土地活用の相談をしたい｜相談先や気をつけることは？

家族から相続した土地が手つかずのままそのままにしてある、家族構成の変化から転居をしたためこれまで住んてでいた土地を有効活用したい。

そう考え始めた時に、まずは専門家に相談することを考えることがほとんどでしょう。どんな専門家に相談したら良いのか、また相談するときの手順や注意点などを最初に知っておくことが大切です。今回は土地活用の相談について知っておきたいことを幅広く解説していきます。

1.土地活用を考えたとき、相談できる専門家

土地や不動産は、購入・売却・活用などの様々な場面で、法律や制度について専門的な知識が必要になることが多くなります。そのため、信頼できる専門家の方に相談して進めることが賢明です。土地活用を考えた際に、相談できる専門家についてご紹介します。

1.1 まずはファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーはお金や資産の活用方法を相談できる専門家です。
家計管理を得意としているイメージが強いですが、ファイナンシャルプランナーと一言でいっても、人によって得意としている分野が異なります。土地活用についてを得意としているファイナンシャルプランナーがいますので、そういった専門家を探して相談しましょう。
ファイナンシャルプランナーに相談する場合は、事業・資産運用など、守りよりはリスクを少し抱えても積極的に運用したい場合などに相性がいいでしょう。

1.2 安定的に収益を得たい場合は信託銀行

普段の生活上、一般の銀行と比べて信託銀行はあまり馴染みがない場所ですが、信託銀行の業務の一つに土地活用に関する相談があります。信託銀行に信託不動産として預け、銀行が土地の所有者として有効活用をし、その収益を配当として受け取ることができます。
メリットは、銀行という看板によって信頼性が高いこと、面倒な手続きなどは全て銀行がやってくれることなどが挙げられます。逆にデメリットは、信託契約中は銀行が所有者という形をとるので、契約終了までは土地売却などができないなどの一定の制約が発生すること、利益の一部は手数料として銀行に徴収されているので、利益の全額を受け取ることができない点が挙げられます。
信託銀行での土地活用は、すぐに大きく儲けを出したい場合よりも、手続きなどの面倒な雑務を銀行にお願いし、安定的に配当を受け取りたい人向けです。

1.3 土地の売買に詳しい不動産業者

土地の売買仲介を生業にしている不動産業者も言わずもがな土地活用の専門です。
不動産業者は地域ごとの客層や過去の事例も心得ているので、知識はかなり豊富と言えるでしょう。いい不動産業者に巡り会えば、過去に積み重ねてきている土地活用の経験から適切な方法を提案してくれるでしょう。
不動産業者にお願いする時に心得ておくことは、知識がほとんどない状態で任せてしまうと、自分の土地にあった活用方法ではなく、不動産業者が売りたい商品（儲かる商品）をオススメとして提案されてしまい、知識がないことをいいことに押し切られてしまうことがあります。
相談前に最低限の土地活用の知識頭に入れ、複数の不動産業者に相談、またはファイナンシャルプランナーなどの別の専門家の意見も聞いて総合して判断をしていくことが大切です。

1.4 税制面からのアプローチは税理士

税金のプロの税理士は、節税の観点からの土地活用について知見を持っています。相続した土地の税金の相談や、税制面の切り口からもっとも特になる処理方法などを相談できます。
税理士の場合は、土地を積極的に活用して攻めの資産運用としたい場合などではなく、どうすれば損をしないかなど守りの観点からのアドバイスを得ることができます。

1.5 農地の土地活用なら行政書士

行政書士は土地に関する様々な手続きの代行を行ってくれますが、その経験から土地活用の知識が豊富な専門家もおり、相談することが可能です。
特に、農地に関する土地活用は行政書士の得意とする領域です。例えば、自分の畑に家を立てたいと言う場合、「農地転用」の許可申請の手続きが必要になりますが、この手続は行政書士の領域です。農地転用には、住宅地の場合意外にも道路・駐車場にしたい場合も同じ手続きとなり、また農地の売買についての煩雑な手続きも行政書士の専門ですので知識や経験をたくさん持ち合わせているでしょう。
農地を持っていて、別のものに活用したい場合などはこのような農地転用の経験が豊富な行政書士に相談するのが１番でしょう。

・信託銀行は安定的に運用
・節税の面からは税理士
・農地なら行政書士

2. 土地活用の相談までの手順

土地活用について専門家に相談をしようと決めた際、実際に相談に行くまでにどのような準備をしていったら良いでしょうか。
土地の活用については日常生活では使わない専門的な知識が必要になるもの。そのため、専門家に相談しながらも能動的に進めていくためには、自分でもある程度知識を得るなど準備をしていくことが大切です。
簡単に手順をご紹介します。

2.1 土地活用の相談までの手順

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①土地活用の目的や困っていることを明確にする
②目的にあった専門家のアポイントをとる
③必要資料を揃えておく
④実際に専門家に相談する
⑤別の専門家の意見も聞く（セカンドオピニオン）
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まずはじめに、①土地活用の目的、何に困っているのか明確にしましょう。一概に土地活用と言っても、土地を使って積極的に資産運用をしたいのか、それとも余っている畑の土地に住むための家を立てたいのか、など状況によってこの先にとる選択肢は大きく変わってきます。
そして、その目的を踏まえて②専門家をインターネットなどで調べてアポイントをとりましょう。この際、複数の専門家をピックアップしておいて、順に話を聞きに行く予定を立てるのも良いと思います。特に不動産会社の相談は無料ですので、幾つかの会社を探しておくと良いでしょう。
実際に専門家とのアポイントが決まったら、③必要資料を揃えておきましょう。登記簿などは法務局に行って出してもらう必要があります。専門家にアポイントを取った際に事前に準備しておく資料がないか聞いて準備しておきます。
資料を準備して、④実際に専門家に相談します。わからないことは遠慮なく確認をしましょう。そして、大切なのは、できれば⑤複数の専門家の意見を聞くことです。土地の活用には大きなお金が動くことになりますので、複数の専門家の意見（セカンドオピニオン）を聞いて、比較検討したり知識を深めましょう。このようにすることで、より自分のケースに適した方法を判断することにつながります。

・土地活用の目的を明確に
・必要書類を準備しておく
・セカンドオピニオンが大切

3. 土地活用の種類｜自分にあった方法を選択しよう

それでは、土地活用の種類にはどんなパターンがあるのでしょうか。一概に土地活用と言ってもたくさん種類がありますが、ここでは、一般の方向けの土地を活用した資産運用の方法を幾つかご紹介します。

3.1 土地を保有したまま活用する方法

土地活用と言われて多くの人がイメージするのは、持っている土地を使ってお金が生まれる仕組みを作ることではないでしょうか。このように土地を保有したまま活用する場合にもアパート経営・駐車場にするなどの幾つかの選択肢があります。

?3.1.1アパートやマンションでの賃貸経営

土地に賃貸物件を立てて、家賃収入を得ていく方法です。建築物は自分がオーナーとなり経営をしていきます。この方法は積極的に利益を出したい、大きな収入を得たいという気概がある方にぴったりです。この方法で不動産で不労所得を得ている方は世の中にたくさんいます。
ただし、賃貸経営の成功には、駅から近いかどうかや周囲の建築物による日当たり問題など、もともとの土地の条件がよくないと投資した分を回収しにくく失敗してしまうため注意が必要です。かつ初期費用で大変大きな額を投資しないといけないため、そのリスクを負えるのか様々な検討が必要でしょう。その他にも経営者としてのセンスもある程度必要になります。
1つ節税面でのメリットを付け加えますと、土地は更地のままにしておく方が税金が高いため、次項で紹介する駐車場経営よりも税金面では恩恵を受けやすくなっています。

?3.1.2 リスクを抑えて駐車場経営

駐車所経営は、アパート・マンション経営に比べてハードルが低く感じられるかもしれません。実際に、建物を建築する必要などはないので予算を押さえて始めることができます。仮に駐車場にしてなかなか利用されずあまり収益が上がらなかったとしても初期投資費用が小さいので、ダメージが小さくすむところはメリットでしょう。
駐車場経営も、土地の場所によって向いている土地向いていない土地があります。駅に近い、繁華街や大型商業施設の近くが有利な土地になります。また、近くに駐車場がない世帯数が多い賃貸マンションがある場所なども狙い目です。
税金面では、更地状態の駐車場は同じ土地で賃貸経営をするよりも土地にかかる税金は優遇されません。

?3.1.3 最近はトランクルームにも需要がある

主に都心では家賃が高いために狭い賃貸物件に住んでいて収納が足りず、トランクルームを借りている人が増えています。23区内でトランクルームを探すとかなりの割合で満室になっています。
トランクルーム経営では、土地の状況によって野外にコンテナをおいて貸し出したり、建物内を仕切ってトランクルームとして貸し出す方法などがあります。いずれも利回りが20%ほど出ることも多いと言われ、投資資金の回収が早いため投資にチャレンジする人も増えて、市場が拡大しています。
今後も市場拡大が期待されているので、チャレンジしてみるのも面白いかもしれません。

?3.2 売却してしまう

土地活用の方法は様々ですが、思い切って売却してしまうことも土地活用と言えます。売却してしまうことのメリットは、固定資産税を払わなくていいことや、精神的に負担が少ないことです。
アパートや駐車場経営などの土地活用では、リスクと隣り合わせだったり経営について積極的に関わっていかないといけない精神的負担もありますが、売却してしまえばそういった負担はありません。
そして、何よりもすぐにまとまった現金を手に入れることができる点もメリットです。
この先長く収入を得る仕組みを得たいと考えており、積極的に投資をしていく気概がある場合は、別の方法をお勧めしますが、そういう考えがない場合には、思い切って売却してしまうのも良い選択だと思います。

・活用には様々な種類がある
・近年はトランクルームも
・売却するのも土地活用

4. 土地活用の相談をする際の注意点は？

土地活用の相談をする際の注意点をまとめました。より有意義に土地活用を進めていくためぜひ心がけてみてください。

4.1 具体的な相談内容を明確にしていく

土地活用の相談手順の項でもご説明しましたが、まずは自分の土地についてどのように活用したいのか、または何に困っていて何を解決したいのか明確にして相談しましょう。
もちろんそれによって相談する専門家も変わりますし、相談内容が明確になっている方が専門家からもより質の高いアドバイスが得られやすくなります。相談内容や不安なことなどをメモにして相談当日に持っていくことをお勧めします。

4.2 複数の専門家の意見を聞くこと

専門家や不動産業者によって、見解や査定が異なったり得意な領域が異なりますので、複数の提案を比較検討していくことが大切です。
また、あなたの希望とその土地の状態にふさわしい土地活用を提案してくれる優良な専門家・不動産会社であれば問題ないですが、場合によっては自分たちが売りたい（儲かる）方法を専門家がプッシュしてくることもあります。
大きなお金が動き、場合によってはこの先何十年と続けることになるのが土地活用です。そういったことを避けるためには、複数の専門家の意見を聞いて自分で判断をしていくことが大切です。

・土地活用の目的を明確に
・複数の意見を比較
・最終的に自分で判断

5.自分にあった土地活用をするために

土地活用の可能性は無限にあります。繰り返しになってしまいますが、最初の相談を一社に止めることなく複数の専門家に相談すること、土地の活用方法の目的を最初に自分で明確にすることが大切です。あなたとあなたの家族にとって大切な決断になりますので、慎重に比較検討しながら可能性を探っていってください。