【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

【2022年最新】マンション売却のタイミングと売却前の注意点を解説!

マンション売却を検討しているなら「売り時」を知りたいですよね。

この記事では、

  • 景気動向
  • 築年数
  • 売れやすい時期
  • 節税観点

4つのポイントからマンション売却のベストタイミングについて解説しています。

また、売却活動をスムーズに始めるにあたっての注意点も最後に紹介しています。
あなたのマンションが一番高く売れるタイミングを見失わずに済むよう、是非最後までご覧ください。

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【2022年】景気動向から見たマンションの売却タイミング

近年コロナウイルスや東京オリンピックの影響で経済状況は不安定になりつつありました。

この章では、景気の動向から見たマンションの売却タイミングを解説しています。

マンションの価格は右肩上がり

下のグラフは、国土交通省が発表した不動産価値指数(不動産価格の動向を示すべく指数化した統計データ)の推移を示したグラフになります。

グラフを見て分かる通り、マンションは他の物件種別と比較しても相場の上昇幅が大きく2013年と比較しても現在のマンションの相場は大幅に上昇しています。

マンション売却タイミング 価格相場

引用:国土交通省「不動産価格指標」

また、同調査で前年対比のエリア別に見ても北海道、東北、関東、北陸、中部、近畿、中国、九州・沖縄全のほとんどのエリアで例外なくマンションの相場が上がっていることが確認されます。

不動産価値指数(エリア毎)引用:国土交通省(住宅の不動産価格指数、50 ヶ月連続して前年同月比で上昇 )

2022年は中古マンションの売却はベストタイミング!

なぜ中古マンションの価格も高騰しているかと言うと、マンションに適した時価の上昇や、オリンピックの影響で新築マンションの価格も高騰し、新築マンションは手が届かないレベルの価格に推移してきたからです。

結果的に手が届かなかった人達による中古マンションの需要が増加し、中古マンションの相場価格も押し上げられていることが大きな原因と考えられます

下記の画像は中古マンションの成約件数になります。

緊急事態宣言中は少し落ち込み気味でしたが、前年と変わらず中古マンションには需要があります。

マンション売却タイミング

※月例速報 2020年1月度~2021年10月度(東日本レインズ)を基に編集部が独自作成

これほどまでに中古マンションの需要が高まっているので、マンションが高く売れやすいタイミングであったと言えるでしょう。

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今後もコロナの影響を続く?

マンションの場合、コロナ禍による影響を受けにくいと考えてよいでしょう。

その理由は、経済が悪化しても住む場所は必ず必要であることが原因です。

また、地価の変動は戸建てよりマンションは影響を受けにくく、マンションの価格に大きな変動は無い可能性があります。

しかし、地域によってはコロナウイルスの影響でマンションが建っている地価が下がっている可能性もあります。

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築年数から見たマンション売却タイミング

下記の画像は、築年数から見たマンションの売却相場です。

マンション売却タイミング

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場

画像を見た通り、築20年~30年までの間は価格の減少幅が大きくなっており、新築時との価格の差が広がっていきます。

新築との価格差が広がらないうちのマンションが一番高く売れ、ベストタイミングといえます。

他にも、法定耐用年数というものがあり、マンションの場合は47年で、耐用年数が過ぎ、資産価値がゼロになります。

この時期を過ぎてしまうと、マンション売却のタイミングを失ってしまうので、法定耐用年数が近いマンションは早めに売却しておきましょう。

築年数5年未満の場合

築年数5年未満の物件は比較的買い手が付きやすく、ほぼ新築と条件が近くなるため最も掲載動向の影響を受けやすいと言えます。将来的に売却を予定していて、築5年未満のマンションを所有している場合は前向きに売却を検討してみてもよいでしょう。

ただし、ローンが残っているマンションの場合、築年数がまだ浅くローンの返済がまだ進んでいないこともあるでしょう。マンションの売却金でローンを完済できるか、不足している場合貯蓄を切り崩す余裕があるのか確認しておきましょう。

築年数10年未満の場合

築10年未満の物件は築浅物件の7割程度の価格なので「綺麗でお手頃なマンションを買いたい」と考えている購入者には人気が出やすく、売りてとしても売却益を出しやすい築年数です。

しかし、建てられてから10年以上が経っているため、マンションの見栄えが悪くなってくる時期でもあり、管理体制が整っていないと、古いというイメージを買主に与えてしまうこともあるようです。

こちらも売却を検討するのであれば早めの売却をおすすめします。

築年数15年前後の場合

築15年以内の場合はほぼ築10年未満の物件と同様で「綺麗でお手頃なマンションを買いたい」という購入層には人気が出やすいです。
築15年を過ぎると、浴室乾燥機や給湯器などの設備が古くなっている可能性が高く、住んだ後に修繕しなければいけないリスクが付きまとい売却活動に多少不利となってしまいます。

築年数20年以上の場合

築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になってしまいます。

売却前にリフォームなど投資するのが難しい場合は、買主が購入後にリフォームを行いやすくするように、売却価格を相場より下げるという手もあります。需要が低くなる築年数のため、どうしても売却価格は下がってしまいます。

築年数30年以上の場合

築年数が30年を超えた物件は、売却を考えるのであれば、部屋内のほとんどのものを交換する必要があると言えるでしょう。需要は少ないため、それに合わせて価格も低くなります。この頃には、大規模な修繕工事が必要となるため、それまでにマンション管理自治体が修繕積立金を積み上げてきたのかが問題となります。

修繕積立金が既に集まっているかどうかを、購入を考えている買主は直接確認することができます。積み上げてきていなかったという場合は、大幅な売却価格の値下げは避けて通れないでしょう。

時期から見たマンション売却タイミング

マンション市場が一番動くのは、2~3月の期間です。これは、4月からの新年度に向けて、就職や転勤、入学などのために、引っ越しを考える人が多いためです。

以下のグラフは2019年3月から2020年2月の首都圏中古マンションの取引件数と平均価格を表しています。

マンション成約数と価格

参照元:2020不動産業統計集

この表から分かる通り、2月~3月のマンション取引件数が多く成約価格も若干高いです。

また、秋にも転勤で異動があることが多いので、9月にも住宅市場は動きます。逆に5月や8月には、極端に中古マンションの成約件数が減ってしまうので、この時期は避けたほうが無難でしょう。

このように、売れやすい時期を逃さずマンションを売るためにも、売りたい時期の3カ月前には売却準備を進めておきましょう。

2月に売りたい場合は11月頃から、9月に売りたい場合は6月頃には不動産会社に相談しておくと良いでしょう。

節税観点で見たマンション売却タイミング

マンション売却タイミングによって、税金の優遇措置を受けることができます。

高くマンションを売るだけでなく、出費を抑えることも手元に残るお金を増やすためには大切です。

どのようなタイミングで売却すれば税金の控除を受けれるのか見ていきましょう。

所有期間が5年以上なら譲渡所得税の優遇が受けれる

マンションを売却すると、売却で生じた譲渡所得に対して所得税が課税されます。

所得税は譲渡所得に対して税率をかけて算出されますが、マンションの所有期間によって課される税率が異なることから注意が必要です。

短期所有(5年以下)の場合所得税率=30%・住民税率=9%
長期所有(5年超)の場合所得税率= 15%・住民税率=5%

上記から分かる通り、短期所有の所得税率に比べて長期所有の所得税率は半分になっています。

せっかく高値で売却できたにも関わらず、税金が高くなれば結果として利益が少なくなってしまいます。税金を少しでも安く抑えるためには、マンション購入時から5年以上経ったのちに売却するといいでしょう。

住宅ローン控除を受けられるタイミング

買い手が住宅ローンの控除を売れられるタイミングの方がマンションは売りやすいです。

買い手としては住宅ローンを借りることに対する税金が節税できるので、売主側としては、住宅ローン控除を適用できるマンションほど売りやすいのです。

ただし、この住宅ローン控除はいつまで続くか分かりません。2020年8月現在においては、適用要件は2021年12月31日までに入居することが条件となっています。

今後適応期間が伸びかもしれませんが、期間が伸びないことも考慮し現状の期間内に売った方が良いかもしれません。

タイミングを逃さずマンション売却するための注意点

マンション売却のタイミングについて理解した次に、実際の売却に進む前に売り時を逃さず売却するための注意点を紹介します。

注意点①売却には6カ月ほど期間がかかる

マンションは売り出したらすぐに売れるわけではありません。マンションを売り出してから買い手が見つかり成約に至るまでの期間を「売却期間」とすると平均4ヶ月間かかります。

マンションを売り出す前の準備や成約後の引渡し期間などを含めると全体で4カ月~6カ月程かかるのが実態です。

売りたいタイミングが決めたら、その日から逆算して6カ月前までには不動産会社に相談を始めましょう。

相談のタイミングが遅れると、売却活動に充てる期間がその分短くなり好条件で売れにくくなります。

注意点② 査定は複数の不動産会社に依頼

マンションの販売期間を短くするために個人でできることは限られています。実際に、マンションの売り込みをかけたり、購入希望者と直接やり取りするのは不動産会社だからです。

そのため、あなたのマンションを積極的に売り込んでくれる不動産会社を比較して選ぶことが重要です。

自宅近くの不動産会社がマンション売却を得意としているとは限りません。複数の不動産の査定結果や提案を比較し、一番良い条件で売ってくれる会社に仲介を任せましょう。

一括査定を使えば比較が簡単

どの不動産会社が、どの物件を得意としているのかを、自分で一軒ずつ調査していくことは、かなりの労力が必要ですし、そもそもどのように調べれば良いのかもよくわからないでしょう。そこで、不動産会社を選ぶ際に役立つのが、一括査定サイトです。

一括査定サイトの仕組み

このサービスを使えば、マンションの住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、あなたのマンションを高く売ってくれる不動産会社を自動的にマッチングし、複数の会社へ一度に査定依頼ができます。

マンションの査定価格を手軽に知りたいのであれば、まずは一括査定サービスを利用してみましょう。

不動産一括査定サイトの選び方や注意点などは以下の記事を参考にしてください。

注意点③ ローンが残っているなら残債額を把握

基本的には住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記をしなければ、マンション売却はできません。

マンションの売却金でローンを完済できればよいですが、売却金だけでローンを払えない場合は貯蓄を切り崩すことになったり、住み替え先と合わせて2重ローンになりかねません。

マンションの売却タイミングを決めたら、その日までにローンの完済する計画を立てましょう。

ローンの残債額は借入先の金融機関のウェブサイトか、毎年10月頃に送られてくる年末残高証明書を見れば分かります。

また、マンションがいくらで売れるか不動産会社に早めに査定してもらいましょう。

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注意点④同マンションの売り出し状況を調べておく

同じマンションから複数の部屋が売りに出ていることがあります。

同じマンション内で売り出しが競合すると、間取りや立地が同じなので「価格の安さ」や「上階」や「角部屋」に人気が集まりやすいです。

自宅マンションの売り出し条件によっては、同マンションのライバル物件の方に内覧が集中し、いつまで経っても売れないことも考えられます。

売れない期間が長引くと「売れ残り物件」のイメージが付き、ますます売れにくくなります。

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周辺の売り出し状況は調べないとね!

不動産会社に相談をすれば、周辺の売り出し状況は教えてもらえます。もし競合物件が多い場合はあえて売り出しタイミングを1~2か月ずらしてみるもの1つの手です。

マンション売却を失敗させたくない方は『マンション売却で失敗しないための注意点』もご覧ください。

記事のおさらい

景気の動向からマンションの売却タイミングは?

マンションは他の物件種別と比較しても相場の上昇幅が大きく2013年と比較しても現在のマンションの相場は大幅に上昇しています。エリア別に見ても北海道、東北、関東、北陸、中部、近畿、中国、九州・沖縄全のほとんどのエリアで例外なくマンションの相場が上がっていることが確認されます。
詳しく知りたい方は離婚時のマンションの財産分与をご覧ください。

築年数から見たマンション売却タイミングは?

築20年~30年までの間は価格の減少幅が大きくなっており、新築時との価格の差が広がっていきます。新築との価格差が広がらないうちのマンションが一番高く売れ、ベストタイミングといえます。
詳しくは築年数から見たマンション売却タイミングをご覧ください。

時期から見たマンション売却タイミングは?

マンション市場が一番動くのは、2~3月の期間です。これは、4月からの新年度に向けて、就職や転勤、入学などのために、引っ越しを考える人が多いためです。
詳しく知りたい方は時期から見たマンション売却タイミングをご覧下さい。

節税観点で見たマンション売却タイミングは?

マンションを売却すると、売却で生じた譲渡所得に対して所得税が課税されます。短期所有の所得税率に比べて長期所有の所得税率は半分になっています。税金を少しでも安く抑えるためには、マンション購入時から5年以上経ったのちに売却するといいでしょう。
詳しくは節税観点で見たマンション売却タイミングをご覧ください。

マンションを高く売るための基礎知識を知りたい方はコチラ!

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