一戸建ての寿命｜価値を維持するための方法などを知っておこう

一戸建ての寿命や売れるくらいの年数とはどのくらいなのでしょうか？あなたの持っている一戸建ての寿命を延ばす方法を知っておきましょう。寿命が来てしまった一戸建てはリフォームをするか建て替えるかしておきたいです。
一戸建てはそのまま持っていて空き家になってしまっても仕方ありません。相続などで一戸建てを得た場合には速やかに売る手続きを取る方が良い場合があります。あなたの大事な資産にもなる一戸建てを有効活用する方法を考えてみましょう。
信頼できる不動産業者を見つけそれに依頼する事がとても大事です。いろいろな相談にも気軽に乗ってくれるこのような不動産業者を見つけてみましょう。
目次
1.一戸建ての寿命は30年なのか
2.一戸建ての寿命を延ばす方法
3.リフォームにかかる費用
4.思いきって建て替えを選ぶ
5.一戸建てを相続して売る場合には
6.一戸建てを売るなら値段かつくうちに売り払う方がよい

1.一戸建ての寿命は30年なのか

はじめに一戸建ての寿命について一緒に見てみましょう。

1.1 建物としての資産価値は10年

一戸建ての建物そのものの資産価値は10年でゼロになると言われており、売却などをする場合には10年以降の一戸建てが建っている建物がある土地では、土地代以下で取引される事もあります。（もちろん立地などの条件によって異なります。）建物そのものは建っていても負の遺産として考えられるケースが多いです。
一戸建ての市場は需要と供給のバランスが合っておらず、中古の一戸建てと言うと売れないと言う現実がある事を理解しておかないといけません。したがって現在は10年を超える一戸建ての建物の価値はほぼ無いと考えておきましょう。

1.2 建物の寿命は30年

建物そのものの寿命は人が住み続けてメンテナンスをして30年だと言われています。国税庁が定める固定資産税を納める基準となる減価償却の年数は22年です。
つまりこの程度の年数しか持たないのが木造一戸建ての寿命。一方で鉄骨鉄筋コンクリートの一戸建ての場合には耐用年数は長く47年と指定されています。しかしメンテナンスなどの手間を考えると配管の寿命などである30年程度が目安になるでしょう。

1.3 土地の価値を下げないように

一戸建ての売却の場合には土地の価値をなるべく下げないように工夫する事が大事。もちろんリフォームなどをすれば良いですが、リフォーム分の価格を売却額に転嫁できるかと言うと実際は難しいです。しっかり清掃管理をする事によって土地の価値をなるべく下げないように売却する事が大事なポイントで、考えなければならない点です。

・建物の資産価値は10年
・寿命は30年
・土地の価値を下げない

2.一戸建ての寿命を延ばす方法

一戸建ての寿命を延ばす方法を知っておき、その為の費用や手間を惜しまない事が、一戸建てを維持する大事なポイントです。

2.1 外壁の塗り替え

定期的に外壁の塗り変えを行う必要があり、怠ると見た目だけではなく、内部の劣化も激しくなります。まず外壁の清掃ですが、これは出来る範囲で良いので、汚れをマメに取っておく事がおすすめです。
外壁の塗装の種類にもよりますが、5年～10年程度経ったら外壁の塗り変えを考えてみましょう。費用は坪単価で主に計算され、床面積30坪～45坪で、80万円～150万円が相場です。
外壁にひびが入っているようなケースだとこれ以上に費用がかかるケースもあり、そのヒビから建物そのものの耐久性に大きなダメージを与える事を考えておかないといけません。
目安としては、外壁塗装のチラシが頻繁に入るようになったら、外壁塗装をするタイミングでしょうから業者が集まるサイトなどを利用して複数の業者から良い業者を選定しましょう。

2.2 屋根のメンテナンス

屋根については素材によって耐用年数が大きく変わります。一番長いのは和瓦の屋根で、特に修繕が必要で無い場合には60年程度の耐用年数です。トタン屋根の場合には15年～20年と言われており、外壁などと一緒に修繕する必要が出てきます。
屋根をそのままの状態にしておくと、雨漏りなど重大な欠陥の要因になり、一戸建ての寿命を大きく縮めてしまうもの。外壁などと一緒に工事すると足場などが一緒に組めるので、セットで行う事が良いでしょう。

2.3 庭はマメに剪定を

一戸建てにはつきものの庭は木が敷地外の伸びないようにマメに剪定する事や、景観を守るために手入れをする事も必要です。一戸建てそのものの価値を大きく下げる事にもなり兼ねないので、空き家の場合には特にこまめな手入れをする必要があります。

2.4 シロアリ対策方法

シロアリに関しては一回巣くってしまうと、家の土台から食い散らかしてしまうので、侵入した形跡があったら業者に依頼して駆除する事が必要です。特に5年を経過している木造一戸建てで、このような形跡があったらシロアリの危険性を疑ってみて下さい。

これに1つでも当てはまったらシロアリの危険性があるので、点検をして、場合によっては駆除を依頼する事が必要です。費用は坪単価7,000円～9,000円が相場で、自分で探して業者を選定するようにしましょう。

・外壁・屋根の補修
・庭の剪定・清掃
・シロアリに注意

3.リフォームにかかる費用

リフォームをして家をきれいにする事も考えておかないといけません。その為の費用などの注意点を一緒に見てみましょう。

3.1 リフォームはいくつかの業者から選ぶ

信頼できる1社があるのならそこでも構いませんが、特に決まっていないのなら複数の業者から選ぶ事が大事。競争をする事と仕上がりが業者によって相違があるからです。
リフォームの費用は質や家の傷み具合によってまちまちなので、一概にいくらという事を単純計算する事はできません。場合によっては追加の工事をする必要性が出てくる可能性もあります。いくつかの業者と話を聞いてみて見積もりを貰う事が大事です。

3.2 リフォームの明細を貰うこと

リフォームの見積もりではできるだけ細かい明細を貰うようにし、かかる金額の根拠をハッキリさせておきたいです。必要以上に安い業者や、明細が出せないで勝手に追加工事をして、その金額を上乗せして請求すると言うリフォーム業者もいます。
細かい詳細をチェックする事で、業者とより良い緊張感が生まれ、報告義務などをしっかり果たしてくれる事でしょう。細かすぎるぐらいチェックをして、リフォーム業者が自分勝手に工事をする事が無いようにしたいです。

3.3 リフォーム以外にかかる費用も見積もる

リフォームをする時にはリフォーム以外にかかる費用も見積もりましょう。例えば工事をする際に近隣に挨拶をすると思いますが、その時に持っていくおみやげ物の金額や、工事の人に配るお菓子や飲み物代などです。
リフォームをする時にはこう言ったリフォーム以外のお金がかかりますが、必要な出費です。事前にしっかり見積もっておき、お金が無いなどの事態にならないようにしましょう。

3.4 リフォームは総合的に考えて規模を選ぶ

リフォームは総合的に考えて、リフォームの規模を選ばないといけません。例えば屋根を行うのか外壁を行うのかなども含めて考えましょう。耐震化が必要なら耐震化のリフォームも積極的に行いたいです。リフォームの規模や内容によっては、補助金が下りたりします。例としてバリアフリー化の工事に対して、介護保険などからバリアフリー工事代金の7割～9割を補助したりする制度があるので、利用してみましょう。
この他にも省エネのリフォームや、耐震化のリフォームなど自治体によって様々な助成を行ってリフォームを推進しています。

・いくつかの業者から選ぶ
・明細を貰う事
・規模を考えてみる

4.思いきって建て替えを選ぶ

思い切って建て替えを選ぶ事を考えても良いかもしれません。

4.1 建て替えにかかる費用

建て替えにかかる費用は主に一括で支払う必要があるものとローンを組めるものに分けられます。

あくまでも一例で、これ以外にも家具の処理の費用などがかかります。解体から着工、完成までの仮住まいとして、アパートを借りた場合には、8カ月程度かかります。
敷金礼金なども含めておよそ100万円かかるとみておきましょう。建て替えの場合には注文住宅を頼むと全国平均で3,200万円ほどかかります。ただこれについてはローンを組めるので、住宅ローンを利用する方法も考えておきましょう。家を平屋建てにする場合についてはこれ以下の価格で家を建て替える事ができます。

4.2 解体から建て替えの会社選びまで細かく分けるとよい

いろいろな業者選びが面倒なので、一括で1つの会社に丸投げしてしまう事もあるかと思いますが、それぞれ専門の業者選定を自分で行った方が安く済む場合があります。この場合いろいろな業者から相見積もりを貰う事で、より具体的に金額を明示する事が可能です。

4.3 一括で依頼する場合には中間マージンに注意

一括で依頼する場合には中間マージンの発生に注意しましょう。おそらく明細には手数料などと銘打って載せているはずです。この金額は値下げ交渉が可能なので、業者とやり取りしてみてはいかがでしょうか。

4.4 建て替え自体以外にかかる費用も見積もる

建て替え自体以外にかかる費用についても見積もっておきましょう。例えば工事を入る際に作業員の駐車場代などは後々で請求が来る場合があります。見積もりの時に細かい内容についても詰めるようにし、後で請求が来ないようにしたいです。

・建て替えにかかる費用
・細かく分けて注文
・中間マージンを注視

5.一戸建てを相続して売る場合には

一戸建てを相続して売る場合にはどのような点を注意したら良いでしょうか。

5.1 名義変更をする事

まず一戸建てを相続した場合には登記変更をする必要があります。この場合には相続をしたと言う事を明記する書類を用意しておきましょう。（遺産分割協議書に法定相続人全員の署名捺印が必要です。）
その他に相続人との関係が解る書類、亡くなった人の住民票の除票、相続人の印鑑証明書、相続する人の住民票が必要です。登記申請書を作成し、法務局で登録免許税分（課税価格の0.4％）の収入印紙を購入し、登記申請書と一緒に提出します。

5.2 建物の価値は考えない

相続した一戸建ての場合には建物の価値を考えない事です。つまり土地の代金程度で売れると御の字だと言う事。おそらく相続した一戸建ての場合には建物が鉄筋コンクリートでも無い限りは価値をつけるのは難しいです。

5.3 リフォームしてもその分のお金は帰ってこない

リフォームをすると売れやすくなりますが、リフォームをした代金を売値に転嫁できるかと言うと微妙です。大抵は値下げ交渉などをして周囲の建物の相場に合わせて下がってしまいますから、リフォームをするのが良いのかどうかと言うのは専門家に相談してみましょう。

5.4 空き家にならないように早めに売る

空き家特別措置法ができたため、特定空き家に指定される前に、相続した一戸建ては売ってしまうのが良いです。住まない一戸建ての寿命は住んでいる状態よりも劣化するスピードが早いですから、こまめなケアができない空き家なら売れるうちに売ってしまうのが良いでしょう。

5.5 買い手が見つからないなら不動産業者に買い取ってもらう

それでも買い手が見つからない場合には不動産業者に買い取ってもらいましょう。相場は普通の売値の9割程度に下がりますが、確実に買い取ってくれ、その立地に合わせて活用してくれます。

5.6 信頼できる不動産業者に相談してみよう

信頼できる不動産業者に相談してみて、一戸建ての寿命が来る前に処理してみてはいかがでしょうか。いろいろなリフォームなどの相談にも乗ってくれるかも知れません。何より専門家に見てもらい査定をしてもらっておき、売り方を考えるのがベストです。信頼できる不動産業者とのパイプを常に持っておくといざという時に役立ちます。

・相続手続きを知る
・空き家になる前に売る
・信頼の不動産業者を選ぶ

6.一戸建てを売るなら値段かつくうちに売り払う方がよい

一戸建ての寿命から売り方の話までしてみましたが、もし迷っている場合や一戸建てを売りたい場合には早めに不動産業者を当たってみる事をおすすめします。値段が付くかつかないか、不動産業者なら正確な判断を下してくれる事でしょう。
一戸建ての寿命を延ばすには、それなりの工夫と費用が必要になります。場合によってはリフォームや建て替えなどの工事も必要になる事から、持っていていつまでも価値の変わらないものではありません。劣化していく、一戸建ては状況によっては負の遺産となる事もあり得ます。
住まないのなら値段が付くうちに売ってしまいましょう。空き家として保持しておくメリットはありません。信頼できる不動産業者を見つけておくと最適な売り時の判断もしてくれます。
売却の相談は信頼できる不動産業者を見つけてそこに行うのが良いです。いろいろ事情を話せばそれに合わせてくれるかも知れません。価値のある売却を行う上で、いろいろな不動産業者とパイプを持っておく事が必要です。