遊休地の活用事例を知り安定収入を得よう|放置にはデメリットもある

遊休地という不動産用語はご存知でしょうか。遊休地は住宅や農地などで活用されていない土地のことを言います。遊休地になっている大きな理由の一つとして、活用方法が分からないことがあげられます。また、忙しくて考える暇もない人も中には居るはずです。
しかし遊休地を放置することにはデメリットもあります。活用方法のメリット、デメリットも含めて遊休地のことを理解しましょう。

遊休地を活用するメリットは多数ある

遊休地を活用することのメリットを知りましょう。放置しているだけだと、利益は得られません。遊休地は有効活用することでさまざまなメリットがあるのです。

安定収入も得られる

一番単純なメリットは、安定収入が得られることでしょう。遊休地を活用することを考えた場合、売却を考える人も多いかもしれません。ただ、売却以外にも、立地次第ではアパートやマンションを建てて、家賃収入なども期待できます。他にも、土地信託、定期借地など、安定収入を得る活用方法が複数あるので、検討もしないのは非常にもったいないことです。

活用方法次第で社会貢献ができる

遊休地を福祉施設などに活用する方法もあります。2018年現在、将来的に、少子高齢化に対する不安が大きくなっている時代です。高齢者が増えることで、高齢者施設や介護施設などの需要が増加することも考えられます。
また、高齢者ではなくとも、福祉という観点全般で見ると、医療施設や障害者施設なども社会には必要です。業者が良い場所を探している場合、あなたの持っている土地が福祉関連施設を建てる条件にぴったりだとしたら?福祉による社会貢献ができます。

相続対策ができる

遊休地をそのままにしている場合、相続税評価額が高くなります。相続税評価額とは、路線価方式と倍率方式があり、相続税や贈与税を計算する時、基準になる課税価格のことです。
例えば、遊休地ではなく賃貸マンションやアパートを建てて、人に部屋を貸し、入居者が多ければ貸家建付地の評価減によって、土地の評価額も下がります。土地売却をすれば、遺産分割もしやすくなるという相続税に関するメリットがあるのです。

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電卓の上にある家の模型
・活用次第で安定収入
・社会貢献も可能
・税金面での優遇がある

遊休地を活用しないと損をする理由

遊休地を活用しなければ、ただ持っているだけでもさまざまなトラブルにつながるので注意してください。どんなデメリットがあるか理解するだけでも、遊休地は活用した方が良いと分かってくるでしょう。

固定資産税などの発生

遊休地を放置することで起きる大きなデメリットが固定資産税や都市計画税などの税金です。このうち、土地などの不動産を持っているだけで発生するのが、固定資産税。固定資産税は、評価額の1.4%です。場所によっては、都市計画税も加わります。固定資産税は毎年支払わなければならないので、活用しなければ、長期的に延々と税金だけを納めることになります。

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価値が下がるだけになる

遊休地をそのままにすると、価値は下がるだけになります。誰しもが欲しがるような一等地なら、多くの人が売却をして欲しいと相談にくるでしょう。一等地なら価値が下がることはなく、逆に上がる可能性が高いです。しかし遊休地になっているのはどうしてでしょうか?
例外はあるかもしれませんが、人も来ない、周辺に会社や工場もない、住宅もスーパーもなく、将来的に発展する可能性も低い場所にある土地は遊休地になることが多いです。売却をしようにも、価値が下がって二束三文だと悲しいもの。土地活用をすることで、価値がアップする可能性はあるのです。

管理していないことで近隣トラブルに発展

遊休地を活用する気が全くなくても、管理は不要というわけにはいきません。放置され、荒れ放題になった遊休地の隣や周囲に住宅があれば、住んでいる人はたまったものではないでしょう。雑草が生えれば、害虫が発生することもありますし、不法投棄、通行人がゴミを捨てるかもしれません。
また、不良の溜まり場になる、ホームレスが住み着くなどのケースもあります。そうなれば近隣住民から、どうにかしてくれとクレームが殺到することも予想できるでしょう。そのため、管理という手間がかかってしまいます。

・固定資産税が生まれる
・活用しないと価値下落
・管理不足でクレーム

遊休地の良くある活用事例6選

遊休地のメリット・デメリットを理解した上で活用をするなら、どんな方法があるか知っておきましょう。あなたや遊休地の大きさや立地、状況に合わせた活用法を理解すれば、上手に活用できます。

賃貸経営

賃貸経営は、アパートや、マンションなどの賃貸住宅を建築し、入居者を集めて、賃料による収入を得るという活用方法です。すべての部屋に入居者が入り、継続できれば、安定した収入を得られます。

メリット

自分で管理するなら、家賃はすべて自分の収入になります。不動産業者へ管理業務を委託する一般管理なら、ある程度の管理費用は必要となりますが、管理業務は業者が代わりに行ってくれるので手間はかかりません。本業を持ちながら家賃収入を得られるのは大きなメリットです。
また、家賃収入は全体の10%~20%になりますが、経営も含めて不動産業者に任せる一括借上げ(サブリース)などもあります。この方法だと、家賃収入は減りますが、空室リスクも少なく管理の手間もありません。

デメリット

自己管理は家賃収入での利益がすべて自分のものになる反面、家賃滞納や入居者が入らないというリスクが大きいです。また、入居者のクレーム対応も自分で行わなければならないのは大きな負担でしょう。一般管理や一括借上げでは、不動産管理会社などに、手数料を支払わなければなりません。

定期借地

土地を売りたくはないが、有効活用したいという人は、定期借地という方法があります。借地の契約を行い、満了をすると更新はなく、土地を所有者に返すという制度が定置借地権です。定期借地権は、存続期間50年以上の一般定期借地権、30年以上の建物譲渡特約不借地権、10年以上の事業用借地権があります。

メリット

一般定期借地権や、事業用借地権なら、一定期間が過ぎれば土地を更地にした状態で返してもらうことが可能です。一般的借地権なら、50年以上の長期に渡り安定した収入を得られます。また、借りた人が、自宅、賃貸住宅などで利用すると固定資産税軽減などの優遇を受けることも可能です。相続税に関する節税にも役立つでしょう。

デメリット

長期契約となるため途中で土地活用の方法を変えようとしてもむずかしい面があります。また、建物譲渡特約不借地権では、30年が経過して返還となった時、地主による建物の買取をしなければなりません。事業用借地権だと、アパート経営などの賃貸住宅目的は許可されていないです。他にも、立地などの条件が悪ければ誰も借りてくれないというデメリットもあります。

土地信託

土地信託は信託業務を行っている信託銀行や、専門の信託会社に預けて利益を得る活用方法です。具体的には、土地を預かった信託銀行や会社が、賃貸住宅、あるいは商業施設やビルなどの事業展開を行って収益を生み出します。土地を預けた側は、信託受益権という収益からの配当を得ることができるのです。

メリット

土地信託の契約では、多くの場合、10年や30年といった長期に渡り、その期間、安定収入を得ることができます。また、土地活用の知識も必要なく、信託銀行の専門部署がすべて行ってくれるので手間もかかりません。また、個人では実現不可能な大規模商業施設事業で成功すると信託受益の金額は大きなものになるでしょう。

デメリット

配当金に関しては、収益から経費などを引いたものです。当然、事業が上手くいかなければ配当金も少なくなりますし、まったく受け取れない可能性もあります。失敗すれば、負債も大きくなるのですが、信託銀行が受けてくれるわけではありません。つまり事業に失敗をすれば、自分が大きな負債を抱える可能性もあるのです。
また、遊休地ならどんな立地条件でもすべて信託銀行や信託会社が受けてくれることでもありません。あくまで収益性があるかどうかで判断されるため、条件が厳しいです。賃貸住宅の場合だと、自らの初期投資はありませんが、信託会社も収益を得て、その残りが配当金になります。そうなると、自分で賃貸経営をした方が大きな利益を得られたというケースも出てきます。

福祉系施設経営

社会貢献をしたいなら、福祉系施設経営のために、土地を提供する活用法もあります。病院や介護施設など、医療事業者と共同で開発などを行います。

メリット

人のために土地を活用したい、社会貢献をしたいという人に向いているでしょう。特に高齢化社会になっているので、病院や介護施設などの需要は今後、増えることが考えられます。また、遊休地がある場所に医療施設等が少ない、自分も通える所が欲しいなら有力な選択肢となるでしょう。

デメリット

大規模病院などの福祉施設を開発するには、少々の遊休地では対応できず、ある一定の広さが求められます。高齢者向け施設ですと、競合によって入居者が伸びないというケースも考えられるでしょう。また、運営業者がいなければ、まず経営をするのが困難な面もあります。建物も建てなければならず、投資額が巨額になるため、すでに一定の資産がある人でなければ難しいでしょう。

トランクルームや倉庫

トランクルーム経営なども、近年、増えてきた土地活用の一つです。郊外ではコンテナが多く、都市部などでは、建物の一室を利用した屋内型なども増えています。トランクルームでの活用方法としては、事業用定期借地方式や、業者へ賃貸する方式、経営を行うが集客や管理などは業務委託する方法があります。

メリット

大きなメリットは、初期コストが低くスタートさせやすいことがあります。アパートやマンションを建てるとなれば、一定の金額が必要です。また、遊休地が郊外にあり、交通利便性が悪いと、賃貸住宅では入居者の確保に不安が残ります。トランクルームや倉庫は、個人、あるいは企業が収納場所として活用するため、駅前でなくても利益が出る可能性もあります。また、コンテナは置ければ良いので、不整形地に悩む必要もないでしょう。

デメリット

トランクルームを活用する人が居なければ収益を得るのが難しいです。トランクルームの活用が一般化されていない地域ですと、借り手がなかなか見つからない可能性もあります。また、郊外でも経営はできますが、それでも極端に利便性が悪い土地なら、収益を得るのはむずかしいでしょう。ある程度、住宅地や工場が多くあるエリアの周辺であるかどうかがポイントになります。
コンテナでのトランクルームは、土地計画法という法律の用途地域による制限があるのも無視できません。遊休地が、第一種低層住居専用地域、第二種住居専用地域、第一種風高層住居専用地域だと、コンテナ設置ができないので注意しましょう。コンテナは置けば良いというものではなく、温度や湿度の管理も必要です。より、幅広い品物を預けてもらうためには、空調設備を設置するなどの初期投資は必要でしょう。

売却

売却は一般的によく行われている遊休地活用の一つです。土地を購入したい人に売ることで現金を得ることができます。

メリット

遊休地は持っているだけで、固定資産税が発生します。かなり広い土地でしたらそれだけ固定資産税も大きなものになるでしょう。毎年、支払わなければなりませんから負担も大きいです。売却すれば、固定資産税を支払う義務は消えます。また、一度に数百万や数千万という多額の金額を得られるのもメリットでしょう。

デメリット

遊休地を売却すれば、自分の物ではなくなりますので、それから先、活用することはできません。また、遊休地を売却した金額すべてが入るわけではないのも注意してください。例えば土地売却のために、不動産会社を利用すれば、当然、仲介費用が必要です。他にも、売却での利益には、所得税や住民税などの譲渡税がかかります。

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・賃貸で安定収入
・社会貢献は福祉施設
・手軽なトランクルーム

遊休地を放置するのはもったいない

田舎の遊休地などでは、相続しても、どうすれば活用すれば良いか分からず、売却一辺倒になるケースもあります。しかし以外にも、さまざまな活用事例があるのでチェックしてください。売却は一度に大きな金額を得られますが、以降、土地活用はできません。将来的に長期に渡って安定した収入を得られる方法もありますので、遊休地活用の選択肢に入れてはいかがでしょうか。

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