住宅価格の推移はどうなる?2018年から2019年の相場の動向

住宅の購入を考えている人にとって、近年の地価の上昇傾向は非常に気になります。金利が上昇する前に購入すべきでしょうが、建築費や人件費も高騰しており、購入に踏み切れず地価価格の動向は気掛かりといえます。

また売却を検討している人にとっては、不動産価格の推移によって、売却時期を見極める必要があり、今後の動向が気になります。不動産価格の推移を知り、価格の動きを把握することは、不動産売買の最適なタイミングを逃さないために必要といえます。
2020年の東京オリンピック・パラリンピックの開催に向け、東京の不動産価格は大きく変動しました。また2025年の大阪万博開催が決定しすでに関連株への注目が集まっています。

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2018年度の不動産価格の推移について

不動産価格の動きは地域によって大きく異なりますが、国土交通省により2018年9月に公表された基準地価では、全用途・地域おける地価の全国平均が27年ぶりに上昇しました。
地方の中核都市の商業地が3年連続でプラスとなり、インバウンドなどの観光客増加が大きな要因とみられます。住宅地は下落幅も縮小しており、低金利が後押しをしていると考えられます。

中古マンションの売買の推移

中古マンションは流動性が高く、不動産市場の動向を把握しています。国土交通省の不動産市場動向マンスリーレポートから売買の推移を確認してみましょう。

首都圏の中古マンション市場

2018年9月のデータでは成約件数が3,244件、前年同月比で0.7%増加となっています。成約平均価格は3,292万円で前年同月比で2.0%増加上昇しています。
成約件数については2カ月連続で増加しており、中古マンションの売買は盛んであるといえます。成約平均価格については、前年同月比よりも上昇していますが、2018年1月の成約平均価格が3,359万円だったことから、価格については上昇の鈍化、横ばい傾向といえるでしょう。

近畿圏の中古マンション市場

2018年9月のデータでは成約件数が1,503件、前年同月比で3.2%増加となっています。成約平均価格は2,251万円で前年同月比で7.1%増加上昇しています。成約平均価格については、2018年1月の成約平均価格が2,150万円、平米あたりの成約平均単価も2019年1月の31.5万円から32.8万円に上昇しています。
大阪市の中古マンション市場の数字を見ると2018年9月のデータで成約平均価格が2,484万円で前年同月比で12.7%上昇しています。特定地域の価格上昇が大きく影響していますが、全体として上昇傾向にあるといえるでしょう。

2018年10月主要都市の動き

2018年10月の中古マンション価格の動きを確認すると、東京、神奈川では前月比でわずかに下落しています。好調だった埼玉県もマイナスの数字が出ています。2013年以降上昇を続けていた東京の不動産価格も上昇傾向には陰りが見えています。
近畿圏の平均価格もわずかに下落しており、価格上昇が一息ついています。ただし大阪市は前月に比べ上昇し、神戸市や西宮市では下落しています。
中部圏は横ばい状態ではありますが、愛知県の主要エリアでは価格の上昇が続いています。

インバウンド需要による価格の上昇

地方においても住宅地、商業地は上昇傾向が確認できます。なかでも商業地の上昇率が高く、住宅地を牽引した形になっています。特に訪日観光客を対象としたの店舗や宿泊施設用地の需要のある地域では価格上昇がみられます。
京都では好調な観光産業、インバウンドの影響がある地域では上昇傾向が続き、商業地では価格が高騰しています。ただし、郊外や丘陵地、郡部では価格は下落しており二極化が進んでいます。
福岡でも、外国人観光客の宿泊用地として商業用地価格が上昇しています。これにともない、福岡市中心部のマンションの需要が特に高くなっています。

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・全国の地価平均が上昇
・首都圏は上昇傾向には陰り
・近畿は大阪・京都が好調

2019年不動産価格への懸念材料

2019年10月には、消費税が8%から10%にアップします。大きな金額が動く不動産にとっては2%の差は大きな価格差を生み出します。2019年の不動産価格はどのように推移するのでしょうか。

消費税増税の影響

過去の消費税増税前には、駆け込み需要が見られました。消費税導入後は市場の動きが鈍化し価格の低下がおこっています。今回の消費税が上がるタイミングで同様の事例が起こると予想されていまます。
新税率が適用されるのは物件の契約日ではなく、引き渡し日で決まります。2019年の10月まで駆け込み需要があるとされていますが、注文住宅の場合は、2019年4月までの工事請負契約については、旧税率が適用されます。そのため2019年4月以降、駆け込み需要が収束するのではとの見方もあります。
消費税導入後は多くの地域で不動産価格の下落の可能性が高いでしょう。都心部でも横ばいもしくは上昇率の低下が予想されています。都心部の不動産価格が下落した場合は、郊外の価格は大幅に下落することになるでしょう。

東京オリンピックの影響

2020年に開催を控えた東京オリンピックは、都心部にオリンピック特需と呼ばれる不動産価格の高騰の大きな要因です。2018年に入り上昇傾向は緩やかになっており、オリンピック特需は終息に向かっているといわれています。都心部の価格上昇はオリンピック開催の2020年まで続くという予測と、2019年以降下落する予測が出ています。

国内外の投資家の利益確定が始まる

都心部の不動産価格の高騰は、オリンピック需要を見込んだ国内外の投資家による不動産の購入とされています。オリンピック開催が決定した2013年に購入した物件は2019年1月以降に売却した場合、売却益にかかる税金が半分になります。
不動産を売却した際に売却益・譲渡益には所得税と住民税が課税されます。所得税と住民税の税率は不動産の所有期間「5年」を基準に異なります。5年以内の場合は「短期短期譲渡所得」扱いになり譲渡益の約40%の税金がかかります。5年を超した場合は「長期譲渡所得」になり税率が約20%になるため、投資家は、売却時期を待っているとされています。
不動産価格の上昇を支えていた、都心の人気マンションが2019年以降一斉に売りに出された場合、相場価格下落の可能性が高いとされています。

・消費税駆け込み需要が影響
・オリンピック特需の終息
・投資家の不動産売却が開始

今後の不動産価格の動向

不動産相場はオリンピックなどの大きなイベントに影響されるように、法改正や株価の推移、長期金利の変更などで変動します。今後予測される不動産価格の動向を考えてみましょう。

人口・世帯数の減少

2015年の国勢調査において日本の総人口の減少が発表されました。また国立社会保障・人口問題研究所が2018年4月に公表した世帯数の将来推計では2023年にピークを迎え、その後は減少に転じると報告されています。
世帯数の減少は不動産需要の低下を意味し、不動産市場において懸念材料とされています。人口の動向も各地方自治体によって、増加している地域、減少している地域があり、その増減と不動産相場の動向は比例すると考えられています。
また、1947年から49年に生まれた団塊の世代が2025年に75歳になり、日本の人口の約20%が75歳以上の後期高齢者になることが予測されています。近年、相続した実家に住むケースが少なくなっており、この団塊世代が所有する不動産が、市場に出回ることが予想されています。

2022年の生産緑地法の影響

生産緑地法は1992年に都市部に残る農地を計画的に保全するを目的で制定されました。生産緑地制度は、敷地面積が500㎡以上の農地で、自治体に申請し一定の要件を満たせば30年間は固定資産税を農地扱いとし、相続税については納税猶予を受けられる優遇制度です。
1992年から30年が経過した2022年以降、生産緑地制度の期限が切れるため「農地」扱いの土地が「宅地」になり固定資産税が大幅に上がることが予想されます。首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市等で、農地の所有者は、土地を宅地化して売却することが予想されます。大量の宅地が不動産市場に放出されれば、土地価格の下落が始まるとされています。

大阪市の不動産価格の今後の動向

東京の不動産価格の上昇の鈍化に比べ、大阪府の上昇傾向が強いといわれています。ただし東京都の場合と同じように、大阪府全体が上昇傾向にある訳ではなく、大阪市のマンション価格が上昇しています。
大阪市のマンション価格が上昇している原因の一つとして、東京の不動産は価格が上がり過ぎ、利幅を期待できないと投資家が判断したのではとされています。割安感のある大阪のマンションの値上がりを期待し、お金が動いているようです。
2025年には「大阪万博」の開催が決定したことで、訪日観光客の増加・消費拡大や交通アクセスの再開発が予想でき、株式市場ではすでに大阪万博関連株に注目が集まっています。

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・人口・世帯数の減少傾向に
・生産緑地法の影響で下落
・大阪万博開催に期待

住宅の購入をおすすめする4つのタイミング

住宅価格の推移する要因を確認したうえで、住宅を購入に適したタイミングを考えてみましょう。

2019年10月消費税増税以降

2019年の10月に消費税が増税される前は、駆け込み需要が増えますが、増税以降は価格の低下が予想されます。金額の大きい不動産だけに、2%の差は大きく感じますが、その差額については「すまい給付金」で埋めることが可能です。
消費税増税にともない、給付金の条件が変更されます。消費税8%の今は年収510万円以下が対象で、給付額は最高30万円ですが、消費税10%になると年収775万円以下が対象になり、給付額は最高50万円です。
給付金が適用される物件にはさまざまな要件がありますが、活用できれば有効な方法でしょう。長期金利が今後上昇することは予想できるため、超低金利での購入は有効といえるでしょう。

2020年の東京オリンピック以降?

オリンピック開催にともない、インフラ整備や関連施設の建設によって支えられた景気もオリンピックが終了すれば鈍化します。2020年に東京オリンピックが開催された後は、景気の後退や高騰している都心部の不動産価格の下落が予想されています。

2022年郊外に大量の宅地が供給

2022年の期間満了を迎える生産緑地が、郊外などで大量の農地が「宅地」として、供給されることが予想されています。2017年の法改正で、生産緑地指定を10年ごとに延長できるようになり、大量の「農地」が放出されることは回避されたとされています。
ただし、高齢化や後継者不足などで、農業を継続しない農家は増加しています。農地の売却や宅地への転用を希望するケースは、少なくないでしょう。宅地の供給量が増えれば、不動産価格が値下がりするため、住宅購入にはチャンスといえるでしょう。

2025年に後期高齢者が20%

2025年には後期高齢者にあたる75歳以上の人が5人に1人、全体の2割を占めると予測されています。この世代が所有する不動産が市場に出回ることが予測されています。相続で子供が引き継いだ場合も、賃貸に出したり、売却するケースが多くあり、中古マンションや戸建て住宅が市場に出回ることが予想されています。
その傾向が2015年以降高まるため、不動産市場は買い手市場となるでしょう。郊外の広い家を所有できる可能性があるといえます。

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家の模型に指をさす女
・すまい給付金を活用
・五輪開催後は価格が低下
・2022年以降供給増加

住宅売却のベストなタイミングは?

住宅を売却する場合、市況が良いときに売ることが最も重要でしょう。ほかにも築年数ができるだけ浅いうち、納税額が少なくなってから、ローン完済後などが考えられます。

現在の市況は売却におすすめ

東京オリンピックまで

不動産の売却は、最も価格の高い時に売却するのがベストタイミングといえます。都心部のマンション価格は2010年以降上昇を続けていますが、新築マンションの供給戸数は増加していません。新築マンションの価格は高止まりの傾向がみられ、供給過剰になると値段が崩れるのではとされています。
不動産への需要は、東京オリンピック開催までは期待でき、売却を検討している人にとって、オリンピック開催までは市況は良い考えていいでしょう。

2019年の消費税増税前の駆け込み需要を狙う?

2019年10月の消費税増税前に駆け込み需要の発生は予測できるため、売却には良いタイミングといえるでしょう。

築年数で判断する

中古マンション価格の下落率は築年数によって変わります。一般的にマンションの価格は新築時が最も高く、築5年で約20%下落します。築6年~15年の間は緩やかに価格は低下し、築15年を超えると大きく価格が下落します。築21年を超えるとほぼ横ばい状態になります。
マンションを売却する場合は、築6年~15年の間が売り時といえるでしょう。また築21年以降についてはいつ売却しても問題ありません。
戸建住宅は、築11年~15年までは約10%程度低下し、築15年を超えると一気に下落していきます。築15年~25年にかけて価格の下落が続きその後はほぼ一定の価格に落ち着きます。
戸建住宅の場合、土地価格の影響が大きく下落幅はそれほど大きく無いのが特徴です。築26年以降は価格が下落しないのは、建物の価値はゼロとなり、土地価格で取引されます。
戸建住宅の場合は築15年までが売り時といえるでしょう。築26年以降はいつ売却しても同じと考えてください。

長期譲渡所得を利用する

不動産の売却で利益が出た場合、 その譲渡所得について申告をする必要があります。不動産の所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となりそれぞれ税率が異なります。
譲渡所得には住民税と所得税がかかりますが、「長期譲渡所得」は合計で約40%、「短期譲渡所得」は約20%と2倍の開きがあります。また、マイホームを売却する場合は、所有期間が10年を超えていると、さらに軽減税率の特例がを受けることができます。
譲渡益が見込める場合は所有期間で税額が大きく変わるため、所有期間の確認が必要です。

・五輪までは市況は良好
・増税前の駆け込み需要
・所有期間で税金が変わる

市況が良い時は買いやすく、売りやすいベストタイミング

不動産市場が最も動くシーズンが1月~3月といわれています。春の移動シーズンと連動しており、高く売れる時期は2~3月とされています。そのため売却活動は12月から始めることが良いとされています。
東京オリンピックによる都心部の不動産景気を背景に、全国の市況が良い状態になっています。市況が良い時は景気が良いともいえ、銀行の融資が受けやすい、ボーナスが増えたなど不動産を購入したい人にとって、購入に踏み切りやすい、買いやすい時期といえます。また、同時に購入者が買いやすい時は売却しやすい時ともいえます。
売り時として良いタイミングを逃さないためにも、信頼のできる不動産会社にぜひ相談してみることをおすすめします。

また、家の売却を検討している方はこちらの記事が参考になります。


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