不動産を売るには、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」 の3種類があり、それぞれ特徴やメリットが異なります。
どの契約を選べばよいのか、本記事では媒介契約の種類・違い・選び方のポイントをわかりやすく解説します。
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媒介契約とは
媒介契約とは、不動産の売買や交換、賃貸借の仲介業務を不動産会社に依頼する際に締結する契約のことです。
不動産を仲介で売却する場合は、不動産会社との間に媒介契約を締結してから売却活動に臨みます。
この章では、媒介契約について、以下の事柄を解説します。
不動産売却時の媒介契約の内容
不動産売却の仲介業務を不動産会社に依頼するにあたっては、事前に媒介契約で以下の内容を取り決めます。
- 媒介契約で取り決められる内容
- 媒介契約の種類
- 媒介契約の有効期間
- 売買成約時に不動産会社に支払う報酬額
- 報酬の支払い時期
- 不動産会社が行うべき業務（レインズへの登録や活動報告の頻度など）
- 買主側に違約金が発生する条件
不動産の売主と不動産会社との間で締結する媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があり、契約の種類ごとに標準的な契約内容が決まっています。
媒介契約の標準的な内容は、国土交通省の定める「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」に則ります。
ただし、不動産会社は売主の不利にならない範囲で特約を設けることが認められています。
媒介契約を結ぶ理由
媒介契約は、「不動産会社に買主との売買契約を仲立ちしてもらう代わりに、取引が成立した暁には報酬（仲介手数料）をいくら支払う」という約束をするものです。
たとえば、知り合いと直接不動産を売買するのであれば、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。
しかし実際には、一般の人が自力で不動産を購入してくれる人を見つけるのは難しいため、不動産を売却したい人（売主）に代わって、購入してくれる人（買主）を募集して、売買取引の成立を取り持ってくれる不動産会社に依頼します。
なお、不動産売買のプロである不動産会社（宅建業者）と素人の売主では不動産売買に関する知識に大きな差があるため、契約内容には宅地建物取引業法によって様々な規定が設けられています。
また、媒介契約自体は口約束でも成立しますが、不動産会社は売主に対して「媒介契約書」の交付することを義務付けられています。（宅地建物取引業法34条の２第１項）。
これは、契約関係と内容を明らかにすることで、トラブルの発生を防ぐためです。
不動産購入時に締結する媒介契約
不動産を購入する場合でも、不動産会社と媒介契約を締結します。
買主と不動産会社が媒介契約を締結する目的は、主に報酬（仲介手数料）の金額と支払い時期を規定するためです。
そのため、買主の場合は物件を紹介してもらう前に媒介契約を締結するのではなく、売主と売買契約を結ぶタイミングに合わせて契約書を交わすケースが多いです。
事前に媒介契約書を交わすケースでは、書面に購入物件の希望条件を記入します。
（引用：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」(2023年10月11日閲覧)）
なお、購入時に締結する媒介契約の形態は、基本的に「一般媒介契約」です。
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3種類の媒介契約の特徴
媒介契約には、以下の3種類の契約形式があります。
| ポイント | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | × | × | 〇 |
| 自分で買主を見つけてもよいか | × | 〇 | 〇 |
| レインズへの登録 | 5営業日以内に登録 | 7営業日以内に登録 | 任意 |
| 業務状況の報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
| 契約の有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 規定なし |
ここからは、3種類の契約の特徴について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、買主の仲介を1社の不動産会社のみに任せる契約です。
さらに、売主が自分で買主を見つけて売買すること（自己発見取引）も制限されます。
つまり、専属専任媒介契約の契約期間中は、契約した不動産会社の紹介した買主としか売買契約を結ぶことができません。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 複数社との同時契約 | 不可 |
| 自己発見取引（※） | 不可 |
| 契約の有効期間 | 最長3ヶ月以内 （自動更新なし） |
| 途中解除 | 制限あり |
| レインズへの登録義務 | あり （契約日の翌日から5営業日以内） |
| 業務状況の報告義務 | あり （1週間に1回以上、文書またはメールで） |
自分で見つけた買主と、不動産会社を介さずに、不動産を直接売買すること。直接依頼した買取業者に買取で売却することも含む。
専属専任媒介契約は売主側に強い制限がかけられている一方で、不動産会社側に課せられる義務が最も厳しい契約です。
レインズとは、不動産取引のためのネットワークシステムです。レインズに登録された物件情報はネットワーク上に公開され、全国の不動産会社が検索したり、不動産を探している購入希望者に紹介できます。
専属専任媒介契約の場合は、契約の翌日から5営業日以内にレインズに物件情報を登録することが義務付けられているため、迅速に情報を公開してもらえます。
また、営業活動の状況も、1週間に1回以上売主に報告するよう義務付けられています。
契約の有効期間は、3ヶ月以内という規定があります。最長期間である3ヶ月に設定している不動産会社が多いです。
なお、契約期間中の途中解除は、不動産会社に契約不履行が認められる場合にのみ可能です。売主都合で契約を解除する場合は、それまでの営業活動にかかった実費を違約金として請求されることがあります。
専任媒介契約
専任媒介契約も、買主の仲介を1社の不動産会社のみに任せる契約です。
ただし、自己発見取引は可能です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 複数社との同時契約 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可 |
| 契約の有効期間 | 最長3ヶ月以内 （自動更新なし） |
| 途中解除 | 制限あり |
| レインズへの登録義務 | あり （契約日の翌日から7営業日以内） |
| 活動状況の報告義務 | あり （2週間に1回以上、文書またはメールで） |
専属専任媒介契約と比べると、売主側の制限も不動産会社側の義務もやや緩いものとなっているのが専任媒介契約の特徴です。
専任媒介契約の場合は、媒介契約締結から7営業日以内に売却を依頼された物件をレインズに登録するように義務付けられています。
また、営業活動の状況報告は、2週間に1回以上送付することが義務となっています。
契約期間の規定は、専属専任媒介契約同様、最長3ヶ月です。
契約の途中解除は、不動産会社に契約不履行が認められる場合にのみ可能です。売主都合で契約を解除する場合は、それまでの営業活動にかかった実費を違約金として請求されることがあります。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。
また、自己発見取引も可能であり、売主にとって最も自由度の高い契約形態です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 複数社との同時契約 | 可 |
| 自己発見取引 | 可 |
| 契約の有効期間 | 規定なし |
| 途中解除 | いつでも可能 |
| レインズへの登録義務 | なし （任意で登録） |
| 活動状況の報告義務 | なし （任意で報告） |
同時に契約できる不動産会社の数に制限はありません。
ただし、他の契約形式とは異なり、契約する不動産会社にレインズへの登録義務や活動状況の報告義務がないという特徴があります。
契約期間にも特に規定がありませんが、一般的には3ヶ月単位で契約する不動産会社が多いです。契約期間が終了したら、自動的に更新するように取り決めることもできます。
また、契約の途中解除はいつでも可能です。
一般媒介契約から専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることもできます。（ただし、他社との契約は解除する必要があります。）
一般媒介契約には、さらに「明示型」「非明示型」の2種類の形態があります。
| 明示型 | 非明示型 |
|---|---|
| 他にどの不動産会社と契約しているかを通知する | 他に契約している不動産会社があっても通知しなくてよい |
明示型で一般媒介契約を結んでいる場合は、不動産会社と契約する度にその旨を既に契約している会社に通知する必要があります。
どちらの形式で一般媒介契約を結ぶかは不動産会社によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。
ここまで、各媒介契約の特徴を、契約内容の違いを中心に見てきました。次の章からは、各契約のメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。
媒介契約の種類で手数料の金額は変わらない
不動産会社と契約する上で気になるのは、支払う費用ですよね。
結論から申し上げますと、媒介契約の種類によって不動産会社に支払う費用が変わることはありません。
不動産会社に契約者が支払う費用を「仲介手数料」といいます。仲介手数料は、売買取引を成約させた不動産会社だけに支払う成功報酬です。
つまり、専任媒介契約で1社だけ契約しようが、一般媒介契約で複数社と契約しようが、仲介手数料を支払う相手は、不動産の買主を見つけてくれた会社1社のみです。
なお、人件費や宣伝費など、不動産を売却するためにかかった実費は、仲介手数料の中から賄われます。そのため、契約の種類によって売却にかかる費用が増減することはありません。
仲介手数料の金額
仲介手数料の金額は、法律で定められた手数料率を上限に、不動産会社が自由に定められることになっています。
仲介手数料の法定上限額は、以下の速算式で見積もれます。
不動産の売却価格×3％＋6万円（＋消費税）
（※売却価格が400万円以上の場合）
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、不動産の売買が成立した後に支払うのが原則です。
具体的な支払いタイミングは、買主と売買契約を締結した日と決済日の2回に分けて半金ずつ支払うのが一般的です。
契約した不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは「媒介契約書」に書かれているので、契約前に必ず確認して、疑問点がある場合は不動産会社に尋ねましょう。
違約金が発生するケースに注意
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、他社から紹介された買主と売買契約を結んでしまうと、元々契約していた不動産会社に対して違約金を支払わなければなりません。
違約金は、媒介契約書に規定されている報酬額（仲介手数料）相当の金額になります。
媒介契約を結ぶ上での注意点
この章では、不動産会社と媒介契約を結ぶにあたって注意するべきポイントをご紹介します。
媒介契約書の内容をよく確認する【共通】
どの契約形式で媒介契約を締結する場合にも当てはまる注意点として、媒介契約書に署名・捺印する前に書面に書かれた内容をよく確認しておくことが挙げられます。
具体的には、以下のポイントをチェックしましょう。
媒介契約書のチェックポイント
- 媒介契約の種類はどれになっているか
- レインズには何日以内に登録することになっているか
- 業務報告の頻度
- 業務報告はメールまたは文書のどちらで行われるか
- 契約の有効期間
- 報酬額の金額
- 報酬の支払いタイミング
- 売主側に違約金がかかる条件
- 契約が解除できる条件
それぞれ、事前に説明を受けて合意した内容に相違ないか確認しましょう。
また、記載されている内容がそもそも宅建業法に違反していないかも確認しておくべきです。
同時に契約するのは最大3～4社がおすすめ【一般媒介契約】
一般媒介契約で契約する場合、同時並行で契約する不動産会社の数に制限はないため、何社でも契約することは可能です。しかし、契約する企業が増えるほど、やり取りの手間も増大します。
一般媒介契約を締結するなら、3～4社と契約するのがおすすめです。
契約した不動産会社の内、1社でも売り出した物件をレインズに登録してくれていれば、買主側の不動産会社の人が物件をレインズの検索で見つけられます。
不動産ポータルサイトに物件の広告を掲載してもらう場合にも、同じポータルサイトに何件も登録すれば申し込みが増えるというわけでもないため、3～4社程度に留めておくのがちょうどよいのです。
また、大手の不動産会社と地元の不動産会社から満遍なく契約することで、それぞれの強みを活かして売却活動できるでしょう。
レインズに登録してもらえるか確認する【一般媒介契約】
不動産会社と一般媒介契約を結ぶ場合には、レインズ（指定流通機構）に物件を登録してもらえるかどうかも、予め確認しておきましょう。
一般媒介契約の場合、不動産会社側にレインズ登録に関する義務はありませんが、あくまでも義務がないだけで、登録を依頼することはできます。
「囲い込み」に気をつける【専任媒介・専属専任媒介契約】
特に、顧客を多く抱えている規模の大きな不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結する時は、「囲い込み」のリスクがあることに気をつけておきましょう。
囲い込みは、不動産会社が物件の情報の公開を制限したり、他社からの購入申し込みを断ったりする行為です。
不動産会社は不動産の売買が成約しなければ報酬を得られないのに囲い込みを行うのは一見不合理に見えますが、自社の顧客同士で売買する「両手仲介」が成立すると、2倍の手数料が不動産会社に支払われます。
不動産の売却価格を多少値下げしても、両手仲介を成立させた方が不動産会社にとっては労力や広告費をかけずに収益を上げられるため、囲い込みが行われるのです。
- 公開中
- 書面による購入申し込みあり
- 売主都合で一時紹介停止中
依頼してもいないのに「一時紹介停止中」になっていたり、購入の申し込みが入った報告もないのに「書面による購入申し込みあり」にステータスが変更されている場合は、不動産会社が勝手に情報の公開に制限をかけて囲い込みをしている可能性が高いです。
まとめ
媒介契約は、不動産売却を不動産会社に依頼する上で、必ず交わす必要のある契約です。
媒介契約書の内容をよく確認して、不明な点は署名の前に不動産会社に尋ねましょう。
また、媒介契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の契約形式があります。
どれもメリット・デメリットがあるため、売却活動を円滑に進めるためには、ご自身や売りたい物件の状況に適した契約を結びましょう。
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