遊休地とは何か知って上手に活用｜放置するとデメリットもある

遊休地を持て余している人は、有効活用を検討してみてください。先祖代々、受け継いでいる土地があったり、相続をしたりして、遊休地を持っていても、活用しなければ宝の持ち腐れです。
しかし遊休地を持っていても、どう活用すれば良いか分からない人も多いでしょう。活用方法さえ分かれば試してみたい人も多いはず。遊休地の活用方法を知って、経済的に潤いのある生活をしましょう。

遊休地とは何か

遊休地とは、具体的に言うと、国土利用計画法により土地取引の許可や届け出をして取得した後、2年以上利用されていない土地のことです。簡単に言えば、長期に渡って利用していない土地のことと考えれば良いでしょう。
遊休地を持て余し、そのまま放置されていることも珍しくありません。ただ、放置をしているとさまざまな負担が生じます。その負担に気づかないままだと、遊休地はお宝どころか邪魔者になってしまうので注意してください。

遊休地は活用しないと損をする

遊休地を放置していると、具体的にどんなデメリットがあるか気になる人も多いでしょう。中には、すでに、遊休地により金銭的な負担にお悩み中の人も居るのではないでしょうか。遊休地を、ただ持っているだけでも生まれるデメリットを、まずは知ってください。

固定資産税など税金が発生?

遊休地を含め、不動産全般は持っているだけで税金を支払わなければなりません。具体的には、固定資産税、都市計画税などを支払う義務があるのです。遊休地は、単に持っているだけだと何も生み出さないどころか、経済的な負担になるのはそこに理由があるのです。
税金に関して言うと、更地の状態では税金が高くなる傾向にあります。このことも、遊休地を活用しなければ損となっている理由の一つです。

田舎でも遊休地は管理しないと迷惑をかける

遊休地だからといって、何もしなければ雑草も生えるでしょう。通りすがりの人がゴミを捨てるケースもあります。また、知らないうちに、不法投棄の場所になっていることも珍しくありません。遊休地だから知らないといいうわけにもいかず、持ち主は管理責任を問われることになります。
ゴミが溜まればハエなどの害虫も発生する可能性は高いです。遊休地の周辺に住む人が居れば「どうにかしてくれ」と、クレームをつけられても不思議ではありません。
しかし管理するにしても、遠方ならなかなか行くことはできないでしょう。高齢になれば、ますます管理は困難です。遊休地をそのままにしておくのは、税金など、経済的な問題だけではなく、管理の手間が大きくなるのです。

活用しないと価値も下がる

土地の価値はよほどのことがなければ上がる可能性は低いです。特に人口の流出が高い地方になればなるほど、必要とする人も少なくなります。将来的に企業や国が建物を建てたいとなれば売れる可能性はあるかもしれません。しかし確約されている話ではないのです。
地価が上がって売るのは活用法として選択肢の一つとなりますが、それまで固定資産税などの税金を支払い続ける必要があるのは忘れてはいけないでしょう。このことを踏まえると、今後、地価が上がるのを見込めないような場所なら、早目に売却をした方が得のケースも多いのです。

遊休地の活用事例を知れば選択肢は広がる

デメリットを理解したら今度はメリットを考えましょう。遊休地の面積や立地条件にも関係しますが、一般的によく採用されている活用法をご紹介します。遊休地を活用する時の、参考にしてみてください。

アパートなどを建てて賃貸住宅経営

賃貸住宅を建てて経営を行うのは、有効な遊休地活用法の一つです。アパート、マンション、あるいは戸建てを建てて貸し出すことで、長期的に安定的な家賃収入を生み出します。
また、賃貸住宅経営だと税制面での優遇措置があることも無視できません。固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1と、更地にしているよりも安くなります。また、土地と建物の相続税の評価額について下がるのもメリットでしょう。
ただし、賃貸住宅を建てるだけの資金力が必要です。さらに、遊休地によっては、建築基準法で建てられないこともあります。賃貸住宅も空室が多くなれば家賃収入を得られません。また、住人がいれば、賃貸住宅から転用したくても、むずかしくなるのは問題の一つです。

企業などに定期借地権を使って貸す

定期借地権も選択肢の一つです。簡単に言えば、建物を建てるための土地を貸し出すことで、定期的な収入を得られます。定期借地権は、一般定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権の三種類があり、それぞれ、存続期間や条件が法律により決められているのです。
一般定期借地権では、50年以上、事業用借地権では10年から50年、建物譲渡付借地権では30年以上となります。定期借地権の安心できる所は、公正証書が必要となるので、必ず返還してもらえる点です。相続権や固定資産税の軽減もあり、アパートやマンション経営と違い、遊休地の所有者が自ら経営をする必要ありません。
ただし、転用がむずかしく、あくまで短期的、中期的に土地活用を検討している人には向いてないでしょう。また、借地権による収入を考えると、アパートやマンションを建てた方が収益性があったというケースもあります。

介護や医療系の施設を建てて社会貢献

地方の郊外でも、介護系や医療系施設なら需要が見込める場合があります。高齢者が多い場所では、介護施設などが不足しているケースがあるからです。
ただ、経験や知識、ある程度の志と費用がなければ、介護系、医療系施設の運営はできないでしょう。その場合、共同事業者を見つけ、建物だけを建築する、定期借地を利用する方法などが選択肢として生まれます。このような活用だと、社会貢献にもつながるでしょう。
デメリットとしては、運営事業者が現れなければできないことです。また、施設を自ら建てるにしても、億単位の費用がかかります。そのため、経済的な部分で余裕がある人でなければむずかしいでしょう。

駐車場経営は初期費用も安くリスクも少ない

リスクを少なくしたい人や、初期投資への予算が限られているなら、駐車場経営も良いでしょう。狭い遊休地でも作ることができ、相続制対策や、転用のしやすさ、コインパーキングであれば、設備も少ないので更地にすぐ戻せます。また、駅前や繁華街周辺はもちろん、郊外でも需要が見込めれば、安定した収益を得られるのもポイントです。
しかし大きな収益を得られるわけでもありません。月々、数万円程度のこともあります。税金についても、アパートなどの建物と比較をすれば、固定資産税、所得税への優遇は大きくありません。
また、郊外でも大丈夫と言っても、需要がある場合だけです。周辺に、繁華街もオフィス街、住宅街もない場所で駐車場を作っても需要がありませんので収益にはつながらないでしょう。

トランクルームで少額ながら安定収入

トランクルームは、近年、増加している遊休地活用法の一つです。賃貸住宅、店舗と異なるトランクルームの大きなメリットの一つとして、ある程度の郊外なら需要があることでしょう。トランクルームの目的は、家では収納がむずかしい物を入れることです。基本的に、使わない物を一時的に収容できるので、例え駅前でなくても、そばに住宅街などがあれば需要は考えられます。
ただ、トランクルームは契約者を集めるのがむずかしいことがあげられます。チラシや看板やホームページなどを設けることを考えると、コンテナなどの倉庫を設置する以外の費用がかかります。そのため、すべて契約となれば時間がかかる可能性も考えておきましょう。
税金面という部分でも、土地の固定資産税の軽減も少なく、相続面でも優遇はそこまで大きくないのは理解しておいてください。コンテナは郊外にも設置できますが、やはり、駐車場と同じく利便性が低ければ収入につながるのはむずかしいです。

農園として貸し出す

農園で活用するというケースも増えています。農地として使っていたなら、土地の整地について費用は少ないのもメリットです。また農業を行いたい人に土地を提供するという社会貢献の面もあります。農園の規模にもよりますが、大きいと、街全体の活性化にも一役買うことになるでしょう。
ただし、農園を開設する場合、自分で経営するとなれば借り手がルールを守らないなどのトラブル対応が必要となります。また、農園を借りた人は、栽培した作物を売る営利目的の人は利用できません。特定農地貸付法によって営利目的での栽培が制限されているからです。そのため借り主が出てこない可能性もあります。
また、遊休地が農地ではない場合はもちろん、農園を開設する場合、農業委員会で多くの手続きが必要で、さらに自治体に説明をするなのど手間もかかります。

農地は放置し続けると価値が下がります

元々農地だった土地について、放置した期間が長ければ、それだけ価値も下がる傾向にあります。まったく耕作が行われていない農地は、耕作放棄地と言われています。過去1年以上、作物が栽培されておらず、将来的にもその予定がない土地です。
耕作放棄地の大きな問題は、一度、原野のようになっており農地に戻すのがむずかしい点です。転用しようとしても、土地の規模が大きければ造成しなければなりません。その造成費用は大きくなりがちのため、買手が見つからないケースも多いのです。

電力を作り売ることもできる太陽光発電

太陽光発電機器を設置するのも、増加している活用法です。郊外に遊休地があり、賃貸アパートやマンション、店舗も、駐車場でも需要が見込めない人に適しています。太陽光発電により作られた電力は電力会社に購入してもらえるのも大きなメリットの一つです。特に日射量がたくさんあるような地域だと、太陽光発電も選択肢に入れても良いでしょう。
デメリットは、太陽光発電の買取価格は年々下がっていることがあります。買取価格は毎年変化しますので、思った以上に収益が伸びない可能性はあるでしょう。また、太陽光発電の設備についても、初期費用やメンテナンス費用がかかるのも考える必要があります。

いっそのこと売却するのも手

遊休地の活用法は分かったが、どれもむずかしいなら売却を選択肢に入れても良いでしょう。不動産は持っているだけで、固定資産税の支払いを毎年しなければなりません。相続をする際にも、相続税が必要です。
一等地に遊休地があるのでしたら、地価が高くなる可能性もありますから、売却のタイミングは重視しなければなりません。しかし、一等地でなければ、持っていても収益を得られず損をする可能性があります。欲しいという購入者が居るのであれば、売却も、活用方法の一つとして検討するのも良いでしょう。
ただし、売却をしたらそれ以降、新しい活用法があっても行うことはできません。仲介をしてもらうため、不動産会社に依頼をしたり、購入規希望者が現れても価格交渉をする必要も出てきます。

遊休地の活用についてはこちらの記事も参考になります。

遊休地を活用する時に知っておきたいこと

遊休地は自分の土地ですが、制限なく、なんでも自分で自由にできるものでもありません。都市計画法という法律があり、目的によって建てられる建物などが決められているのです。
用途地域の種類は、住居、商業、工業と分類されています。ただし、用途地域が住居系だとしても、一定の条件をクリアすれば店舗などを建てることは可能です。遊休地の活用法を検討するなら、用途エリアはどれに当てはまるのかチェックしましょう。

遊休地の活用は専門知識を持った業者に相談しましょう

遊休地を活用する時には、どんな方法が一番なのか判断するのはむずかしい面もあります。例えば定期借地権で遊休地を貸し出しても、アパートを建てて経営した方が良かったと後悔することもあります。
駐車場やトランクルームを設置しても、需要がなければ収益はむずかしいでしょう。さまざまな活用法はありますが、まずは、基本的な活用方法を知った上で、不動産会社などの専門家に相談してください。そうすることで、遊休地の活用について失敗を回避することが期待できます。

立地や規模を把握して上手に活用するのが吉

遊休地を放置しておくと固定資産税や都市計画税、さらには相続税など経済的な負担が生まれます。また、完全に放置をしていると、ゴミが捨てられるなどして管理責任を問われることになるでしょう。そうなる前に、遊休地に合わせた活用法を考えてみてください。成功すれば、安定した収入を得られるでしょう。

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