しいことなので、専門業者によく相談してみることをお勧めします。

土地を造成する流れ

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行政へ申請
測量・地盤調査
造成
地盤改良・土地改良
整地
滅失登記
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行政へ開発許可申請

まずは行政へ開発許可申請を行います。土地の所有者ではなくても申請することはできますが、所有者の同意が必要です。所有者が複数いる場合には、全員の同意を得る必要はありませんが、過半数の同意は必要になります。
また造成に当たって道路の使用も必要になるので、道路の管理者との協議書や同意書も必要です。
開発許可申請には、その土地の用途を記載して申請します。申請した用途以外には造成した土地を利用できません。

測量・地盤調査

造成するときには、土地の形状を正確に把握したうえで、切土する土の量と、盛土する土の量を計算する必要があります。また盛土をしたところはもとからあった地盤と比べると弱くなってしまうことから、地盤改良が必要な場合もあります。測量や地盤調査を行った上で、どのように工事を進めればいいのか、計画を立てます。近年では衛星データを用いたGPS測量を行うこともあります。

造成

測量した結果に基づいて、切土や盛土を行い造成を行います。造成を行うときには、まずは汚れている土や、建物を建てるのに適しない柔らかい土などを掘削して処分した後で、硬い赤土を入れていきます。赤土を入れて、キャタピラなどで整地して、再び土を入れて、整地して、ということを何度も繰り返していきます。

地盤改良・土地改良

柔らかい土や、土の中に水を多く含む土地の場合には、その上に建物を建てたり、盛土をすると、やがて土地が沈下して建物が傾てしまう可能性があります。建物を建てるのに適しない地盤の場合には、地盤改良や土地改良を行います。
固化材などを入れて地盤を固くしたり、排水用の杭を利用して地盤の中の水を排出する方法など、地盤の性質に合わせた方法を選択します。

整地

地盤の改良ができて、きれいに造成された土地を、最後の仕上げとして平らに整地したら終了です。切土や盛土をしたことで傾斜（法面）ができてしまった場合には、土が崩れないように法面施工も行います。

住居を取り壊した場合には滅失登記

整地をする前に、住居を取り壊していた場合には、法務局でその住居が無くなったことを滅失登記を行います。

造成にかかる費用を知る

今、持っている土地を造成しようと考えた時に、真っ先に気になるのがどのくらいの費用が必要になるのか、ということです。実は造成に必要な基本的な費用というのは、すでに定められた基準ができているので、そちらを参考にするとだいたいどのくらいの費用が必要なのか、土地の面積がわかれば素人でも計算できます。

造成費用は国税局ごとに定められている

実は造成の費用というのは、国税局ごとに次の表のように定められています。造成の基本的な作業である、整地、伐採・伐根、地盤改良、土盛、土止、それぞれ地域ごとに統一された料金表が作られているので、そちらを見て計算してみましょう。尚、こちらの表は平たん地を住宅地に造成した場合の価格で、全て1平方メートル当たりの価格です。

その他に必要な費用について

上の表は平たん地での造成費用です。造成が必要な土地というのは、山の斜面のこともあり、このほかに追加の費用が必要になることもあります。

傾斜地の造成には追加の費用が必要

斜面を造成するときには、費用が別途必要になります。斜面の場合には傾斜の角度によって、やはり国税局エリアごとに基準が定められているので、次の表を参考にしてみましょう。なお、伐採・伐根が必要な場合にはその費用は含まれていません。伐採・伐根は平たん地の金額に準じて計算されます。価格は全て1平方メートル当たりの金額です。

中間マージンも発生する

土地の造成工事を行いたい場合には、家を建てることをお願いするハウスメーカーや不動産会社にお願いすることが多いでしょう。しかし、ハウスメーカーや不動産会社が直接工事を行うわけではありません。
土木関係の会社や測量の専門家に依頼します。場合によっては、下請け、孫請けと、工事の依頼主が依頼した会社から実際に工事を行う会社に至るまでに何社も間に入ってしまうこともあります。
間に会社が入ると、必ず中間マージンが発生します。中間マージンは工事代金の1割程度が一般的です。100万円の工事であれば、不動産会社から工事の施工会社へお願いするだけで、不動産会社に10万円のマージンが入っています。2社間に入ればそれぞれ10万円ずつ必要なので、20万円余計にかかります。そのことは頭に入れておきましょう。

造成費用を節約するためには？

土地の造成の費用というのは、ここまで見てきたように、国税庁によってがっちりと相場が決められているために、必要な工事の内容で節約することはできません。しかし、中間マージンというのは間に入る会社が少なくなればなるほど必要なくなっていきます。
不動産会社などに頼むのではなく、自分で直接工事をしてくれる業者を探してしまえば、中間マージン分を節約することができます。業者を探す手間を省いて仲介料を支払ってもいいですし、自分で手間をかけて業者を見つけてマージン分を節約しても、どちらでもいいでしょう。

土地の売却を検討しているなら

ここまで見てきたように、土地の造成には開発許可申請や、様々な専門知識がたくさん必要です。また、多額な費用が必要になることが多いのが現状です。子供のために家を建てたい、といった何か具体的な目的がないのであれば、個人で造成して活用する、運用する、というのは現実的ではありません。
造成しなくてはいけない活用できない土地をただ単に所有して、固定資産税を払い続けているのであれば、その土地は売却してしまった方がいいこともあるでしょう。
造成が必要な土地はなかなか売るのも難しいものですが、不動産業者や建設業者によっては、そういった土地の活用が得意な業者もいます。いろいろな業者を当たってみると、高額買取も可能かもしれません。

土地の造成をするなら業者選びは慎重に

土地の造成をする場合には、確かに国税庁によって価格が決められてはいます。しかし実際にどのくらいの面積があり、どのような工事が必要なのか、ということは実際に測量や地盤調査を行ってみないとわかりません。
工事を依頼する方としては、やはり素人なのでよくわからないことばかりです。業者によっては、依頼主が素人であることに付け込んで、実は必要ない工事を上乗せして価格のつり上げを狙ってくる業者もいるのが現状です。
土地の造成は、測量などの調査をしなくては価格がわからないことから、なかなか見積もりを取って価格を比較する、ということがしにくいものです。しっかりと知識を付けたうえで、適正価格で工事をしてくれる業者を慎重に選びましょう。