マンションの経営に掛った費用は、必要経費として計上できます。そしてそれは、節税効果において無視できないもの。このページでは、マンション経営における経費計上できるものや注意すべきこと、マンション経営を成功させる方法だけではなく、売却についても解説していきます。「マンション経営をはじめたい」「税金面が気になる」という人などは、本記事でマンション経営の経費について理解を深めてください。
1. 必要経費として計上可能なマンション経営に掛かる費用
マンション経営を始める際には、まず物件を購入することになります。そして、経営をスタートさせたら、多彩な経費が掛かることになるでしょう。マンション経営における所得は、家賃収入だけで独立しているだけでなく、必要経費を差し引いたものになります。計算式を挙げるとすれば、「収入金額－経費＝不動産所得」です。
また、収入金額になるものとしては、以下のようなものがあげられます。
| 収入金額となるもの | 内容 |
| 家賃 | 設定している賃料 |
| 礼金 | 更新料なども含まれる |
| 敷金や保証金 | 返還の必要がない時のみ |
| 管理費や共益費 | 電気代、水道代、クリーニング代など |
つまり、マンション経営では、経営に関する費用について、理解を深める必要があるでしょう。その費用を必要経費として計上すれば、納付する税金を減少させることが可能です。「何が経費となるのか」ということを知ることで、賢いマンション経営を目指せます。
2. マンション経営の経費になる費用や税金について
マンション経営において、経費計上できるものとは何でしょうか。単語を羅列すれば、減価償却費、不動産取得税、印紙税、固定資産税、損害保険料、修繕費、管理委託費、電話代、通信費、飲食代などです。こうしたマンション経営の経費になる費用や税金について、詳しく見ていきましょう。
2.1 減価償却費は経費として計上できる
減価償却費は、建物の取得費用を何年かに分割して、経費計上できる経費です。木造、鉄鋼造など、建物の素材などにより耐久年数が定められていますが、建物購入費を法定耐用年数で割った金額を、減価償却費として計上可能です。
減価償却費の算出は非常に難易度が高く、自身で確定申告の金額を計算することもできなくはありませんが、業者がしてくれることもあります。確定申告や減価償却費について理解が浅い人などは、一度相談してみてください。
2.2 諸々の税金
マンション経営に関わる税金も、必要経費として計上できます。具体的には、固定資産税、登録免許税、印紙税、事業税など。こうした租税は問題ありませんが、所得税や住民税は経費として計上できないので、注意が必要です。
2.3 損害保険料も計上可能
マンションが加入している損害保険料も計上可能です。また、ほとんど必須となっている火災保険や、災害発生時の損失を補償する地震保険、賃貸費用補償保険なども挙げられます。
2.4 マンション経営を維持するための修繕費
マンションを修繕するための費用も、必要経費になります。あくまでも修繕が対象になるので、機能を上げるための設備費用などは、経費になりません。
つまり、設備の「修理」「張り替え」「交換」などは問題ありませんが、新たに取り付けたり、間取りを変えたりすることは対象外になります。また、大規模な修繕のための修繕積立金も経費になるため、覚えておくとよいでしょう。
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2.5 その他のマンション経営に掛かる費用
その他に必要経費となるものは、管理委託費です。管理委託費とは、業者に管理を任せている時に掛かる費用のこと。家賃の約5%支払う手数料も、経費計上できます。
また、業者とのやり取りを行う電話代やインターネット通信費、打合せの際の飲食代なども経費に含まれます。ただし、こうした費用は常識の範囲で経費としてください。ちなみに、確定申告を行う際に、税理士に依頼する費用なども経費となります。
・各種税金や減価償却費
・損害保険料や建物修繕費
・その他費用は常識内で
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3. マンション経営の経費で注意すべきこと
電話代や食費、通信費、ガソリン代など、マンション経営に関することではなく、プライベートで使用した際は、経費になりません。そのため、どういった目的で使用したのかわかるように、領収書などで証拠を残しておく必要があります。
必要経費を曖昧にしたり、金額などが高すぎる場合、国税庁から税務調査が来ることもあります。したがって、税務チェックをされても心配のないように、しっかりと必要経費をまとめておきましょう。
また、今までのマンションを壊して、新しい建物を建てた際に掛かる費用は、必要経費になります。ただし、取り壊して売却した際に掛かる測量費、取壊し費用などは、経費の対象外なので注意が必要です。
4. マンション経営を失敗させないやり方
マンション経営の経費になる費用や税金について、理解を深めることは非常に重要ですが、それと同時に、マンション経営を成功させる方法についても知りましょう。
具体的には、好立地で魅力的なマンション物件を選ぶことや、トラブル対策のために保険に加入すること、資産価値を下げないように管理することなどが挙げられます。それぞれについて、詳しく解説していきましょう。
4.1 立地の良いマンションを選択する
マンション経営で最も重要になるポイントは、立地だといっても過言ではありません。好立地にあるマンションは、自ずと入居希望者が多くなり、「空き室が多くて困る」「家賃を下げる必要がある」といったリスクを回避することができるでしょう。
好立地の条件は、駅やバス停など公共交通機関が近いことや、周辺エリアでショッピングがしやすい、病院などが近隣にあるなどが挙げられます。しかし、こうした好条件の立地は滅多にありませんし、必ずしもマンション経営に成功するともいえないでしょう。
大切なことは、その土地の特性や条件にマッチしたマンションを建てて、適切な賃料を設定することです。例えば、駅から程遠い場所にあるマンションが、駅前の建物と同じ家賃では、入居希望者はなかなか見つからないでしょう。立地の良いマンションを選択することは重要ですが、条件に見合った賃料設定も、同じくらいに大切です。
4.2 信頼できる管理会社に任せる
マンション経営を行う際には、管理会社選びも重要です。「説明が足りない」「話していることが嘘くさい」といった業者であれば、賃貸管理を任せることはできないでしょう。マンション経営は、大きなお金が動くものなので、一つひとつの物事を慎重に行ってください。
また、管理会社も倒産することがあり、マンション所有者は別の管理会社に変更するだけなので、リスクはそれほど大きくありませんが、全くリスクゼロというわけではありません。よって、余計なトラブルに合わないように、しっかりと管理会社を選ぶようにしましょう。
4.3 各種保険に加入しよう
マンション経営を失敗させないためには、各種保険に加入することをおすすめします。火災保険や損害保険に入ることで、さまざまな災害リスクを回避できます。マンションであれば共用部分に関しては、管理業者が火災保険に加入しているため、それほど費用は掛からないでしょう。この点は、アパートとは異なるポイントです。
また、家賃滞納リスク回避のための保険もあり、保証会社がトラブル時に対応してくれます。こうした保険に加入しておくことで、安心してマンション経営ができます。保険を選ぶ際は金額だけではなく、どのような補償内容なのかを、しっかりチェックしましょう。
4.4 資産価値の下落を防ぐ
賢くマンション経営するためには、資産価値を下げないようにすることも大切です。資産価値の下落を防ぐためには、安定した家賃収入があり、部屋のクオリティを維持すること。そうすれば、マンションを売却する時にもアドバンテージがあります。
・何よりも立地が大切
・保険加入で安心を手に
・資産価値を下げないように
5. マンション経営以外にも売却について考える
マンションで利益を得るためには、経営の家賃収入以外にも、売却して儲けるモデルがあります。業者に査定依頼して、媒介契約を締結し、買主と売買契約を結ぶことで売却完了です。もちろん売却にはコツがありますので、詳しく見ていきましょう。
5.1 マンション売却にはコツがある
マンションをスムーズに売るためには、はじめに計画を立てることからスタートします。そして、内覧への注力や売却時期を考慮すること、マンションを修繕することが重要です。業者との契約の種類も売却が左右されますので、頭に入れておいてください。
まずは計画を立てる
マンションは、決して安いものではありません。だからこそ、しっかりと計画を立てて売却する必要があります。3カ月程度が売れる期間の目安ですが、立地や時期などによっては、ほとんど買い手が見つかりません。早めに売りたいという理由で価格を下げてしまうと、不利なマンション売買になってしまうリスクがあるでしょう。計画を立て、もし買い替えるのであれば、資金的な余裕もあったほうが良いです。
内覧に手を抜いてはいけない
マンションを売却する際、買い手希望者が内覧することがあります。内覧は、買い手に物件の魅力をアピールするポイントなので、部屋の中はきれいに掃除しておきましょう。業者にすべて任せることも可能ですが、心配な人は、自ら内覧に関わるべきです。また、買い手に対しての態度も、売却に影響します。横柄な態度であれば、買主は購買欲が失せてしまうかもしれません。
売却時期を考える
不動産マーケットは、4月の新生活に向けて、2月と3月に活性化します。もちろんマンションも、2月や3月にたくさん売れるので、この時期に合わせておくと売却できる確率が高まるでしょう。
ただし、買い手が増加すると同時に、売り手も増えるため、戦略は必要です。4月からは売れなくなり、また9月に活性化するので、売却時期を見極めることは非常に重要です。
リフォームではなく修繕する
「リフォームしてからマンションを売ったほうが良い」というイメージがありますが、決してそんなことはありません。所持しているマンションは中古物件になり、安値であることがポイントです。できるだけ安い値段で物件を購入し、買い手自身でリフォームすることは、トレンドと言えばトレンドになるでしょう。
ただしリフォームはしなくても構いませんが、修繕は必要です。「壁に穴が開いている」「ガラスが割れている」などの損傷があれば、そもそも売却できない可能性が高まってしまいます。最低限必要な修繕を行い、売りに出しましょう。
複数業者と契約する
マンションを売却する際は、不動産会社と契約することになりますが、「一般媒介契約」という種類をおすすめします。この契約は、複数業者と契約できるものであり、売り手が不利な立場になりません。1社のみと契約する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」では、他の業者と契約ができなくて、不動産会社有利なポジションになってしまいます。
それぞれの契約の特徴は次のとおりです。
| 媒介契約の種類 | 特徴 |
| 一般媒介契約 | 複数業者との契約可能。自分で買主を見つけた場合は仲介不要 |
| 専任媒介契約 | 契約は一つの業者のみ。しかし、自分で買主を見つけた場合は仲介不要 |
| 専属専任媒介契約 | 契約は一つの業者のみ。しかし、自分で買い手を見つけても仲介が必要 |
・計画を立て時期を考慮
・修繕し複数社と契約
・適切な業者選びを
6. マンション経営に関する経費を知り損のない運用を
必要経費として計上可能な、マンション経営に掛かる費用や税金はさまざまあります。減価償却費、不動産取得税、印紙税、固定資産税、損害保険料、修繕費、管理委託費などがあり、電話代などプライベートで使用した費用に関しては、対象外です。また、必要経費は、必ず領収書などで証拠を残しておきましょう。経費について理解を深めることで、節税が可能です。
マンション経営を成功させる方法は、好立地の物件を選ぶこと、火災保険など各種保険に入ること、売却に備えて資産価値を下げないことなどです。またマンション経営以外にも、売却について考えておくことで、家賃収入ではなく、売却で利益を出せる可能性があります。売却時期を考えたり、不動産会社との契約種類について知ることで、損のない売買を目指しましょう。
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