住宅ローンと年収のバランスを保つために｜すまい給付金とは何か

住宅ローンは、家やマンションを購入する際に金融機関から受けることができる融資のことで、これまでに多くの人が利用しています。しかし、無理な返済計画を立てると、住宅ローンの返済が家計を圧迫するなど精神的な負担になりかねません。
ここでは、住宅ローンと年収のバランスを保つために、年収による借入可能額や住宅ローン控除などについて解説していきます。

1. 住宅ローンへのハードルが低い今が住宅の買い時

日本では、低金利状態が長く続いていることから、住宅ローンが組みやすくなったと考えられています。また、今後も低金利状態がしばらく続くことが予測されています。

1.1 金融緩和政策の影響

日本においては、金融緩和政策の一環として2016年2月16日からマイナス金利が導入されました。マイナス金利が導入されたことによって、銀行などの金融機関に預けている預金に対する金利は下がりますが、住宅ローンの金利は下がることになります。
また、長い期間低金利状態が続いているため、住宅ローンを組む際に変動金利を選択したとしても、大幅な変動がない限りは大きな影響を受けることなく返済していくことができます。
そして、現在のような低金利状態が今後もしばらく続くことが予測されており、長い返済期間のある住宅ローンを組む場合も、急な金利の上昇を懸念することなく利用できるというメリットがあります。

1.2 住宅への需要の高まり

日本においては、2016年10月からの消費税率引き上げが決まっており、現在は住宅の駆け込み需要が加速化しています。また、2020年に開催される東京オリンピックに向けて、首都圏では新築マンションの建設が相次いでいます。
そして、東京23区内の新築マンション価格は、路線価の上昇に伴い7,000万円を超える勢いで推移していますが、アクセスの良いエリアで住まいを構えたいと考える人も多く、成約件数も上昇傾向にあります。
このような状況を受けて、住宅ローンが組みやすくなった今が住宅の買い時だと考える人も多く、東京オリンピック開催後まではこのような状況が続く見込みだと予測されています。

1.3 大手金融機関の撤退

住宅ローンは、低金利政策の影響によって住宅を購入したい人にとっては利用しやすくなりました。しかし、一部の大手金融機関は、住宅ローンが金融商品としての利益がほとんどないと捉え、住宅ローン事業から撤退する金融機関もあります。
そのため、住宅ローンを組みたい人が選べる金融機関の数が減少しつつあるのが現状です。

2. 住宅ローンの仕組みとは

住宅ローンは、賃貸物件ではなく自分の資産としての住宅を構えたいと考える人には有益な手段の一つです。ここでは、住宅ローンの基本的な仕組みについて解説していきます。

2.1 借り入れと返済

住宅ローンは、マイカーローンやフリーローンと同様に銀行などの金融機関からお金を借り入れ、借りた金額に金利を上乗せして返済する仕組みとなっています。借り入れする場合の金利は、契約時に以下のような固定型と変動型の2種類を選ぶことができます。

固定金利型

固定金利型は、返済する全ての期間において金利が変わらず、支払い総額に変動する金利の影響を受けないことが特徴です。そのため、今後の返済計画を立てやすいというメリットがある一方で、金利が高い時でも高い金利で返済しなければならないというデメリットがあります。
このような仕組みであることから固定金利型は、今後、急に経済情勢が悪化したとしても、住宅ローンの返済に大きな影響を受けることはないという安心感はあります。

変動金利型

変動金利型は、返済する全期間を通して定期的に金利の見直しが行われるため、支払い総額に変動する金利の影響を受けやすいことが特徴です。そのため、今後の返済契約が立てにくいというデメリットはある一方で、金利が高い時でも低い金利で返済できるというメリットがあります。
また、変動金利型の中には、返済する全期間のうち一定の期間だけは固定金利で、その後は金利が変動する仕組みの固定金利期間選択型という新しいタイプの住宅ローンも登場しています。
なお、平成28年度に住宅ローンを組んだ人を対象にした調査においては、半数以上の人が変動金利型を選んでいるのが実態です。

2.2 住宅ローンの負担を減らすには

住宅ローンはフラット35の場合、35年という長い期間で契約するため、毎月返済しなければならないということや経済情勢が悪化することで失業してしまった場合の不安など、精神的な負担が大きくなる傾向にあります。
多くの人は、返済期間の途中で一定額をまとめて返済する繰上返済を利用して、できるだけ早く返済しようとするのではないでしょうか。しかし、住宅ローンは、元金に利息がプラスされて返済を行うため、契約時に一定額の頭金を準備することで元金を減らすことができれば、その分支払い総額が減ることになります。
従って、場合によっては頭金無しでも住宅ローンの借り入れはできますが、元金を減らすということに重点を置いて実行すると、返済期間の後半は精神的な負担が少なくなると言えるでしょう。

3. 借り入れできる金額は年収で決まる？

住宅を購入するということは、人生において最も大きい金額の買物の一つだと言えます。また、住宅ローンを組む場合、年収などを参考にした審査があるため、自分の収入に見合った金額の住宅を選ぶことが大切です。

3.1 年収から購入可能な住宅の金額を検討する

どのような住宅を望んでいるかは、人によって様々です。しかし、同じような間取りや敷地面積であっても、立地条件が良ければ価格は高くなるのが一般的です。
そのため、自分の年収から購入可能な住宅の金額を検討することが大切です。購入可能な金額は、頭金と住宅ローンの借入額をプラスした金額を目安にすると良いでしょう。
しかし、住宅の購入費用の他に、転居に伴う引っ越し費用や手続きに伴う費用などが掛かるため、余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。もし、経済的にギリギリの状態で住宅を購入するとなると、住宅購入後の生活費を圧迫する可能性があるので注意が必要です。

3.2 返済額の目安は年収の25％以内

住宅ローンは、年間返済額が年収の25％以内が目安だと考えられています。例えば、年収が500万円の場合は3,400万円、年収が700万円の場合は4,760万円が住宅ローンの具体的な借入額の目安になります。
ただし、同じ年収500万円の場合でも、夫婦二人だけの世帯と子供がいる世帯では必要な生活費が異なり、外食や旅行が頻繁な家庭では預貯金できる金額も異なります。
そのため、これらの数字はあくまでも目安という程度に留めておき、決して無理のない資金計画を立てることが大切です。

3.3 家賃から見る返済額の目安

自分の年収から住宅ローンの返済額を考えるには、家族構成やライフスタイルなどが影響するため、イメージしにくいかもしれません。しかし、現在支払っている家賃を参考にすると、返済額のイメージがしやすいのではないでしょうか。
例えば35年で住宅ローンを組むとして、現在、家賃10万円の部屋を借りている場合、毎月の返済額が家賃と同額で計算すると、3,260万円で住宅ローンを組むことができます。
また、家賃15万円の部屋を借りている場合、毎月の返済額が家賃と同額で計算すると、4,900万円で住宅ローンを組むことができます。なお、毎月の返済額を数万円増やせば、住宅ローンの借入額も増えることになり、購入できる住宅の選択肢も増えるということになります。

4. 繰上返済を上手く活用する方法

住宅ローンの返済方法には、毎月の返済やボーナス払いに加えて、一定の金額が準備できた際にまとめた金額を返済できる「繰上返済」があります。ここでは、繰上返済を上手く活用する方法について解説していきます。

4.1返済期間か総返済額を減らすことができる

住宅ローンの繰上返済は、総返済額の一部だけを返済する「一部繰上返済」と総返済額の全てを返済する「全額繰上返済」の2種類があります。全額繰上返済をすれば、住宅ローンを完済できるのですが、住宅ローンを組んですぐにはなかなかそうはいきません。
しかし、日々の節約や貯蓄が功をなして一定の金額が準備できた場合、一部繰上返済することによって、返済期間や総返済額を減らすことができます。どちらを選ぶかは、人によって様々ですが、返済期間を減らす方を選んだ方が総返済額の減額が大きくなります。

4.2 繰上返済に関する注意点

住宅ローンの繰上返済を行う場合、返済期間や総返済額を減らすことができるため、まとまった金額が準備できたら積極的に活用したいと考えがちです。しかし、繰上返済することに重点を置き過ぎたために、日々の家計を圧迫するような事態に陥るリスクがあるので注意が必要です。
そのため、住宅ローンの繰上返済を行う場合は、手元にある預貯金などを考慮した上で行うようにしましょう。

4.3 インターネットバンキングで手数料は無料

住宅ローンの繰上返済を行うには、インターネットバンキングを利用することで手数料が掛からない金融機関がほとんどです。なお、全額繰上返済する場合は、インターネットバンキングを利用しても、一部の金融機関で数千円から数万円の手数料が掛かるので注意が必要です。
またインターネットバンキングの利用には、事前に登録や申し込みが必要であるため、住宅ローンを組んでいる金融機関に確認すると良いでしょう。なお、金融機関によっては、繰上返済できる金額に上限を設けている場合があるので、事前に確認しておくことをおすすめします。

5. 住宅購入の負担を軽減する「すまい給付金」とは

住宅を購入する人を対象に国土交通省は、少しでも負担を軽減できるように給付金を支給しています。ここでは、「すまい給付金」について解説していきます。

5.1 すまい給付金とは

すまい給付金は、消費税率の引き上げによって住宅を購入する人の負担を少しでも軽減するために、国土交通省が設けている制度です。
現在のように消費税率8％の場合は、収入が510万円以下の人を対象として最大30万円、2019年10月に消費税率が10％に引き上げられた後は、収入が775万円以下の人を対象として最大50万円が給付されます。
なお、すまい給付金の制度が設けられている期間中に住宅を買い替えた場合は、給付金の受け取りは一度限りとなっているので一度しか受け取ることはできません。

5.2 給付金を申請する条件

すまい給付金を申請する条件としては、前述のような収入額だけでなく、住宅ローンを組んでいる場合とそうでない場合で条件が異なるので注意が必要です。
新築住宅の購入で住宅ローンを組んでいる場合は、床面積が50平米以上であることに加え、住宅の建築中に第三者の現場検査を受けた上で、住宅瑕疵担保責任保険への加入、建設住宅性能表示の利用、住宅瑕疵担保責任保険法人から保険と同等の検査が行われたことが条件となっています。

5.3 すまい給付金の申請方法

すまい給付金の申請は、住宅を購入した本人でなくても業者による代行で申請することもできます。申請は、住宅を購入して入居が完了した後から手続きができ、すまい給付金申請窓口に持参するか、郵送での手続きもできます。また、申請には給付申請書に加えて以下のような書類が必要です。

給付申請書は、すまい給付金の申請窓口で受け取るか公式ホームページからダウンロードすることもできます。なお、すまい給付金の申請は、住宅の引き渡しから1年3カ月以内が期限となっており、郵送する場合は消印日までが有効となっています。

6. 住宅ローンの仕組みを理解して精神的な負担を減らそう

住宅ローンを組んで住宅を購入する場合は、事前に銀行などの金融機関の審査を受ける必要があります。金融機関の審査では、主に年収などの収入状況を基にして審査されることが多く、収入が安定していないと審査が下りない可能性もあります。
また、住宅ローンは、長い期間で大きい金額を返済していくため、日々の生活状況を考慮した上で、無理のない返済計画を立てることが大切だと言えます。
また、繰上返済や給付金を活用することで返済額を少しでも軽減できるため、このような仕組みを上手く活用して精神的な負担を減らし、より良い暮らしを実現しましょう。