借地権を活用した不動産投資|安く購入して利回りをアップしよう

借地権とは、土地を借りるための権利のことを指しますが、土地の所有権を有する訳ではありません。しかし、土地の所有者と借地契約を結ぶことで有効活用できます。そのため、不動産投資の方法の1つとして注目されています。

ここでは、借地権を活用した投資のメリットやデメリットについて解説していきます。

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借地に関係がある権利の種類

借地権とは、土地借りるために契約した権利のことを指していますが、土地の所有権とは異なります。また、借地に関する権利には以下のような種類があります。

借地権とは

借地権とは、土地を借りるための権利のことで、所有権を保有する訳ではなく土地に建物を建てることを前提とした上で、土地の所有者と契約して土地を借りて使用する権利のことを言います。
また、土地の所有者は、必ずしも自分の土地を自分で使用しなければならないというルールはなく、土地を活用したい人と借地契約を結ぶことによって有効活用することができます。

借地に関係がある権利は3種類

借地は、誰かが所有している土地を借りることを指しますが、借地に関係がある権利は3種類あります。借地権については前述している通りですが、ここでは、他の2種類について解説していきます。

地上権

地上権は、借地権と同様に土地を使用することを目的とした権利の一つで、住宅などの建物以外にも竹や樹木などを所有する目的で土地を借りる権利のことを言います。なお、地上権は、賃借料に対して明確なルールが定められておらず、所有者の承諾を得なくても自由に売却することができます。
また、地上権には債務があるため、抵当権を設定できることになっていることに加えて、登記の手続きをする必要があります。

賃借権

賃借権は、借地権と同様に土地を使用することを目的とした権利の1つで、土地の所有者と賃貸借契約を結ぶことによって、土地を借りることができる権利のことを言います。なお、賃借権は地上権と異なり登記の手続きをする必要はありませんが、所有者の承諾を得ないと自由に売却できないことになっています。
また、借地権については、契約期間の終了後は所有者に返却することが前提とされています。

借地権付き物件とは

市場に出回っている戸建て住宅の中には、借地権付き物件があります。一般的な売買において戸建て住宅を購入する場合、土地代と建物代を合わせた金額で販売されており、それに応じて住宅ローンを組むなどして購入します。
しかし、借地権付き物件は、土地の所有者と契約して借りた土地に建てられた住宅であるため、建物に対する住宅ローンの他に土地を借りている費用を毎月支払うことになります。
そのため、一般的な戸建てを購入するよりも安く購入できることや土地に対して課せられる固定資産税などの税金が掛からないというメリットはありますが、建物部分をリフォームしたりリノベーションする際には、土地の所有者に承諾を得る必要があることがデメリットとして挙げられます。

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借地権付き建物
・土地を借りる権利のこと
・借地の権利は3種類
・借地権付き物件

借地権を活用した投資について

近年では、マンションなどを活用した不動産の投資は、従来のように富裕層だけでなく一般のサラリーマンの間でも行われるようになりました。また、最近では、借地権の活用も不動産投資の一つとして注目されています。

借地権の投資

借地権を所有していると、借りている土地に建物を建てることを想定しているため、戸建てだけでなく敷地面積によっては、マンションやアパートを立てて賃貸経営することもできます。
借地権に関しては、借地権に関する法律である「借地借家法」が1992年に改正されたことによって、借地権への注目が高まったという経緯があります。その理由は、従来の借地借家法では、土地の所有者に対してやや厳し目であったことが原因で、土地を借地として活用する所有者が少なかったことが挙げられます。
また、土地活用を活発化させることが目的で借地借家法が改正されたことによって、土地の所有者が土地を借地として活用しやすくなり、借地権付き物件や投資などが活発化してきたと言えます。

借地権を活用した投資のメリット

投資には、どのようなものが対象だとしてもメリットもあればデメリットがあります。それでは、借地権を活用した投資のメリットにはどのようなことがあるのでしょうか。
借地権を活用した投資のメリットとしては、一般的な売買で土地を購入するよりも安い価格で購入できることが挙げられます。一般的な売買で土地を購入する場合、土地の所有権を保有することになりますが、借地権を得る場合は3~4割程度の価格で購入できます。
また、借地権を得る場合は、土地を所有している訳ではないため、土地に対する固定資産税などの税金が掛からないことや登記に関する費用も掛からないことがメリットとして挙げられます。

借地権を活用した投資のデメリット

土地と建物を所有している場合、建物の資産価値は築年数に応じて下落していくのが一般的ですが、土地に関しては年数に関わらず資産価値の変動はほとんどありません。
しかし、借地権を活用して投資を行う場合、土地を所有している訳ではないために土建物の評価しか受けることができず、不動産を担保にした融資を受けにくくなることがデメリットとして挙げられます。
また、借地権を取得した土地で建てた物件を売却する場合、土地の所有者に承諾を得る必要があるため、自由に売却できないということもデメリットとして挙げられます。

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・借地借家法の改正
・税金が掛からない
・融資を受けにくくなる

借地権付き物件を売却する時の注意点

借地権の投資は、高い利回りであることで注目されています。しかし、借地権付き物件に対して抵抗がある人も多いため、売却までに時間を要する可能性もあります。

高い利回りで売却するコツ

現在は、2019年10月からの消費税率引き上げや2020年に開催される東京オリンピックなどが影響して、首都圏を中心として不動産の駆け込み需要が高まっています。
さらに、首都圏の新築マンション価格は上昇傾向にあり、しばらくは高い推移を維持することが見込まれています。また、2025年には大阪万博の開催が決定したために、近畿圏でもマンション価格の高騰が予測されています。
このような状況の中で、新築マンションに投資するよりも、借地権付き物件に投資した方が安く購入できるために利回りが高めとなっています。しかし、借地権付き物件に投資するには、売却の際にできるだけ高値で売却できることを見据えていなければなりません。
そのため、借地権付き物件を購入するにあたって、特に首都圏では駅からの距離が近く、都心へのアクセスが良いなどの立地条件が良い物件を選ぶと、売却する際にも高い利回りを実現できると言えます。

売却によるデメリット

借地権付き物件を売却すると同時に、新たな投資物件の購入を検討している場合、前述したように土地に対する評価ができないために、金融機関からの融資が受けにくくなります。
また、借地借家法の改正によって、土地の所有者が土地を借地として活用しやすくなりましたが、世間での借地権付き物件に対する認知度は低く、借地権付き物件に対して抵抗がある人も多いのが現状です。
そのため、借地権付き物件の売却活動をスタートさせても、なかなか買い手が現れないというリスクがあるので注意が必要です。

譲渡承諾料

借地権は、賃貸物件を借りる場合と同様に、一定の期間を決めた上で契約するため、契約期間を更新する際は更新料が掛かります。また、契約期間中に借地権付き物件を売却する場合は、土地の所有者に承諾を得る必要があることに加え、譲渡承諾料が掛かります。
借地権に対する譲渡承諾料に関しては、法律上のルールが定められておりませんが、借地権価格の10%が相場となっています。

・立地条件の良さ
・認知度の低さ
・譲渡承諾料の支払い

借地権付き物件の売買に掛かる税金について

借地権付き物件の売却には、土地の所有者に支払うことになっている譲渡承諾料の他に、税金が掛かります。ここでは、借地権付き物件を売却する際に掛かる税金について解説していきます。

建物に掛かる税金

一般的な不動産の場合、土地と建物の評価額に応じた固定資産税や都市計画税が掛かりますが、借地権付き物件では、借地権を所有する土地に対しての固定資産税や都市計画税は掛からず、土地の所有者が支払うことになっています。
しかし、建物については固定資産税や都市計画税が掛かります。固定資産税は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に対して課税されるため、売却した年の固定資産税については、買い手と協議の上、日割りで清算するのが一般的です。

不動産取得税

不動産取得税は、土地などの不動産を購入したり相続した場合に掛かる税金のことで、不動産を得た際の一度限りで徴収される税金です。借地権付き物件を得た場合、土地については所有権がないので不動産取得税は掛かりませんが、建物について税金が掛かることになります。
なお、不動産取得税に関しての軽減措置があるため、建物の価格から控除額を差し引いたものに4%を掛けた金額を支払うことになります。

譲渡所得税

一般的な不動産の売買と同様に、借地権付き物件を売却したことで売却益が出た場合は、譲渡所得税か掛かります。譲渡所得税は、所得税と住民税から成っており、借地権付き物件を売却した金額から取得費などを差し引いた金額に対して課せられ、不動産の所有期間に応じて税率が異なります。
不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と言われており、所得税30.63%と住民税9%の併せて39.63%という税率になっています。一方で不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得と言われており、所得税15.315%と住民税5%の併せて20.315%という税率になっています。
このような税率の違いから、不動産の所有期間が5年以下の場合の税率が高くなっていることがわかります。そのため、不動産を売却する場合は、所有期間が5年を超えてから売却した方が譲渡所得税を節税できると言えます。

消費税は非課税

一般的な不動産の売買においては、消費税が掛かるのが一般的です。しかし、借地権付き物件の建物部分については消費税が非課税となっています。ただし、借地権の契約が1カ月未満の場合や駐車場として使用する場合は消費税は非課税にならないので注意が必要です。

・固定資産税や都市計画税
・不動産取得税
・譲渡所得税

借地権を活用した投資に関する注意点

借地権を活用した投資をする場合、土地に対する評価がないために、金融機関からの融資が受けにくくなるので注意が必要です。この他にも、以下のような点に注意が必要です。

売却までの期間

借地権という不動産については、まだまだ認知度が低いと言えます。そのため、借地権付き物件の売却活動をスタートしても、買い手が抵抗を感じてなかなか買い手がつかないというリスクがあるので注意が必要です。
そのため、売りに出している借地権付き物件の売却金額を元手にして新たな投資を検討している場合は、金融機関からの融資を受けにくいこともあり、売却までの期間が長いと新たな投資に乗り出せない可能性も考えられます。

契約期間

従来の借地借家法では、どのような構造で建物が建てられているかということで契約期間が異なり、木造の場合は20年で鉄筋コンクリート造の場合は30年というように、契約期間が長いことが特徴です。
また、土地の所有者は、正当な理由がないと契約期間の途中で契約を打ち切ることができません。このような事情があるために、借地に対して残りの契約期間が長いほど、買い手がつきやすい状態となります。
そのため、借地権の契約期間を考慮して、できるだけ高値で売却できるタイミングを狙って売却すると良いでしょう。なお、残りの契約期間が短い場合は、売却する際に新たに借地契約をすることを条件に設定することをおすすめします。

契約内容を確認しておく

借地権付き物件の投資は、登記が必要ない場合もあるため、契約内容が複雑になりやすい傾向にあります。そのため、契約期間はもちろんのこと、更新料や譲渡承諾料などの細かい部分について確認し、未然にトラブルを防ぐようにしましょう。
また、借地権の投資については、一般的な不動産の投資よりも複雑なため事前にしっかりとした知識を身につけておくことが重要です。

・売却までの期間
・契約期間の確認
・契約内容を確認

借地権を活用して賢く投資しよう

借地権は、借地借家法の改正によって、以前に比べると不動産市場に出回るようになりましたが、まだまだ認知度が低いのが現状です。しかし、上手く活用すれば、利回りが高いために有益だと言えます。
また、土地に対する固定資産税や都市計画税などの税金が掛からないことも、他の不動産に比べてメリットであり、5年以上の所有で譲渡所得税を節税することもできるので、借地権を活用して賢く投資しましょう。


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