抵当権抹消の手続きに必要な書類とは｜完済後すぐに始めよう

住宅ローンを組むとき、住宅や土地を担保に抵当権を設置するケースがほとんどです。そして、ローン完済後には抵当権を抹消する手続きを行う必要があります。売却や相続といった場合に、すぐに手続きが行えなくなるため、住宅ローン完済後は、すみやかに抵当権抹消手続きを行うことがおすすめです。
では、手続きにはどのような流れで行い、必要書類にはどのようなものがあるのでしょうか。自分で行うケースも考え、しっかりと理解しておくことが大切です。

抵当権抹消を行う場合とは？

抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞ったとき、担保にしている購入した家と土地を差し押さえることができるなど銀行側の権利のことをいいます。住宅ローンが完済した時点で、銀行側が権利を行使することはありませんが、なぜ抵当権抹消の手続きを行う必要があるのでしょうか。また、どのような場合に抵当権抹消を行うのでしょうか。

不動産の売却

不動産を売却する際には、抵当権抹消の手続きが完了していないと売却することはできません。売却の際に住宅ローンが残っている場合は、残債を精算した後に抵当権抹消の手続きをするようにしましょう。
ローンが完済していると抵当権抹消の必要性を感じない人も多いですが、売却をする上では登記簿上、抵当権がついたままの物件となってしまいます。
それは買い手側にとって完済していないのかという不安要素の一つになり信頼性が乏しくなってしまったり、買い手側が新たに住宅ローンを組むことができなくなる可能性があるので、早い内に抵当権の抹消を行ってから売却を行うことが大切です。

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新たに住宅ローンを組むとき

新たに住宅ローンを組むときは、抵当権抹消の手続きが完了していることが必要です。完済していても抵当権を抹消していなければ、ローン返済中だと見なされる可能性があり、融資を借りられなくなるケースもあります。
急を要するようなリフォームや増改築の必要があった場合でも、抵当権抹消が完了していないと新たな融資を借りることは難しくなります。住み替えなどで新たな住宅ローンを組むことを検討している場合は、早めに動いて抵当権抹消の手続きがきちんと完了するようにしましょう。

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不動産を相続するとき

相続するときは、抵当権抹消の手続きが完了していることが条件となります。抵当権の抹消が完了していないことは、完済していないと判断されることもあるので、相続人が残債への不安を感じたり、相続人が他のローンを組めなくなる可能性もあります。
住宅の所有者が亡くなって相続した場合は、相続登記を行って所有者を変更した後に抵当権抹消の手続きを行います。ただ、相続登記がスムーズに行うことが難しい場合は、抵当権抹消の手続きを先行して行うことも可能です。

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手続きに必要な書類を準備する

住宅ローンが完済したら、所有する不動産を管轄する法務局へ出向き必要書類を確認することから始めましょう。法務局によって異なるケースもあるので注意が必要です。そして、手続きにて添付する書類は、基本的に原本を添付するようにしましょう。

登記申請書

法務局で登記申請を行う際には作成する必要があります。登記申請書には細かなルールが設定されており、登記すべき不動産の表示や、登記の目的などを記載します。法務省のホームページなどで記載例が掲載されているので、確認しながら作成するようにしましょう。
申請書類のひな形は法務局で取得する方法と、インターネットでダウンロードする方法があります。ただし、不動産によってはインターネットで取得できないケースもあるので注意しましょう。それぞれに取得費用が発生するので合わせて準備しておきましょう。

金融機関からもらう書類

住宅ローンを完済すると、以下の書類を金融機関からもらいます。そのままで使用できないものや、有効期限のあるものあるので注意して取り扱ってください。

解除証明または弁済証書

住宅ローンが完済したので抵当権抹消を認めるという趣旨の書類になります。書面内の空欄部分には、「抵当権を解除」「弁済により消滅」「抵当権を放棄」の言葉を入れる必要があります。また、日付部分には、ローンを完済した日付を記入します。
金融機関の書類には、書き損じのできない書類が多いので、あらかじめ金融機関に確認し、どこに何を記入するのかを理解した上で進めるようにしましょう。

抵当権設定契約証書

住宅ローンを組んだことを証明する書類になります。この書類で、上記の解除証明・弁済証書を兼ねている場合があり、金融機関によって異なるのでしっかりと確認するようにしましょう。
「抵当権を解除しました」というスタンプが押されている場合は、解除証明・弁済証書を兼ねていることになるので、空欄になっている日付部分にローンを完済した日付を記入することが必要です。

代表者事項証明書または登記事項証明書

住宅ローンを組んだ会社が、現在も存在していることを証明する書類となり、発行から3カ月以内という使用期限が付くので注意が必要です。3カ月以内に法務局へ提出できるよう手続きを進めることが大切です。もし、3カ月を過ぎてしまった場合は、法務局で1通1,000円を支払い自分で取得する必要があります。

委任状

抵当権抹消の手続きを自分で行わずに誰かに頼む場合の書類になります。自分で手続きを行う場合は、「金融機関が自分に抵当権抹消を委任した」ということを記載する必要があり、受任者欄に自分の住所・氏名を記入します。
このとき、住宅ローンを組んだときと異なる住所を記入すると、登記申請が認められなくなる可能性があります。

住所変更や名義変更の登記が伴う場合には注意

抵当権抹消の手続きを行うまでに、引っ越しなどで住所が変わった場合や結婚などで氏名が変わった場合などは、住所変更、名義変更登記を行う必要があります。この場合、住民票が別途必要になるので注意しましょう。通常通り申請して、マイナンバー記載のない住民票を用意する必要があります。

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手続きの流れを把握しよう

抵当権抹消の手続きは、自分で行うことも可能です。時間があまり割けず、費用が発生しても大丈夫な場合は、司法書士に依頼する方法もあります。それぞれどのようなメリットやデメリットがあり、どのような注意点があるのか理解しておきましょう。

自分で手続きする場合

まずは対応する不動産を管轄する法務局がどこに該当するのかを調べることから始めましょう。法務局によって、必要書類などが異なるケースがあるので、しっかりと確認することが大切です。管轄する法務局に出向き、抹消登記の申請書を作成します。書き方が分からなければ法務局に問い合わせてミスのないように記入するようにするようにしましょう。
法務局にて必要書類を確認し準備します。必要書類に記入し、法務局に申請を行ったのちに、登記が完了した書類を受け取れば終了です。書類に不備があった場合は、何度も法務局に出向く必要があり手間がかかるので、時間に余裕をもって早めに動くようにしましょう。
法務局は平日しか窓口が開いていないこともあり、自分で抵当権抹消の手続きを行う人の中には数カ月を要する人もいます。自分で手続きを進める場合は、時間的コストがかかることを覚悟しておくとよいでしょう。

司法書士に依頼して手続きする場合

依頼する司法書士を決める必要があります。司法書士に依頼すると料金が発生するので、複数の司法書士事務所に見積もり依頼をして決めることがおすすめです。司法書士に依頼する方法だと、必要書類への記入や法務局とのやり取りは全て行ってくれます。
自分で行う部分に関しては、必要書類を用意することや、登記が完了した書類を自宅にて受け取ることのみになります。依頼料金の相場は、1万円前後とみておくとよいでしょう。手続きに時間や面倒を省きたい人はプロである司法書士に依頼する方法がおすすめです。
また、抵当権抹消手続き完了前に、持ち主が亡くなってしまった場合、代わりに相続人が手続きをしますが、その際は相続登記の手続きも必要になってきます。煩雑な相続の手続きと抵当権抹消の手続きを同時進行で行う必要が出てきた場合には、司法書士に依頼したほうがスムーズに進めることができるでしょう。

書類を紛失した場合は？

住宅ローンを完済して抵当権抹消の手続きを銀行側が行ってくれると思っている人も少なくありません。しかし、抵当権抹消の手続き完了までが住宅ローンだと思って取り組むようにしておくと安心です。抵当権抹消手続きに必要な書類を紛失してしまった場合はどうすればよいのでしょうか。

金融機関に連絡して再発行

抵当権抹消の手続きに必要な抵当権解除証書や委任状は金融機関が発行する書類になるので、まずは住宅ローンを組んでいた金融機関に連絡をし、再発行をお願いするようにしましょう。発行した書類に使用した印鑑証明証が必要になるので準備しておく必要があります。
代表者事項証明書には3カ月の使用期限が付いているので期限が切れてしまった場合も再発行の手続きが必要になります。住宅ローンを組んでいた金融機関の法人番号を申請書に記載すれば再発行が可能です。

再発行が不可能な書類もある

金融機関から受け取った抵当権設定契約書または登記識別情報は再発行が不可能な書類になります。紛失した場合は、別の方法で申請をする必要があり、事前通知や本人確認情報の作成といった方法があります。
事前通知とは、法務局から金融機関へ、書類の送付がされないまま申請を行っても問題ないか確認を取り、金融機関が問題なしと答えることで申請が完了する手続きになります。金融機関から確認をもらう際に、実印証明書が必要になるので注意しましょう。

抵当権抹消の手続きは完済後すぐに

抵当権抹消の手続きに期限はありません。しかし、手続き開始までに時間を空けてしまうと、相続などで抵当権抹消登記が予期しないタイミングで必要となったり、必要書類を紛失してしまう可能性も高まるので、住宅ローン完済後は、すみやかに手続きを開始しましょう。

必要書類が揃わなくなる

抵当権抹消の手続きに必要な書類には、使用期限が設定されているものもあります。使用期限内に申請を行わないと無効となってしまい、さらに費用が発生して再取得する必要もあるので、時間を空けずに手続きを進めていくことがおすすめです。
また、住宅ローン完済から時間を空けてしまうと、金融機関から受け取った書類を紛失する可能性が高まります。中には再発行してもらえない必要書類もあるので、紛失してしまうおそれのある人は、完済後すぐに手続きを開始するようにしましょう。

手続きには時間を要する

住宅ローン完済後、抵当権抹消の手続きは、銀行側が手続きをしてくれると思っている人も多いですが、基本的には自分から動き始めなければなりません。
司法書士に依頼する場合は、抵当権抹消の手続きを開始する前に、依頼料金を比較し依頼する司法書士を選ぶ時間も必要になるので、さらに早めに動き出すことが大切です。時間にゆとりを持って進められるよう行動しましょう。
手間や時間を惜しまずに、時間に余裕があり自分で手続きを行う人は、書類の不備などで何度も法務局で出向く時間も念頭に置いて動き始めることがおすすめです。抵当権抹消の手続きがスムーズに完了するには、2週間ほどが必要になります。
司法書士に依頼すれば基本的に2週間で手続きは完了しますが、自分で行うと書類の作成や書類の不備などで時間をとられてしまい、完了までの時間はさらに延びてしまうので、早めに動いておくと安心です。

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抵当権を抹消した住宅は有効利用が可能

住宅ローンを完済し、抵当権を抹消した住宅は、売却をする際などにも便利です。住宅を売却をする際は、ローン残高があったとしても精算し抵当権を抹消してからでないと売却に不利になってしまいます。そのため、抵当権を抹消した住宅は売却などをして有効に活用することができるのです。
不動産を売却するには、資産価値を知らなければなりません。複数の不動産会社に査定依頼をし、価格を提示してもらいましょう。
不動産会社によって提示価格が異なるため、なるべく多くの不動産会社の価格を比較検討することがおすすめです。抵当権を抹消した住宅は、売却するにも相続してもらうにも、活用しやすくなるので、有効利用しましょう。