マンション経営は、果たして節税対策になるのでしょうか。また、アパートを経営する場合と、どのような違いがあるのでしょう。不動産の運用とはいえ、経営することには違いはないため、しっかりとシミュレーションをしてから取り組むことが大切です。今回は、マンション経営で節税は可能か、またアパート経営との違いなど、お金回りについて検討していきます。
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マンション経営で節税できるケース
マンション経営が節税効果を生むには2つの条件があります。
- 定期収入があり、収支がマイナスの場合
- 相続目的であり、収支がプラスの場合
定期収入があり、収支がマイナスの場合
マンション経営で得られる収入のうち、課税対象になるのは「不動産所得です」
相続目的であり、収支がプラスの場合
不動産を相続する場合、相続税は、「不動産評価額」を元に算出します。
不動産評価額は、その不動産の市場価格の7割程度の額になります。
つまり、5000万円の現金を持っていることでの相続税は5000万円分ですが、5000万円で不動産を購入することで、相続税が7割の3500万円分になるということです。
しかし、不動産を所持していると固定資産税がかかるので、収入を得られないと収支がマイナスになるので注意しましょう。
マンション経営で「相続税」を節税する
制度を利用した節税は、主に相続に関するものが挙げられます。また、実質利益があるにもかかわらず、会計上では赤字にすることも可能な、減価償却費について詳しく見てみましょう。これらを理解することで、マンション経営で得られるメリットが見えてきます。
小規模宅地等の特例を活用する
小規模宅地等の特例は、相続税を節税する際に活用できます。
貸付事業用宅地等に該当する場合は、限度面積を200㎡として、50%を減額してもらえる制度です。ただし、更地を相続して新たにマンションを建てた場合は該当せず、もともと貸付を行っていた土地に限ります。
貸家建付地の評価減を活用する
貸家建付地の評価減も、相続税を節税するために活用するものです。
賃貸マンション等は、オーナーの所有物とはいえ、入居者にも借家権というものがあります。通常の賃貸契約では、オーナーの都合で勝手に立ち退きを迫ったりすることは許されていません。
つまり、土地活用の自由度は、自宅用にするよりも下がっています。
その利用価値の低下を、減税によって補填するような考え方をしたものが、貸家建付地の評価減です。
貸家建付地の価額の計算式は、以下の通りです。
| 貸家建付地の価額＝ 自用地とした場合の価額－自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合 |
これだけ見ても、意味が分かりづらいので詳しく説明します。仮に、自用地として相続する場合の土地の評価額が、5,000万円だったとしましょう。さらに、路線価図や評価倍率表で確認できる借地権割合が40%、借家権割合は30%、賃貸割合は入居率とイコールなので、満室の100%と仮定します。これを先の式に当てはめまてみしょう。
| 5,000万円－5,000万円×40%×30%×100%＝4,400万円 |
つまり、貸家建付地の評価減を用いなければ、5,000万円の評価額に対して、税金を支払わなければならなかったものが、600万円の減額によって、税金も抑えられるということです。
減価償却率を設定する
減価償却率や額は、自由に設定してよいわけではありません。1億円で建てた建物が、翌年には資産価値が0円になるということは、現実的ではないので、その建物の耐用年数を考えて設定します。国税庁が提示している耐用年数の中で、マンションに該当しそうな構造の一覧を見てみましょう。
| 構造 | 細目 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|---|
| RC造・SRC造 | 住宅用 | 47年 | 0.022 |
| 金属造 | 住宅用・骨格の肉厚が（以下同） 4mmを超えるもの ※重量鉄骨造 | 34年 | 0.030 |
| 3mmを超えて4mm下のもの | 27年 | 0.038 | |
| 3mm以下のもの | 19年 | 0.053 | |
| 建物付属設備 | 電気・給排水・ガス等 | 15年 | 0.067 |
| エレベーター | 17年 | 0.059 | |
| 消火・排煙・災害報知器等 | 8年 | 0.25 |
減価償却の計算方法は、もともとは定額法と定率法の2つが選べましたが、平成28年度4月1日以降に取得した物件に関しては、定額法に一本化されています。冷蔵庫等の設備は、定率法も選択可能となっているものの、住宅用の設備はエレベーターなどを含めて定額法です。よってマンション経営に関しては、定率法について考えなくて良いでしょう。
RC造の場合、47年で資産価値が0になるという計算です。償却率0.022で計算すると、0.022×47＝1.034でほぼ一致します。建物の躯体部分の価値が、新築時に5,000万円であれば、償却率0.022をかけた毎年110万円を、経費として計上できるということです。
とはいえ、マンションは建物の躯体部分とエレベータなどの設備を分けて、計算しなければなりません。減価償却として申請できる項目に、抜け漏れがあると損をしてしまうので、しっかりと把握しましょう。
・制度を確認する
・減価償却を理解
副業としてのマンション経営で住民税・所得税を節税する
マンションに限らず、賃貸経営を副業とした場合の節税が、謳われることがあります。確定申告による控除等を利用して、会社員としての所得を会計上で減らし、所得税や住民税を節税しようというものです。しかし、実際にそううまくいくとは限りません。その理由を考えてみましょう。
控除額を利用して所得全体を減らすという節税方法
確定申告で青色申告を選択すると、本来は所得（利益）となる金額から、65万円を控除してもらえます。これを利用することで、マンション経営の会計上を赤字とすることも可能です。会社員として得た所得との損益通算を行い、所得税や住民税を節税できます。
控除額を含めた損益通算を活用する
まずは、収入と支出の項目を把握しておきましょう。主たるものは下記の表の通りです。
| 収入 | 必要経費 |
| 家賃 管理費 | 租税公課 ・固定資産税 ・都市計画税 ・登録免許税 ・印紙税 ・不動産取得税など 損害保険料 ローンの金利分 減価償却費 修繕費 管理委託費 賃貸代行手数料 通信費 交通費 接待交際費 水道光熱費 |
収入から必要経費を引いたものを、所得として確定申告します。青色申告を選択すれば、さらに65万円が控除され、実質の所得はプラスでも、会計上は赤字として申告できます。
副業の場合は、損益通算となります。会社員としての所得が600万円で、マンション経営の黒字が15万円だとすると、控除額65万円を適用して、550万円の所得が課税対象になるというわけです。これによって、所得税や住民税を節税することができます。
マンション購入初年度の節税効果は高い
マンション購入の初年度は、マンションの購入にかかった費用も、経費として計上できるため、大幅な赤字計上が可能でしょう。会社員としての所得も含めた損益通算をしても、マンション経営が大幅に赤字であれば、所得税や住民税の課税額を抑えられます。
さらに、負債は翌年にも繰り越せるため、うまくいけば翌年も節税効果が高いかもしれません。株の売買では、この損益通算ができないため、投資先として賃貸物件を所有する人が多いことも頷けます。
節税か否かのバランスは難しい
賃貸マンション経営の売り文句としては、節税対策などが挙げられますが、現実的に考えると、そのバランスは難しいです。控除額65万円を考慮して、ギリギリ赤字になるような経営を続ければ、修繕が発生した際に、持ち出し金になるリスクが高すぎます。
賃貸マンションの所有は、あくまで経営であって投資ではないことを覚えておきましょう。収支がプラスでない限り、空き室になった瞬間に経営は破たんします。節税対策になるとすれば、相続税を抑えられる点のみです。
・控除額を活用
・バランスは難しい
奈良県橿原市 / 50代 査定価格2,800万円売却価格2,800万円 長崎県佐世保市 / 60代 査定価格3,000万円売却価格3,000万円 兵庫県三木市 / 50代 査定価格3,000万円売却価格3,090万円 茨城県つくば市 / 40代 査定価格4,200万円売却価格4,380万円 大阪府大阪市平野区 / 30代 査定価格2,200万円売却価格2,200万円 
マンション経営は長期的な計画が重要
マンション経営は、相続税以外の節税対策にはならないと言えます。経営である以上、利益を出さなければ、損失が大きくなるリスクが高いです。
初年度だけは赤字になりやすく、所得税や住民税も抑えられますが、2年目からは黒字経営をする必要があります。そのため、修繕費の積み立てや管理会社への委託費、その後の転売の可否も含め、長期的な計画を立ててから始めましょう。
