マンション売却のタイミングを見極める5つのポイントと売却前の注意点を解説!

マンション売却を検討しているなら「売り時のタイミング」を知りたいですよね。

近年は首都圏を中心に時価の上昇が続いていたものの、コロナの影響やオリンピックの延期に伴いマンションの価格にも変動が起こっています。

しかし、流れている情報の主張は多種多様。結局いつマンションを売却するべきかタイミングに迷っている人は多いのではないでしょうか。

この記事では、

  • 景気動向
  • 築年数
  • 売れやすい時期
  • 節税観点
  • 個人的な事情

つのポイントからマンション売却のベストタイミングについて解説しています。また、売却活動をスムーズに始めるにあたっての注意点も最後に紹介しています。あなたの自宅マンションが一番高く売れるタイミングを見失わずに済むよう、是非最後までご覧ください。

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景気動向から見たマンションの売却タイミング

景気動向から見ると、東京オリンピックを控えた2020年はマンション売却絶好のタイミングと言われてきました。

下のグラフは国土交通省が発表した不動産価値指数(不動産価格の動向を示すべく指数化した統計データ)の推移を示したグラフになりますが、2013年以降マンションの価格相場(新築含む)は10年連続で右肩上がりで上昇しています。

グラフを見て分かる通り、マンションは他の物件種別と比較しても相場の上昇幅が大きく2013年と比較しても約40%も相場が上がっています。 

不動産価値推移(グラフ)

引用:国土交通省(住宅の不動産価格指数、50 ヶ月連続して前年同月比で上昇 )

また、同調査で前年対比のエリア別に見ても北海道、東北、関東、北陸、中部、近畿、中国、九州・沖縄全のほとんどのエリアで例外なくマンションの相場が上がっていることが確認されます。

不動産価値指数(エリア毎)引用:国土交通省(住宅の不動産価格指数、50 ヶ月連続して前年同月比で上昇 )

中古マンションに限定して見てみても関東エリア(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)での中古マンションのは成約平均価格は60カ月以上連続の上昇となっています。

中古マンションの不動産価格指数引用:日本不動産研究所(「不動研住宅価格指数」8月値の公表について)

なぜ中古マンションの価格も高騰しているかと言うと、マンションに適した時価の上昇や、オリンピック関連の建設増加などによる建築費の高騰などで新築マンションの価格も高騰し、新築マンションは手が届かないレベルの価格に推移してきたからです。

結果的に手が届かなかった人達による中古マンションの需要が増加し、中古マンションの相場価格も押し上げられていることが大きな原因と考えられます。

更に、2018年の首都圏の「新築マンションの供給戸数」と「中古マンションの成約件数」を比較すると、新築の供給戸数3万7132戸に対して、中古の成約件数は3万7217戸と、中古マンションの成約件数の方が上回っていまることが分かります。これはデータ観測上初めてのことで、新築の供給戸数を中古の成約戸数が抜き去るという「逆転現象」が社会的に起こっていると言えます。

中古マンションの成約件数引用:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)

これほどまでに中古マンションの需要が高まっているので、マンションが高く売れやすいタイミングであったと言えるでしょう。

しかし、中古マンションが売れやすい時期はいつまで続くのでしょうか。

コロナの影響もあり価格上昇に陰りが出ている

2020年中古マンションの価値の上昇幅にも陰りが見え始めています。

事実、コロナウイルスの影響で自粛ム―ドが生まれた2020年3月から4カ月連続で首都圏中古マンション価格が下落しています。【2020年6月】三大都市圏・主要都市別/中古マンション70m2価格月別推移

今後コロナの収束によって、再び相場が回復する可能性も考えられますが、現時点では近い将来大幅な相場の上昇があることは考えにくいでしょう。

東京オリンピック開催前が売却のタイミング

さらに、2021年に延期された東京オリンピックの開催前後でも価格の変動する可能性があります。

オリンピック関連施設の増加により土地の時価と建築費が高騰し続けていますが、オリンピック終了と共に一旦価格高騰の落ち着きが考えら、新築マンションの価格高騰に歯止めがきくことが予想されます。

新築マンションの価格予測引用:日本不動産研究所(東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測(2018~2020 年、2025 年)/2018 下期)

つまり、首都圏のお住まいの方は特に、東京オリンピックの開催を控えた今が中古マンションの売り時ということです。売却を迷っている人は前向きに検討してもよいのではないでしょうか?

景気動向から見ると、マンションを売るなら今が絶好のタイミング!

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築年数から見たマンション売却タイミング

マンション含む不動産は、築年数が経つごとに資産価値が下がります。同じエリアのマンションでさえ、築年数によって相場に大きな差が出ます

以下の表は東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。専有面積はほとんど変わらないのに、築年数によって価格に大きく違いが出ていることが分かります。

築年数㎡単価変化割合価格専有面積
築0~5年74.4万円100.0%4895万円65.91㎡
築6~10年61.2万円82.2%4243万円69.37㎡
築11~15年56.5万円75.9%3931万円69.63㎡
築16~20年46.7万円62.8%3159万円67.61㎡
築21~25年31.6万円42.4%1899万円60.19㎡
築26~30年30.0万円40.3%1670万円55.74㎡
築31年~29.8 万円40.1%1678万円56.33㎡

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

築5年以内のマンションの売却価格を100とした場合に、築10年経つと82.2%築20年を超えると42.4%と推移していきます。

マンションを高く売りたいなら、築年数が経過していないタイミングほど有利であることが分かります。

築年数5年未満の場合

築年数5年未満の物件は比較的買い手が付きやすく、ほぼ新築と条件が近くなるため最も掲載動向の影響を受けやすいと言えます。将来的に売却を予定していて、築5年未満のマンションを所有している場合は前向きに売却を検討してみてもよいでしょう。

ただし、ローンが残っているマンションの場合、築年数がまだ浅くローンの返済がまだ進んでいないこともあるでしょう。マンションの売却金でローンを完済できるか、不足している場合貯蓄を切り崩す余裕があるのか確認しておきましょう。

築年数10年未満の場合

築10年未満の物件は築浅物件の7割程度の価格なので「綺麗でお手頃なマンションを買いたい」と考えている購入者には人気が出やすく、売りてとしても売却益を出しやすい築年数です。

しかし、建てられてから10年以上が経っているため、マンションの見栄えが悪くなってくる時期でもあり、管理体制が整っていないと、古いというイメージを買主に与えてしまうこともあるようです。

こちらも売却を検討するのであれば早めの売却をおすすめします。

築年数15年前後の場合

築15年以内の場合はほぼ築10年未満の物件と同様で「綺麗でお手頃なマンションを買いたい」という購入層には人気が出やすいです。
築15年を過ぎると、浴室乾燥機や給湯器などの設備が古くなっている可能性が高く、住んだ後に修繕しなければいけないリスクが付きまとい売却活動に多少不利となってしまいます。

築年数20年以上の場合

築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になってしまいます。

売却前にリフォームなど投資するのが難しい場合は、買主が購入後にリフォームを行いやすくするように、売却価格を相場より下げるという手もあります。需要が低くなる築年数のため、どうしても売却価格は下がってしまいます。

築年数30年以上の場合

築年数が30年を超えた物件は、売却を考えるのであれば、部屋内のほとんどのものを交換する必要があると言えるでしょう。需要は少ないため、それに合わせて価格も低くなります。この頃には、大規模な修繕工事が必要となるため、それまでにマンション管理自治体が修繕積立金を積み上げてきたのかが問題となります。

修繕積立金が既に集まっているかどうかを、購入を考えている買主は直接確認することができます。積み上げてきていなかったという場合は、大幅な売却価格の値下げは避けて通れないでしょう。

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時期から見たマンション売却タイミング

マンション市場が一番動くのは、2~3月の期間です。これは、4月からの新年度に向けて、就職や転勤、入学などのために、引っ越しを考える人が多いためです。

以下のグラフは2019年3月から2020年2月の首都圏中古マンションの取引件数と平均価格を表しています。

マンション成約数と価格

参照元:2020不動産業統計集

この表から分かる通り、2月~3月のマンション取引件数が多く成約価格も若干高いです。

また、秋にも転勤で異動があることが多いので、9月にも住宅市場は動きます。逆に5月や8月には、極端に中古マンションの成約件数が減ってしまうので、この時期は避けたほうが無難でしょう。

このように、売れやすい時期を逃さずマンションを売るためにも、売りたい時期の3カ月前には売却準備を進めておきましょう。

2月に売りたい場合は11月頃から、9月に売りたい場合は6月頃には不動産会社に相談しておくと良いでしょう。

節税観点で見たマンション売却タイミング

マンション売却タイミングによって、税金の優遇措置を受けることができます。

高くマンションを売るだけでなく、出費を抑えることも手元に残るお金を増やすためには大切です。

どのようなタイミングで売却すれば税金の控除を受けれるのか見ていきましょう。

所有期間が5年以上なら譲渡所得税の優遇が受けれる

マンションを売却すると、売却で生じた譲渡所得に対して所得税が課税されます。

所得税は譲渡所得に対して税率をかけて算出されますが、マンションの所有期間によって課される税率が異なることから注意が必要です。

短期所有(5年以下)の場合所得税率=30%・住民税率=9%
長期所有(5年超)の場合所得税率= 15%・住民税率=5%

上記から分かる通り、短期所有の所得税率に比べて長期所有の所得税率は半分になっています。

せっかく高値で売却できたにも関わらず、税金が高くなれば結果として利益が少なくなってしまいます。税金を少しでも安く抑えるためには、マンション購入時から5年以上経ったのちに売却するといいでしょう。

住宅ローン控除を受けられるタイミング

買い手が住宅ローンの控除を売れられるタイミングの方がマンションは売りやすいです。

買い手としては住宅ローンを借りることに対する税金が節税できるので、売主側としては、住宅ローン控除を適用できるマンションほど売りやすいのです。

ただし、この住宅ローン控除はいつまで続くか分かりません。2020年8月現在においては、適用要件は2021年12月31日までに入居することが条件となっています。

今後適応期間が伸びかもしれませんが、期間が伸びないことも考慮し現状の期間内に売った方が良いかもしれません。

個人的な事情で見る売却タイミング

個人的な事情でどうしてもマンション売らなければいけないタイミングもあるでしょう。

国土交通省が住生活総合調査(平成30年)で発表した「最近5年間に実施した住み替えの主な目的」の結果を以下の表にまとめました。

住み替え理由割合
住宅を広くする、部屋数を増やす42.3%
使いやすさの向上31.9%
新しさ・綺麗さを求めて27.4%
性能の向上(断熱性、省エネ性など)22.7%
通勤・通学の利便性向上20.3%
高年齢期の住みやすさ18.5%
日常の買い物・医療などの利便性向上16.2%

参照:今後の住まい方の意向に関する事項

出産・同居や子供の進学、転勤・転職などのライフイベントによって住み替えを決断した場合だけでなく、老後の生活を見据えた住み替えを行っているケースがあります。

多くの人は経済的な理由ではなく、ライフスタイルの変化によって住み替えを決断することが多くなっているようです。

このように個人や家族の事情の変化で「今のマンションから住み替えたい」と思えているなら、マンション売却の最適なタイミングだと言えるでしょう。

タイミングを逃さずマンション売却するための注意点

マンション売却のタイミングについて理解した次に、実際の売却に進む前に売り時を逃さず売却するための注意点を紹介します。

注意点①売却には6カ月ほど期間がかかる

マンションは売り出したらすぐに売れるわけではありません。マンションを売り出してから買い手が見つかり成約に至るまでの期間を「売却期間」とすると平均4ヶ月間かかります。

マンションを売り出す前の準備や成約後の引渡し期間などを含めると全体で4カ月~6カ月程かかるのが実態です。

売りたいタイミングが決めたら、その日から逆算して6カ月前までには不動産会社に相談を始めましょう。

相談のタイミングが遅れると、売却活動に充てる期間がその分短くなり好条件で売れにくくなります。

マンション売却にかかる期間について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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注意点② 査定は複数の不動産会社に依頼

マンションの販売期間を短くするために個人でできることは限られています。実際に、マンションの売り込みをかけたり、購入希望者と直接やり取りするのは不動産会社だからです。

そのため、あなたのマンションを積極的に売り込んでくれる不動産会社を比較して選ぶことが重要です。

自宅近くの不動産会社がマンション売却を得意としているとは限りません。複数の不動産の査定結果や提案を比較し、一番良い条件で売ってくれる会社に仲介を任せましょう。

一括査定を使えば比較が簡単

どの不動産会社が、どの物件を得意としているのかを、自分で一軒ずつ調査していくことは、かなりの労力が必要ですし、そもそもどのように調べれば良いのかもよくわからないでしょう。そこで、不動産会社を選ぶ際に役立つのが、一括査定サイトです。

一括査定サイトの仕組み

このサービスを使えば、マンションの住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、あなたのマンションを高く売ってくれる不動産会社を自動的にマッチングし、複数の会社へ一度に査定依頼ができます。

マンションの査定価格を手軽に知りたいのであれば、まずは一括査定サービスを利用してみましょう。

不動産一括査定サイトの選び方や注意点などは以下の記事を参考にしてください。

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注意点③ ローンが残っているなら残債額を把握

基本的には住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記をしなければ、マンション売却はできません。

マンションの売却金でローンを完済できればよいですが、売却金だけでローンを払えない場合は貯蓄を切り崩すことになったり、住み替え先と合わせて2重ローンになりかねません。

マンションの売却タイミングを決めたら、その日までにローンの完済する計画を立てましょう。

ローンの残債額は借入先の金融機関のウェブサイトか、毎年10月頃に送られてくる年末残高証明書を見れば分かります。

また、マンションがいくらで売れるか不動産会社に早めに査定してもらいましょう。

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注意点④同マンションの売り出し状況を調べておく

同じマンションから複数の部屋が売りに出ていることがあります。

同じマンション内で売り出しが競合すると、間取りや立地が同じなので「価格の安さ」や「上階」や「角部屋」に人気が集まりやすいです。

自宅マンションの売り出し条件によっては、同マンションのライバル物件の方に内覧が集中し、いつまで経っても売れないことも考えられます。

売れない期間が長引くと「売れ残り物件」のイメージが付き、ますます売れにくくなります。

すまリス
周辺の売り出し状況は調べないとね!

不動産会社に相談をすれば、周辺の売り出し状況は教えてもらえます。もし競合物件が多い場合はあえて売り出しタイミングを1~2か月ずらしてみるもの1つの手です。

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以上、マンションの売却前の注意点です。マンション売却の流れや注意点全般について更に詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

【専門家監修】マンション売却で失敗しないための14の注意点

まとめ

マンションを売却するのに「高く売れるタイミング」を見極めることは重要です。本記事で紹介した5つの判断軸と売却前の注意点を検討し、あなたのマンションが高値で売却できることを願っています。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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