賃貸マンションの修繕費相場について理解を深めることで、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
このページは、賃貸マンション・アパートの修繕の種類や場所別賃貸マンション修繕費の相場、入退去時の修繕費、トラブル対策などについて網羅しています。「できるだけ費用を抑えたい」、「余計な出費は避けたい」という人などは、本記事を参考にして賢く賃貸マンションを利用しましょう。
賃貸マンションの修繕費は誰が払うの？
賃貸マンションの修繕費は、入居者か管理者どちらが支払うのでしょうか。
マンションの修繕費には、「大規模修繕」「小規模修繕」「原状回復」の3種類があります。
それぞれの支払い責任者は次の通りです。
| 修繕内容 | 支払い責任者 |
|---|---|
| 大規模修繕 | 管理者 |
| 小規模修繕 | 管理者 |
| 修繕回復 | 管理者・入居者 |
上記の表のとおり、この中で入居者にかかわる修繕費は、原状回復にかかわるもののみです。
それぞれの修繕内容の項目について、次の章で詳しく解説していきます。
賃貸マンション修繕費の種類
賃貸マンションの修繕工事は大きく分けて「大規模修繕」「小規模修繕」「原状回復」の3種類に分かれます。それぞれ詳しく解説していきます。
10年～30年の周期で必要な「大規模修繕」
大規模修繕とは概ね、10年～30年周期で必要になる大規模な修繕工事です。主な工事内容としては以下のもので、
- 外壁の改修工事(補修・張替え・塗替え)
- 屋根や屋根裏などの防水工事
- 各戸のベランダの防水工事
- 給水ポンプの交換
- 玄関枠、点検口など鉄部の錆防止・塗替え
費用は貸主（オーナー）が負担します。こちらを行わないとマンションの資産価値を著しく下げる要因になりかねないので、定期的に行うようにしましょう。
老朽化を防ぐための「小規模修繕」
小規模修繕とは、大規模修繕に比べ規模は小さく、どちらかというと老朽化を防ぐ意味合いを持つ修繕工事となります。主な工事の内容は以下のようになっており、
- 屋根・外壁などの劣化調査
- シロアリ検査
- 耐震調査
- 住民からの要望に関する小工事
工事の他にも劣化調査や耐震調査などの調査も含まれるのが特徴です。将来的な大規模修繕でのコストを防ぐため、または大規模修繕を実施しないようにするためにも、5~10年スパンで定期的に調査をするようにしましょう。
入居者が退去した後に必要な「原状回復」
貸していたマンションの住人が退去して、そのまま新しい入居者を探す訳にはいきません。次の入居者の満足度をアップさせるためにも、現状回復は絶対に実施しておきましょう。
現状回復の主な修繕工事としては、以下のようなものがあります。
- 壁紙や天井のクロス張替え
- 畳・カーペット・フローリング張替え
- 襖（ふすま）・障子の張替え
- ハウスクリーニング
原状回復の負担は貸主？借主？
大規模修繕などと違い、原状回復の修繕工事の費用は貸主が負担する場合と借主が負担する場合が存在します。
一般的な貸主側が負担するものは、日光によるフローリングやクロスが焼けた部分、冷蔵庫や電子レンジなどの電化製品の黒ずみ、画鋲程度のクロスに空いた穴の補修です。
借主側の負担するものは、壁や床の落書き、たばこのヤニによる黄ばみ、DIYなどによる現状に戻せない箇所などがあります。
適正な時期に修繕を実施するための「修繕積立金」
資金不足により、いざというときに修繕工事が出来なくなるケースは実は多いです。適正な時期に修繕工事を実施するために、毎月きちんと修繕積立を続けていきましょう。
また、建物を修繕して支払いが発生した場合は「修繕費」として必要経費に計上することができます（※「修繕積立金」という項目はありません）
ただし、以下のような工事の場合、経費として計上することはできないので注意しましょう。
- 階段を新しく追加するなど、増築工事に該当するもの
- 用途変更のための改造
- 給湯器などの機械類を高品質なものに交換した場合
また、多額の修繕費用をかけるよりもマンションの相場が高い今のうちに売却しようか、少しでも迷っている方は、不動産一括査定サイトすまいステップを使ってマンションがいくらで売れるか調べてみるのもオススメです。
賃貸マンションにかかる修繕費とは
賃貸マンションにかかる修繕費とはどのような費用なのでしょうか？
この章では、賃貸マンションの修繕費の用途や相場について解説します。
賃貸マンションの修繕費とは
賃貸マンションの修繕費とは、老朽化した物件や部屋を定期的にメンテナンス(修繕)するための費用です。
マンションやアパートなどの集合住宅は、時間の経過とともに老朽化していきます。どんな建物であっても老朽化を避けられず、定期的にメンテナンスをする必要があります。その定期的なメンテナンス（修繕）にかかる費用のことを「修繕費」と呼びます。
修繕費は、基本的に「管理費」や「共益費」の中に含まれており、別で徴収することはあまりありません。
修繕費は、建物全体を修繕する大規模修繕、設備の老朽化を防ぐための小規模修繕、そして退去時に部屋をきれいにする原状回復の3つに使用されます。
賃貸マンションの修繕費の用途
具体的に賃貸マンションの修繕費はどのように使われるのでしょうか？
修繕費の用途と内訳をまとめてみました。
| 修繕費の用途 | 費用相場 |
|---|---|
| 外壁の修繕 | 30万円～100万円 (※建物の階数による) |
| 屋根の修理 | 50万円～150万円 |
| 窓やドアの補修、交換 | 10万円～30万円 |
| 配管のメンテナンス | 20万円～50万円 |
| 共用部分の設備の補修(照明、エレベーター、階段など) | 50万円～100万円 |
| 駐車場、駐輪場の整備 | 20万円～100万円 |
| 内装の補修(クロス、フローリングの交換など) | 1万円～25万円 |
賃貸マンションの修繕費の相場
修繕費の相場は、築年数や建物の構造、戸数などによって異なります。
賃貸マンションの修繕費の相場は、5年目~10年目の場合、約70万円～170万円です。
10年~30年に一度の大規模修繕を行うのであれば、木造は約1,000万円、RC造は約2,000万円の修繕費を見込んでおきましょう。
| 建物の構造 | 5=10年目の修繕費相場 |
|---|---|
| RC構造20戸（1LDK～2LDK） | 約170万円 |
| RC構造10戸（1K） | 約70万円 |
| 木造10戸（1LDK~2LDK） | 約90万円 |
| 木造10戸（1K） | 約70万円 |
詳しい計算は3章「賃貸マンションの修繕費相場を築年数ごとに解説！」で解説します。
賃貸マンションの修繕費相場を築年数ごとに解説！
この章では、賃貸マンションにおける修繕費の相場を「国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」を基に、
- RC構造20戸（1LDK～２LDK）※RC＝鉄筋コンクリート構造
- RC構造10戸（1K）
- 木造10戸（1LDK～２LDK）
- 木造10戸（1K）
に4つに分けて、施工内容と費用相場を解説していきます。今後の修繕計画を立てる際に是非活用してください。
RC構造20戸（1LDK～2LDK）の修繕費相場
まずはRC構造20戸（1LDK～2LDK）の築年数毎の修繕費相場です。相場としては以下のような推移となります。
| 築年数 | 修繕箇所と施工内容 | 一戸あたり修繕費用 | 棟あたり修繕費用 |
|---|---|---|---|
| 5~10年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約9万円 | 約170万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 排水管（高圧洗浄等） | |||
| 11~15年目 | 屋根・外壁（塗装） | 約55万円 | 約1090万円 |
| ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） | |||
| 給湯器等（修理・交換） | |||
| 排水管（高圧洗浄等） | |||
| 16~20年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約23万円 | 約460万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 給排水管（高圧洗浄等・交換） | |||
| 外構等（修繕） | |||
| 21~25年目 | 屋根・外壁（塗装・葺替） | 約116万円 | 約2320万円 |
| ベランダ・階段・廊下 （塗装・防水） | |||
| 浴室設備等（修理・交換） | |||
| 排水管（高圧洗浄） | |||
| 26~30年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約23万円 | 約460万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 給排水管（高圧洗浄等・交換） | |||
| 外構等（修繕） |
合計として、築30年までだと一戸あたり約225万円、棟あたり約4490万円かかる計算となります。
RC構造10戸（1K）の修繕費相場
次に、RC構造10戸（1K）の築年数毎の修繕費相場です。相場としては以下のような推移となります。
| 築年数 | 修繕箇所と施工内容 | 一戸あたり修繕費用 | 棟あたり修繕費用 |
|---|---|---|---|
| 5~10年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約7万円 | 約70万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 排水管（高圧洗浄等） | |||
| 11~15年目 | 屋根・外壁（塗装） | 約46万円 | 約460万円 |
| ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） | |||
| 給湯器等（修理・交換） | |||
| 排水管（高圧洗浄等） | |||
| 16~20年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約18万円 | 約180万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 給排水管（高圧洗浄等・交換） | |||
| 外構等（修繕） | |||
| 21~25年目 | 屋根・外壁（塗装・葺替） | 約90万円 | 約900万円 |
| ベランダ・階段・廊下 （塗装・防水） | |||
| 浴室設備等（修理・交換） | |||
| 排水管（高圧洗浄） | |||
| 26~30年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約18万円 | 約180万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 給排水管（高圧洗浄等・交換） | |||
| 外構等（修繕） |
合計として、築30年までだと一戸あたり約177万円、棟あたり約1770万円かかる計算となります。
木造10戸（1LDK~2LDK）の修繕費相場
次に、鉄筋コンクリートではなく木造10戸（1LDK~2LDK）の築年数毎の修繕費相場です。相場としては以下のような推移となります。
| 築年数 | 修繕箇所と施工内容 | 一戸あたり修繕費用 | 棟あたり修繕費用 |
|---|---|---|---|
| 5~10年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約9万円 | 約90万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 排水管（高圧洗浄等） | |||
| 11~15年目 | 屋根・外壁（塗装） | 約64万円 | 約640万円 |
| ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） | |||
| 給湯器等（修理・交換） | |||
| 排水管（高圧洗浄等） | |||
| 16~20年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約23万円 | 約230万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 給排水管（高圧洗浄等・交換） | |||
| 外構等（修繕） | |||
| 21~25年目 | 屋根・外壁（塗装・葺替） | 約98万円 | 約980万円 |
| ベランダ・階段・廊下 （塗装・防水） | |||
| 浴室設備等（修理・交換） | |||
| 排水管（高圧洗浄） | |||
| 26~30年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約23万円 | 約230万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 給排水管（高圧洗浄等・交換） | |||
| 外構等（修繕） |
合計として、築30年までだと一戸あたり約216万円、棟あたり約2160万円かかる計算となります。
木造10戸（1K）の修繕費相場
最後に、木造10戸（1K）の築年数毎の修繕費相場です。相場としては以下のような推移となります。
| 築年数 | 修繕箇所と施工内容 | 一戸あたり修繕費用 | 棟あたり修繕費用 |
|---|---|---|---|
| 5~10年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約7万円 | 約70万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 排水管（高圧洗浄等） | |||
| 11~15年目 | 屋根・外壁（塗装） | 約52万円 | 約520万円 |
| ベランダ・階段・廊下（塗装・防水） | |||
| 給湯器等（修理・交換） | |||
| 排水管（高圧洗浄等） | |||
| 16~20年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約18万円 | 約180万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 給排水管（高圧洗浄等・交換） | |||
| 外構等（修繕） | |||
| 21~25年目 | 屋根・外壁（塗装・葺替） | 約80万円 | 約800万円 |
| ベランダ・階段・廊下 （塗装・防水） | |||
| 浴室設備等（修理・交換） | |||
| 排水管（高圧洗浄） | |||
| 26~30年目 | ベランダ・階段・廊下（塗装） | 約18万円 | 約180万円 |
| 室内設備（修理） | |||
| 給排水管（高圧洗浄等・交換） | |||
| 外構等（修繕） |
合計として、築30年までだと一戸あたり約174万円、棟あたり約1740万円かかる計算となります。
修繕箇所毎の費用相場
賃貸マンションの構造毎に修繕費用を説明したところで、以下では更に詳しく修繕箇所毎に費用相場を解説していきます。
屋上や屋根の防水工事
屋根、あるいは屋上は、防水工事を行います。防水加工されている屋根であっても、だいたい10年前後で効果がなくなるものです。
そして防水加工が弱まった屋根は、雨漏りの原因となり、入居者からクレームが寄せられてしまうことも。10年を目安に防水工事を決行しましょう。
修繕費用は、「1平方メートル＝約10,000円」となります。
ベランダの防水工事
ベランダも防水工事をする場所です。しっかりと防水加工しておかなければ、浸水してしまいます。この工事も、10年が目安の期間。「1平方メートル＝約7,000円」が修繕費用です。屋根の防水工事よりも、費用は低めです。
規模などによって費用が変わる外壁
マンションの印象を決める外壁の改修工事では、新しく壁を塗り替えたり、ひびなどを修繕します。外壁は劣化しやすい部分でもあり、見た目が悪いと住みたがる人も減少してしまいます。また、外壁の劣化により、内部に影響を与えてしまうこともあります。
外壁改修工事は、マンションによって金額に差があります。塗装の回数や物件の規模によって異なり、他の修繕のように10年単位で行うよりも、早いペースになるかもしれません。金額目安は、「1平方メートル＝約10,000円～50,000円」です。
戸数によって異なる給水ポンプ
給水設備の交換も、大規模修繕に含まれています。
交換時期の目安は、20年程度経過したら。戸数により金額は変わり、簡単な修繕ではありませんので、金額はだいたい70万円から150万円程度です。給水ポンプの寿命はある程度あるものの、交換時期になったら対応してください。
鉄製部品の錆びを防ぐ修繕費
物件によっては、階段や手すりなどが鉄製のこともあります。雨や水に濡れると錆びてしまい、そのまま放置しておくことは大変危険ですし、見た目的にも美しくありません。塗装や防錆工事を行う期間の目安は、おおよそ5年毎。「1平方メートル＝約4,000円」が金額の目安となりますが、他の修繕よりも頻度が多くなります。
エアコンや給湯器の交換
エアコンや給湯器も、10年程度経ったら、寿命が来て交換しなければなりません。もちろん、戸数によって金額の差がありますが、1台であれば、おおよそ10万円程度。両方とも入居者の生活に必要不可欠な設備ですので、必ず交換しましょう。
入退去時の現状回復にかかる修繕費相場
原状回復修繕は、どれくらいの費用が掛かるのでしょうか。もちろん、大規模修繕のように大きなお金が動くことはありませんし、オーナー自ら修繕できる場所もあります。入退去時の修繕費と併せて、ハウスクリーニングを上手に依頼するコツも解説していきましょう。
壁色（クロス）張替え
一つ目は、壁色（クロス）の張り替えです。壁が汚れていたり、破れている場合は、修繕しなければなりません。時間が経てば経つほど、色褪せるものでもあります。自分で張り替えることも可能ですが、プロに任せた方が綺麗に仕上がるのでおすすめ。費用相場は、40,000円～60,000円程度です。
クッションフロア張替え
二つ目は、クッションフロアの張り替え。そもそもない物件もありますが、トイレや台所などに敷かれているものです。場所的にどうしても汚れてしまったり、傷ついてしまいますので、張り替えは必要になるでしょう。相場は40,000円～50,000円程度。クッションフロアのない物件は、修繕する際は、取り入れを検討してみても良いかもしれません。
網戸張替え
三つ目は、網戸の張り替えです。外に面しているからこそ、汚れたり、破れてしまうものです。網戸の修繕であれば、業者に依頼するのではなく、自身で対応できるでしょう。材料費は、数千円程度。和室の部屋ならば、障子もオーナー自ら直すことが可能です。
ハウスクリーニング
正確には修繕ではありませんが、ハウスクリーニングも原状回復に欠かせません。ハウスクリーニングは、部屋の広さによって料金が異なります。
| 費用相場 | 部屋の大きさ |
|---|---|
| 15,000円～30,000円 | ワンルーム～1K |
| 30,000円～40,000円 | 1DK～1LDK |
| 30,000円～70,000円 | 2DK～2LDK |
| 50,000円～85,000円 | 3DK～3LDK |
| 70,000円～100,000円 | 4DK～4LDK |
もっと部屋が広い場合は、見積もりを依頼しましょう。人が住んでいる場合のハウスクリーニングは、さらに割高になる傾向があります。
修繕費用を安く抑えるために知っておきたいポイント
これまでご紹介した通り、マンションの修繕費用は決して安いとは言えるものではなく、出来れば費用を抑えたいと思うのが普通ではないでしょうか？そこでこの章では、マンションの修繕費用を安く抑えるためのポイントをいくつか紹介します。
賃貸マンションの修繕費用を抑えるためのポイントは以下の通りです。
- 使用されていない設備は撤去する
- 複数の業者の見積もりを比較する
- 火災保険を利用する
- 足場代を節約する
使用されていない設備は撤去する
まず一つ目は、維持費ばかりかかって入居者に使用されていない設備を撤去する方法です。例を挙げるとすると、「機械式駐車場」がそれに該当します。
機械式駐車場は通常の駐車場と比較すると維持費がかかり、また、実際には使用されていないケースも多いです。
1回目の大規模修繕工事では築10年目ぐらいで行うので判断が難しい場合もありますが、築24年程度で行う大規模修繕の際には、使用されていないのであれば思い切って撤去してしまった方が今後のランニングコストを考えて良いと言えるでしょう。
複数の業者の見積もりを比較する
修繕工事を業者に依頼する際に、必ず複数の業者に依頼するようにしましょう。同じ施工内容の修繕工事でも、
- A社：3000万円
- B社：2700万円
- C社：2500万円
と、価格に大きな差が出てしまうことがあります。マンションの修繕工事には定価がないので、しっかりと複数の見積もりを比較し、適正価格を見極めるようにしましょう。
また、いくら面倒でも管理会社に丸投げはおすすめできません。管理会社は自社の利益を確保した上で下請けの業者に工事を委託し、結果的に700万で済む工事が1000万円になる可能性もあるからです（孫請けまで委託された場合更に費用が重む可能性も….）
火災保険を利用する
修繕工事の際に火災保険の利用を検討するのも手です。火災保険には「風災補償」という補償があり、マンションが雨風の影響で外壁や防水が破損した場合に、保険金が支払われます。
小規模のマンションであれば実質負担0円で大規模修繕を行うこともありえます。お得に修繕工事をするために是非検討してみましょう。
足場代を節約する
修繕工事の際に業者が利用する「足場」は意外と高く、費用の10%程相場としてはかかります。つまり、1000万円の工事の内100万円が足場代にかかってしまうということです。
足場を使わずにロープでぶら下がったりゴンドラを使った「無駄足工法」という方法を行えば足場代を節約することが可能です。ただし、足場工法を行える業者はそこまで数が多くなく、見積もりを依頼する際に注視しておくことが必要です。
福岡県北九州市八幡西区 / 50代 査定価格1,900万円売却価格1,950万円 兵庫県姫路市 / 50代 査定価格1,300万円売却価格980万円 滋賀県東近江市 / 60代 査定価格300万円売却価格120万円 東京都江戸川区 / 30代 査定価格3,500万円売却価格3,600万円 東京都新宿区 / 40代 査定価格6,800万円売却価格7,800万円 
まとめ
賃貸マンションの修繕費相場を知ることで、業者やオーナーからの法外な金額請求を防止することができます。修繕には、大規模修繕と原状回復修繕という2種類があり、それぞれで修繕周期や費用が異なります。原状回復修繕の障子や網戸であれば、自分で直せるもの。大規模修繕は、だいたい10年、15年を目安に大きな改修があります。
ハウスクリーニングも必要な時があり、部屋の大きさによって価格はバラバラ。業者によって質や価格体系が違いますので、選ぶ際には注意が必要です。修繕費トラブルの対策方法としては、契約内容をしっかりと確認して、困ったことがあったら、国民生活センターに相談しましょう。修繕費相場について理解を深め、損のない修繕を目指しましょう。
