【2021年】今はマンションの買い時？判断基準とオリンピック前後のトレンド

これからマンションの購入を検討されている方は、「いつ」マンションを購入するか頭を悩ませていることだと思います。
高い買い物だからこそ、出来るだけ安く購入したいというのが誰しもが思っていることではないでしょうか。

ただ、2019年10月の消費税増税によって消費税が8%から10%になり、2020年夏のオリンピックを控えている今現在、
いつマンションを買えば安く購入することが出来るのかは正直なところ分からないと思います。

この記事では、根拠を添えて今がマンション購入に適しているか・買い時を判断するポイントなどを解説していきます。

1. 2020年オリンピック間近の今、中古マンションは「買い時」なのか

結論から申し上げますと、2020年オリンピック開催を間近に控える今は、中古マンションの「買い時」とはいえないでしょう。

当記事執筆現在の10月以前であれば消費税増税前の駆け込み需要の影響により少し状況が変わっていたのかもしれませんが、
消費税増税後の2019年10月～2020年オリンピック開催前の期間は購入に最適な期間とは言えないでしょう。

注意していただきたいのはオリンピックを境に全国一律でマンションの価格が大幅に下がるというわけではないということです。
なぜなら、マンションの価格に影響を及ぼしているのはオリンピックの開催だけではないためです。
あくまでも、ひとつの要因としてオリンピックがあり2020年以降のマンション価格もゆるやかに下がると予想されています。

2.「買い時」とは言えない2つの根拠

では、なぜ今がマンションの「買い時」ということができないのでしょうか。

2020年のオリンピックによる不動産価格への影響を取り上げたいわゆる「2020年問題」は、様々な雑誌やブログ記事などで注目され様々な意見があります。

そのため、マンションを購入しようとしている方々は困惑していると思いますので、ここでは買い時とは言えない2つの根拠をお伝えします。

いまだにマンション価格が上昇しているため

ひとつめの理由は、全国的にマンションの価格が上昇傾向にあることです。

以下のグラフは、2012年～2019年の不動産価格指数の推移を示したグラフです。不動産価格指数とは、不動産の取引価格情報をもとに不動産価格の動向を指数化したもので、国土交通省が毎月公表しているものです。

※参考：国土交通省「不動産価格指数」
このグラフを見ると、他の物件種と比べて大幅にマンション価格は過去何年も上昇していることが分かると思います。

新築マンションだけでなく中古マンションも上昇を続けており、特に首都圏の中古マンションの価格は60ヶ月連続で上昇しています。
この上昇トレンドがいつまで続くのかを見極めることは難しいですが、少なくともマンション価格が上昇している間は新築・中古共に購入に踏み切ることはなかなか勇気がいることです。

住宅ローン金利が安定しているため

2019年現在、日本国内の住宅ローン金利は世界的にも低水準を維持しており今後も同水準で維持すると予測されています。

以下は民間金融機関の住宅ローン金利推移のグラフです。金利とは、借り入れた住宅ローンの額に対して支払う利息の割合のことを示します。

※参照：住宅金融支援機構HP

このグラフでは、昭和59年からの型別で住宅ローン金利の推移を表していますが、過去10年をみるとほとんど変動がないのがお分かりになると思います。
つまり、金利が今後下がって住宅ローンを使用した際の支払いがより簡単になるということではないのですが、同時に今後金利が急に上がってマンションを購入しずらくなるわけでもありません。

住宅ローン金利のことについてより詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

【住宅ローン金利の推移】動きを見て借入のタイミングをつかもう

3．中古マンションの適切な買い時

経済情勢や金融政策といった社会的な外部要因についてみてきましたが、居住用のマンションの購入を検討されている方はもう少し身近な買い時を判断するポイントも気になるところですよね。

中古マンションはタイミングによって各種条件が異なるため、適切な買い時をしっかり見極めなければなりません。少しでもタイミングがずれると、同じ物件でも悪条件で購入してしまうばかりか、場合によっては購入すらできないこともあります。
理想の住居が買えるかは、巡り合わせによる部分も大きいため、いつが買い時なのか、適切なタイミングを知っておきましょう。

築年数をチェック

中古マンションを購入する際には、物件の状態のチェックが必要で、特に築年数は念入りに確認しましょう。

似たような間取り、立地条件でも、築年数に違いによって価格が大幅に変動することは多いです。建物の価値は時間の経過とともに減少するため、築年数が古いほど、売り出し価格も安くなりやすいです。
特にマンションは一軒家と比べると土地部分が少なく、建物部分が多いため、経年による価格の引き下げは顕著でしょう。しかし、古いほどお得になるとは限らず、あまりに古すぎるとデメリットになる可能性もあるため、注意しなければなりません。築年数は新しい場合と古い場合で、見るべきポイントが異なります。

築20年がターニングポイント

マンションは新築で入居すると、その段階で10%程度価値が減少し、1年ごとに2～3%程度価値が減少します。築年数の経過によって価値はどんどん減少し続けますが、築20年のラインで減少のスピードがゆっくりになることは覚えておきましょう。
築20年以上経過すると、建物の価値はほとんどないとみなされ、以降大幅に価格が下落することは少ないです。つまり、築20年も40年もそれほど価格が変わらないことが多く、同じ住むなら少しでも新しい築20年がお得と言えます。
もちろん、20年目以降もゆっくりではあるものの、価値が減少することは確かなため、待つほどに少しでも価格が安くなるのは確かです。しかし、購入価格が安い反面、耐久性に問題が生じ、購入後の管理、修繕費など、維持関係の費用が高くつく可能性があります。結果的に維持費の高さで費用が増大して、損をする場合も多いため、築年数の古いものを見るなら20年あたりが買い時でしょう。

築浅も狙い目

マンションの購入価格は築年数による影響が大きいため、築浅の新しい物件は高額なケースが多いです。中古ながらも新築同然のため、高めの値段設定になるのは当然ですが、実は築浅物件は売りづらいため、値崩れしやすいです。
築浅の物件なら売主は新築で高いお金を払って購入していることが多いため、当然少しでも新築価格に近付けて売却したいと考えます。しかし、新築と価格が近すぎると、買主は低い割引率で中古を買うよりも、少し頑張って新築を購入しようと考えます。
築浅だと売主と買主の間でギャップが生まれやすく、結果的に売りづらくなるため、妥協して価格を引き下げることが多いです。売り出してすぐだと、強気な価格設定になっていることが多いですが、しばらく待つと値下げが始まるため、そこが買い時と言えるでしょう

建て替え状況をチェック

中古マンションを購入する際には、建て替えの有無もチェックしなければなりません。マンションは老朽化すると建て替えを行うことが多く、その間は別の住居に引っ越さなければならない場合があります。購入してすぐ建て替えになると、住める期間が短く、負担も大きくなるため損をします。
建て替えの前には購入者の募集を打ち切りますが、それでも打ち切りのぎりぎりに入ると損失は大きいため、注意しなければなりません。建て替え後なら、新しくなったマンションに住むことができ、かつ住んでいる間に建て替えが起きる心配もないため、転居なしで済み続けられます。
綺麗になることで購入価格は上がりやすいですが、快適に住めるメリットはあるため、費用とメリットを天秤にかけることが大切です。建て替え計画は事前にチェックして、話が持ち上がっている場合は時期も確認し、今が本当に買い時かよく考えましょう。

※マンションの価格を決める要因について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

マンション価格はどう決まる？地価の推移から推測しよう

【最新版】地域ごとの中古マンション価格

2019年9月度の中古マンションの平均価格を各主要地域（東京・神奈川・愛知・大阪・福岡・北海道）で前年比較しました。

※出典：公益財団法人　東日本不動産流通機構

以上の価格を目安に購入を検討しているエリアのマンションを探してみてください。

今の家からの住み替えを検討しているのなら、まずは複数社に依頼を！

ここまで、さまざまな要因からマンションの買い時を探ってきました。買い時のトレンドを掴んで、自分に合った購入計画を策定してみてください。

今の家を売却してからマンションの購入を検討している方は、まずは複数社に査定して家を高く売ることからはじめてみるとよいでしょう。

ネット上で簡単に複数社に依頼できる「不動産一括査定サイト」を使うとよいでしょう。編集部としてのおすすめは「すまいステップ」です。