【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

住宅査定はどう進む?安全に高額査定を得る必要知識まとめ

  • 更新日:2023年12月27日
Shimura Kouji
監修志村孝次
日本大学を卒業し、平成15年に有限会社クレアホーム(現:株式会社クレア)を開業。不動産、相続、空家をテーマに相談対応から不動産コンサルティングを中心に業務を展開中。かながわFP生活相談センター理事も務める。
【保有資格】宅地建物取引士、2級建築士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士・不動産エバリュエーション専門士)、AFP(2級ファイナンシャルプランナー)
【URL】 かながわFP生活相談センター
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転勤や住み替えのために、家の売却を検討し始めた方が一番気になるのは、「家がいくらで売れるのか」ということでしょう。

あなたの住宅の価値を知るには、査定が必要不可欠です。

とはいえ「住宅査定」と一口に言っても、どんな査定をどこで受けたらいいか、わからない方も多いと思います。

そこでこの記事では、ご状況に応じて適した査定方法を紹介・解説していきます。

この記事でわかること
  • あなたに合った3つの査定方法
  • 住宅査定は無料でも安全に依頼できる!
  • 住宅査定で見られるポイント

戸建て査定時はどこを見られるの?査定方法や査定額に影響するポイントを徹底解説!

もくじ

住宅査定の3つの方法(+オンライン訪問有)

査定には3つの種類があり、その用途や心境によって選ぶべきものが異なります。

以下の3つのパターンを想定し、3つの査定方法を紹介します。

  • 参考程度に査定価格を知りたいなら「匿名査定」
  • 売却活動を本格的に進めなら「訪問査定」
  • 売却したいが、人を家に呼びたくないなら「机上査定」

参考程度に査定価格を知りたいなら「匿名査定」

住宅を売却するかの判断材料として売却価格を知りたいなら「匿名査定」を利用しましょう。

匿名査定はネットで簡単な情報を入力するだけでOK。
匿名とはいえ、メールアドレスの登録が必要な場合が多く、そのアドレスに査定結果が届く形になります。

匿名査定にはAIが周辺の売却相場データから参考価格を割り出すものや、不動産会社が実際に過去データなどを参照し概算価格を算出するものがあります。

いずれの場合もあくまでも参考価格ですので、実際同じ金額で売却できることはほとんどありません。
それでも、売却してみるかの検討材料としては十分でしょう。

売却活動を本格的に進めなら「訪問査定」


すでに売却することを決めている方、又は売却の検討度合いが高い方は訪問査定を選びましょう。
紹介している3つの査定方法の中で一番精度の高いものになります。

訪問査定は、過去データや周辺状況、加えて物件の現況を加味して査定を行います。
実際に不動産会社の担当者が現地に赴き住宅の周辺や、住宅内部をチェックするので家に人が入るのは避けられませんが、売却活動開始前には必ず受けるようにしましょう。

アバウトな査定価格で売却に挑むと、想定の何百万円も低い価格になってしまうことも考えられます。

人を家に呼びたくないなら「机上査定」

「前向きに売却を検討しているけど、家に人は入れたくない」
そう感じる方も少なくありません。

このような場合は机上査定を行いましょう。
机上査定は過去の取引データなどを参考に、自宅への訪問なしで行われる査定方法です。

物件の所在地、面積、築年数等の大まかな情報こそ伝えますが、面倒な書類の準備等は必要ありません。

今までの訪問査定は不動産会社の人を家に招く必要がありました。
コロナといったウイルス感染予防の観点からもあまり快いものではありませんよね。

そこで最近増えつつあるのがオンライン訪問査定です。
ビデオ通話などを利用することで、訪問せずとも目視の査定をうけることができるのです。

まだまだすべての不動産会社が導入しているわけではありませので、会社を選ぶ際もオンライン査定を実施しているかを判断材料としてみてもいいかもしれませんね。

本格的に売却するならばやはり訪問査定は受けておきたいところですが、前述した「オンライン訪問査定」も検討してみましょう。

住宅査定の安全な依頼方法

昔は電話や直接不動産会社に訪問して査定を依頼していましたが、インターネットが普及した現在はネットで査定依頼をするのが主流になっています。

ネットで査定を依頼する方法は抵抗を感じる方がいらっしゃいますが、一括査定サイトを利用すると安全に査定依頼をすることができます。

一括査定サイトとは

一括査定サイトとは、複数の不動産会社にWeb上で簡単に査定依頼を送ることができるサービスです。

従来査定依頼の方法といえば実際に不動産会社に赴くのが主流でしたが、現在はオンライン上で、選りすぐりの不動産会社にだけ査定依頼を送れる一括査定サイトが評価されています。

なぜ一括査定サイトがいいのか

住宅の査定を行うにあたって、家の近くの不動産会社1社だけに査定を依頼するのは危険性が高いです。
それは不動産会社によって査定額は大きく異なるためです。

中には、足元を見て安く見積もられることや、契約をとるため根拠のない高額な査定を行う業者もいるのが現状です。

不動産の査定を行う際は複数の不動産会社から査定を受けることが鉄則となります。
それも経験・実績のある不動産会社に。

そういった点で一括査定サイトは適しているのです。
査定依頼が2、3分程度でできてしまうのも魅力ですね。

ネットで査定することに危険性はないの?

「ネットでの査定依頼は個人情報が漏れだしたり、不動産会社からの強引な営業があるのではないか」
そんな不安を抱える方も少なくないでしょう。

ネットで査定を依頼する際は、サービスを運営している会社が信用できるか、またプライバシーポリシー(個人情報保護基本方針)がしっかりと記載されているかが重要です。
上場している企業はそのあたりに定評があるといえます。

それから、強引な営業をするような悪質な不動産会社が排除されているかも重要な基準になります。

一括査定サイトすまいステップなら安心して利用できる

すまいステップは株式会社Speee(上場)が運営する不動産一括査定サービスです。
加盟している不動産会社は厳しい審査を通過した優良企業のみ。
さらに、査定対応する担当者は「宅地建物取引士の資格保有者」「売買仲介営業経験が5年以上」「累計100件以上の売買仲介実績」といった高額売却に欠かせない条件のいずれかを満たしています。

そのため、初めての方でも安心し査定依頼ができより高額で不動産を売却できます。
もちろん査定依頼に一切の費用はかかりません。

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住宅査定で見られるポイント

不動産会社は、住宅査定でどのようなポイントをチェックしているのか気になりますよね。

住宅に共通する査定ポイントと戸建てやマンションなど物件特有の査定ポイントについて見ていきましょう。

住宅共通の査定ポイント

築年数

築年数とは、住宅が建築された年月から査定年月までの日数のことを指します。築年数が査定に与える影響は大きく、築年数が古いほど査定額は低くなる傾向があります。

下図は戸建てとマンションの築年数と資産価値の相関性を示したグラフになりますが、築年数が上がるほど価格が下がっていくことが分かると思います。

新築築年数相場

木造戸建ての場合は、築10年で新築価格の約半分まで相場が落ち、築20年を過ぎると2割以下まで相場が下がります。

マンションの場合は、築10年で新築価格の8割程度、築20年で6割程度、築30年で4割程度の相場になります。

内装に目立った傷がない住宅でも、目には見えない建物の構造は築年数の経過とともに劣化が進むため、査定額も低くなることを覚えておきましょう。

内装の状態

次に見られるポイントは建物の内装です。部屋がきれいな状態か、異臭はしないか、生活しやすいか空間などが見られます

使いやすい間取り、家具を配置しやすいか、生活導線がすっきりしているか、壁紙やフローリングの劣化状況も査定時のチェックポイントです。

キッチン、お風呂場、洗面化粧台などの水回りが劣化していたり、雨漏れの被害が出ていると大きく査定のマイナスポイントになります。

リフォームしている場合は、査定のプラス加点の対象になる可能性があります。リフォームした際の見積書や仕様書など保管しておいて内容を把握しておきましょう。

立地条件

住宅が建っている立地条件も大きく査定に影響します。

住宅周辺にスーパーや病院など生活のために必要な施設があるか騒音がないか景観として問題ないかが査定時見られます。

最寄り駅、あるいはバス停から徒歩何分なのかは査定ポイントです。もちろん、住宅から駅までの距離が近ければ、査定評価は上がります。徒歩10分を超える距離である場合、大都市圏であれば、マイナス評価になることも考えられるでしょう。

駅からの距離だけではなく、周辺環境も無視できません。スーパーが近い、病院がそばにあるなど、生活しやすさも査定額に影響があります。その他にも、市役所や学校、銀行、公園などが近い立地であれば、高い評価を受けることになります。治安の良し悪しなども査定ポイントになるでしょう。たとえ住宅の価値が低くても、利便性の高い立地であればそれだけで高額査定を受けることができます。

また、日当たりのよい南向きで、次に東向きに位置している住宅ほど評価が高いエス。逆に夕日がきつくなりやすい西向きの方角や、日当たりが悪い北向きの住宅は査定額が下がります。

戸建て特有の査定ポイント

土地の状況

戸建ては建物と土地を分けて査定額を算出するので、土地の状況も査定時にチェックされるポイントです。

具体的には土地の形状が広くて使いやすい形をしている土地は高額査定を得られます。敷地や道路との高低差や隣地との高低差による、土留め工事が必要な場合も査定額に影響を与えます。

また、土地と接道道路の関係も見られます。建物を建てれる土地の条件が「建築基準法上の道路に敷地の接点が2m以上なければならない」と定められています。

前面道路の幅員が狭かったり、道路に面している間口で車が十分には入れる程の幅がない土地は高額査定を望めません。

境界や越境の状況

土地の境界が確定されているかも確認されます。特に、古い戸建てだと隣家との境界線があいまいな状態になっているのも珍しくありません。境界標の確認が必須です。

また、屋根、ブロック塀、エアコン室外機などの越境がないかも査定で見られるポイントです。

マンション特有の査定ポイント

住戸位置(階数・方角)

マンションのなかで部屋が所在する階、窓などの開口部の方位、によって日当たりや風通りの良さが変わるため査定で見られるポイントです。

所在階はエレベーター付きのマンションだと階が上がるほど評価額は高く査定されます。以下のグラフでも所在階による評価点の違いが明らか分かると思います。

中古マンション査定 階数

引用:公益財団法人 不動産流通推進センター

共有部分の状態

共用部分の状況に関しては、建物外観やエントランスの壁・床・天井がきれいに仕上げられているかどうかのほかにも、オートロックなどのセキュリティがしっかりしているか・インターネット対応は良好かなどが見られます。

他にも宅配ロッカーや歓談スペースの有無、外壁の塗装剥がれていないか、共有部分に破損がないかも査定で見られるポイントです。

以上が住宅査定時に見られるポイントです。

住宅査定に出す前にやっておくべきこと

住宅査定で高額査定を得ることができれば、高い価格で住宅を売却しやすくなります。

査定依頼する不動産会社は慎重に選ぶ

不動産売却を進めるにあたり、担当者とは頻繁にコミュニケーションをすることになります。だからこそ査定依頼する際は、不動産の査定額だけではなく、担当者との相性も確認するようにしてください。

また、物件の売買は、「大手だからすぐに売れる」といった企業規模ではなく、担当者のスキルに影響されるものです。担当者の対応や話し方などもチェックして、担当者選びを失敗しないようにしましょう。

また、住宅売却に強い不動産会社に査定を依頼することも大切です。

すべての不動産売買に長けているとは限りません。不動産会社によって特徴が異なります。マンションに長けている、一部エリアの販売力が強いなど様々。だからこそ、業者がどのような販売実績を持っているのか、ヒアリングするようにしましょう。

住宅査定前にリフォームはしない

査定価格を上げるためにリフォームする方がいますが慎重な判断が必要です。リフォームにかけた費用より高く売れることはめったにないからです。

一方で、費用をかけずに部屋の印象を良くするのはやるべきです。例えば片付けや掃除をして部屋を清潔にしておくことが大切です。

部屋が掃除されていないと悪い印象を与えてしまい、マイナス査定に繋がってしまいます。

目に付きやすい玄関やリビング、水回りは念入りに掃除しておくだけでも査定時の印象は変わります。特に、水回りは経年劣化が見られやすい部分のため、きれいにしておくことが大切です。

すまリス
掃除が手間という方はハウスクリーニング業者に掃除を依頼するのも1つの方法です!

住宅ローンの残高を確認しておく

住宅査定をする前で住宅ローンが残っている方は、現在どのくらい残っているのか確認しておきましょう。ローンを支払っている銀行で申請すると、住宅ローンの残高証明書を発行してくれます。

住宅ローンは売却時に一括返済する必要があるので、売却価格を決める際の重要な情報です。査定前に正確な残高を把握しておきましょう。

住宅査定後にやっておくべきこと

住宅の査定が終わり価格を確認したら、いくつかやっておくべきことがあります。以下では住宅を後悔なく売却できるように、査定後にやっておくべきことを解説しています。

相場価格を自身で調べておく

レインズ

住宅査定が終わって価格を確認したら、自分で相場価格を調べ、相場の把握をすることもおすすめです。

ネットを活用すれば、自身でも相場価格を調査することは可能。例えば、不動産流通機構の運営サイトであるレインズマーケットインフォメーションでは、実際に売買された金額を見ることができます。

不動産会社を比較して選定する

ネットを駆使して相場を調べたら、次は不動産会社の選定です。各不動産会社の査定額と比べ、高い金額を提示してきた業者を選ぶと良いでしょう。

しかしながら、高すぎる査定額を出してきた業者は、契約後に価格を下げる可能性がありますので、注意が必要です。

自分が所有している住宅や周辺地域を得意としている不動産会社の見極めが大事になってきます。

不動産会社を見極めるポイント
  • 査定額の根拠
  • 販売戦略の明確さ

査定額の根拠

不動産会社に対して査定額の根拠を聞くことで、不動産会社が得意な分野だから高い査定額なのか、「高預かり」なのかがわかります。

高預かり・・・相場よりも明らかに高い査定額を伝え、仲介の機会を得ようとすること
相場よりも高く売れる自信のある企業であれば、「同じマンションを高値で売却したことがある」といった過去の売却事例などの根拠が必ずあります。査定額を算出した理由に説得感があるか否かで契約する会社を見極めましょう。

販売戦略の明確さ

不動産会社に、そのマンションをどのように販売するのか、戦略や方針の質問をしてみましょう。質問することによって不動産会社として、分譲マンション売却が得意なのかどうかを図ることができます。

まとめ

住宅査定には、簡易査定と訪問査定があり、それぞれで査定額の正確さが異なります。業者が査定する際に見ているポイントは、マンションなどの物件種別や周辺環境で違い、売主の態度をチェックすることもあるでしょう。住宅査定で重要になるのは、業者選びです。担当者との相性をチェックして、自身でも相場価格を調べることをおすすめします。査定額に対して納得できるような根拠がなければ、その業者を選ばない方が良いです。
査定する際、不動産一括査定サービスは大変便利です。1社ずつ査定依頼する必要がなく、オンラインで完結します。しつこく営業してくるデメリットもありますが、使い方次第では、優良企業に出会えるでしょう。住宅査定の依頼方法について理解を深めて、損のない不動産売却を目指しましょう。

不動産を一括査定することについて気になる方は「不動産一括査定を解説!サイトの選び方や利用時の注意点を知ろう」も参考になります。

記事のおさらい

住宅査定にはどんな方法がある?

査定には3つの種類があり、「匿名査定」「机上査定」「訪問査定」の3つの方法があり、その用途や心境によって選ぶべきものが異なります。詳しく知りたい方は住宅査定の3つの方法(+オンライン訪問有)をご覧ください。

住宅査定で見られるポイントは?

住宅共通の査定ポイントは「築年数」「内装の状態」「立地条件」の主に3つです。そこから戸建てやマンションなどの物件特有の査定ポイントに別れていきます詳しくは住宅査定で見られるポイントをご覧ください。

住宅査定前にやっておくべきことは?

査定前にやっておくべきことは部屋の掃除と住宅ローン残高の確認、査定する不動産会社を慎重に選ぶことです。詳しく知りたい方は住宅査定に出す前にやっておくべきことをご覧下さい。

住宅査定後にやっておくべきことは?

住宅の査定が終わり価格を確認したら、いくつかやっておくべきことがあります。相場の把握、売却活動を一緒に行う不動産会社の選定です。詳しくは住宅査定後にやっておくべきことをご覧ください。

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