ワンルームマンション売却の失敗を防ぐ｜時期とポイントの理解が重要

ワンルームマンションは単身者には住みやすく、分譲でも比較的安く購入できるのが魅力です。利便性は高いものの、リーズナブルに手に入るため、物件価値は高いとイメージされることも多いでしょうが、実は必ずしも売却が成功するとは限りません。
ワンルームマンション売却は失敗するケースも多く、優れた物件であっても売り方次第で損をすることはあります。もちろん、工夫次第でお得に売れる場合もあるため、どのように売るかをしっかり考えてから売却することが大切です。失敗しやすいワンルームマンションの売却は、どのように成功に導くのか、ポイントを知っておきましょう。
目次
1. なぜワンルームマンション売却で失敗するのか
2. 売却で失敗しないポイント
3. ワンルームマンション売却はタイミングも重要
4. 売り時を逃さないためには
5. 不動産会社と連携してスムーズな売却計画を

1. なぜワンルームマンション売却で失敗するのか

ワンルームマンション売却の成功を目指すには、まずはなぜ売却で失敗するのか、原因を知ることが大切です。失敗しやすい原因を知り、ひとつひとつ対策を立てて対処することが、成功を勝ち取る近道です。ひとくちに売却に失敗したといっても、原因は状況によって異なるため、何で失敗しやすいのか把握しておきましょう。

1.1 売却計画に不備がある

ワンルームマンションに限らず、不動産売却を成功させるには、事前に売却計画を立てなければなりません。ワンルームマンション売却なら、不動産会社に仲介を依頼し、営業活動を代行してもらう場合がほとんどでしょう。
プロの手に委ねることで、スムーズに売却を進めやすいのは確かですが、丸投げにすると失敗する危険性が高まるため、注意しなければなりません。不動産売却を成功させるには、不動産会社と二人三脚で取り組むことが大切です。売却計画がないと、スムーズな連携も取れず、闇雲に活動を進めるだけで失敗しやすいため、注意しましょう。

売却価格が高い

売却計画を立てていないと、適切な売り出し価格が設定できず、購入希望者が遠のいてしまう場合があります。不動産は需要と供給のバランスが合致してこそ売れるため、価格をあまりに高く設定しすぎていると、需要が付いてこられず売却すらできません。
少しでも高く売りたいと考えるのは当然ですが、スムーズに売却するには、ある程度の妥協が必要なことは理解しておきましょう。

売却期間が明確でない

売却計画を立てていないと、いつまでに売るのかが明確に決められず、活動が難航することが多いです。ワンルームマンションなら比較的短期間で売れる場合もありますが、それでも最短で1カ月、普通なら3カ月以上はかかります。
条件次第ではさらに長期間かかることが多く、売却活動が長期化すると、その分コストも増えて損をする可能性が高まります。コストを回収しようと売却価格を引き上げると、購入者が減り、さらに期間が延びると負のサイクルに陥るため、注意しなければなりません。
期間を決めておかないと、状況に応じた売却プランの変更ができず、負の連鎖を断ち切れずに失敗してしまいます。

1.2 営業活動が不足している

ワンルームマンションをスムーズに売却するには、物件の売り出し情報を、とにかく大勢の人に知ってもらわなければなりません。そのため、営業活動が不足していて、物件の情報は広範囲に行き渡っていないと、そもそも購入希望者を見つけることができず、失敗します。
営業活動の不足は、不動産会社によるものと、自身の取り組み不足によるものの2つが挙げられます。どちらか一方が不足するだけでも、失敗する可能性は高いため、両者で連携して積極的に営業活動を進めることが大切です。

1.3 需要がない

ワンルームマンション売却で失敗する理由は、そもそも周辺で需要がないことも考えられます。いかに優良な物件でも、需要がないと売却することはできません。また、需要があっても少ないと、売り急いで買主有利な条件で交渉も進みやすいため注意が必要です。需要の有無や量は非常に重要で、基本的には需要が多いほど売りやすく、好条件で売却しやすいでしょう。

居住用と投資用の違い

ワンルームマンションを売却する際には、周辺需要は必須ですが、売却する物件が居住用か投資用かで需要の形も変化します。居住用の場合、生活の利便性が重要であり、住みやすいこと、快適性が高いことが需要の獲得に繋がる要件です。
対して投資用の場合は、住みやすいかどうかは度外視で、利回りの良さが重要視されます。仮に一般的には住みづらいと言われている物件でも、利回りが良く、高収益な物件と判断されるなら、需要は高まります。需要は物件の区分も念頭に置いて考えましょう。

・売却計画の不備
・営業活動が消極的
・需要の有無も重要

2. 売却で失敗しないポイント

ワンルームマンション売却を成功させるには、失敗しないためのポイントを知ることが大切です。同じ物件でも、ポイントを踏まえて売却するかどうかで結果は大きく違ってきます。少しでもスムーズかつ好条件で売れるよう、売却時には何を考えるべきか知っておきましょう。

2.1 売り方を明確にする

不動産売却は、物件をいかに魅力的に見せ、購入メリットが高いと思わせるかが重要です。そのため、上手に売るには、どのように売却するか、売り方を明確にしなければなりません。例えば設備投資を充実させて、物件のランクを上げてから売るのか、それともそのままの状態で、売却価格を抑えて売るのかなど、売り出し方はいくらでもあります。
安いのが売りなのか、高くても利便性・快適性が高いのが売りなのかなど、その物件ならではの魅力を設定することが大切です。売り出しのコンセプトを決めるだけでも、購入意欲の高い層にターゲットを限定できるため、成約率も高めやすいでしょう。

2.2 売却方法の検討も重要

不動産売却では、主に不動産会社に仲介を依頼する仲介取引が利用されますが、実は売り方はこれだけではありません。不動産会社を利用する場合でも、買取という選択肢はあり、条件次第では買取のほうがメリットになる場合もあります。
仲介は個人に対しての売却、買取は不動産会社に対しての売却と売却先が異なります。買取の金額は相場の60～80%程度と安くなりがちですが、反面売却完了までの期間が短く、かつ確実に売れるのが特徴です。早い場合だと1週間以内に売却が完了するため、どうしても売れない、あるいはとにかく早く売って現金化したい人におすすめです。
売却金額だけを見るなら、仲介のほうがメリットは大きいですが、その他の要素を重要視するなら、買取も選択肢に入れておきましょう。

2.3 部屋を綺麗にする

家は立地条件や売り出し価格はもちろん、部屋の中も隅々まで見られて、評価を決められます。売り出しの条件が良くても、肝心の物件の状態が悪いと購入意欲は下がってしまうため、綺麗に掃除して少しでも新築に近い状態に戻すことが大切です。
部屋を綺麗にするだけでも印象はがらりと変わり、より好印象を与えられます。必要ならプロにハウスクリーニングを依頼して、徹底的に清潔にして、物件価値の向上を目指しましょう。

2.4 内覧対応は丁寧に

購入希望者が現れると、内覧を行い、家を見学してもらいますが、この時の対応も非常に重要です。内覧は物件の最終評価を下す工程でもあるため、丁寧に対応して好印象を残し、少しでも評価を高めてもらえるよう努力しましょう。
内覧の際には、購入希望者をもてなすつもりで接し、物件の魅力も細かく伝えます。魅力を伝える際には、目に見えるものだけではなく、実際に住んでいるからこそ分かるものを伝えましょう。初見では気づかない魅力を伝えることで、評価は高まりやすく、より有利な状態で交渉に臨めます。
また、何らかの瑕疵がある場合は、それも偽りなく伝えなければなりません。瑕疵を隠すと、購入後にトラブルになる危険性が高いです。また、伝える前に見つけられると印象が悪くなりやすいため、瑕疵は先回りして、必ず自分から伝えるようにしましょう。

・売り方を明確に設定
・部屋は少しでも綺麗に
・内覧対応も重要

3. ワンルームマンション売却はタイミングも重要

ワンルームマンション売却を成功させるには、いつ売り出すか、タイミングも重要です。不動産需要は時期によって変動しており、ワンルームマンションの場合は特に需要の変動が大きいです。同じ物件でも、タイミング次第で売りやすさや条件は大きく変わります。売り出しに適切な時期を知り、より売りやすいタイミングで売却活動を進めましょう。

3.1 需要の高まる時期

住宅需要がもっとも高まるのは、4月からの新生活を間近に控えた、2～3月あたりです。この時期は異動や転勤、就職、入学などライフスタイルの変化が大きいイベントが控えているため、需要は獲得しやすいです。ワンルームマンションの場合は単身者が基本的なターゲットのため、この時期は特に念入に営業活動を行いましょう。
また、4月だけではなく、9～10月など異動が多い時期も、需要は獲得しやすいです。近くに企業がある場合は、春と秋、両方に需要拡大のタイミングがあるため、これらを逃さないことが大切です。

3.2 周辺マンションの動向にも注意

周辺に似たようなワンルームマンションがある場合は、それらの動向による影響も受けやすいため、注意しなければなりません。ワンルームマンションは単価が安いだけに、売れるのが早く、動向次第では他のマンションに先を越されてしまう可能性があります。
せっかく需要が高いエリアでも、他のマンションに先を越されると需要はどんどん少なくなり、売り逃しをしてしまいます。売り逃しは非常にもったいなく、タイミングを逃すとそのまま売れなくなる可能性もあるため、注意しなければなりません。

・2～3月は需要が拡大
・9～10月も要チェック
・周辺マンションに注意

4. 売り時を逃さないためには

好条件でワンルームマンションを売却できるかは、タイミングによる影響が非常に大きいです。そのため、いかに売り時を逃さず、適切なタイミングで売り出せるかがワンルームマンション売却の成否を分けるでしょう。
売り時を逃さないためのポイントを知り、いつ売り出すべきか、売却活動開始の時期を考えることが大切です。

4.1 早めから準備を進める

売り時を逃さないためには、とにかく早めから準備を進めることが大切です。不動産売却ではやることが非常に多く、いざ売却しようと思っても、すぐに売り出しまでたどり着けるわけではありません。例えば相場価格の調査や複数社への査定、必要書類の準備など、これらだけでも数カ月程度かかることが多いです。
念入りな売却計画を立てるなら、さらに余裕を持たなければなりません。焦って売却活動を進めてしまうと、視野が狭くなって売り時を逃してしまう可能性が高いです。常に幅広い選択肢を持つためにも、準備は余裕を持って進め、できることから少しずつ始めておきましょう。

4.2 売却完了期間の半年前に行動開始

不動産売却は数カ月程度かかることが基本で、長いと半年程かかることもあります。そのため、少し余裕を持って、売却完了予定の半年前程度には、売却活動を始めるようにしましょう。不動産の購入は、物件情報を見て即決で決められるわけではなく、各種条件の交渉や複数回の内覧を行い、慎重に検討を重ねてようやく成約に至ります。
いかに売主が早く売りたいと考えていても、買主の意思決定に時間がかかると、それを待たなければならず、売却期間が長くなることも多いです。安く購入しやすいワンルームマンションでも、購入までには時間がかかりやすいため、スケジュールには余裕を持ち、売却活動を進めましょう。
売却活動の時期を遅らせてしまうと、予定通りに売却ができず、予定期間内に収めようとして、条件を下げてたたき売りしてしまう危険性もあるため、注意が必要です。妥協して悪い条件で手放さないためにも、余裕を持って交渉できるよう、スケジュールにはゆとりを持って組みましょう。

4.3 こまめに情報収集を続ける

ワンルームマンションは周辺マンションの売却状況に影響を受けやすいため、こまめに情報収集をして、周囲の動向を探ることが大切です。売却開始のタイミングで情報収集を行うことはもちろん、売却活動と並行しながらも情報を集めることを心がけましょう。
周辺マンションの動向次第では、売り出し方を大きく変更しなければならない場合もあります。どのような事態にも柔軟に対応できるように先回りして情報を集め、常に自分の不動産が有利になるよう、売却条件を変更することが大切です。
周辺マンションの動向に左右されやすいということは、自身のマンションの売却状況も、周辺マンションに大きな影響を与えるということです。お互いに影響を与え合っていることを意識し、状況に合わせて売却条件を変え、スムーズな売却を目指しましょう。

・早めに行動開始
・売却予定期間から逆算
・情報取集は必須

5. 不動産会社と連携してスムーズな売却計画を

ワンルームマンションは売却に失敗するケースも多いですが、原因を知り、正しく対処することで失敗は防ぐことができます。売却成功のポイントは細かくありますが、特に重要なのはタイミングです。タイミング次第で売却の条件やスムーズさは異なるため、売り逃しをしないよう、いつでも売り出せるよう準備をしておきましょう。
売り逃しを防ぐには、不動産会社と相談しながら、売却計画を練るのもおすすめです。売却活動は不動産会社と二人三脚のため、上手に連携して計画を立て、タイミングを逃さず好条件での売却を目指しましょう。