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マンションの経営で節税することは可能か?他の物件との違いも比較

  • 更新日:2024年5月29日
マンションの経営で節税することは可能か?他の物件との違いも比較

マンション経営は、果たして節税対策になるのでしょうか。また、アパートを経営する場合と、どのような違いがあるのでしょう。不動産の運用とはいえ、経営することには違いはないため、しっかりとシミュレーションをしてから取り組むことが大切です。今回は、マンション経営で節税は可能か、またアパート経営との違いなど、お金回りについて検討していきます。

マンション経営で節税できるケース

マンション経営が節税効果を生むには2つの条件があります。

  • 定期収入があり、収支がマイナスの場合
  • 相続目的であり、収支がプラスの場合

定期収入があり、収支がマイナスの場合

マンション経営で得られる収入のうち、課税対象になるのは「不動産所得です」

不動産所得=不動産総収入ー必要経費
所得税は、不動産所得と給与所得を合算するため、不動産所得がマイナスの時給与と相殺することで節税効果を生みます。
例えば、給与所得が500万円で不動産所得が100万円のマイナスの場合。
500万円ー100万円=400万円で、課税対象となる総所得が400万円分になるわけです。

相続目的であり、収支がプラスの場合

不動産を相続する場合、相続税は、「不動産評価額」を元に算出します。

不動産評価額は、その不動産の市場価格の7割程度の額になります。

つまり、5000万円の現金を持っていることでの相続税は5000万円分ですが、5000万円で不動産を購入することで、相続税が7割の3500万円分になるということです。

しかし、不動産を所持していると固定資産税がかかるので、収入を得られないと収支がマイナスになるので注意しましょう。

マンション経営で「相続税」を節税する

制度を利用した節税は、主に相続に関するものが挙げられます。また、実質利益があるにもかかわらず、会計上では赤字にすることも可能な、減価償却費について詳しく見てみましょう。これらを理解することで、マンション経営で得られるメリットが見えてきます。

小規模宅地等の特例を活用する

小規模宅地等の特例は、相続税を節税する際に活用できます。

貸付事業用宅地等に該当する場合は、限度面積を200㎡として、50%を減額してもらえる制度です。ただし、更地を相続して新たにマンションを建てた場合は該当せず、もともと貸付を行っていた土地に限ります。

貸家建付地の評価減を活用する

貸家建付地の評価減も、相続税を節税するために活用するものです。

賃貸マンション等は、オーナーの所有物とはいえ、入居者にも借家権というものがあります。通常の賃貸契約では、オーナーの都合で勝手に立ち退きを迫ったりすることは許されていません。
つまり、土地活用の自由度は、自宅用にするよりも下がっています。

その利用価値の低下を、減税によって補填するような考え方をしたものが、貸家建付地の評価減です。
貸家建付地の価額の計算式は、以下の通りです。

貸家建付地の価額=
自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

これだけ見ても、意味が分かりづらいので詳しく説明します。仮に、自用地として相続する場合の土地の評価額が、5,000万円だったとしましょう。さらに、路線価図や評価倍率表で確認できる借地権割合が40%、借家権割合は30%、賃貸割合は入居率とイコールなので、満室の100%と仮定します。これを先の式に当てはめまてみしょう。

5,000万円-5,000万円×40%×30%×100%=4,400万円

つまり、貸家建付地の評価減を用いなければ、5,000万円の評価額に対して、税金を支払わなければならなかったものが、600万円の減額によって、税金も抑えられるということです。

減価償却率を設定する

減価償却率や額は、自由に設定してよいわけではありません。1億円で建てた建物が、翌年には資産価値が0円になるということは、現実的ではないので、その建物の耐用年数を考えて設定します。国税庁が提示している耐用年数の中で、マンションに該当しそうな構造の一覧を見てみましょう。

構造細目耐用年数償却率
RC造・SRC造住宅用47年0.022
金属造住宅用・骨格の肉厚が(以下同)
4mmを超えるもの
※重量鉄骨造
34年0.030
3mmを超えて4mm下のもの27年0.038
3mm以下のもの19年0.053
建物付属設備電気・給排水・ガス等15年0.067
エレベーター17年0.059
消火・排煙・災害報知器等8年0.25

減価償却の計算方法は、もともとは定額法と定率法の2つが選べましたが、平成28年度4月1日以降に取得した物件に関しては、定額法に一本化されています。冷蔵庫等の設備は、定率法も選択可能となっているものの、住宅用の設備はエレベーターなどを含めて定額法です。よってマンション経営に関しては、定率法について考えなくて良いでしょう。
RC造の場合、47年で資産価値が0になるという計算です。償却率0.022で計算すると、0.022×47=1.034でほぼ一致します。建物の躯体部分の価値が、新築時に5,000万円であれば、償却率0.022をかけた毎年110万円を、経費として計上できるということです。
とはいえ、マンションは建物の躯体部分とエレベータなどの設備を分けて、計算しなければなりません。減価償却として申請できる項目に、抜け漏れがあると損をしてしまうので、しっかりと把握しましょう。

・相続税対策は可能
・制度を確認する
・減価償却を理解

副業としてのマンション経営で住民税・所得税を節税する

マンションに限らず、賃貸経営を副業とした場合の節税が、謳われることがあります。確定申告による控除等を利用して、会社員としての所得を会計上で減らし、所得税や住民税を節税しようというものです。しかし、実際にそううまくいくとは限りません。その理由を考えてみましょう。

控除額を利用して所得全体を減らすという節税方法

確定申告で青色申告を選択すると、本来は所得(利益)となる金額から、65万円を控除してもらえます。これを利用することで、マンション経営の会計上を赤字とすることも可能です。会社員として得た所得との損益通算を行い、所得税や住民税を節税できます。

控除額を含めた損益通算を活用する

まずは、収入と支出の項目を把握しておきましょう。主たるものは下記の表の通りです。

収入必要経費
家賃
管理費
租税公課
・固定資産税
・都市計画税
・登録免許税
・印紙税
・不動産取得税など
損害保険料
ローンの金利分
減価償却費
修繕費
管理委託費
賃貸代行手数料
通信費
交通費
接待交際費
水道光熱費

収入から必要経費を引いたものを、所得として確定申告します。青色申告を選択すれば、さらに65万円が控除され、質の所得はプラスでも、会計上は赤字として申告できます。
副業の場合は、損益通算となります。会社員としての所得が600万円で、マンション経営の黒字が15万円だとすると、控除額65万円を適用して、550万円の所得が課税対象になるというわけです。これによって、所得税や住民税を節税することができます。

マンション購入初年度の節税効果は高い

マンション購入の初年度は、マンションの購入にかかった費用も、経費として計上できるため、大幅な赤字計上が可能でしょう。会社員としての所得も含めた損益通算をしても、マンション経営が大幅に赤字であれば、所得税や住民税の課税額を抑えられます。
さらに、負債は翌年にも繰り越せるため、うまくいけば翌年も節税効果が高いかもしれません。株の売買では、この損益通算ができないため、投資先として賃貸物件を所有する人が多いことも頷けます。

節税か否かのバランスは難しい

賃貸マンション経営の売り文句としては、節税対策などが挙げられますが、現実的に考えると、そのバランスは難しいです。控除額65万円を考慮して、ギリギリ赤字になるような経営を続ければ、修繕が発生した際に、持ち出し金になるリスクが高すぎます。
賃貸マンションの所有は、あくまで経営であって投資ではないことを覚えておきましょう。収支がプラスでない限り、空き室になった瞬間に経営は破たんします。節税対策になるとすれば、相続税を抑えられる点のみです。

・損益通算を申告
・控除額を活用
・バランスは難しい
みんなの不動産売却体験談

male

奈良県橿原市 / 50代

査定価格2,800万円売却価格2,800万円

不動産会社の決め手
以前からの付き合いがあるかどうかが、最も重要かと思います。その他、強気の金額にて売り抜ける実績もある会社であるか、担当の方が誠実かどうかも重要かと思います。
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male

長崎県佐世保市 / 60代

査定価格3,000万円売却価格3,000万円

不動産会社の決め手
地元に特化した不動産会社であった事。連絡が密であった事。見積額が高額であった事。直ぐに待ち合わせ場所へ来てくれる等、対応が真面目であったため、専属専任媒介契約を締結した。
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male

兵庫県三木市 / 50代

査定価格3,000万円売却価格3,090万円

不動産会社の決め手
売却する該当エリアにお取り扱い件数と、過去の実績、また担当者の対応が決め手です。また一定期間買い手が付かなかった場合の買い取り保障の金額にも一定の納得性が持てたから
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male

茨城県つくば市 / 40代

査定価格4,200万円売却価格4,380万円

不動産会社の決め手
丁寧な対応、他者との違いを明確にしてもらった。室内の点検や後からつけた設備についても細かく査定してもらえたと感じた。また期限が短く早めに売りたかったこちらの考えに合わせて進めてもらえた。
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male

大阪府大阪市平野区 / 30代

査定価格2,200万円売却価格2,200万円

不動産会社の決め手
すぐに売却をしたかったため連絡の早かったイズミハウスさんに決めました。あとは赤字にならなければ良かったのでそれも赤字にならないとの事で決めました。
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マンション経営は長期的な計画が重要

マンション経営は、相続税以外の節税対策にはならないと言えます。経営である以上、利益を出さなければ、損失が大きくなるリスクが高いです。
初年度だけは赤字になりやすく、所得税や住民税も抑えられますが、2年目からは黒字経営をする必要があります。そのため、修繕費の積み立てや管理会社への委託費、その後の転売の可否も含め、長期的な計画を立ててから始めましょう。

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