中古マンションの減価償却|トータルな視点で資産の有効活用を

中古マンションを賃貸に出して、家賃による不動産所得を得た場合や、売却して譲渡益が出た場合、いずれもそれらの所得には所得税がかかってきます。その所得税計算を行う上で、どうしても必要になってくるのが、減価償却に関する概念です。
減価償却の計算方法は、一度もやったことが無いと複雑に感じられるかもしれませんが、仕組みはそれほど複雑なものではありません。そして、減価償却について理解すれば、不動産投資を有利に進めることが可能です。
一方で、減価償却を活用した節税をうたい文句にして、やや強引に不動産投資を進める営業も横行しています。この記事では、中古マンションにおける減価償却の考え方を解説し、節税に役立つポイントに迫ります。資産の有効活用に役立つ知識を身につけましょう。

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1. 減価償却費は経費となる

不動産投資における経費で大きなウエイトを占めるのが、固定資産税、借入金利、減価償却費の3つです。その中でも減価償却費は物件の価値に応じて高額になることから、節税対策にも大きな効果を発揮します。

1.1?減価償却費は経費として計上できる

一般的な会計では、1年間の売上から経費を引いたものが所得となり、そこに税率を掛けることで所得税が求められます。しかし、長期間にわたって価値を有する高額な資産を購入した時、仮にその全額を経費として計上してしまうと、その年だけ大赤字となってしまうことでしょう。
しかも、翌年以降はその資産購入の費用を経費に計上できないため、所得が増えます。そういった経理上のアンバランスを解消する目的で存在するのが、減価償却費という概念です。

年々劣化する資産を経費として計上

減価償却の考え方においては、建物は年々劣化していくものということを前提にしており、不動産を購入した年に一括してその費用を計上しません。すなわち、将来にわたって利用可能な期間にわたり、徐々に減少する資産を毎年必要経費として計上するのです。

1.2 減価償却の計算対象となる資産

マンション購入の際、購入金額のすべてを減価償却して費用計上できるわけではありません。不動産として一体のものであるように見えますが、建物・土地・設備という概念で分けて考えます

減価償却の対象は建物部分だけ

減価償却ができるのは建物だけで、土地は対象となりません。なぜなら、土地は時間の経過で価値が減少するものではないからです。市況や周辺の開発状況によって値段が下がる可能性はもちろんありますが、建物のように朽ちていくことはありません。
例えば、1,000万円の物件における土地と建物の資産価値が、それぞれ500万円だったとします。建物の500万円という価値は、時間の経過とともに償却され、一定の期間を経ると最終的にはゼロになります。したがって帳簿上、その不動産の価値は土地代のみの500万円が残るのです。

建物は建物躯体と建物設備に分けて考える

建物は躯体と設備から構成されていて、それぞれ劣化して価値がゼロになる期間が異なります。コンクリートでできている躯体は、10年や20年で簡単に崩れたり剥がれ落ちたりということはありません。一方で、水回りの配管類や電気系統に修繕・交換が必要になるのは、日常の生活の中でも経験することでしょう。
{
・減価償却費は経費
・土地は対象外
・躯体と設備を分ける
}

2. 減価償却計算の際に必要となる数字

減価償却の計算に際しては、耐用年数、償却方法、償却率という数字がポイントとなります。いずれも国税庁に詳細が掲載されていますので、参考にしましょう。

2.1 耐用年数

経年劣化とともに資産が減少するといっても、実際の建物の老朽化は、構造や立地、そしてメンテナンスの頻度などにより変わってくるのが当然でしょう。しかし、それらを個々に判定するのは時間がかかり、公平性の問題も発生しますので現実的には不可能です。

国税庁が定める耐用年数

減価償却によって物件の価値がゼロになるまでの期間は、耐用年数と呼ばれ、建物の構造や種類によって細かく分けられています。下表に、国税庁が定める、主な減価償却資産の耐用年数の中から、家屋に関するものを抜粋してみました。

構造および用途耐用年数
木造・合成樹脂造のもの22年
木骨モルタル造のもの20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・RC造のもの47年
れんが造・石造・ブロック造のもの38年
金属造のもの(骨格材の肉厚4mm超)34年
金属造のもの(骨格材の肉厚3mm超4mm以下)27年
金属造のもの(骨格材の肉厚3mm以下)19年

耐用年数が過ぎても、住めなくなるわけではない

耐用年数はあくまで「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた年数であって、減価償却の計算に際して用いられる数字です。最近の研究では、コンクリート造のマンションにおける実際の寿命は100年をはるかに超えており、耐用年数が過ぎたからと言って、住めなくなるということではありません

2.2 定額法と定率法

減価償却費の計算方法には、定額法と定率法があります。ただし、どちらの計算方法を選んでも減価償却費の累計金額は変わりません。

定額法

減価償却の対象となる金額を償却期間(耐用年数)にわたって、毎年同額で配分していく方法です。償却期間を通して、減価償却額は変わりません。現在は、この定額法を用いるよう法律で定められており、建物本体も建物設備も同様に適用されます。

定率法

毎年一定の割合で減価償却費を計算する方法で、償却期間の経過とともに減価償却額は減少します。なお定率法は、建物設備にのみ用いる方法であり、建物本体には適用できません。また、平成28年4月1日以後に取得した不動産の建物設備の償却については、定額法に一本化されました。

2.3 償却率

減価償却費を計算するにあたっては、償却率という割合を建物価格にかけて求めます。この償却率は、耐用年数および、定額法か定率法かの違いによって定められており、年々低下していきます。なお、耐用年数に応じた償却率は国税庁のHPから閲覧できます。
{
・耐用年数の考え方
・定額法と定率法
・償却率は低下する
}

3. 実際の計算例

ここからは、実際の事例に当てはめて、中古マンションの減価償却費を計算してみましょう。

3.1 土地と建物に分ける

土地は償却資産に含まれませんので、まずは中古マンションの資産価値を建物と土地に分けてみましょう。その際、どのような書類や事実をもとに分けるかがポイントとなります。ただし、法律上決まった按分方法というものは無く、税務署が合理的に按分出来ていると認める方法であれば問題ありません。

売買契約書または譲渡対価証明書に記載された割合

資産価値を建物と土地に分けるにはいくつかの方法がありますが、一番簡単なのは、不動産会社と交わした売買契約書、同じく不動産会社が発行する譲渡対価証明書を確認することです。書類を見ただけでは土地と建物への振り分け方が分からない場合、不動産会社に連絡して教えてもらいましょう。

消費税から建物価額を計算する

売主が不動産業者であった場合、マンションの購入価格には消費税がかかっています。しかし、土地には消費税が課税されていません。したがって、契約書に消費税の記載があれば、その消費税額からもとの価格を逆算することで建物価額がわかるのです。

固定資産税評価額から土地と建物の割合を按分する

土地および建物の固定資産税評価額は、毎年4~5月に各市町村または東京都主税局から届く「固定資産税納税通知書・課税明細書」に記載されています。通知書・明細書が手元になければ、各市町村の役所や都税事務所で「固定資産公課証明書」を取得しましょう。
そして、固定資産税納税通知書・課税明細書または固定資産公課証明書に記載されている土地の評価額と建物の評価額の割合を計算します。同じ割合でマンション価額を按分することで、建物価額がわかります。

3.2 建物本体と設備に分ける

建物と土地の按分が決まったら、次は建物を建物本体と建物設備に分けます。本体と設備の金額は、やはり不動産会社が発行する譲渡対価証明書などの書面を確認しますが中古物件の場合は、こういった内訳が明確ではない場合も多いでしょう。その場合は、設備も建物と一体のものとして耐用年数を計算して構いません。

3.3 耐用年数を求め、償却率をかける

国税庁のHPに掲載されている耐用年数表は、新築物件に対する年数です。建物が中古の場合には、簡便法という計算方法により残存耐用年数を求めます。

簡便法による残存耐用年数の計算

耐用年数を経過していない場合法定耐用年数-(経過年数×0.8)=残存耐用年数
耐用年数を経過している場合法定耐用年数×0.2=残存耐用年数

なお、経過年数は端数を切り上げ、残存耐用年数は端数を切り下げで計算します。こうして建物と設備それぞれの価格がわかり、耐用年数も求めることができたら、いよいよ償却率をかけて減価償却費の計算を行います。

3.4 計算事例

では、具体的な事例を計算のステップに当てはめて減価償却費を求めてみましょう。

事例

中古マンション購入価格3,000万円
築後経過年数10年と2カ月
土地と建物の按分割合50%ずつ
建物本体と設備の割合本体80%:設備20%

建物の金額

3,000万円×50%=1,500万円

建物本体と設備の金額

本体:1,500万円×0.8=1,200万円
設備:1,500万円×0.2=300万円

残存耐用年数の計算

本体:47年(法定耐用年数)-11年(端数は切り上げ)×0.8(耐用年数未経過)=38年(端数切捨て)
設備:15年(法定耐用年数)-11年(端数は切り上げ)×0.8(耐用年数未経過)=6年(端数切捨て)

償却率をかけて計算

本体:1,200万円×0.027(定額法:38年)=32万4,000円
設備:300万円×0.167(定額法:6年)=50万1,000円
合計:82万5,000円
{
・土地建物の按分
・本体設備の按分
・耐用年数と償却率
}

4. 減価償却を賢く利用して節税

減価償却の計算方法や、具体的な計算事例がわかったところで、この仕組みを上手に活用して節税する方法を見てみましょう。

4.1 売主との交渉で減価償却費をコントロール

中古マンションを購入する場合、購入時に売主と交渉して建物部分の按分割合を高めに設定してもらいましょう。それを売買契約書に明記してもらいます。そうすることで減価償却費を大きくし、節税効果を高めることができます。

4.2 減価償却費が高ければ良いというものでもない

減価償却費が大きくなれば必要経費が大きくなり、結果として課税所得は少なくなって節税になります。となると、減価償却費を大きくした方が良いように思いがちですが、一概にそうとは言えません。将来マンションを売却したときのことも考える必要があります。

不動産売却時の譲渡所得に対する課税

マンションを売却した際の譲渡所得は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得=譲渡(売却)価格-(帳簿上のマンション価額+譲渡費用)

そして、帳簿上のマンション価格とは、購入時から売却までに減価償却によって減った資産価値を差し引いて求めることになります。

帳簿上のマンション価額=購入価額-購入から売却までの減価償却費

したがって、減価償却費を大きく計上すると、帳簿上のマンション価額が小さくなって、その結果譲渡所得が大きくなってしまいます。マンション売却時には、この譲渡所得(売却益)に対して以下のように譲渡所得税と住民税がかかります。

税率

マンションの保有期間区分所得税住民税
5年を超える長期譲渡所得15%5%
5年以内短期譲渡所得30%9%

なお、平成23年12月2日から25年間は、復興特別所得税(東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的とした税)もかかります。

減価償却費と売却時の譲渡所得課税のバランスを考える

せっかく減価償却費で節税できても、マンション売却時に支払う税金が高額になってしまうと、先々損をしてしまうことにもなりかねません。したがって、減価償却は多ければ多いほど良いというものではなく、売却時まで見通した、長期的な考え方が大切になります。
{
・売主との交渉
・譲渡所得への課税
・長期的な考え方
}

5. 節税を売りにした不動産投資の営業には注意

不動産業者の中には減価償却による節税効果を売りにして、高所得者層を中心に古い物件を売る営業手法をとる会社もあります。たしかに、給与所得分の所得税を取り戻してくれる効果は期待できるでしょう。しかし、こうした目先の節税効果に安易に乗って中古マンションを購入するのはおすすめできません。

5.1 不動産投資のリスクを考慮する

中古マンションを所有している間は、空室にならない限り家賃収入が入ります。また、減価償却による節税も可能になるでしょう。しかし、減価償却期間が終わって計上できる経費がなくなれば、課税対象となる所得が大幅に増えて所得税や住民税が大きくなり、せっかくの節税が無駄になりかねません。
耐用年数が終了した時点で新たな物件を買い換えることができれば、ふたたび減価償却による節税が可能となりますが、経年劣化が進んだ物件では、思った通りの価格で売却することもできないでしょう。そうして資産の減少が発生すると、節税どころではなくなります。マンション投資の際は、リスクも検討して慎重な判断を心がけましょう。
{
・目先の節税効果
・投資のリスクを考慮
・慎重な判断
}

6. 中古マンションを資産として有効活用する俯瞰的視点

減価償却は複雑で、一見大きな節税が見込める部分がある一方、十分な知識を得ておかないと、思わぬ損をすることもあります。売却までの流れをよく考えて、俯瞰的にとらえるようにしましょう。困ったときは、親身になって相談に乗ってくれる不動産業者を見つけて相談してみることも重要です。減価償却費を理解して、トータルな視点で資産の有効活用をしましょう。


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