不動産売却時の媒介契約って？締結時の注意点や解除法まで詳しく解説

土地にしても建物にしても、不動産を売却する際には不動産会社を利用するのが一般的です。不動産会社を介して不動産を売却する場合、「媒介契約」という言葉を耳にしますが、これがどのようなものなのか、正しく理解できていない人は多いでしょう。
媒介契約はどの不動産会社に売却を依頼する場合でも、必ず結ばなければならないものです。媒介契約は複数の種類に分けられ、どれを選ぶかでも売却結果が変わることもあります。不動産売却時の媒介契約とはどのようなものなのかを知り、状況に合ったものを選んで、スムーズな売却を目指しましょう。

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不動産売却の際に結ぶ媒介契約とは？

不動産売却時における媒介契約とは、不動産会社に売却の依頼をした際に売主と不動産が結ぶ契約のことを言います。この契約は主に、不動産会社と売主の依頼関係を明確にすること、また意思決定をするうえで双方の間で様々な条件を整理するためのもので、仲介業務に関するトラブルを防ぐことを目的としています。不動産会社は媒介契約の内容の書類を作成し、売主に渡す義務があるため、不動産会社を通して家を売却する際は必ず結ぶ契約となります。

具体的な契約内容は、所有している物件をどのような条件で売却活動を行うのか、成約した際の報酬金額をどのようにするのか、といったものが挙げられます。この契約を結ぶことによって、売主、不動産会社の双方が共通認識をもちながら、安心して取引を行えるというわけです。

不動産会社との媒介契約は3種類ある

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。

これらの契約内容の違いは「複数業者との契約の可否」「他社への通知義務の有無」「自己発見取引の可否」「契約の有効期間」「指定流通機構への登録」「業務状況の報告義務」の６つのポイントから比較することができます。

これら３つの契約の特徴は以下の通りです。

それぞれのポイントを抑えながら、各媒介契約の特徴について学んでいきましょう。

3種類の媒介契約

本章では、媒介契約の中にある３つの種類について詳しく解説していきたいと思います。

前述した通り、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれに選択する際の知っておくべき特徴があるため、ひとつずつ確認していきましょう。

専属専任媒介契約

１つ目の契約種類は専属専任媒介契約です。

専属専任媒介契約とは、１社の不動産会社とのみ契約を結んで不動産売買の取引を行うという契約です。

つまり、この契約を結ぶと他の不動産会社と併用して取引を行う事が出来ません。

他の契約と比較してみると、同じく１社のみとしか契約が出来ないのが「専任媒介契約」、複数社と契約締結が可能なのが「一般媒介契約」という様になっています。

また、専属専任媒介契約では、不動産会社が見つけてきた買主としか売買契約を結ぶ事が出来ません。

その為、友人や家族などの知人で契約を結びたい、という場合でも必ず不動産会社を介して取引を行う事が義務づけられています。

この特徴は他二つの契約には見られないポイントになるため、専任媒介契約との最も大きな違いであるとも言えます。

本契約は、最長の契約期間が３か月と定められている為、それ以上の契約は再度締結しなおす必要があります。

また、契約を締結した翌日から五日以内に「不動産流通機構（レインズ）」に登録の義務があり、不動産会社は七日に１回以上、依頼主に販売状況の報告義務が課せられているというのこの契約の大きな特徴です。

不動産流通機構（レインズ）についての詳しい説明は以下の記事を確認してみてください！

【専属専任媒介契約とは】メリットや専任媒介契約との違いを解説！

専任媒介契約

２つ目の契約方法は「専任媒介契約」です。

前述した通り、専属専任媒介契約と同様、１社のみとしか契約を締結できない方法であり、最長の契約期間も３か月と同じです。

専属専任媒介契約と異なる点は主に３つ。

自分で購入者を見つけた場合に売買契約を結べる点、レインズへの登録義務の期間が契約の翌日から七日以内になる点、そして依頼人への販売状況の報告義務が14日に1回以上になる点です。

専属専任媒介契約と比較すると、少し契約内容は緩めになると考えていいでしょう。

一般媒介契約

3つ目の契約は一般媒介契約です。

一般媒介契約は前述した2つの契約とは違い、複数の不動産会社と同時に締結できる契約です。

また、専任契約と同様、自分でみつけた買主とも売買契約を行う事が可能で、制限が最も少ない契約であると言えます。

レインズへの登録義務はなく、不動産会社から依頼主への販売状況の報告義務もないため、サポート面については少し手薄になると考えておきましょう。

契約期間は特に規定がないため、業者と売り主の間で決める形になりますが、一般的には他と同じく3か月以内での契約にする事が多いです。

一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2種類があります。

明示型とは、依頼主が、契約を締結している不動産会社を明示するもの、非明示型は複数業者に依頼しているかどうか、依頼しているならどこに依頼しているのかを知らせなくても良いもの、となっています。

これは業者によって異なるので、一般媒介契約を結ぶ場合は確認してみましょう。

各媒介契約のメリット・デメリット

それぞれの契約の種類についてある程度把握したところで、各契約のメリット、デメリットについてお話していきましょう。

これらのメリット、デメリットを踏まえて、契約を選択する時にどのポイントを優先したいかをしっかりと考えてみましょう。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

1つ目は専属専任媒介契約です。

専属専任媒介契約を結ぶ際のメリット、デメリットは以下のようになっています。

専属専任媒介契約では、売り主は１社の不動産会社としか契約を結べないという決まりになっています。

その為不動産会社の視点で考えると、売買契約まで運んでしまえば、売り主からは確実に仲介手数料を得られるという事になります。

このような点で、複数社と契約を締結できる一般媒介契約と比較すると、不動産会社はより積極的に販売活動を行う傾向があります。

また、上記で説明した通り、専属専任媒介契約を結ぶと最低でも７日に１回は販売状況を報告する義務があるため、販売活動の状況の詳細を知っておく事が出来ます。

一方で、専属専任媒介契約では「囲い込み」が行われやすい事がデメリットとしてあげられます。

囲い込みとは、不動産会社が売却を任された物件の情報を公開しなかったり、他社からの物件照会に応じなかったりする事を言います。

こうした囲い込みをすることで不動産会社は売り主、買主の両方から仲介手数料を得られる為にこのような問題が起きる傾向になります。

こうした囲い込みを防ぐ方法としては、レインズの登録内容を確認するのが一番有効でしょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

２つ目は専任媒介契約です。

専任媒介契約を結ぶ際のメリット、デメリットは以下のようになっています。

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と一般媒介契約の両方のメリット、デメリットを含む、ちょうど中間に位置する契約内容です。

自分で探した購入者と自由に売買契約を結ぶことが可能であるという一般媒介契約のメリットも持ちながら、1社のみとの契約になる事から積極的に不動産会社が取り合ってくれる、という専属専任媒介契約のメリットも持ち合わせています。

一方で、専属専任媒介契約と同じく、1社のみとしか契約が結べない事によって、売却先を探してくれる業者が限られてしまう為売却先の幅が狭まってしまうというデメリットや、専属専任媒介契約と比較すると、販売状況の報告回数が少ないため、サポートが少し手薄になるというデメリットもあります。

一般媒介契約のメリット・デメリット

３つ目は一般媒介契約です。

一般媒介契約を結ぶ際のメリット、デメリットは以下のようになっています。

一般媒介契約はほかの2つの契約とは違い複数の業者と同時に契約を結ぶことが出来ます。

その為、同時に複数の業者に買い手を探してもらう事が可能となり、売却出来る可能性の幅が広がります。

ただし、専属専任媒介契約や、専任媒介契約と比較すると、不動産会社にとっては契約が成立する確率が低くなるので、一般媒介契約をしている売り主の不動産の購買活動は後回しになる傾向があります。

その為、需要があまりなさそうな条件の物件などは特に、一般媒介契約にしてしまうとどの不動産会社も積極的には取り扱ってくれない、という状況になる事も多いです。

不動産売却時はどの媒介契約を結ぶべきか

媒介契約は3つの種類に分けられ、どれを選ぶかで不動産売却の進み方は違ってきます。その為どの契約を選択するかは非常に大切な工程になってきます。

そこで本章では、一般的にどの契約が多く選択されているのかや、それぞれの契約を選択すべき人の特徴についてお話していきましょう。

最も選択されている種類は「専属専任媒介契約」

こちらのグラフは、すまいステップ編集部が全国の約1541名の不動産売却経験者にアンケート調査を実施し、どの契約を選択したかという質問に対しての結果です。

アンケート結果によると、最も選択されているのは「専属専任媒介契約」、次いで専任媒介契約、一般媒介契約という結果になりました。

各契約のメリットの所でもお話しした通り、専属専任媒介契約は、不動産会社にとって利益につながりやすい為、優先的に買主を探してくれます。

また、不動産会社からのサポートも手厚い為、選択する人が多い傾向にあるのではないかと考えられます。

しかし、専任媒介契約や一般媒介契約を結んでいる人も数多くいるため、一概にどの契約が一番いい、とは言えません。

それぞれの状況や売り主の知識量、不動産の状態などによっても選択すべき契約は変わってきます。

そこで、各契約ごとに、それぞれの契約を選択すべき人の特徴を以下でお伝えしていきます。

一般媒介契約を選択すべき人の特徴

一般媒介契約を選択すべき人の特徴は以下の通りになります。

• 自由度を高くもって売却を進めたい方
• ご自身で積極的に書い手を探したい方
• 不動産売却に不安を抱いていない方
• 売却先のつてがある方

一般媒介契約ならは複数社と同時に契約ができるため、売却の選択肢を広げやすく、かつ自身でも積極的に活動を行えます。契約先が複数社になることで、不動産会社の営業活動が消極的になる場合も多いですが、その分は自身で積極的に活動してカバーできるなら問題ありません。仲介という形はとっているものの、基本的には自分が主体となって動く方法のため、売却先のつてがあるなら、動きやすい一般媒介契約が向いているでしょう。

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専任媒介契約を選択すべき人の特徴

専任媒介契約を選択すべき人の特徴は以下の通りになります。

• 自分で買い手を探したいという意思のある方
• ある程度不動産会社のサポートが必要だと感じる方
• どれにすればよいか中々決断できない方

専任媒介契約は、媒介契約の中でもバランスが取れている契約です。不動産会社にある程度積極的に営業活動を行ってもらいつつも、自身でも活動が可能であり、不動産会社の営業活動は、2週間に1回報告義務があるため、全くサボられてしまうということもありません。こうした特徴は、他２つの契約の良い所が含まれた契約であると言えます。またどれが良いか分からない場合は、専任契約が最も中立的な内容であるため、お試しで3カ月だけ利用しても良いでしょう。

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 専属専任媒介契約を選択すべき人の特徴

専属専任媒介契約を選択すべき人の特徴は以下の通りになります。

• 自身での売却活動は視野に入れず不動産会社に託したい方
• 売却活動についてのノウハウがわからない方
• 売却先に検討がついていない方

専属専任媒介契約は、報告義務が1週間に1回以上とさらに多く、より積極的に不動産会社に営業活動を行ってもらいやすいです。
自身では忙しい、あるいはノウハウが分からなくて売却活動に手を出すのが難しい場合は、不動産会社に全て任せてしまうのもひとつの手でしょう。

不動産売却時に媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産を少しでもスムーズかつ有利な条件で売却したいなら、媒介契約を結ぶのがおすすめです。しかし、媒介契約が必ずしも優れているとは限らず、場合によっては失敗する可能性もあるため、注意しなければなりません。さらに売却の成功率を上げるには、媒介契約時の注意点を知ることが大切です。

注意点①： 売却期間を考える

媒介契約を結ぶ際には、いつまでに売却したいか、明確な期間設定を行いましょう。売却期間によって結ぶべき媒介契約の期間は異なり、場合によっては買取のほうが良い場合もあります。1カ月以内や超短期間での売却を目指す場合は、買取を選択し、それ以上でも構わないなら媒介契約を選びます。
この時、設定期間が短い順に、専属専任、専任、一般と種類を変えることが大切です。より短期間で売却先を見つけやすいのは、不動産会社が営業活動にもっとも力を入れてくれる専属専任媒介契約です。売却期間に余裕を持てるなら、より選択肢を広げられるように専任や一般を選んでも良いでしょう。

注意点②：不動産の特徴も考慮

不動産の特徴も重要で、立地条件や性質、状態など細部まで確認することが大切です。複数の要素を加味して不動産の価値を把握し、売りやすいなら一般や専任、売りづらいなら専属専任を選びましょう。売りやすい場合は、売却方法にこだわらなくとも買い手がつくことが多いため、選択肢を広げられるよう自由度を残したほうが賢明です。
反対に売りづらいなら、そもそも買い手が少なく選択肢も最初から狭いため、まずは買い手を見つけることが重要になります。売りづらいのに自由度の高い一般媒介契約を結んでしまうと、売却先が全く見つからず、いつまでも保有し続ける可能性も少なくありません。
不動産の特徴も重要な要素のため、自身で確認するのはもちろん、査定時の価格から不動産会社と相談して、価値を見極めるのもおすすめです。

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注意点③：不動産会社にも注意

売却時の状況に合わせて媒介契約を選ぶことが大切ですが、契約の種類だけではなく、利用する不動産会社の検討も大切です。不動産会社ごとに営業力や活動の熱心さは異なり、同じ契約でも売却結果に大きな差が生まれることも少なくありません。
相性の悪い不動産会社にあたってしまうと、たとえ専属専任媒介契約を結んでもほとんど営業活動をしてもらえず、いつまでも売却できない可能性もあります。一定期間ごとで利用する不動産会社は変えられるため、ダメだと感じたならいつまでも利用し続けず、別の業者をあたって売却活動の舵きりをしましょう。

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注意点④：契約の際に費用を確認

基本的に不動産売却での仲介手数料は、売買契約が成立した段階で初めて発生します。そのため媒介契約を結ぶ段階では、契約の手数料は基本的には発生しません。ただし営業活動の際にかかった費用には注意が必要です。不動産会社が営業活動を行う場合、通常の業務の範囲内なら費用は発生しませんが、特別な営業を行う場合は、別途営業活動費が発生します。
営業活動費は実費で精算になることも多く、媒介契約の段階から費用が発生することは覚えておきましょう。仲介手数料しか発生しないと考えていると、後になって多額の営業活動費を請求される可能性もあるため、契約時には営業活動の範囲まで相談することが大切です。

なお、不動産売却の成功のコツをより知りたい方は、不動産売却を成功させる6つのコツ!流れや費用感までやさしく解説の記事を確認してみて下さい。

まとめ

不動産売却時には、不動産会社に仲介を依頼する仲介取引が主流です。この際媒介契約を結び、売却活動を進めますが、どの種類の媒介契約を結ぶかが結果に大きな影響を与えるため、注意しなければなりません。同じ物件でも、契約の種類の違いで売れるまでのスピードや条件が違い、悪い場合だといつまでも売れずに困ってしまうこともあります。
また、媒介契約を変えるだけで、売れなかった不動産がすんなり売却できることもあります。不動産の特徴や自身の都合を考慮して、状況に合わせた媒介契約を結び、スムーズな不動産売却を実現させましょう。