財産分与で家を売却する方法|手続きや費用について知っておこう

相続や離婚で家を財産分与するためには、誰かが譲り受ける方法や売却して現金化した上で分割する方法があります。
また、財産分与の際は、当事者の話し合いが必須となり、今後のトラブルを回避するためには、当事者全員が納得して同意することが重要となります。ここでは、財産分与で家を売却する方法や手続き方法について順に解説していきます。

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家を財産分与する方法は大きく分けて2つ

家を財産分与する場合、売却して現金化すると当事者同士で分割しやすくなります。しかし、当事者の誰かが家に住み続ける方法もありますが、それなりにリスクも多きいのが現状です。

家を売却して現金化する

相続で家や土地などの不動産を相続で譲り受けた場合、現金のように分割しにくいため、当事者同士で度々トラブルが発生しています。しかし、家を売却して現金化すれば、当事者同士で分割しやすく、今後のトラブルも回避できると言えるでしょう。
また、離婚で家を財産分与する場合は、住宅ローンの残債があると、支払い方法を巡ってトラブルになりがちです。しかし、家を売却して現金化すると、きっちりと分割できるため、離婚後のトラブルも回避できると言えます。

家を売却せずに譲り受ける

家を売却して現金化すると、当事者同士で分割しやすいというメリットがありますが、家を財産分与する方法の一つに、話し合った上で当事者の誰かが家に住み続けるという選択肢もあります。
しかし、住宅ローンの残債がある場合は、今後のトラブルを回避するために、しっかりと話し合いの場を設け、当事者全員が納得して同意することが重要だと言えます。

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住宅ローンの残債がある状態で財産分与する場合

住宅ローンの残債がある状態で財産分与する方法は、場合によっては住宅ローンの支払いが発生し、住宅ローンの残債と家の評価額の状況によって異なります。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、家の評価額が住宅ローンの残債を上回ってしまうことを指しています。この場合は、売却によって、住宅ローンの残債を上回った家の評価額を現金化できるため、当事者同士で分割しやすくなります。
また、家を売却した時点で住宅ローンの完済ができるため、残債の支払いによるトラブルは発生しにくいと言えるでしょう。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、家の評価額が住宅ローンの残債を下回ってしまうことを指しています。この場合は、住宅ローンの残債がある状態となるため、当事者が完済する必要があります。
なお、この場合は、当事者間で支払い方法によるトラブルが発生しやすいため、しっかりと話し合いの上で、当事者全員が納得して同意することが重要です。

住宅ローンの残債を確認する方法

住宅ローンの残債を確認するには、住宅ローンを組んだ金融機関の窓口で手続きする方法が挙げられます。その際には、本人確認のための書類や借入時の契約書などの準備が必要となるため、各金融機関で事前に確認しておくことをお勧めします。
なお、最近では、インターネットバンキングを活用し、契約番号やパスワードの入力だけで、いつでも住宅ローンの残債を確認できるシステムを導入している金融機関もあります。

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距離ある二人

離婚が原因で家を財産分与する場合

離婚が原因で家を財産分与する場合は、名義人や債権者、住宅ローンの支払いなど、しっかりと話し合った上で財産分与しないと、今後のトラブルの原因となってしまいます。なお、離婚に伴い、家を売却して財産分与する場合は、以下のような4つの手順で手続きを進めていきます。

  1. 名義人の確認と登記簿謄本を取得
  2. 業者に査定を依頼
  3. 住宅ローンの残債を確認
  4. 財産分与調停申し立て

家を売却して財産分与する場合

家を売却して財産分与する場合は、財産分与調停を申し立てることによって分割できます。先ず、法務局で家の登記簿謄本を取得し、名義人を確認します。その後、不動産業者や不動産鑑定人に査定を依頼し、家の査定額を算出してもらいます。
次に、家を売却するか、どちらかが住み続けるかを話し合い、住宅ローンの残債を確認します。最後に、管轄の家庭裁判所に財産分与調停を申し立てて、財産分与の手続きが完了します。

誰が住み続けるのかで手続き方法が異なる

離婚の際に家を売却せずに財産分与する場合、夫か妻のどちらが住み続けるかによって手続き方法が異なります。

夫の場合

夫婦で居住していた家に夫が住み続ける場合は、夫が名義人であれば名義人変更の手続きの必要はありません。また、住宅ローンの残債にもよりますが、オーバーローンの場合は、財産分与の対象にはならないので注意が必要です。
しかし、アンダーローンの場合は、住宅ローンの残債を上回った資産価値を財産分与することになるため、住宅ローンの残債と家の資産価値を事前に調べておく必要があると言えます。

妻の場合

住宅ローンの残債を夫が支払う場合、夫に対して家賃相当分の金額を支払う必要があります。しかし、夫による住宅ローンの支払いが滞ると、競売にかけられる可能性もあります。そのため、リスクが大きく、このような方法が取られることはほとんどないのが現状です。
また、家の名義人を妻に変更する場合、住宅ローンを組んでいる金融機関の審査や承認を得なければならないので注意が必要です。なお、不動産の価値が財産分与を超えるような場合では、超過分を夫に支払うことになります。
そのため、アンダーローンの場合と同様に、住宅ローンの残債と家の資産価値を事前に調べておく必要があると言えます。

家が投資用物件の場合

現在では、富裕層に限らず、多くの人が不動産投資に乗り出しており、投資用物件の売買が活発化しています。
離婚時に、投資用の家を所有している場合、「特有財産」だと判断されれば、財産分与の対象になりません。特有財産とは、具体的には以下のような財産が挙げられます。

  • 相続や贈与で譲り受けた財産
  • 自分の利益だけで取得した財産
  • 結婚前に自分で購入した財産

ただし、「共有財産」だと判断されるものに関しては、財産分与の対象となります。共有財産とは、結婚してから別居するまでの期間に、夫婦二人で創り上げた財産のことを言います。具体的には、結婚期間中に得た収入で購入した投資用不動産や共有名義で住宅ローンを組んだ場合が挙げられます。

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家を財産分与するために必要な費用とは

家を財産分与するためには、名義人変更などの費用が発生します。ここでは、家を財産分与するために必要な費用について解説していきます。

名義人変更

家を財産分与する際に名義人を変更する場合は、財産契約書の作成や所有権移転登記などの手続きが必要です。財産分与で不動産の名義人を変更する場合の手続きは、財産分与登記と呼ばれています。

登録免許税

名義人変更の手続きには、登録免許税が掛かります。登録免許税は、家の固定資産税評価額に応じた税率が定められており、例えば、固定資産税評価額が1,000万円の家に対する登録免許税は20万円となっています。

証明書の取得に関する費用

名義人変更の手続きには、法務局で登記簿謄本を取得したり、役所で住民票などの取得が必要となります。そのため、必要書類に応じた費用が必要となり、登記簿謄本の場合は1通につき600円、固定資産税評価証明書の場合は1通につき300円がかかります
この他には、名義を譲り渡す場合には、登記識別情報通知や3カ月以内の印鑑証明書、名義を譲り受ける場合には、住民票が必要となります。
なお、離婚によって名義人変更する場合は、財産分与が行われたことを証明する離婚協議書や財産分与契約書が必要となり、書類の発行には手数料がかかります。また、必要書類が多いため、事前に確認して早めに準備するように心がけましょう。

不動産鑑定士への鑑定料

家の評価額を不動産鑑定士に依頼する場合は、鑑定料以外にも、場合によっては不動産鑑定評価書や不動産調査報告書に関する費用が必要となります。一般的な家の売買では、不動産業者に査定を依頼しますが、法的な効力はありません。
しかし、不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて鑑定が行われるため、相続や財産分与の際の法的効力があります
なお、鑑定料は、鑑定評価額に応じた費用が設定されており、鑑定評価額が1,000万円の家に関する鑑定料の相場は、25万円前後となっています。ただし、不動産鑑定評価書や不動産調査報告書が必要な場合は、別途費用がかかります。

不動産鑑定については以下の記事で詳しく解説しています。

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一括査定サイトの利用は無料

家を財産分与する際に、売却して現金化する方法を検討している場合は、不動産業者に査定を依頼します。不動産業者による査定額の算出方法は、不動産流通機構が発行している「価格査定マニュアル」に基づいて算出されますが、立地条件などが影響し、業者によって若干差があるのが現状です。
そのため、一括査定サイトを利用し、複数の業者に査定を依頼することで、査定額を比較検討することができます。また、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合は、費用がかかってしまいますが、一括査定サイトなら無料で利用できるため費用は一切かかりません。

財産分与のために家を売却してトラブルを回避しよう

相続や離婚によって家を財産分与する場合は、住宅ローンの支払いなどが原因で後々トラブルに発展するケースもあるので注意が必要です。このようなトラブルは、家を売却して現金化することで回避できます。

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離婚時の口約束には注意

離婚に伴う家の財産分与による話し合いで、自宅を譲り受けることを夫に要求した妻は、夫が住宅ローンを支払い続けることで同意しました。しかし、離婚後に、住宅ローンの支払いが滞り、自宅が競売にかけられることになってしまったというケースがあります。
この場合は、離婚時に離婚協議書を作成しておらず、夫が住宅ローンの支払いを放棄したことが原因のトラブルです。このように、離婚後のトラブルを回避するためにも、口約束ではなく離婚協議書や財産分与調停の申し立てで、公的に解決することが重要となります。
また、このようなトラブルは、離婚時に家を売却した上で現金化し、きっちりと財産分与することで回避できると言えるでしょう。

現金化すると財産分与がしやすい

財産分与で家を売却した上で現金化すると、当事者同士で分割しやすいというメリットがあります。ただし、オーバーローンになってしまった場合には、今後の支払い方法を協議する必要がありますが、現金化することで、トラブルも発生しにくいと言えるでしょう。
なお、家を売却して現金化するには、できるだけ資産価値の高いタイミングで売却することが重要です。財産分与の対象となる家が高値で売却されると、分割される金額が増えるというメリットがあります。
そのため、できるだけ多くの不動産業者に査定を依頼し、不動産市場が活発な時期を狙って売却することをお勧めします。

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財産分与する前に家の資産価値を知っておこう

家を財産分与する場合には、売却して現金化した上で分割する方法と誰かが住み続ける方法が挙げられます。しかし、家自体は、当事者同士で分割しにくいため、売却して現金化した方がトラブルは発生しにくいと言えるでしょう。また、財産分与のために家を売却する場合は、先ず、家の資産価値を知っておくことが重要です。
家の資産価値が高いうちに売却すれば、住宅ローンの残債なども影響しますが、オーバーローンを回避でき、より多くの現金を確保できると言えます。家の資産価値を知るには、不動産鑑定士や不動産業者に査定を依頼した上で、売却を検討するようにしましょう。

離婚の財産分与の家について気になる方は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」も参考になります。


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