不動産売却時の媒介契約って?締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。
媒介契約はどの不動産会社に売却を依頼する場合でも、必ず結ばなければならないものです。媒介契約は複数の種類に分けられ、どれを選ぶかでも売却結果が変わることもあります。不動産売却時の媒介契約とはどのようなものなのかを知り、状況に合ったものを選んで、スムーズな売却を目指しましょう。

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不動産売却の際に結ぶ媒介契約とは?

不動産売却時における媒介契約とは、不動産会社に売却の依頼をした際に、売主と不動産が結ぶ契約のことを言います。この契約は主に、不動産会社と売主の依頼関係を明確にすること、また意思決定をするうえで双方の間で様々な条件を整理するためのもので、仲介業務に関するトラブルを防ぐことを目的としています。不動産会社は媒介契約の内容の書類を作成し、売主に渡す義務があるため、不動産会社を通して家を売却する際は必ず結ぶ契約となります。また、契約期間が3か月であるということも覚えておきましょう。

具体的な契約内容は、所有している物件をどのような条件で売却活動を行うのか、成約した際の報酬金額をどのようにするのか、といったものが挙げられます。この契約を結ぶことによって、売主、不動産会社の双方が共通認識をもちながら、安心して取引を行えるというわけです。

不動産会社との媒介契約は3種類ある!

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

これらの契約内容の違いは「媒介契約を同時に締結することができる不動産の数」「売買契約を結ぶ相手の見つけ方」「レインズへの登録の義務」「販売報告の有無」の4つのポイントから比較することができます。

これら3つの契約の特徴は以下の通りです。

専属専任媒介契約・ 1社の不動産会社のみ依頼が可能

・ 不動産会社が見つけた買主とのみ売買契約が可能

・ 契約して5日以内にレインズへの登録を行う

・ 1週間に1回以上、不動産会社から販売活動の状況について報告を受ける

専任媒介契約・ 1社の不動産会社のみ依頼が可能

・ 不動産会社が見つけた買主、もしくは売主が見つけた買主と売買契約が可能

・ 契約して7日以内にレインズへの登録を行う

・ 2週間に1回以上、不動産会社から販売活動の状況について報告を受ける

一般媒介契約・複数社の不動産外社に依頼が可能

・レインズへの登録は不要

・不動産会社による売主への販売報告は不要

それぞれのポイントで3つを比較しながら、各媒介契約の特徴について学んでいきましょう。

ポイント①:媒介契約を同時に締結することができる不動産会社の数

これらの媒介契約は、種類によって同時に依頼することができる不動産の数が異なってきます。

それぞれ同時に依頼できる不動産の数は以下の通り。

専属専任媒介契約 : 1社の不動産会社のみ依頼可能
専任媒介契約 : 1社の不動産会社のみ依頼可能
一般媒介契約 : 複数社の不動産会社に依頼可能

依頼(契約)ができる不動産の数が、一般媒介契約とその他2つの契約間での1番大きな違いであると言えます。

ポイント②:売買契約を結ぶことができる相手は不動産会社が見つけた買主か、自分で見つけた買主か

不動産を売却する際は、必ずその不動産を買い取る買主がいますが、その買主の見つけ方が契約の種類によって違うということを覚えておきましょう。

種類としては2つあり、契約を締結している不動産会社が見つけてきた買主との取引と、売主自身が見つけてきた買主との取引です。

それぞれの契約で売買取引ができる相手は以下の通り。

専属専任媒介契約 : 不動産会社が見つけた買主のみ
専任媒介契約 : 不動産会社が見つけた買主+売主自身が見つけた買主も可
一般媒介契約 : 不動産会社が見つけた買主+売主自身が見つけた買主も可

専属専任媒介契約と専任契約は似通った部分が多いですが、これがこの2つの契約において最大の相違点といえるでしょう。

ポイント③:レインズへの登録義務有無

レインズとは不動産取引を行う上でのインフラであり、不動産売却を行う過程で一度は耳にする単語になると思います。

これらの契約種類によって、レインズに登録義務の有無やその細かいルールが変わってきます。

専属専任媒介契約 : 契約後5日以内に登録の義務あり
専任媒介契約 : 契約後7日以内に登録の義務あり
一般媒介契約 : レインズ登録の義務なし

レインズについてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください!

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ポイント④:販売状況の報告義務の有無

動産売却を行う上で、不動産会社は販売活動を行います。その際、各契約の種類によって報告義務の有無や頻度が変わります。

詳細は以下の通り。

専属専任媒介契約 : 1週間に1回以上の報告義務あり
専任媒介契約 : 2週間に1回以上の報告義務あり
一般媒介契約 : 報告義務はなし

特徴を把握して締結する契約を選択しよう

これら3つを比較すると、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の順に、売却をする上での自由度は上がっていく一方で、不動産会社によるサポートは少なくなっていると言えます。

これらの違いをきちんと把握しておくと締結する契約を決めやすくなるので、覚えておきましょう!

不動産売却時は媒介契約を結ぶべきか

媒介契約は3つの種類に分けられ、どれを選ぶかで不動産売却の進み方は違ってきます。どの契約にもメリット・デメリットはあるため、一概にどれが優れているというわけではありません。不動産の状態や自身の都合に合わせて使いわけることが大切で、状況に応じた契約を選びましょう。

一般媒介契約を選択すべき人の特徴

〇自由度を高くもって売却を進めたい方

〇ご自身で積極的に書い手を探したい方

〇不動産売却に不安を抱いていない方

〇売却先のつてがある方

一般媒介契約ならは複数社と同時に契約ができるため、売却の選択肢を広げやすく、かつ自身でも積極的に活動を行えます。契約先が複数社になることで、不動産会社の営業活動が消極的になる場合も多いですが、その分は自身で積極的に活動してカバーできるなら問題ありません。仲介という形はとっているものの、基本的には自分が主体となって動く方法のため、売却先のつてがあるなら、動きやすい一般媒介契約が向いているでしょう。

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専任媒介契約を選択すべき人の特徴

〇自分で買い手を探したいという意思のある方

〇ある程度不動産会社のサポートが必要だと感じる方

〇どれにすればよいか中々決断できない方

専任媒介契約は、媒介契約の中でもバランスが取れている契約です。不動産会社にある程度積極的に営業活動を行ってもらいつつも、自身でも活動が可能であり、不動産会社の営業活動は、2週間に1回報告義務があるため、全くサボられてしまうということもありません。こうした特徴は、他2つの契約の良い所が含まれた契約であると言えます。またどれが良いか分からない場合は、専任契約が最も中立的な内容であるため、お試しで3カ月だけ利用しても良いでしょう。

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 専属専任媒介契約を選択すべき人の特徴

〇自身での売却活動は視野に入れず不動産会社に託したい方

〇売却活動についてのノウハウがわからない方

〇売却先に検討がついていない方

専属専任媒介契約は、報告義務が1週間に1回以上とさらに多く、より積極的に不動産会社に営業活動を行ってもらいやすいです。
自身では忙しい、あるいはノウハウが分からなくて売却活動に手を出すのが難しい場合は、不動産会社に全て任せてしまうのもひとつの手でしょう。

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一般は自分で行動タイプ、専任はバランスタイプ、専属専任お任せタイプだね

 

不動産会社と媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産を少しでもスムーズかつ有利な条件で売却したいなら、媒介契約を結ぶのがおすすめです。しかし、媒介契約が必ずしも優れているとは限らず、場合によっては失敗する可能性もあるため、注意しなければなりません。さらに売却の成功率を上げるには、媒介契約時の注意点を知ることが大切です。

 売却期間を考える

媒介契約を結ぶ際には、いつまでに売却したいか、明確な期間設定を行いましょう。売却期間によって結ぶべき媒介契約の期間は異なり、場合によっては買取のほうが良い場合もあります。1カ月以内や超短期間での売却を目指す場合は、買取を選択し、それ以上でも構わないなら媒介契約を選びます。
この時、設定期間が短い順に、専属専任、専任、一般と種類を変えることが大切です。より短期間で売却先を見つけやすいのは、不動産会社が営業活動にもっとも力を入れてくれる専属専任媒介契約です。売却期間に余裕を持てるなら、より選択肢を広げられるように専任や一般を選んでも良いでしょう。

不動産の特徴も考慮

不動産の特徴も重要で、立地条件や性質、状態など細部まで確認することが大切です。複数の要素を加味して不動産の価値を把握し、売りやすいなら一般や専任、売りづらいなら専属専任を選びましょう。売りやすい場合は、売却方法にこだわらなくとも買い手がつくことが多いため、選択肢を広げられるよう自由度を残したほうが賢明です。
反対に売りづらいなら、そもそも買い手が少なく選択肢も最初から狭いため、まずは買い手を見つけることが重要になります。売りづらいのに自由度の高い一般媒介契約を結んでしまうと、売却先が全く見つからず、いつまでも保有し続ける可能性も少なくありません。
不動産の特徴も重要な要素のため、自身で確認するのはもちろん、査定時の価格から不動産会社と相談して、価値を見極めるのもおすすめです。

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不動産会社にも注意

売却時の状況に合わせて媒介契約を選ぶことが大切ですが、契約の種類だけではなく、利用する不動産会社の検討も大切です。不動産会社ごとに営業力や活動の熱心さは異なり、同じ契約でも売却結果に大きな差が生まれることも少なくありません。
相性の悪い不動産会社にあたってしまうと、たとえ専属専任媒介契約を結んでもほとんど営業活動をしてもらえず、いつまでも売却できない可能性もあります。一定期間ごとで利用する不動産会社は変えられるため、ダメだと感じたならいつまでも利用し続けず、別の業者をあたって売却活動の舵きりをしましょう。

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契約の際に費用を確認

基本的に不動産売却での仲介手数料は、売買契約が成立した段階で初めて発生します。そのため媒介契約を結ぶ段階では、契約の手数料は基本的には発生しません。ただし営業活動の際にかかった費用には注意が必要です。不動産会社が営業活動を行う場合、通常の業務の範囲内なら費用は発生しませんが、特別な営業を行う場合は、別途営業活動費が発生します。
営業活動費は実費で精算になることも多く、媒介契約の段階から費用が発生することは覚えておきましょう。仲介手数料しか発生しないと考えていると、後になって多額の営業活動費を請求される可能性もあるため、契約時には営業活動の範囲まで相談することが大切です。

一度締結した媒介契約を解除したいときの対処法

一度は契約手続きをしたものの、不動産会社との相性や対応の質によっては契約の解除を検討する方もいるのではないでしょうか。そこで、一度締結した契約を解除したいときに必要ば情報をご紹介します。

そもそも契約って解除できる?

結論から述べると、全3種類の媒介契約のいずれもが、契約期間内であっても解除を行うことが可能です。ただし、契約の種類によっては解約する為の様々な手続きを要する場合があります。媒介契約の契約期間は3か月ときまっているため、手続きなどが面倒な方は、3か月を超えるタイミングで自然と契約を解消する方法が一番お勧めです。

契約解除の手順

契約解除の手続きは種類によって異なります。

一般媒介契約の場合、契約の解除にはそれほど手間はかかりません。通常解約によっての費用や違約金などが請求されることはなく、電話口で解約したい旨を伝えるだけでOKです。ただし、契約をする際の契約書に中途解約に関する規約がある場合は要注意です。まずはしっかりと契約書を確認しましょう。

専属媒介契約、また専属専任媒介契約についても、契約の解除は可能です。手順としては一般媒介契約の場合と同じく、電話口で不動産会社に伝える、また念のために解約したいという意思を内容証明郵便で送ればなお安心です。ただし、依頼者側の都合で期限内に解約を申請する場合、違約金が発生する可能性があります。またこれまでの広告費などの負担を請求される場合もあるため、一般媒介契約と同様、まずは契約書を確認することが大切です。

契約を行うときは契約書をしっかり確認!

契約の解除はそれほど難しいものではありませんが、契約書に書かれている内容によっては様々な手間や費用が発生してしまう場合があります。契約を結ぶ段階で、きちんと契約書の中身を理解し、納得した状態で契約を行うようにしましょう。

まとめ

不動産売却時には、不動産会社に仲介を依頼する仲介取引が主流です。この際媒介契約を結び、売却活動を進めますが、どの種類の媒介契約を結ぶかが結果に大きな影響を与えるため、注意しなければなりません。同じ物件でも、契約の種類の違いで売れるまでのスピードや条件が違い、悪い場合だといつまでも売れずに困ってしまうこともあります。
また、媒介契約を変えるだけで、売れなかった不動産がすんなり売却できることもあります。不動産の特徴や自身の都合を考慮して、状況に合わせた媒介契約を結び、スムーズな不動産売却を実現させましょう。

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