不動産価格が下がる要因を知ろう｜高値で売却を成功させるには

現在、マンション価格は高騰が続いていますが、いつ急落する分からないと心配する声もある不安定な市場となっています。

なぜそういった声があるのかというと、価格高騰の大きな原因が日本銀行による金融緩和と2020年に開催されるオリンピックにあるからでしょう。

オリンピック開催がもう間もなくに迫っている現在、不動産価格はいつ下がってもおかしくはありません。

そのため不動産の適切な売却時期を見極めるためにも、価格が下がるさまざまな要因について理解していきましょう。

不動産自体に価格が下がる原因がある場合

価格が下がる要因の1つに、築年数や周辺環境の変化などの不動産自体が抱える問題が上げられます。

まずは不動産の価値が一般的にどう下がっていくのかを理解しておきましょう。

不動産価格の大部分は築年数が決める

不動産価格は築年数によって決まるといっても過言ではありません。5年～10年以内の築浅物件は比較的需要も多く、短期で高値で売却することができるでしょう。

しかし築15年以上ともなると一気に需要が減るため、買い手を見つけるには価格を下げたり、付加価値を提供せざるをえません。

戸建てであれば解体して更地にするのが一般的ですが、分譲マンションの場合は解体するにはほかの所有者の同意も必要になってくるため容易ではなく、部屋をリノベーションして付加価値を付けてから販売するなどの方法をとることになるでしょう。

ただし、解体もリノベーションも当然費用ががかりますので、売却を不動産会社に仲介してもらうのではなく買い取ってもらうことを検討する必要もでてくると思います。

周辺環境の変化が価値を下げる

不動産の価値は周辺環境の変化によっても当然影響を受けます。

例えば近隣に大きなマンションができて日当たりが悪くなったり、線路が建設されて電車による騒音が発生するといった変化があれば買い手もつきにくくなるため値下げせざるをえなくり、その結果として全体的にその地域の物件相場が下がることもあるでしょう。

内見希望者はいるのに売却できない

内見希望者はいるのに成約が決まらない場合は、築年数や周辺環境が原因ではないかもしれません。

そのため値下げを考える前に一度住宅自体を見直してみてください。物件成約を決めるためには内見の成功が重要になりますが、家の内部や外観に気になる部分はないでしょうか。

まず家のなかは可能な限り明るくしておく必要があります。全てのカーテンを開け、全ての電気をつけ、可能であれば電球も交換しておくと良いでしょう。

そして水回りなどの汚れが得に気になる部分は必ず清潔にしておき、ペットやタバコのにおいもしっかりと消臭しておきます。

ほかにも庭やバルコニーの手入れなどもしっかりと行い、購入希望者をおもてなしする感覚で内見にのぞむだけでも、成約率は変わってくるでしょう。

住宅に不具合や欠陥がある

住宅自体に不具合や欠陥がある場合は当然ですが買い手は決まりません。この状態で価格を下げたとしても成約率が高くなることは考えにくいでしょう。

そのため価格を下げるのではなく、そのぶんをリフォームやリノベーション費用などに回して物件価値を上げることに投資しましょう。

またこういった瑕疵を隠して売却したとしても、瑕疵担保責任によってあとになって費用を負担することになるので、前提として不具合については必ず公開するようにしてください。

不動産価格が下がる外的要因

不動産価格は金融政策やオリンピックなどの国際的で大きなイベントの開催によって大きな影響を受けます。

現在の価格高騰の理由を知ることで、価格が下がる理由というのも見えてくるでしょう。

金融政策で住宅ローンに大きな影響が出る

2013年1月に日本銀行が金融緩和を発表しました。すると住宅ローンの金利が下がり、それによってローンの審査が軽くなったため、住宅を購入できる人が増えたのです。

つまり住宅の需要が高まっていった結果、現在の不動産価格の高騰が起こったのでしょう。

しかしこの金融緩和は現在、出口を探している状態のため、いつ金融引締めにより金利が上がるかは分かりません。そしてそうなった場合、住宅ローンの金利も当然上がり、毎月のローン返済額は増えることになります。

その結果、支払いに困って不動産を売却する人も増えることが予想されるでしょう。しかし不動産購入者は増えません。

なぜなら金利が上がったことでローンの審査も通りづらくなったためです。

中古住宅の売却は増えるが、購入できる人は増えない。そのため売主は価格を下げざるを得なくなり、不動産価格は急落することになるでしょう。実を言うと、1990年にも同様の事例があるのです。つまり今後、価格が下がるかどうかは時間の問題と言えるのです。

東京オリンピック開催による投資的価値

不動産は居住ではなく、投資目的で購入する人も多くいます。特に東京オリンピック開催のため、周辺地域の不動産価値は非常に高く、海外投資家によるマンションの購入が目立つのも否めません。

現在の価格高騰はそういった背景もあるのですが、では東京オリンピックが始まったらどうなるのでしょうか。

実を言うとオリンピック前後には投資用に購入されていたマンションが一斉に売却されることが予想されています。

しかしそうなると需要に対して供給が多くなり、バランスが取れなくなった結果として価格の急落が予想されるでしょう。

世帯数の減少により不動産需要が下がる可能性がある

現在、日本人の総人口は毎年24万人ほど減っていると言われています。

つまり世帯主が今後も減少することが数値として出ているため、それに伴って不動産の需要もなくなり、全体的に価格が下がることになるでしょう。

少子化というのは不動産を売却するうえでも大きな逆風となって立ちはだかっているようです。

なるべく高く不動産を売るには

今後、不動産価格が下がることが予想されますが、ではなるべく高く売却するためにはどうすれば良いのでしょうか。

価格が高騰しているうちに売却する以外に、不動産自体の価値をどのように上げるのかという視点でぜひ考えてみてください。

築年数がたっている場合の売却方法

すでに述べていますが、基本的に築年数が古いとマンションや戸建てに関わらず需要が少なくなるため、値段を下げざるを得ません。

そのためリノベーションして価値を付けたり、解体して更地にすることも検討していきます。また売却することにこだわらず、値段は下がってしまいますが業者に買取を行ってもらうのも1つの手段となるでしょう。

賃貸物件にして収入を得る

売却する以外にも賃貸物件として貸し出す方法もあります。ただ売却することも検討しているならば、定期借家という賃貸借契約にしましょう。

一般的には普通借家という契約方法で2年間の契約期間で貸し出すのですが、この場合は借主の権利が強く保証されているため、売却するために立ち退きを求めたとしても要求に応じてもらえないこともあります。

しかし定期借家であれば、期間満了であれば正当な理由がなくても借主に立ち退いてもらうことができるため、売却や解体を検討している場合には便利な契約方法になるでしょう。

なお賃貸利用する場合は、収入を得られるメリットがある反面、ハウスクリーニングなどの初期費用やその後の管理費用なども発生することになるので注意が必要です。

ただ、中古戸建ての賃貸に関しては若者需要が多い割に供給が少ない状態ですので、借り手も見つかりやすいかもしれません。

控除制度を利用した節税対策

不動産を高く売却したとしても、利益がでなければ意味がありません。

不動産売却では利益の有無に関わらず税金が発生するため、その種類と対策となる控除制度を理解しておきましょう。

発生する税金

まず利益の有無に関わらず売買契約書に対して印紙税が発生します。契約金額に応じた収入印紙を書面に貼り、消印することで納税したことになりますが、1万円未満は非課税となるので覚えておいてください。

次に売却金額から物件購入金額と諸費用を差し引いた場合に利益が出る場合は譲渡所得税が発生します。

この税率は物件所有期間によって異なり、5年を超えた所有の場合であればだいぶ税率が下がり、なおかつ10年以上の所有であれば軽減税率の特例が適用されるので所有期間については気にするようにしましょう。

最後に消費税に関してですが、事業用ではなく居住用として所有している物件には課税されません。

ただし不動産会社への仲介手数料などには消費税はかかりますの注意してください。

利用できる控除制度

所有者が住宅として利用していたのであれば、基本的には3,000万円特別控除が受けられます。

つまり3,000万円に満たない譲渡所得であれば、実質的に課税はされないということになるため、この控除制度は必ず利用しましょう。

ほかにも土地を売却する場合で、国や公共団体が買主となる場合はその目的が公共事業なのか、特定土地区画整理事業なのかの目的によって利用する制度が変わり、控除金額も変わるので気を付けてください。

相場価格から売り値を決める

短期で高値で不動産売却を行うには、同じような物件がいくらで成約しているのか、その相場を調べましょう。

相場が分かったら、あえて相場価格内で低めの値段設定をすることも短期売却のコツです。

誰でもなるべく高い金額で売却したいと考えるはずですが、売れなければ意味がありません。さらに値段を下げて短期売却できれば販売活動の費用を削減できるため、不動産会社への手数料を安くする交渉材料ともなるでしょう。

しかし相場内で低めの値段を設定している最大の理由はほかの物件との差別化にあります。同じような物件があれば、購入希望者は当然安い値段のものに興味を示すことになるでしょう。

ただしあくまで相場内の物件同士で比較したときに、どちらかというと安いという値段設定にすることが大切です。その少しの差で購入希望者を集められるのならば、安いものでしょう。

またほかにもホームインスペクションを行っていることなど、ほかの物件とは明らかに違って買主のメリットになることを発信し、値段以外で差別化を図っても良いかもしれません。

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売却時期を考える

居住目的の不動産は需要が増す時期というものがあるので、売り始める前に適切な時期であるかも考慮すると良いでしょう。

売却する時期

一般的に住宅需要が最も増す時期が、転勤や入学、新学期がはじまる1～3月の春先であり、特に3月は年間を通して最も不動産売却が盛んになります。

次に9～11月の秋口に幼稚園や保育園の入園手続きと併せて住宅購入するケースが増えるでしょう。

春先が最も売れて、秋口に第2のピークが訪れるため、それに合わせた販売を行うことも重要かもしれません。

金融規制の可能性を考える

2018年9月19日に日本銀行は金融政策決定会合を行い、そして黒田総裁は記者会見で「引き続き2%の物価安定目標をできるだけ早期に実現するよう緩和を続ける」と明言しています。

そのためしばらくは低金利が続くことが予想されますが、いつ規制がかかるか分かりませんので経済の動向も常に確認しておく必要があるでしょう。

不動産は早めの売却を検討したほうがよさそう

2020年の東京オリンピック前後を境にして、投資用のマンションが一斉に売却される可能性は捨てきることはできません。

需要に対して明らかに供給が増えていった結果、マンション相場は急落していくことになるでしょう。

そうなってくると買い手にとってはマンションを購入したほうが得になるため、戸建てもそれに合わせて価格を下げざるを得ません。そうやって不動産価格が全体的に下がっていくことが考えられます。

さらに近い将来、金融規制によって金利が高くなれば、毎月のローンの金利も上がって毎月の返済が苦しくなるでしょう。

特に2019年には働き方改革によって残業時間が減り、消費税が10％に引き上げられれば、世帯収入は減って支出は増えることになります。

その状態で金利が高くなれば、支払いが滞ることもおおいに考えられるでしょう。そのために住宅を売却する人は増えますが、ローンの審査は厳しくなるため、買い手がなかなか見つかりません。結果的に物件価格は下げざるを得ないのです。

この先、不動産の供給は増えますが、それに見合った需要はありません。つまり今よりも高値で所有物件が売却できることは考えにくいので、価格高騰が続いているうちに早めの売却をすることがおすすめです。