【不動産相続の基礎知識】手続き・遺産分割方法を一から解説

相続は、人生で何度も行うものではありません。

多くの人は十分な知識がないまま突然相続の手続きに追われることとなり、知らない間に損をしています。

特に相続財産に不動産が含まれる場合は、遺産分割の方法が複雑であるために、損をするだけでなく親族とトラブルになってしまうことも。

この記事では、スムーズな不動産の相続を行えるよう、相続の必要手続き・費用・不動産相続時の遺産分割方法などを解説します。

監修:阿部栄一郎
早稲田大学、千葉大学法科大学院卒業、平成19年弁護士登録(東京弁護士会)。離婚事件等に強みを持つ弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所において、リーダー弁護士を務める。中でも、不動産や賃貸契約に関する案件を多く扱い、不動産分野のコラム執筆やセミナー講師の経験を多数持つ。

【保有資格】弁護士
【サイト】弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所
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不動産相続時の流れと手続き

まず最初に、不動産を相続する際の流れと手続きを把握しておきましょう。

不動産の相続は、6つのステップに分けることができます。1から6のステップを順番に進めていくのが良いですが、多少、順番が異なることもあり得るところです。1から3は、その順番どおりに進めていく必要がありますが、4から6は、順番が前後することがあり得ます。

また、相続税の支払期限は、「被相続人(なくなった方)の死後10ヶ月以内」です。そして、遺産分割を終わらせてから相続税を支払うのが原則です。となると、相続の手続は、「被相続人(なくなった方)の死後10ヶ月以内」に完了するのが好ましいです。そのタイミングまでに以下のステップをこなせるのが良いでしょう。

不動産相続の流れ(目安の時期と捉えてください)
  1. 遺言書を確認する(死後7日以内)
  2. 相続人を確定させる(死後10日以内)
  3. 相続する財産を確定させる(死後3ヶ月以内)
  4. 遺産分割協議書を作成する(死後10ヶ月以内)
  5. 相続税の申告・納税を行う(死後10ヶ月以内)
  6. 不動産の相続登記をする(相続確定後速やかに)

相続手続きの期限までには10ヶ月の期間があるので、人によっては「十分余裕がある」と感じるかもしれません。

しかし、不動産の相続の場合、その分割方法を相続人で話合う必要がありますし、金銭のみの相続よりも考えることが多くなります。

「のんびりしていたら相続税申告の期限が間近になっていた!」ということがないよう、やるべきことを明確にして早めに行動を起こしましょう。

①遺言書を確認する

相続で一番初めにやるべきことは、故人の遺言書を見つけることです。

遺言書には時効がなく、相続手続きが完了した後に相違する内容の遺言書が見つかった場合でも遺言書の内容は有効です。

遺言が後から見つかると大きなトラブルを引き起こしかねないので、「遺言があるのかないのか」はしっかりと確認しましょう。

遺言書には、以下の3種類があります。

  • 自筆遺言書 本人の自筆の遺言書。(本文や署名等は、テキストファイルなどは不可。平成31年1月13日施行の改正民法によって財産目録については、テキストファイルも可になった。)
  • 公正証書遺言 公証人の立ち会いのもと作成され、原本が公証役場に保管されている遺言書。公証人が遺言者の意思や内容を確認するため、遺言が無効になるケースは少ない。
  • 秘密証書遺言 本人が作成し、公証人が存在を確認・証明した遺言書(テキストファイル・代筆も可)。秘密証書遺言の内容には公証人は関与しない。

自筆証書遺言・秘密証書遺言を見つけた場合で、遺言書が封筒等に入っている場合には、その場で中身を確認してはいけません。

自筆遺言書・秘密証書遺言の場合、開封者による改ざんのリスクがあるため、勝手に開封する行為に対して5万円以下の過料(罰金のようなものですが、刑罰ではなく、あくまで行政罰と呼ばれるものです。)が課せられる可能性があります。

公正証書遺言及び後述の法務局で保管されている自筆証書遺言以外の遺言は、家庭裁判所に「検認(一通当たり、印紙800円)」の申立てをし、所定の手続きを踏んで中身を確認します。

令和2年7月10日から、法務局で自筆証書遺言書保管制度が始まっています。この制度は、その名のとおり、法務局が自筆証書遺言を保管する制度です。法務局が自筆証書遺言を保管している場合、上記の家庭裁判所における検認手続は不要となります。なお、自筆証書遺言を預けることができる法務局は、遺言者の住所、本籍地又は所有不動産の所在地を管轄する法務局となります。

「公正証書遺言」と記載がある場合には、その場で確認して問題ありません。

公正証書遺言は、原本、正本、謄本の三種類があり、記載内容は同一ですが、効力が異なります。

原本(げんぽん)は、公正役場に保管されているこの世に1通しかないものです。原本が公証役場の外に出ることはありません。

正本(せいほん)は、原本と同一の効力を持つ写しのことです。一般的に、遺言執行者などが遺言の内容を実現する際に使用する公正証書遺言は正本です。なお、正本を紛失した場合には、公証役場に依頼すれば、原本に基づいて正本を再発行してもらうことができます。

謄本(とうほん)は、単なる写しで、正本のような効力はありません。公正証書遺言の謄本が手元にあっても、金融機関や法務局で遺言の内容を実現する手続をとることはできません。公正証書遺言の謄本が手元にある場合には、公正証書遺言の正本がどこにあるかを探す必要があり、なければ、上記のとおり、公証役場に再発行してもらいましょう。

②相続人を確定させる

遺言書が見つかった場合には、基本的にその記載通りに相続財産の分配が行われます。

一方、被相続人が遺言書を用意していなかった場合には、法定相続分を基にして相続する財産の割合が決められます。

法定相続分とは、財産の相続割合の目安を民法で定めたものです。この法定相続分は、相続人の続柄や人数などを基に定められます。また、遺産分割の合意は、相続人全員で合意しなければ無効となります。ですので、遺言書が存在しない場合、相続人の確定(相続人は誰かという問題)は重要な事項となります。

相続人は、基本的に戸籍を確認することができます。いわゆる隠し子と呼ばれる子供についても、戸籍を見れば、存在を確認することができます。生物学上の親子関係と法律上の親子関係は別のものですので、仮に、被相続人と血がつながっている子供がいたとしても、認知その他の法律上の親子関係が確認できなければ、相続人となることはできません。

通常は、戸籍を確認すれば、相続人を確定することができるのですが、一点だけ、注意が必要となることがあります。死後認知です。死後認知は、被相続人の生物学上の子供が、被相続人に対して、認知(認知によって、法律上の親子関係が創設されます。)を求める手続です。死後認知は、被相続人の死後、3年以内であれば家庭裁判所に訴訟提起することができます(この場合の被告は、検察官です。)ので、最悪、長期間、相続人が確定しないということもあり得るところです。

さて、配偶者及び親族にはそれぞれ法定相続分が次のとおり定められており、配偶者以外の親族の相続人となる優先順位は以下のようになっています。

相続の優先順位相続人の続柄
必ず相続人となる配偶者
第1順位被相続人の子供および代襲相続人
第2順位直系尊属(両親など)
第3順位被相続人の兄弟姉妹および代襲相続人

第2順位以下の法定相続人は、自分よりも優先順位の高い親族がいる場合には、相続権がありません。相続人については、配偶者がいる場合には必ず相続人となり、その他の相続人は、多くのケースで、子供⇒親⇒兄弟の順番に相続人となると考えていただいた方が良いでしょう。なお、被相続人が養子縁組をしている場合は、親子関係や兄弟関係も少し複雑となりますので、注意をした方が良いです。

また、法定相続人が既に故人であるケースでは、その子供などの直系卑属が、亡くなった法定相続人の代わりに相続することが可能です。

これを「代襲相続」と呼び、法定相続人の代わりに相続権を得る人を「代襲相続人」と呼びます。

法定相続人の解説

③相続する財産を確定させる

相続人が確定したら、次にすることは「財産目録」の作成です。

財産目録とは、被相続人から相続する財産を一覧化したもので、相続発生時(被相続人の死亡時)のプラスの財産とマイナスの財産の両方を記載します。

書式の指定はありませんが、インターネット上にひな形がアップロードされているので、利用してもよいでしょう。

この財産目録は、遺産分割の際の資料に利用するほか、相続税の申告の際にも参考にすることができます。

④遺産分割協議書を作成する

③で作成した財産目録を基にして遺産の分割の話し合いを行い、「遺産分割協議書」を作成します。

遺言書がない場合の相続においては、遺産分割協議書があらゆる手続きに必須となるので、はやめに作成できるとよいでしょう。

遺産分割協議書も、財産目録と同じく書式に指定はありません。

ただし、相続人全員の合意が必要です。そして、一般的には、相続人の住所の記載、署名・実印での押印(不動産の登記手続等をする場合には、印鑑登録証明書も必要となります。)をすることになります。

なお、遺産分割協議は必ずしも相続人全員が揃って行う必要はありません。相続人全員が一堂に会する日程調整が難しければ郵送で書類のやり取りをして、最終的に相続人全員が合意をするという方法も問題ありません。

⑤相続税の申告・納税を行う

遺産分割協議書が作成できたら、相続の手続きの完了に向けて動き出しましょう。

まず、相続税が発生するかどうかを確認します。

相続税は、相続財産の額が相続税の基礎控除額内であれば発生しないというルールがあります。

相続税の基礎控除は、以下の計算で求めることができます。

相続税の基礎控除額 = 3000万円 + 600万円 ×相続人の数

相続税が発生しない場合には相続税の申告は不要なので、⑥の不動産の相続登記を行って相続の手続きは完了です。

一方、相続税が発生する場合は、税務署に申告の上、同タイミングで納付が必要です。

相続税の納付は、現金払込み・クレジットカード決済・ネットバンキング決済などから方法を選択することができます。

なお、相続税を期限内に払えない場合には、延滞税と加算税が追加で課せられることがあります。

相続税に関しては、信頼できる税理士によく相談していただき、税理士のアドバイスに沿った形で申告、納税することをお勧めします。

仮に、10か月以内に遺産分割の合意ができない場合、法定相続分に従って相続税の申告、納税をしておいた方が良いことがあります。この点も信頼できる税理士によく相談されて決める方が良いでしょう。

【相続税の申告に必要な書類】

書類条件申請先
被相続人の戸籍謄本生まれたときからのものすべてを揃える各市区町村役場
被相続人の住民票の除票省略のないもの各市区町村役場
被相続人の死亡診断書のコピー
相続人すべての戸籍謄本家族全員の記載があるもの各市区町村役場
相続人すべての住民票家族全員の記載があり、省略のないもの各市区町村役場
相続人すべての印鑑証明各市区町村役場
遺言書または遺産分割協議書どちらかを持参

⑥不動産の相続登記をする

不動産の相続が決まったら、最後に「相続登記」を行いましょう。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、不動産の名義を相続人へ変更する手続きのことです。

法務局で所定の手続きを踏むことで行います。多くの場合は、司法書士に依頼して、登記手続をしてもらうことになると思われます。

相続登記には期限がないため、相続が決まってからもズルズルと後回しにしてしまうことがよくありますが、速やかに登記まで行うべきです。

他の相続人に勝手に相続登記をされるなどのトラブルに巻き込まれる可能性があります。

不動産相続時の遺産分割方法

不動産を含む相続財産を分割する場合には、下記の4つの遺産分割方法が考えられます。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

それぞれの特徴を確認し、ご自身の状況にあった遺産分割方法を選びましょう。

相続する不動産に誰かが住み続けるのであれば「現物分割」か「代償分割」、誰も不動産に住まないのであれば「換価分割」がおすすめです。

現物分割

現物分割の解説

現物分割の典型例は、一つの不動産を一人が相続し、その他の財産を他の相続人で分ける遺産分割方法です。一つの物をそのまま形を変えずに相続人が取得するという遺産分割方法です。

もっともシンプルで手続きの簡単な方法といえるでしょう。

ただし、相続財産が一つの不動産しかない場合にはこの方法は使えないほか、不動産以外の相続財産の価値が不動産の価値に満たない場合には、誰が不動産を相続するかで揉める可能性があります。

代償分割

代償分割の解説

代償分割の典型例は、一人の相続人が不動産をすべて相続し、残りの相続人には相続分に相当する金銭を渡す遺産分割方法です。

例えば、不動産4000万円・預貯金2000万円の相続財産を代償分割で1/2ずつ分ける場合、不動産を相続した人は預貯金を相続した人に1000万円を渡します。

これにより、両者の取り分はいずれも3000万円となり、1/2ずつの分割が完了します。

注意点としては、不動産の相続人に現金の用意が必要となることが挙げられます。
また、代償分割をする際の不動産の時価評価は、相続税における時価評価と異なり、実際の時価額が原則となります。

なお、代償分割を行う際には、遺産分割協議書にその旨を記載しましょう。記載がない場合、代償金の受け渡しに贈与税が課せられることがあります。

換価分割

換価分割の解説

換価分割の典型例は、相続財産である不動産を売却し、その売却で得た利益を相続人間で分ける遺産分割方法です。

不動産を相続しても誰も活用できない場合や、代償分割・現物分割が難しい場合にこの手段が取られます。

不動産を手放すことにはなりますが、現金を平等に分配できるので、もっとも揉め事の起こりにくい遺産分割方法といえるでしょう。

換価分割の際には、相続した売却代金によって(売却によって利益が生じた場合)は、相続人に「譲渡所得税」が課せられることを忘れないようにしてください。

なお、換価分割も代償分割と同じく、遺産分割協議書に「換価分割であること」や仮に、相続人の1人が単独で相続登記をするときなどは、「単独での相続登記が手続き上のものであること」を明記しましょう。

換価分割で不動産を売却する際には、まずは不動産の査定を受ける必要があります。

すまいステップなら、「累計100件以上の不動産売買仲介の実績あり」「市場相場よりも高値での不動産売却の実績あり」などの条件を満たした優良不動産会社のみを厳選してご紹介することができます。

共有分割

共有分割とは、一つの不動産を共有名義にして相続する遺産分割方法です。

一見簡単な方法に見えますが、相続した不動産を売却する際や賃貸に出す場合に名義人全員の同意が必要になるので、トラブルにつながりやすい方法です。そのため、共有分割はできるだけ避けるのが無難です。

不動産相続にかかる税金

不動産を相続する際には、「相続税」と「登録免許税」の2種類の税金がかかります。

この章では、それぞれがいくら課せられるのかを解説します。

相続税

相続税は相続する財産の総額によって税率が変動する仕組みとなっています。遺産全体から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分により按分した額に税率を乗じます。そして、法定相続分に応じる取得金額が1000万円以下の10%が下限、法定相続分に応じる取得金額6億円超の55%が上限となっています。これによって算出される相続税の合計額が相続税の総額となります。

相続税額は、以下のような計算で求めることができます。

相続税額 =(相続財産の時価評価額−控除額)÷法定相続分× 税率
      法定相続人毎に算出して、合計する。

不動産の時価評価額の計算

不動産が相続財産に含まれる場合、その不動産の時価評価額を算出する必要があります。

不動産の時価評価額は、土地と建物とで異なります。

建物部分の評価額は固定資産税評価額のことを指しており、毎年役場から送られてくる固定資産税課税明細書で確認することができます。

または、固定資産評価証明書と呼ばれる書類を役場で発行することで知ることも可能です。

土地部分の時価評価額については、国税庁が発表している「路線価」という評価額をもとに計算して求めることになります。

土地全体の相続評価額 = 路線価(1㎡あたり) × 土地の面積(㎡)
ここで計算した土地の相続評価額と建物の固定資産税評価額の合計が、相続税におけるその不動産の時価評価額となります。なお、路線価の算出の際には、価格の修正要素等もありますので、その点は注意してください。
また、相続税の時価評価と代償分割における時価評価(市場における時価額)とでは考え方が異なりますので、その点も注意してください。

時価評価額を下げる「小規模宅地の特例」

不動産の相続には、上記で計算した時価評価額を減額する特例がいくつか設けられています。

その代表的なものとして、「小規模宅地の特例」が挙げられます。

この特例を利用することで、相続する不動産の評価額を最大80%減額することが可能です。

宅地の種類評価額の減額割合上限面積
特定居住用宅地-80%330㎡
特定事業用宅地-80%400㎡
貸付事業用宅地-50%200㎡

相続した不動産が被相続人の自宅(被相続人が居住していた場合)である場合は「特定居住用宅地」にあてはまるため、評価額は本来の金額の20%で良いということになります。

相続税早見表

「手元に必要な資料がない」などの事情ですぐには相続税の計算ができない方のために、以下に相続財産額・相続人数別の相続税早見表を掲載します。

おおよその金額を知り、相続税として用意すべき金額を頭に入れておきましょう。

相続額/相続人配偶者+子供1人配偶者+子供2人配偶者+子供3人
4000万円0円0円0円
5000万円40万円10万円0円
6000万円90万円60万円30万円
7000万円160万円113万円80万円
8000万円235万円175万円138万円
9000万円310万円240万円200万円
1億円385万円315万円263万円

※相続人が配偶者と子供のみのケースを想定

※法定相続人が法定相続割合で相続し、基礎控除および配偶者控除のみ適用したものとして算出

登録免許税

不動産の相続の際には「所有権移転登記(相続登記)」と呼ばれる登記簿上の手続きが必要です。

この手続きを行う際に、「登録免許税」という税金が課せられます。

相続登記における登録免許税は、以下のような計算で算出します。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%
例えば、相続した不動産の固定資産税評価額が2000万円だった場合、8万円の登録免許税が課せられます。なお、平成30年4月1日から令和3年3月31日までの間は、免税措置がとられていますので、活用してみると良いと思います。

相続税を控除する制度

相続の際、「不動産相続時の流れと手続き」で解説した相続税の基礎控除以外にも、相続税を控除することのできる制度が用意されています。

控除の適用条件や内容はそれぞれ異なるので、一つ一つ確認して、ご自身の状況にあったものを探してみてください。

控除の種類控除の対象控除の内容
配偶者の税額軽減配偶者(内縁関係不可)相続する財産が法定相続分相当額または1億6000万円までの場合、相続税がかからない
贈与税額控除相続開始3年以内に被相続人からの贈与で贈与税をおさめた人

被相続人との間で相続時課税制度を選択して贈与税をおさめた人

相続税から贈与税額を控除
未成年控除20歳未満の相続人(20-相続開始時の年齢)×10万円を控除
障害者控除85歳未満で障害のある相続人(85-相続開始時の年齢)×10万円を控除

※特別障害者は×20万円

相次相続控除10年以内に2回目の相続があった場合2回目の相続時に1回目の税額の一部を控除
外国税額控除外国にある財産を相続した人その国に納める相続税に当たる税金分を控除

特に、配偶者の税額軽減(配偶者控除)は大きな節税効果が期待できるので、積極的に利用しましょう。

なお、これらの控除を利用する際は、控除適用後の相続税額が0円になる場合でも確定申告が必要なので注意してください。

まとめ

遺産相続の話が出るということは、誰かが亡くなったということです。近しい存在であればあるほど、しばらくは心情的に事務的な手続きへの活力が出ないかもしれません。

そんな中で遺産相続についての知識を蓄え、対処していくのは困難でしょう。今の内から遺産の分割方法や関連する情報を把握しておくことをおすすめします。

また、これらの知識は自分が遺産を残す立場になったときにも役立ちます。法改正なども行われますから、都度情報を更新し、いざという時のために備えておきましょう。

離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。


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