住宅売却の際の確定申告の必要性とは|申告するメリットと義務

住宅売却は面倒な手続きも多く、期間も長期化しやすいため大変です。いかに不動産売買のプロが仲介をしてくれるといっても、自身でもやるべきことは多く、売却を終えた頃にはくたくたになっていることも多いでしょう。
しかし、住宅売却は引き渡しで完了するわけではなく、翌年には確定申告もしなければなりません。確定申告は馴染みが薄い人も多く、そもそも何の手続きなのか知らない人も多いでしょう。
住宅売却は、確定申告まで含めて一連の流れになっているため、ここまで終わらせてようやく売却は終了と言えます。住宅売却後になぜ確定申告が必要なのか、必要性や申告する意味を知り、重要性を理解しておきましょう。

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住宅売却後に確定申告をする理由

そもそも確定申告とはどのようなもので、なぜ住宅売却後に必要なのか、知らない人も多いでしょう。確定申告の重要性を知るには、まずは基本的な理解を深めることが大切です。住宅売却後に確定申告をする理由を知り、申告することで何が起きているのかを把握しましょう。

所得を申告するため

住宅売却後に確定申告が必要なのは、年間の所得を正しく申告するためです。所得は大きく10の種類に分けられ、それぞれを合算した金額がその年の合計の所得です。住宅売却は会計上不動産所得に該当し、会社に勤めている場合の給料は給与所得に該当します。
給与所得の場合、会社が申告を行うため、個人で確定申告の必要性はありませんが、不動産所得のように、完全個人で得た所得の場合は、個人での申告が必要です。申告漏れがあると、所得が正しく計上されず、個人の収益や資産の管理ができないため、徹底した管理体制を敷くために、確定申告が義務付けられています。

必要な税負担を算出するため

確定申告は単に所得を申告して終わりではなく、そこから金額に応じた税負担を算出します。所得の金額に応じた税負担は、国民の義務であり、国の経済状態を良好に保つためには重要なことです。確定申告は個人のためというよりは、税金を確定し、円滑に経済を回すための仕組みとも言えるでしょう。
もちろん、確定申告によって得られるメリットもあるため、完全に国のためというわけではありません。国は国民の所得を正しく把握し、適切な税金が設けられ、個人では申告による金銭的なメリットもあるため、お互いにとって必要な手続きと言えます。

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住宅売却後に確定申告をしないとどうなるか

住宅売却後は確定申告をしなければなりませんが、強制的に手続きをさせられるわけではありません。売却後に確定申告の案内が届くわけでもなく、自身で手続きの会場に向かわなければ、そのまま申告せずに終えることも可能です。
しかし、確定申告をしないリスクは高く、デメリットも非常に大きいです。住宅売却後に確定申告をしない場合、どのような不利益を被るのか知っておきましょう。

追徴課税が課せられる

住宅売却によって利益を得たにも関わらず、所得を申告していないと追徴課税が課せられます。通常は利益に対して定められた税率をかけ、税金額を算出しますが、申告をしていないと通常よりも高い税率で計算され、税負担は倍増します。
申告の有無だけで負担が大きくなってしまい、場合によっては出費が増えて損失が出る可能性もあるため、注意しなければなりません。また、追徴課税が課せられているにも関わらず、支払いを拒否しているとさらに税額は増え、督促状が届いて資産を差し押さえられる可能性もあるため、注意が必要です。

利益なしなら申告義務はなし

住宅売却後は、確定申告が必須と考える人も多いでしょうが、必須なのはあくまで売却で利益が出た場合に限られます。売却しても利益が出ない、あるいは損失が出た場合は、申告の義務はありません。もちろん、義務がないだけで申告をして、所得をマイナス申告することは可能です。申告の義務が発生するのは、あくまで利益を得ている場合に限られていることは、覚えておきましょう。

損失の報告なしでも損をする

住宅売却で利益が出ず、反対に損失が出た場合は申告の義務はありません。しかし、損失を申告しないと、損をするため、利益の有無に関係なく、確定申告は実質必須と言えます。
住宅売却で損失が出ている場合は、ただでさえマイナスの状態であるため、それ以上マイナスを増やすのは避けなければなりません。確定申告をすることで、マイナスをカバーし、損失を最小限に抑えられることは覚えておきましょう。

譲渡損失の損益通算

住宅売却で損失が出た場合に確定申告をすべき理由は、マイナスを損益通算して税負担を緩和、税金の還付が受けられるからです。不動産売却で得た利益は不動産所得に該当しますが、これは別の所得区分と合算できます。
例えば給与所得で300万円、不動産所得で100万円を得ている場合、合計400万円が課税対象額です。合算は所得がマイナスになった場合も可能で、給与所得300万円に対し、不動産所得が-500万円なら、差し引きしてその年の課税対象額はゼロになります。
課税対象がなくなることで、税負担を抑えられ、かつ払いすぎた税金が還付されるため、売却時の損失をカバーできるでしょう。また、損益通算してマイナス部分が残った場合、最大4年間繰越控除が可能です。仮に住宅売却で800万円の損失を出し、毎年の所得が200万円で固定しているなら、以降4年間にわたって税金は免除されます。
もちろん、損益通算の特例を使用するには、一定の要件を満たさなければなりませんが、条件さえクリアしているなら、誰でも売却損のカバーが可能です。

申告によるデメリットはなし

住宅売却後の確定申告は、利益の有無に関係なくデメリットはありません。利益が出ている場合は、確定申告のよって所得が計上され、税負担が増えるため一見デメリットにも思えるでしょう。しかし、申告をしていないと、より多額の税金を納めなければならないため、費用負担を最小限に抑える意味では、申告するメリットは大きいです。
また、損失を出した場合は、申告することで税負担が緩和できます。申告に手間はかかるものの、手間を惜しんで申告しないほうがデメリットは大きいため、売却の翌年は忘れずに確定申告を行いましょう。

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住宅売却での利益の考え方

確定申告をスムーズに行うには、そもそも住宅売却で利益が出ているのかを知らなければなりません。不動産売買での利益は計算が複雑で、売却価格がついた=利益が出たとはならないため注意が必要です。利益の計算方法や利益に対して課税される税金の種類を知って、確定申告への理解をさらに深めましょう。

譲渡所得の有無

住宅売却によって得た利益は譲渡所得と呼ばれ、以下の式で計算します。

譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)

売却費用から、売却までにかかった各種費用を差し引き、プラスになった場合は利益ありとみなされます。この時点でプラスにならない場合は、そもそも課税はされないと考えましょう。取得費は住宅の購入額から、購入にかかった費用と減価償却した費用を差し引きます。
減価償却は建物を数年に分けて消費するという帳簿上の考え方です。例えば購入価格が1,000万円の建物を10年かけて消費すると考えた場合、1年に100万円費用計上するのが、減価償却の考え方です。減価償却は物件ごとに計算方法が違うため、物件の構造や築年数から耐用年数を割り出し、対応する償却率を使って求めましょう。
また、減価償却が可能なのは、建物だけであり、土地部分の償却はありません。売却費用は売却時の「仲介手数料」、「営業活動費」なども計上できるため、できるだけ多く計上し、譲渡所得を減らすことが大切です。

特別控除も考慮しよう

住宅売却では、要件に応じて特別控除が適用できます。マイホームの売却なら「3,000万円特別控除」が適用できる場合が多いです。これを適用させた場合、譲渡所得をさらに3,000万円引いて計算できるため、税負担をかなり抑えられます。

住宅売却でかかる税金

住宅売却の利益にかかる税金は、「所得税」、「住民税」、「復興特別所得税」であり、それぞれで税率は異なります。

所得税と住民税の税率

所得税と住民税は、売却した住宅の保有期間に応じて、税率が異なるため注意しなければなりません。

所有区分所得税住民税
短期譲渡所得30%9%
長期譲渡所得15%5%

短期譲渡所得は保有期間が5年以下、長期譲渡所得は5年超えのものが該当します。保有期間は、住宅を購入した日からではなく、購入後1月1日を迎えた回数で計算します。つまり、2018年の4月1日に購入した場合、保有期間が5年を超えるのは、2024年の1月1日以降と考えましょう。
1月1日時点で保有期間を計算するため、4月以前に売却しても5年を超えているなら長期譲渡所得に該当します。所得税と住民税は短期か長期かで税率が大幅に異なるため、負担を減らすには長期譲渡所得になるまで待つことが大切です。
しかし、税率を気にする必要があるのは、あくまで利益が出る場合のみです。売却損が大きい、あるいは控除で利益が出ないことが分かっているなら、所有区分に関係なく、もっとも好条件になるタイミングで素早く手放しましょう。

復興特別所得税の税率

復興特別所得税の税率は、2.1%です。これは所有区分に関係なく一律で決まっているため、利益が出た場合は固定で必要な費用と考えましょう。

確定申告の注意点

確定申告を行う際には、いくつか注意点があります。確定申告は必要な人が限られているため、今まで一度も手続きをしたことがないという人も少なくありません。予備知識を持たずに手続きを進めると、失敗する可能性もあるため、注意点を正しく把握して、スムーズに申告を終えましょう。

申告時期が年ごとにずれる

確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までと決まっていますが、詳細な時期は年によって少しずつずれます。土日の関係によって、申告期間が伸びたり、短くなったりするため、その年のスケジュールは必ず確認しておきましょう。

期間内に申告できないとペナルティ

確定申告は手続きを行うのはもちろん、期間内に申告を完了させなければなりません。定められた申告期間を過ぎてしまうと、申告の意思があってもペナルティを課せられるため注意が必要です。住宅売却で利益が出ている場合は、申告期間に間に合わないと通常よりも少し高い額の納税を求められます。
申告期間を少し過ぎただけなら、ペナルティはそれほど大きくありませんが、時期が遅れるごとに税負担が増えるため、注意しなければなりません。仮に期間内に間に合わなかった場合でも、できるだけ早く申告することを心がけ、余計な税負担を増やさないようにしましょう。

必要書類は早めに準備

確定申告時に必要な書類は多いため、期間内に申告を完了させるためにも、前もって準備しておくことが大切です。

  • 売買契約書と領収書
  • 仲介手数料の領収書
  • 測量費の領収書
  • 登記費用の領収書
  • 全部事項証明書

領収書はそれぞれコピーでも問題ありませんが、これらがないと費用に計上できないため、注意しなければなりません。また、売却時に他にも費用がかかったなら、それらの領収書もまとめて持参しましょう。契約書や領収書関係は簡単に用意できますが、全部事項証明書は法務局やネット申請で事前に入手しておかなければなりません。
売却後の情報が記されているなら、いつ発行しても問題はないため、売却終了後、余裕のあるうちに入手しておきましょう。

確定申告指導も利用

自治体によっては、確定申告時期に手続きの方法を指導してくれる場合があります。確定申告の時期が近付くと、無料相談会や申告指導の会なども増えるため、初めての場合はそれらを利用するのがおすすめです。確定申告は初めてだと勝手が分からず、期間始めから手続きを開始しても、期間内に完了できない場合もあります。
せっかく早めに始めても、期間内に完了できないとペナルティが発生するため、疑問点が多い場合は相談会を利用して、基礎知識を身につけておきましょう。

繰越控除は行うごとに申告

売却時に損失が出た場合、確定申告によって損益通算が可能ですが、繰越控除の際には注意が必要です。繰越控除を適用する場合、適用する年度ごとに確定申告を行わなければなりません。売却した翌年しか確定申告をしていないと、余った分の損失を無駄にしてしまうため、注意が必要です。
繰越控除を適用するということは、それだけ損失が大きいとも言えるため、損失を少しでもカバーするためにも、忘れずに申告しましょう。

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住宅売却後は確定申告をしよう

確定申告に馴染みがない人も多いでしょうが、住宅を売却した後は、利益の有無に関係なく確定申告が必要です。確定申告をしないデメリットは大きく、場合によっては損失を抱える可能性もあるため、注意しなければなりません。
確定申告は期間内に完了させることが大切なため、スムーズに進められるよう、事前準備を徹底することが大切です。住宅売却は確定申告が完了してようやく終了するため、最後まで気を抜かず、正しく申告して手続きを終えましょう。

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