「中古マンションは売却できるの？」
「中古マンションはどんな流れで売却するの？」
「費用はどれくらいかかるの？」
中古マンションの売却を検討している方で、このような疑問や不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、築年と中古マンション売却の関係、中古マンションを売る流れや費用を体験談付きで詳しく解説します。
売却についてお悩みの方はぜひ参考にご覧ください。
築50年の中古マンションでも売れるの？
この章では、中古マンションの中でも、特に築年が古いマンションについて解説します。
築50年の中古マンションでも売れる！
結論、築50年の中古マンションであっても売却できます。
実際に、すまいステップには過去築50年以上でも売却することができたという体験談があります。
神奈川県 築51年以上マンション
査定価格 900万円 ⇒ 売却価格 1,200万円
不動産の価格が底値だった2004年に購入。週末を使って賃貸向けにDIY。
2020年から売却を検討したが、オーナーチェンジでの買取査定が酷かったため、長期入居者の退去を待った。
ようやく退去日の連絡が届いたので「すまいステップ」を通じて、法人希望で良縁を探した。
別な不動産の売却経験があり、宅建の知識もあったので不安は無かった。査定サイトのレビュー通りの満足感を得られた。
(投稿日：2023年03月18日)
すまいステップなら、優良不動産会社のエース級担当者に依頼できるため、中古のマンション売却も安心です。
こちらから住所を入力して、査定依頼を始めることができます。
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築年数と中古マンション売却
こちらのデータからも、築年数のたった中古のマンションであっても、売却できることがわかります。
2023年の首都圏の中古マンションの成約率の割合を見ると、築31年以上の割合が31.9%です。
中古マンションも売却できるため、ご安心ください。
(参考：REINS 築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年))
築年数と中古マンションの資産価値
築50年の中古マンションでも売却できるとはいえ、築年数が経つほどマンションの資産価値は下がります。
もし、中古マンションの売却で少しでも儲けたいとお考えの場合は、築年数と資産価値の関係を確認しておきましょう。
例えば、4000万円で買ったマンションは、築31年の時点で1273万円、成約価格は33％にまで下がります。
中古のマンションを売却して儲けるなら、早いうちに売却するのがおすすめです。
中古マンションを高く売る方法
中古マンショションを売る方法は、仲介と買取の2つの方法があります。
高く売るのであれば、「仲介」での売却がおすすめです。
- 仲介
- 不動産会社を仲介人とし、マンションを買いたい一般買主に売る方法
- 買取
- 不動産会社に直接マンションを売る方法
仲介と買取の違い
不動産買取と仲介の違いについて見ていきましょう。以下の表に、不動産買取と仲介の違いをまとめました。
| 売却方法 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却相手 | 不動産会社 | 一般の買主 |
| 売却期間 | 最短数週間～1か月 | 3～6か月 |
| 売却価格 | 仲介で売却した場合の7～8割 | 相場で売却しやすい |
| 仲介手数料 | なし | あり（売却価格の3~5%+消費税） |
| 契約不適合責任 | なし | あり |
| 売却活動 | なし | あり |
先にも述べているように、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法であるのに対して、仲介は不動産会社を通して一般の買主に売り出します。
買取と仲介では売却期間や流れにも大きな違いがあります。仲介が3～6か月かかることが平均であるのに対し、買取は最短数週間～1か月程度で売却が完了します。
その他にも、買取の売却価格は仲介の7～8割程度となるため、最初から買取を選択してしまうと「もっと高く売れたかもしれない」と後悔することになるかもしれません。まずは一括査定などを利用して、自分の不動産がいくらで売却できるのかを知ることが大切です。
仲介と買取どちらを選ぶべき？
買取が向いているケース
買取が向いているケースは以下の通りです。
- 離婚や転勤、相続などで早く売却したい
- ご近所トラブルが原因で周囲に知られず売却したい
- 買主が見つかりにくい条件の不動産を売却したい
- すぐに現金が欲しい
- 仲介で売り出したが買主が見つからなった
このように、買取が向いているのは、「売却を急いでいる」「仲介では売りにくい」などの条件があるケースだと言えます。
仲介が向いているケース
仲介が向いているケースは以下の通りです。
- ローンが残っているため、できるだけ高く売却する必要がある
- 駅近や築浅、人気エリアの不動産を売却したい
- 売却期限に6か月程度の余裕がある
仲介が向いているのは、「売却を急いでいない」「できるだけ高く売却したい」「高額売却が見込める不動産」などの条件があるケースだと言えます。
【仲介】中古マンション売却の流れ
中古マンションを売却する基本的な流れは次のとおりです。
| ステップ | かかる期間 | |
|---|---|---|
| 売り出し前 | ①査定依頼 | 1週間程度 |
| ②媒介契約の締結 | 1~3日 | |
| 売り出し中 | ③売り出し開始 | 1カ月~ |
| ④内覧対応 | 都度対応 | |
| ⑤売買契約の締結 | 1週間程度 | |
| 契約後 | ⑥引渡し | 2週間~ |
| ⑦確定申告 | 2週間~ |
売り出し前から後まで大きく7つのSTEPで進めていきます。
特に③は、売り出し開始から成約まで半年、遅いと1年以上かかる場合もあります。
不動産会社に依頼したからといって必ず売れるとは限らないため、余裕をもった計画を立てましょう。
【買取】中古マンションを売る流れ
不動産の買取を行う際はまず、事前の情報収集が必須です。不動産会社とのやりとりを行う前に、まず自分自身で物件について深く知り取引に有利な情報をしっかりと集めます。
その後、実際の業者に査定を依頼し、不動産の価値を具体的な金額で把握していきます。この工程は非常に大切なので一番時間をかける必要があるステップです。
次に実際に取引を行う買取業者を選択し、交渉を行います。そして内容を確認、合意した上で、契約を締結し決算へと進みます。
すべての取引が終了した後に忘れてはいけない工程が、確定申告です。不動産取引で売却益を上げた人はすべて、確定申告を行う必要があるのでしっかりと覚えておきましょう！
中古マンション売却にかかる費用
中古マンションの売却には費用がかかり、売却価格から各種費用を差し引いて、実際の利益を判断しなければなりません。
中古マンション売却で発生する費用は、マンション売却金の5%程かかると言われています。
ただし、費用は絶対に必要なものから、場合によっては必要ないものまであるので、何に対してどのようなコストが発生するのかを知りましょう。
仲介手数料
仲介手数料は、マンションの売却が成功した際に不動産会社に支払います。
仲介手数料がいくらかかるかは、下のフォームからシミュレーションできます。
仲介手数料は法律で上限が決められており、以下のように金額に応じて制限が異なります。
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の場合 | (売却価格×5％+6万円)+消費税10％ |
| 200万円を超え400万円以下の場合 | (売却価格×4％+6万円)+消費税10％ |
| 400万円を超える場合 | (売却価格×3％+6万円)+消費税10％ |
例えば、マンションの売却価格が4000万円だった場合の仲介手数料の上限は以下の計算となります。
(4000万円×3％（税率）+6万円)+9.6万円（消費税）＝135.6万円
仲介手数料は下限の設定はないため、不動産会社によって、上限の範囲内でいくらに設定しているかは異なります。
場合によっては、格安や無料で請け負うこともありますが、別途費用を請求されることや、営業力に問題があることも多いため、注意しなければなりません。
また、仲介手数料には消費税がかかることも、覚えておきましょう。
マンション売却の手数料はいくら？その他の費用・税金も分かりやすく解説！
マンション売却の手数料の計算方法を解説！いくらかかるかシミュレーションしよう
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出ると、その利益（＝譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。
ただし、マンションの購入価格より売却価格が安くなるなどマンション売却によって利益が出なかった場合には支払う必要がありません。
譲渡所得税がかかる場合、税率はマンションの所有期間によって変わります。
| 長期譲渡所得（5年以上） | 短期譲渡所得（5年以下） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 15% | 30% |
| 住民税 | 5% | 9% |
※税制度は年単位で変更されることがありますので、必ず税理などの専門家にご確認ください。
保有期間は不動産を購入してから、何回1月1日を迎えたかで決まります。
保有期間の違いによって税率は大きく異なるため、5年ぎりぎりでの売却なら、長期譲渡所得になるまで待ったほうが良いでしょう。
特別控除を使うと譲渡所得税が節約できる
譲渡所得税がかかる場合、控除を使うことで節税することもできます。
代表的な特別控除は「3,000万円特別控除」という制度です。要件を満たしていれば、売却時に得た金額から3,000万円分利益を控除することが可能です。
例えば、各種費用を差し引いて譲渡所得が2,000万円だった場合、2,000万円に対して保有年数に応じた税率をかけた値が課税額です。
しかし、特別控除を使った場合、さらに3,000万円が控除されるため、譲渡所得はなしと判断され、課税対象にはなりません。(個々の条件により異なります)
中古マンションの売却では、譲渡所得が3,000万円を超えるケースはほとんどないため、特別控除を使用すると、かなりの確率で税負担をなくせるでしょう。
確定申告を忘れない
マンションを売却した場合、利益の有無に関係なく、翌年に確定申告が必要です。
利益が出ているのに確定申告をしていないと、追徴課税でペナルティが課せられる可能性があります。
また売却で損をした場合でも、確定申告をすることで、払い過ぎた税金が回収できる場合があります。
確定申告は、定年、2月の16日から3月15日(土日の重なりによって若干変動する)となっていますので、きちんと手続きを済ませましょう。
マンション売却における確定申告の基礎知識を徹底解説！不要なケースや必要書類など
印紙税
印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙の代金で、これは必須の費用です。売却価格によって印紙の費用は異なりますが、売却価格が高いほど、印紙代も高くなると考えましょう。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 6万円 |
登録免許税
登録免許税は、不動産登記を行う際の税金です。売却金額によって異なります。
登記登録は、自身で行うことも可能ですが、司法書士に頼むのが一般的です。
司法書士への報酬
抵当権付きの中古マンションを売却する場合には、引き渡しまでに抵当権抹消登録が必要です。
抹消登録は司法書士に依頼する方がほとんどで、この報酬は売主が負担しなければなりません。
不動産会社と提携している司法書士は多いため、それを利用すると便利でしょう。ただし、抵当権がない物件の場合は、抹消登録は不要のため、その分の司法書士への報酬も必要ありません。
その他中古マンション売却で発生する費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
マンション買い替えにかかる税金・特例から確定申告まで徹底解説！
中古マンション売却時の6つの注意点
中古マンションを売却する際に気をつけたい6つの注意点を解説します。
売却を成功させるためにもしっかりと抑えておきましょう。
- 相場を調べる
- 書類を揃える
- スケジュールに余裕をもつ
- 売り時を見極める
- リフォーム
- 内覧
①マンションの売却相場を事前に調べておく
中古マンションの売却を上手く行うためには、売却相場を調べておきましょう。
以下のフォームで、あなたのマンションのおおよその売却相場を簡単に調べられます。
②必要書類は早めに揃える
中古マンション売却には様々な書類が必要です。
中には、市役所などに取りに行かなければいけないものもあるため、早めに取り揃えるようにしましょう。
中古マンション売却に必要な書類は、以下のようなものがあります。
|
これらは売却時に必須であるため、あらかじめ用意しておきましょう。
状況に応じて、別途必要な書類が増えることもありますが、まずは上記の書類があれば問題ありません。
また、印鑑証明書に限っては、発行から3カ月以内という期限があるため、注意が必要です。
その他の書類は有効期限がないので、仲介会社と媒介契約を結んだ段階で揃えておくようにしましょう。
不動産売却に必要な書類はこれで全部！重要度や入手方法などわかりやすく解説
③スケジュールに余裕を持つ
中古マンションに限らず、不動産の売却には時間がかかるため、スケジュールには余裕を持ちましょう。
不動産の中でもマンションは比較的売却しやすいですが、それでも3カ月以上かかるのが一般的です。
三井住友トラスト不動産のデータ(2020年3月)によると売却期間の平均は、首都圏では3.7ヶ月・大阪では3.4ヶ月・中部圏では3.4ヶ月となっています。
査定から媒介契約の締結だけで1カ月、そこからスムーズに買主が見つかり売買契約を結んでも、決済までに2カ月前後はかかります。
最低で3カ月のため、各種手続きの状況次第では、半年や1年はかかることを理解しておきましょう。
④売り時を見極める
中古マンションを上手に売るためには、売り時の見極めが重要です。
住宅の需要は、1年のうちでも時期によって変化し、最も需要が高まりやすいのは、3、9、10月などです。
下の図は、首都圏の中古マンションの月ごとの成約件数です。
※レインズマーケットインフォメーションのデータをもとに作成
これは、進学や異動が多い4月や転勤がある10月を目前に控えているためで、この時期から逆算して売りに出すと、好条件な買主を見つけやすいでしょう。
マンション売却は最短でも3カ月のため、さらに余裕を持って、半年程度前から売りに出すことが大切です。
⑤売却前のリフォームはしなくてもよい
中古マンションは、部屋の状態が良いほど好条件で売却しやすいですが、売却前のリフォームには注意が必要です。
リフォームできれいな状態になっていれば査定額はプラスになりますが、金額の上昇は基本的にわずかほどしか期待できません。
リフォームのコスト分のプラスが見込めず、実質的には損をする可能性もあります。
また、前述のとおり、個性的なリフォームをすると万人受けしない部屋となる可能性があるため、かえって売りにくくなる場合があります。
基本的には売却前のリフォームはせずに、手を加える場合でも簡単かつ費用のかからないものに限定しましょう。
⑥内覧の対応も重要
購入希望者が現れた場合、内覧で実際に物件を確認してもらいますが、この際の対応にも注意が必要です。
内覧では、ただ自由に見回ってもらうだけではなく「物件の魅力」をしっかりアピールすることが大切です。
水回りや玄関が汚れていると第一印象が悪くなってしまうため、内覧前には必ず掃除をしておきましょう。
掃除が苦手な人は、ハウスクリーニングを依頼するのもおすすめです。
特に「浴室」「トイレ」「キッチン」などの水まわりが汚いと古さが出てしまうため、魅力を感じてもらえません。
なお、ハウスクリーニングの相場は以下のとおりです。
| 箇所 | 費用相場 |
|---|---|
費用は数万円程度かかりますが、高くに売却するための「投資」だと思えば依頼する価値はあるでしょう。
また、何らかの瑕疵がある場合は、それも含めて説明しましょう。
告知していない瑕疵が後から見つかると、トラブルに発展する可能性があるため、物件の情報は細かく開示することが大切です。
まとめ
中古マンションを売る流れや費用、注意点などを解説しました。
中古マンションを売る際は、さまざまな費用がかかり、理解しておかないとトラブルに発展する可能性があります。
また、必要書類の準備やスケジュールの立て方などにも注意が必要です。
中古マンション売却が初めての方は、この記事を参考に売却活動を進めてみましょう。
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