不動産投資の中では、中古マンションは比較的手が出しやすい分野です。
これは購入価格の安さや高い節税効果が関係していますが、挑戦しやすい＝成功しやすいとは限らないため注意しなければなりません。
実際に中古マンションの投資を行う人は多いものの、成功している人はごくわずかです。
多くの人が失敗し、損失を出してしまうことも多いため、挑戦するなら細心の注意を払う必要があります。
また、失敗しやすいからといって、必ずしも成功できないわけでもありません。
方法次第では利益の獲得も目指せるため、失敗する理由から原因を学び、投資成功の道を探りましょう。
中古マンション投資の種類
ひとくちに中古マンション投資といっても種類があるため、まずはどのようなものがあるか知ることが大切です。
投資の種類は大きく以下の2種類に分けられ、それぞれで特徴が大きく違うため、注意しましょう。
- マンション経営
- マンション売却
マンション経営
中古マンション投資では、マンションを購入して賃貸物件にして貸し出す方法があります。
マンション経営の場合は、一戸単位で購入する場合だけではなく、マンション一棟を買い上げて経営することもあります。
賃貸経営の場合、規模が大きいほど費用が高くなる反面、獲得できる利益も大きくなるため、投資効果は高いでしょう。
購入する戸数が少ないと、利益が出づらく、手間がかかる分実質損をする可能性も高いため、注意しなければなりません。
マンション売却
マンション売却は、投資用に物件を購入し、転売して差額の利益を得る投資方法です。
これは中古マンションを購入して売却する場合だけではなく、新築のマンションを購入し、中古にして売ることもあります。
中古マンションは大きく居住用と投資用に分けられ、転売目的で購入するなら投資用に該当します。
そのため、次の購入者も投資を目的にしており、交渉次第で売却価格は自由に設定することが可能です。
基本的には購入価格よりも売却価格のほうが安くありますが、地価の変化や交渉次第では高値で売れることもあります。
利益が出る物件を見極めることはもちろん、売却時の交渉の仕方も重要な投資方法と言えます。
賃貸経営後に売却することも
マンション投資は賃貸と売却で完全に分けられているわけではなく、ある程度賃貸経営をしてから、売却することもあります。
賃貸経営は上手くいくと長期的に安定した収益が得られますが、需要がいつまでも続くとは限りません。
需要が高いうちは経営して利益の最大化を目指し、儲けが少なくなったタイミングで売却して、損失を切り捨てるのが賢いやり方です。
経営と売却のタイミングが難しいため、難易度が高く、入居者がいると自由に処分ができなくなる可能性があるため、経営後の転用を考えている場合は注意しましょう。
賃貸後の売却は注意
賃貸に出して、ある程度稼いでから売却するのは賢いやり方ですが、反面マイナスの要素を抱えることもあります。
入居者がいると自由に売却できない場合があるだけではなく、退去した後も部屋が汚れて物件価値が下がる可能性があります。
退去時には事前に支払っていた敷金か、退去時精算で部屋の修復に必要な金額は請求しますが、修繕にはコストがかかります。
金銭的なコストはカバーできても、時間的損失によって売り時を逃し、処分に困る可能性もあるため、賃貸からの転用の場合は注意が必要です。
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中古マンション投資で失敗する理由
中古マンション投資は、大きく賃貸と売却の2つに分けられますが、どちらも当然失敗する危険性は含んでいます。
しかし、必ずしも失敗するとは限らず、上手に物件を活用して、利益を得続けている人もいます。
投資で失敗するのには必ず理由があるため、それを知って同じ轍を踏まないよう注意することが大切です。
比較的リーズナブルに購入できる中古マンションといっても、投資で失敗すると大きな損失を抱えることも少なくありません。
失敗する理由を知って、マンション投資のマイナス面を知り、リスクを避けた投資を目指しましょう。
初期投資が高い
投資で失敗する理由の多くは、初期投資の高さにあります。
中古マンションは安く購入しやすいといっても、物件によって金額は違い、購入後に物件の整備のために費用をかけることは可能です。
例えば物件の価値を高めるために、ハウスクリーニングやリフォーム、リノベーションをしたり、大きく広告を打ったりと、いくらでもお金はかけられます。
初期投資が高いほど、リターンも大きくなりやすいため儲けも出やすいですが、反面費用を回収し終えて、実際の利益が出るまでに時間がかかります。
大きな収益があっても、費用を回収しきるうちは常にマイナスの状態であり、損失状態が長く続くことで経営が苦しく頓挫するケースも多いです。
需要が獲得できていない
賃貸でも売却でも、需要の確保は必須であり、適切な需要が取り込めていないと投資は失敗します。そもそも投資で利益が得られるのは、需要が高い物件を購入、提供して、自身に有利な状態で交渉ができるからです。需要が獲得できないと、利益は出ないため経営が苦しくなり、苦肉の策で条件を下げ、需要が出るのを待たなければなりません。
条件を下げると予定していた利益が得られず、損失のまま終わることが多いです。需要の獲得はそのまま利益の獲得に繋がるため、需要が低いと失敗する可能性が高いことは理解しておきましょう。
利益が小さい
利益が小さいのも投資に失敗する理由のひとつであり、どれだけ初期投資が少なくても利益が小さすぎると儲けが出ません。利益が小さいと費用回収が難しく、物件を維持する手間を考えると、実質損失になることが多いです。
また、利益が小さいことでモチベーションが下がり、扱いが雑になりやすいのも、失敗が多くなる理由でしょう。投資は物件を購入して終わりではなく、活用し、売却するまでしっかり手をかけなければなりません。利益が小さすぎると投資する意味がないと感じてしまいやすいため、注意が必要です。
管理ができていない
中古マンションは購入後、きちんと管理することが大切であり、放置すると物件価値は下がります。マンションは何もしていなくても少しずつ老朽化し、部屋は汚れていきます。状態が悪くなったまま売り出すと、賃貸でも売却でも買い手がつきづらく、仮に需要があっても価格の値下げを求められることが多いです。
管理がずさんになってしまうと物件の価値は下がり、そこから復活させるためには余計なコストがかかります。本来不要なコストが発生することも多く、損失が増えるため管理不足で投資失敗を招くことも多いです。
維持費が高い
中古マンションは購入時だけではなく、購入後の維持にも費用がかかります。維持費は物件によって異なり、築年数の経過した古いマンションほど、維持費が高くつきやすいため注意が必要です。維持費が高すぎると、利益を圧迫して損失が増えるため、失敗を招きやすくなります。
中古でも古いマンションだとより安く購入できますが、維持費がかさんで結局相場より高くつくケースもあるため、注意しなければなりません。
・費用をかけ過ぎている
・利益が出ていない
・需要が取り込めていない
中古マンション投資を成功させるには
中古マンション投資で失敗する理由は多く、これだけを見るとハードルの高さに躊躇してしまう人も多いでしょう。確かに利益を出すのは難しいものの、不可能ではなく、やり方次第では成功を目指すことも可能です。失敗する理由から成功の秘訣を学び、ポイントを押さえて上手に投資を行いましょう。
需要の確認は必須
中古マンションを購入する際には、需要の確認は必須です。投資の方法によって確認すべき需要は異なり、経営なら賃貸需要、売却なら投資目的の購入需要を確認しましょう。度の方法で投資する場合でも、需要がないことには利益を出すことはできません。
需要の形は幅が広く、賃貸需要があっても購入需要はない、あるいはその逆もあるため、注意が必要です。投資方法に合った需要があるかを確認するだけではなく、需要の形から投資方法を選ぶのも、ひとつのやり方でしょう。
収支の計算は慎重に
投資は単に収益が出て終わりではなく、収益と損失を比較して、いかに利益が出るかが重要です。そのため、収支の計算は念入りに行う必要があり、あらゆるマイナスの要素を想定して、細かく確認しておきましょう。マンション投資は利益の最大額を計算すると夢が膨らみますが、必ずしも上限いっぱいまで獲得できるとは限りません。
実際には上限に届かないどころか、想定していた収益を下回ってしまうケースも多いです。収支の計算は徹底して行い、仮にマイナスが出た場合にどのように対処するかも考えておきましょう。
徹底的なコストカット
利益を高めるには、収益の増収も大切ですが、出費の削減も重要です。徹底的にコストカットすることで、相対的に利益を高められるため、無駄なものの費用は可能な限り削減しましょう。この時注意が必要なのが、投資にかけるお金を小さくする＝コストカットではないということです。
コストカットはあくまで無駄を省くことであり、投資に必要な費用までカットすることではありません。必要経費を惜しんだために失敗するケースもあるため、お金をかけるところにはしっかりかけ、絞るところは絞るとメリハリをつけることが大切です。
費用対効果を考える
コストカットにも通じるところがありますが、お金をかける際には費用対効果を考えることが大切です。例えば投資を成功させるには、マンションの管理もしっかり行い、物件の状態を維持する必要があります。物件の維持は大きく「自身で行う」、「管理会社に委託する」の2つであり、費用がかからないのは自身で行う場合です。
しかし、自身で行うと肉体的、時間的コストは増え、素人作業では管理が行き届かないこともあります。管理会社に委託する場合、費用はかかるものの、各種コストが抑えられ、細部まで徹底した管理が可能です。金銭面以外でのコストも考え、お金をかけるなら費用対効果を考慮することを意識しましょう。
資産価値に注目
マンションを購入する場合、用途は「居住用」か「投資用」に分けられ、それぞれ見るポイントが異なります。居住用なら自身が生活する上での快適さ、便利さを追求することが大切ですが、投資用なら資産価値が高く、利益が出るかどうかが最重要項目です。
自分が住みやすい、住みづらいと感じるかは関係なく、投資用に購入して得をするかだけを考えなければなりません。自分では住みづらい家でも、他の人にとっては住みやすかったり、資産価値が高かったりすると、購入する価値はあります。
反対に自分にとって価値が高くても、世間的な価値が低いと判断される場合は、投資用には向かないため注意が必要です。
・周辺需要は確認必須
・合理的なコストカット
・物件の資産価値に注目
奈良県橿原市 / 50代 査定価格2,800万円売却価格2,800万円 長崎県佐世保市 / 60代 査定価格3,000万円売却価格3,000万円 兵庫県三木市 / 50代 査定価格3,000万円売却価格3,090万円 茨城県つくば市 / 40代 査定価格4,200万円売却価格4,380万円 大阪府大阪市平野区 / 30代 査定価格2,200万円売却価格2,200万円 
中古マンション投資の注意点
不動産投資の中でも、中古マンションは取り組みやすさから注目されることが多く、メリットが高いと言われることも多いでしょう。確かに投資するメリットはありますが、同時に注意点があることは理解しておかなければなりません。注意点を正しく理解することが、投資失敗のリスクの引き下げにも役立ちます。
利回りに惑わされない
投資用のマンションは、物件の利益の大きさを表す利回りが表示されています。利回りが高いほど、利益が大きく獲得でき、儲かりますが、実際にはそうとは限らないため注意しなければなりません。物件情報で提示されている利回りはあくまで参考であり、実際の利回りはそれを下回っていることも多いです。
表示だけを鵜呑みに購入すると、想定していたよりも利益が出ず、損失ばかりが増えることも多いため、注意しなければなりません。高い利回りにすぐに飛びつかず、自身で一度収益のシミュレーションをしてから購入の意思決定を下しましょう。
借入金が多いと不利になりやすい
不動産を購入する際にはローンを組む、つまり借入金を使って購入することが多いです。借入金を多くすることで、少ない資本でも投資が可能ですが、反面利益が出づらく、失敗する可能性も高いため注意が必要です。借入金が多いのは、いわば多額の借金を抱えている状態で、利息も含めると通常以上の費用を支払って物件を購入しなければなりません。
借入金が大きいほど、利息の支払い分だけでも高額になり、実質の利益が出るのは遅くなります。ハードルは高くなりますが、より利益を出しやすく、安全に投資ができるのは、自己資本が多い場合と考えましょう。
節税効果に騙されない
マンション投資は損失を出しても、その分損益通算して全体の所得を引き下げられるため、節税に繋がります。そのため、節税効果を期待して投資を行う人も多いですが、税金が下がっても実際に得をするとは限らないため、注意しなければなりません。
中古マンション投資で損失が出ると、その他の給与所得や事業所得と合算し、払いすぎた所得税、住民税が還付されます。しかし、節税効果よりも損失部分が大きくなると、結果的に損をすることは理解しておかなければなりません。節税効果に騙されて損失を出しても大丈夫と考えていると、大幅な損失を被る危険性があります。
・高利回りを鵜呑みにしない
・借入金の額に注意
・節税効果はおまけ
事前計画が投資の成否を分ける
中古マンション投資は失敗が多いため、挑戦するなら念入りに計画を立てなければなりません。挑戦しやすさ、節税効果の高さだけでを見て投資してしまい、痛い目を見ている人は多いです。
中古マンションを安く購入できるといっても金額は大きいため、失敗するとかなりの損失を生む可能性があります。
失敗を未然に防ぐためにも注意点を知り、成功のポイントを押さえて臨むことが大切です。
事前計画をどれだけ練り上げられるかで、成否が決まるといっても過言ではないため、念入りに考えてから投資を行いましょう。
