土地を売却するには事前の準備が必要であり、売却後も納税や確定申告、諸届などがあります。
駐車場のように事業用の土地として使用していた土地を売却する場合、さらに多くの準備や手続きが必要になります。
また、駐車場は、そのまま駐車場としてだけではなく、住宅地や商業地としても使うことができますので、それぞれの使い方に合わせた準備なども必要になり、さらに、どのような名目で売却するかによってもかかる税金や補助金なども変わります。
ここでは、駐車場用地ならではの手続きや注意するべきポイントについて分かりやすく解説します。
- 駐車場用地の売却には、所得税、住民税、消費税の3つの税金がかかる
- 駐車場用地の売却の前に、駐車場施設の解体が必要か検討する
- 駐車場用地の売却の前に、駐車場契約者への契約解除手続きを行う
1.駐車場用地の売却に必要な手順とは
駐車場用地を売却するには次のような手順で行います。
売却価格を想定する
査定依頼をする
販売をスタートする
売買契約をする
次に、手順についてそれぞれ詳しく解説します。
1.1.相場価格を知り売却価格を想定する
不動産を売却するためには、先に相場価格を調べ、その価格をもとに売却価格を設定する方法が一般的な価格の付け方です。相場価格はいろいろな方法で調べることができます。
土地情報総合システム
国土交通省が運営している情報システムで、実際に不動産取引を行った人にアンケートを実施し、過去2年分のデータを公表しています。
不動産会社やシンクタンク
さまざまな不動産会社やシンクタンクでは、実際に取引をした価格や独自に調査をした情報などを公表しています。これらの情報は実際に取引が行われた価格をそのまま公表していますので実際の相場として信ぴょう性は高いといえます。
全国地価マップ
「資産評価システム研究センター」が運営しているサイトで、地価や固定資産税、相続税別に調べることができます。
他に、レインズ・マーケット・インフォメーションという不動産情報を公開しているシステムも有名ですが、これは住宅物件を検索するためのシステムですので、土地だけを検索するには不向きかもしれません。
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1.2.不動産業者に査定の依頼をする
所有する土地の相場を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのが一番確実な方法です。ただし、1社だけに依頼しても全体から見た相場は分かりませんので、出来るだけ複数の会社に査定を依頼した方がいいでしょう。こういう時に便利なのが一括査定サイトです。一度に複数の会社に査定依頼ができます。
簡易査定
書類などに記載された面積や地所等をもとに査定する方法です。ネットなどで無料で依頼する場合は、簡易査定の方式をとっています。ちなみに簡易査定の方法には次の３種類があります。
- 取引事例比較法(近隣の物件価格を基に算出）
- 原価法(物件のコストや耐用年数を基に算出）
- 収益還元法(物件から発生する収益などのプラス要素を換算したものを参考に算出）
ほとんどの不動産会社では取引事例比較法を用いて査定額を算出しています。
手軽に不動産の査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。
不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンで不動産の物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
『すまいステップ』なら、お家で24時間いつでも不動産会社に査定を依頼できます。
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オンライン対応
訪問査定
書類上では分からない部分を不動産会社の担当者が実際に見て査定します。駐車場用地は周辺の状況や交通量、利便性、現在の利用状況などが主な査定対象になります。
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1.3.売値を決めて販売をスタートさせる
複数の会社に査定を依頼すると、折り返し査定額が提示されます。不動産会社では、地価や今までの取引価格を参考にして査定額を設定していますので、この価格はあくまでも参考価格であり、確定された売却価格ではありません。最終的に価格を決めるのは売主です。
複数から提示された査定額を参考に不動産会社を選び媒介契約を結びます。媒介契約には次の3種類があります。
専属専任媒介契約
売却活動から買主選びまですべてを契約した不動産会社1社だけと契約ができます。そのため、他社に仲介を依頼することはできません。また、不動産会社が見つけた売却先とだけしか取引ができません。しかし、不動産会社が一社で取引をする分高い確率で買い手が決まるという利点があります。
専任媒介契約
契約を結ぶことができる会社は1社だけですが、売主も売却先を見つけて会社を通さずに契約ができるので、売主が納得できる高価格で契約できる可能性は高くなります。
一般媒介契約
売却活動だけを契約しますので、1社だけではなく複数の不動産会社と契約をすることができますので、他の契約形態よりも購入希望者が多く集まる可能性があります。また、買主との交渉や選定は売主が中心になって行いますので売却先が見つかる可能性は低くなります。
1.4.買手が現れたら売買契約し引き渡す
購入希望者に説明や見学などを行い、条件が合えば売買契約を取り交わします。買う側は、出来るだけ安く買いたいと思っていますので、大抵は値引き交渉をしてきます。原則としては大幅な値引きを受ける必要はありません。どの程度までの値引きを受け入れるかは売主側の判断で構いません。ただし、必ず「値引き」交渉をしてくることを前提に話を進めることが必要です。
価格などの面で条件が合えば売買契約が成立しますが、買う側の金銭的な事情ですぐには支払いができない場合もあります。その時は、一部金を前払いしてもらうか、契約時、引き渡し時など、2回に分けて支払いをしてもらうなどを話し合っておきます。話し合いの内容も全て文書で残しておくことが大切です。
売買契約書を取り交わす際には、代金(一部もしくは全額）、不動産会社への仲介手数料を支払います。この時点で代金の一部が支払われた場合は残りの代金を必ず引き渡しの段階で支払ってもらう形が一般的です。
2.駐車場用地売却の際に発生する税金
駐車場用の土地を売却して発生した金額に対して、いくつかの税金が課せられます。
2.1.所得税と住民税と消費税の3つの税金がかかる
土地の売却で得た金額に対して、所得税、住民税、消費税の３つの税金がかかります。所得税や住民税は不動産だけではなく所得全般にかかる税金です。通常、土地に関しては消費税がかかりませんが、駐車場用の土地の場合は建築物と同じ扱いになりますので、消費税が課せられます。
土地の売却は譲渡所得になりますので、所有期間により税率が変わります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得になります。
| 所得税 | 所得税=売却価格－(購入価格＋売却費用)×税率(短期：30％、長期：15％) |
| 住民税 | 住民税=売却価格－(購入価格＋売却費用)×税率(短期：9％、長期：5％) |
| 消費税 | 消費税=売却価格－(購入価格＋売却費用)×8％ |
ここで、少しですが上の表の捕捉説明をしておきます。
- 売却価格(駐車場用地を売却した実際の価格を指します）
- 購入価格(この土地を購入した時の価格を指します。相続などでゆずり受けた土地のように価格が不明の場合は、前の所有者が購入した時の価格を用います)
- 売却費用(この土地を売却する際にかかった費用を指します。例えば、土地を更地にする工事代、不動産会社に依頼した際の契約料や仲介手数料などです）
所得税
土地の所得税は通常の確定申告と同じ書類を用いて作成しますが、給与所得や営業所得とは別に算出されます。また、所有する期間によって税率が変わりますので、購入年月日と売却年月日が分かるような書類をもとに作成しなければいけません。
住民税
住民税も確定申告によって申告をします。計算方法は所得税とほぼ同じです。この場合も所有する期間によって税率が変わりますので、購入年月日と売却年月日を明確にしておく必要があります。
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消費税
通常、土地の売買には消費税はかかりませんが、駐車場用地に限って家屋などの不動産と同じ扱いになりますので、他の対象物と同率の消費税か課せられます。消費税率は所有期間の長さに関係なく一律8％ですが、2019年10月からは10％に引き上げられます。この他にも、不動産会社を通した売却には仲介手数料に対する消費税がかかり、さらに土地を更地にした場合の工事費などにも消費税がかかります。
2.2.控除制度を活用できないか確認する
駐車場として使用してきた土地の場合、立地状況により宅地と別の控除が適用される場合があります。ここで、駐車場用の土地に適用される控除を挙げてみます。
| 特別控除の特例 | 公共事業のため | 5000万円 |
| 特定土地区画整理事業のため | 2000万円 | |
| 特定住宅地造成事業のため | 1500万円 |
売却の目的ごとや条件によって控除される金額が変わりますので、どの控除を受けることができるのかを事前に調べておくことが必要です。
2.3.確定申告が必要か確認する
確定申告の際に控除の申請をします。控除を受けることができるのは、購入時より売却価格の方が上の場合で、売却価格が購入価格よりも下の場合は控除が適用されませんが、損失の申請をすると、所得税が還付される可能性があります。
2.4.固定資産税の支払い状況を確認する
固定資産税は土地や家屋に地価をもとに翌年度に支払う税額が決まっています。ほとんどの場合は年４回に分割して支払いますが、年度途中で土地を売却した場合は売主から買主に変更されます。しかし、支払い済みの税金は返金されませんので、売主と買主の間で日割り精算をして買主から売主に直接支払う方法が一般的です。よって、契約が決まりましたら売主は固定資産税がどれだけ支払い済みで、当年度分がいくら残っているか、または一括で支払っているか複数に分けて支払っているかなどを確認する必要があります。
3.駐車場用地を売却する注意点
不動産全般に言えることですが、土地を売却する時に注意するべきポイントがあります。また、駐車場として使用してきた土地も、今後どのような形で売却するかによって注意するべきポイントが違ってきます。
3.1.売却までは長期に渡ると心づもりしておく
土地を売却するには売主として準備と日数が必要です。不動産会社への査定依頼や媒介契約、駐車場を利用している人がいれば、立ち退きまでの日数を考慮し、更地にして売却する場合、さらに駐車場として使用してきた土地を他の用途として販売する場合にも、それぞれの解体や整地、測量などをする必要が出てくる場合もあります。
このように日数が当初の予定より大幅に時間がかかることも考えられますので、売却には日程に余裕も持って計画を立てることが必要です。また、販売を初めてもすぐに買い手がつくとは限りません。それだけ長期にわたるかもしれないと考えておいた方がいいでしょう。
3.2.駐車場用地として売却するのかを検討する
通常、駐車場として使用されていた土地は特集な立地状況でなければ住宅用や商業用の土地として販売することができますので、どのような形で売るのかをある程度決めた上で準備を進めた方がいいでしょう。そのまま駐車場として売却すると手続きや費用の面で負担が少なく済みますが、あくまでも駐車場限定として売りに出してしまうと買う側も「駐車場としてしか使用できない」と思い、買い手が付きづらくなる可能性があります。
出来るだけ早く、かつ高値で売却するのであれば、買う側にとって自由に使えるように「駐車場以外の使用も可」という条件を付けるなどして、はじめから利用の幅を広げておく方が売れる確率は高くなります。
3.3.駐車場施設の解体が必要かどうかを検討する
通常、駐車場として売却する場合、買う側も駐車場として使用することになりますので敷地内にある駐車場内の関連施設を解体する必要はありません。そのままの状態で引き渡すことができます。ただし、宅地や商業地として販売をする場合は、事前に敷地内の施設の解体をしておかなければいけません。この場合の解体費用は売主側の負担になります。この時の費用は、売却費用として申告することができます。
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3.4.駐車場契約者への契約解除手続きをする
正式に契約が決まった時点で駐車場の利用者がいた場合、売主側が正式に契約解除の告知をしなければいけません。特に、住宅街の中にある駐車場では早めに伝えておかなければ、今まで利用してきた人が困惑してしまいます。周辺に適当な駐車場がないような地域でしたら、利用者が次の駐車場を決めるまで猶予期間を設けるなどの配慮も必要です。
また、有料ですでに料金を受け取っている場合は賃貸料を日割りで返金することも売主としての大切な仕事です。また、無料でも今まで貸してきた人には早いうちから駐車場の利用不可の告知をしてください。ただし、駐車場を有料無料にかかわらず貸していても、お詫び代などを支払う必要はありません。
ちなみに、買主も引き続き駐車場として使用する場合は、売主買主間の話し合いで利用者への告知などについて協議して取り決めてもいいでしょう。
4.駐車場用地の売却は事業用地精通会社に依頼
駐車場用地は、街中の利便性の高い場所にあり、ほぼ更地に近い状態のため買う側も使いやすいので、土地としてとても人気があります。また、立地条件の良さから土地価格の下落率も少ないといったメリットがあります。このようなお得な土地を、もっとお得に売却するには優良な不動産会社に依頼することも一つの方法です。なかでも、土地、特に事業用の土地に精通している不動産会社に依頼すると、より高値で売却できる可能性も高くなります。
