住宅ローンの総額を解説|初めてでも得する利息の減らし方

現在の住居から住み替えを考えている人や、新たに不動産の購入を思案している人にとって、住宅ローンへの加入はほとんどの人が考えなくてはならない事かと思われます。たとえ、所有している不動産を売却しても、新しく購入する住居の全額を賄うことは難しいでしょう。

とはいえ、住宅ローンを組むとなると長期的に返済する必要があり、利息分が加わると考えるといくらぐらいになるのか、気になる人も多いのではないでしょうか。本記事では、住宅ローンを組むことによって、総返済額はどれほどになるのか、月々の返済額はいくらぐらいになるのかを詳しく解説して行きます 。
おおよその総返済額を知って、自分に合ったタイプの住宅ローンを見つけましょう。

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住宅ローンとは何か理解しよう

住宅ローンの総支払額を把握する前に、あらためて住宅ローンの仕組みを理解しておきましょう。そうする事で、手続きをスムーズに進める事が出来、所有する不動産に最適化された住宅ローンを組む事が可能になります。そこで、特に返済額を大きく左右する金利の重要性をしっかりと押さえまし ょう。

住宅ローンの仕組み

住宅ローンとは、住宅を購入する際、また改築に伴う費用を、金融機関から借りるお金の事を指します。家屋のように高価な買い物では、手持ちの資金では賄う事が難しいのが殆どなので、住宅ローンを利用して月々のローンを返済していく人が多数を締めます。
住宅ローンは、住居のための購入であれば利用することが可能であり、新築、中古家屋を立てるために購入した土地代に対しても適用されるのが特徴です。ただし、中古物件のように耐久年数を考慮しなければいけない建物では、借り入れ出来る条件は変わるので注意が必要です。
とは言え、基本的な住宅ローンの返済額は、契約当初に締結する借入金額、返済期間、金利で決まります。 中でも、金利は住宅ローンの総額を決める上で最も重要となっています。

なぜ金利が重要なのか

住宅ローンのように借り入れたお金は、利息をつけて返済しなければなりません。そして、利息分の割合を決めるのが金利であり、住宅ローンの総返済額を決めるファクターです。
景気低迷する昨今では、低金利で借りられる住宅ローンも多く見かけますが、数千万円単位の金額を借りる事になるので、低金利であったとしても総返済額は大きく左右されます。

例えば、3000万円の戸建て物件を30年契約の金利1% で借り入れた場合、500万円近くの利息を支払う事になります。もし、金利1.5%の場合であれば、 700万円以上の利息がつく事になるので、金利の多寡で200万円近く多く支払うことになるのです。もちろん、月々の負担額も馬鹿にならないほど増える事になります。だからこそ、住宅ローンを組む時は、特に金利へ着目し、慎重にローンを組む必要があるのです。

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・金利が返済額を決め手
・低金利でも利息は高い
・借入金額、返済期間も

様々な種類の住宅ローンを把握しよう

住宅ローンの種類は、大きく固定金利型と変動金利型に分かれます。それ以外にも、固定金利と変動金利の折衷的なタイプの住宅ローンが存在します。それぞれの特徴を理解して、自分に合った住宅ローンタイプを見定めましょう。

全期間固定金利型

契約当初の金利で、返済期間中の金利が固定されるタイプを全期間固定金利と言います。このタイプの住宅ローンは、期間中の金利は一定であるのが殆どです。例外的に、ある時期から金利が上がる段階金利型というものもあります。ただ、金利が上がる際も、 契約時にあらかじめ決められているのが特徴です。

全期間固定金利型のメリットは、契約期間中に金利が上がったとしても、金利変動の影響を受けずに一定金利で返済し続けられる点にあります。だからこそ、返済額の見通しがつきやすいので、資産管理がしやすいと言った利点もあります。ただし、変動金利型と比べて金利が割高になっています。

固定金利選択型

固定金利選択型は、2年から3年、5年、10年と一定期間中のみ金利が固定されるタイプの住宅ローンとな ります。特徴としては、固定する金利期間が短ければ短い程、契約当初の金利を下げられると言う点です。また、固定金利期間が過ぎれば、契約更新時に固定金利型か変動金利型か任意で決める事が出来、総返済額を再計算する事になります。

固定金利型と変動金利型の折衷的なタイプである固定金利選択型は、リスクに備えつつも安定感のある返済計画を立てられるのがメリットと言えます。注意しなければならないのは、契約更新時の金利変動幅や総返済額に上限が設けられていないので、急激な金利上昇によって、総返済額が膨れ上がる可能性を秘めている事です。

変動金利型

変動金利は、その名の通り返済期間中であっても金利変動の影響を受けて、金利率が変化して行くのが特徴です。通常、1年に2回ほど金利の見直しが行われ、前述した金利タイプの中では、最も金利変動の波を受けやすいです。また、数ある金利タイプの中では、低い金利率が設定されているのが特徴的です。
とは言え、金利変動の影響をダイレクトに受けるので、大幅に金利が上がると言った事があれば、元本の返済が難しくなると言った事や、返済が間に合わず未払い分を生み出してしまうリスクもあります。

自分に合った金利タイプを選ぼう

住宅ローンへの申し込みは、総返済額を大きく左右する金利タイプを見極めることが大切です。これまで、 主要な金利タイプのメリットとデメリットを併せて紹介してきました。住宅ローン契約の際は、ご自身がどの金利タイプが適しているのか理解しておく事が肝要です。
例えば、金利動向チェックの作業が苦手な人や、 数十年先を見越して資金運用をして行こうと考えている人であれば、全期間固定金利型が適しているでしょう。その他、不動産としては比較的安価な住宅ローンを組む人や、短期での返済計画を立てている場合であれば、低い金利率の変動金利型が向いていると言えます。
そのようにして、将来的なライフスタイルを見越した上で、金利タイプを選んで行く事が大切です。

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ローン中の家
・金利タイプの特徴理解
・固定金利は計画的
・変動金利は短期契約に

金利負担額を確認する

月々に支払わなくてはならない金利負担額がいくらになるのか、モデルケースを用いて解説します。

月々の利息分の計算方法

住まいとしての不動産を買われる人にとって、住宅ローンに掛かる費用は、最も気になる出資のひとつでしょう。もっと具体的には、月々にいくら支払えば良いのか、家計管理のためにも必ず知っておきたいのが正直な気持ちかと思われます。
そこで、月々の返済額をモデルケースに当てはめて費用を見積もって行きます。まず、住宅ローンの利息計算式は以下のようになります。

1カ月分の利息額=借入残高×金利×当月日数÷365日

この計算式に借入額3,000万円、金利1% の住宅ローンを組んだ場合、

24,657~25,479円=3,000万円×1%×30日(プラスマイナス1日)÷365日

利息分だけで、約25,000円を支払う事になります。 利息計算式では、返済によって借入残高が減っていくと利息分も少なくなっていく事が分かります。

全期間固定金利の総支払額と金利負担額

価値総額3,000万円の不動産を購入したと仮定し、金利1%、返済期間30年の住宅ローンに加入すると総支払額はどれほどになるのでしょうか。ここでは、月々の返済額とそれに含まれる利息額を一覧できるよう図表化しました。30年契約であれば、着々と返済し続ければ360回目の支払いで完済することになります。

回数月々の返済額利息額残高
1回目96,491円25,000円2,992万8,509円
10回目96,491円24,462円2,928万2,398円
100回目96,491円18,854円2,254万7,752円
200回目96,491円12,110円1,444万8,159円
300回目96,491円4,780円564万4,980円
360回目(最終返済)96,639円80円0円

変動金利の総支払額と金利負担額

変動金利型では、定期的に金利の見直しをするので、およそどれほどの返済額になるのかは金利動向に大きく影響されます。その為、固定金利のように具体的かつ長期的な見通しが立てることが難しいと言えます。将来的な金利動向は誰にも知るよしが無いからです。
ただし、前述しましたように変動金利型は固定金利型と比べて、金利率が低い傾向にあるので定期的な見直しによって総支払額を抑 えることも可能です。例えば、3, 000万円の借り入れで金利0.5%の住宅ローンを組むことになったとすると、月々の返済額は89, 756円となり、1%の固定金利型と比べて、総支払額は250万円近くも出費を抑える事が可能となります。
しかし、変動金利型にもリスクはあるので、 一概に変動金利が優れているとも判断出来かねます。だからこそ、金利タイプを選ぶ際は、 どちらが少しでも出資を控える事が出来るのかと言った点で考える のではなく、それぞれのメリットやデメリットを理解した上で、 所有する不動産の特性にあったものを選ぶことが大切です。

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・利息は返済額で減少
・固定型は計画が立てる
・変動型は短期の契約に

総返済額を減らす基本テクニック

住宅ローンの組み方によって、総返済額を引き下げる事が出来ます。減額テクニックを把握して、無駄な出費を抑えて将来の備えにしましょう。

頭金を多く入れる

そもそも住宅ローンの頭金とは、不動産を購入する際、かつ住宅ローン契約を結ぶ以前に、支払うまとまったお金の事です。事前に頭金を支払う事で、借入金額を減らすことが出来るので、毎月の返済額や利息の負担を少なくする事が出来ます。
長期的な返済を必要とする住宅ローンの総支払額を減らす為にも、 まとまった資金を持たれているのであれば、 頭金を多めに入れる事をお勧めします。 頭金の多さで住宅ローンの審査が通りやすくなったり、 金利率を優遇されると言ったメリットがあるのも魅力的です。
頭金としてまとまったお金を作るのに、現在所有している不動産を売却しようと考える人もいらっしゃるか もしれません。そのような場合は、複数の不動産会社に査定してもらう事が重要です。

返済期間を短くする

ここまで記事を読まれた中で、住宅ローンの返済総額が、金利、借入金額、返済期間によって大きく左右される事は周知の事かと思われます。しかし、金利は金利動向の影響を受けるものであるため、総返済額を減らすためにコントロールすることが難しくもあります 。
そこで、任意によって決める事ごできる返済期間に注目して行く事が重要です。返済期間をどのように設定するかで、返済による負担を少なくする事が出来るからです。
住宅ローン契約時に決める、返済期間は短ければ短いほど、利息を含めた総返済額を抑えられます。ただし注意が必要なのは、返済期間を短くすれば月々の返済額が増えてしまう点です。住宅ローンの返済額が増えて、生活が逼迫するような事態は避けなければなりません。
住宅ローンの返済は、長期的な資産運用でもあるので、ご自身の収支を勘案した上で、適切な返済期間を設定し、 少しでも負担の減る住宅ローンを組んで行きましょう。

減税措置の住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除とは、ローンを組んで住居を購入した際に適用される減税措置です。住居を購入した年末時に、借入残高の1%に相当する金額が税額控除の対象となります。限度額は40万円で、減税措置を受けられる期間は最大で10年間となっています。住宅ローン控除が適用されるためには、以下の要件を満たしている必要があります。

  • 控除を受ける年の稼ぎが3,000万円以下である。
  • 登記簿上で床面積が50平方メートル以上の場合。
  • 中古の戸建であれば築20年以下、中古マンションであれば築25年以下。
  • 返済期間が10年以上に設定されている。

上記の要件を満たし確定申告をする事で、住宅ローン控除を利用することが出来ます。控除額が返ってくる節税効果の高い住宅ローン控除は積極的に活用して、長期的な返済に当てて行きましょう。

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・不動産売却も視野に
・短期返済は無理なく
・控除を積極的に利用

初めてでも心配いらない住宅ローンの組み方

これから住宅ローンを組むことを検討している人や、初めて住宅ローンを組むと言う人が、迷うことのないよう、どのようにローンを組んでいけば良いのか解説して行きます。

まずは年間返済額から返済比率を知ろう

返済比率とは、年収に対してどれだけの返済額を支払うか比率で表したものです。この返済比率は、金融機関が住宅ローンの審査で調査するものとして、既に知られている人も多いでしょう。なぜ、この返済比率を調査する必要があるのかと言うと、返済が滞るリスクを少なくするためです。
例えば、年収400万円のAさんと言う人が、5, 000万円のマンションを金利1%の住宅ローンで購入しようとしているとします。その際、Aさんは金融機関から融資を受けられるかどうか、結論としては難しいと言えるでしょう。これは、不払いのリスクが高いためローンの借り入れは断られるケースです 。
5,000万円のマンションを金利1%で借り入れる場合、月々の返済額は16万819円になります。年間では200万円近くを返済しなければなりません。Aさんの年収は400万円なので、返済比率で言うと約50%を返済額に当てる事になります。
そのように収入の半分が返済額に当てられている状況では住宅ロー ンを組む事は難しく、そのような状況は避けなければなりません。だからこそ、ご自身で返済比率を見積れるようにしておく事が望ましいです。以下がその計算式ですので、決して無理をすることなく自分に合った住宅ローンを組みましょう 。

返済比率=年間返済額÷年収(税込)×100

5.2返済比率は25%以内が一般的

返済比率は25%を基本として、住宅ローンを組むのが基準とされています。それは、返済比率の25%を超えると住宅ローンの審査が厳しくなることに起因します。住宅ローンを初めて組むと言う人は、必ず収入の25%以内に返済比率がおさまるように設定しましょう。
先ほどのAさんであれば、年収400万円の25%で、年間返済限度額が100万円と見積れます。返済期間を35年とするならば、住宅ローンの総返済額は3, 500万円以内にすれば安心ラインに入ります。このように、返済比率から年収に見合った総返済額を決めていく事で、検討すべき不動産も自然と絞れるのです。

・返済比率を把握する
・年収の25%以内に
・無理なく借入を行う

住居売却益を頭金に当てて利息の少ない住宅ローンを組もう

現在所有する物件を売って、頭金に多くの費用を当てる事が出来れば、総返済額を大幅に引き下げられます。だからこそ重要となってくるのが、少しでも高額で物件を買い取ってもらう事です。


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