マンション一棟買いの流れやデメリット。投資を失敗させないために

憧れのマンション一棟買いは、区分で購入するよりも多額になり、できるだけ失敗を避けたいもの。このページでは、マンション一棟買いの大まかな流れについて解説しつつ、メリットや注意点、成功させる秘訣について取り上げていきます。
「一棟と区分のどちらにしようか迷っている」、「初めて不動産投資にチャレンジする」という人などは、本記事でマンション一棟買いについて理解を深め、不動産投資の失敗を防ぎましょう。

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マンション一棟買いの流れについて

まずは、マンション一棟買いの流れについて解説します。不動産会社に問合せするところからスタートしますが、始めに物件情報を調べておきましょう。購入時に必要な費用や購入後のフローについても、詳しく紹介しますので参考にしてください。

最初に物件情報をしっかりと調べる

マンションは、最寄り駅や築年数、周辺環境などによって、大きく値段が異なります。木造などの作りも、価格に影響されるでしょう。もちろん、マンション一棟になれば、何千万円、何億円という金額が珍しくありませんが、場所によっては、1,000万円を切ることもあります。
不動産会社に問い合わせる前に、様々な物件情報サイトを活用して、自分が狙っているエリアのマンションは、どれぐらいの相場なのかチェックしましょう。そうすることで、資金計画なども立てることが可能です。
時折、好条件にも関わらず、格安物件を目にすることがありますが、すぐに飛びつかない方が良いです。なぜなら、再建築不可の物件で売却できなかったり、過去に事故があった建物の可能性もあるからです。安値の理由は、必ず業者に聞くようにしましょう。

フローは問い合わせから引き渡しまで

次に不動産会社に問い合わせます。会社によっては、非公開物件などもありますので、必ず聞いてみましょう。購入するマンションを決めたら、買付申込書に記入し、提出。そして、金融機関に融資の確認を行います。金融機関によって、審査基準や金利が異なりますので、注意が必要です。
その後は、価格交渉です。仲介業者を通して、売主と価格をすり合わせていきます。時間が掛かり過ぎると別の購入希望者の手に渡ってしまう可能性もありますので、余計なやり取りは避けるようにしましょう。契約前には、重要事項説明を聞くことになります。
売買契約締結後は、売買金額の5%~20%の手付金を支払い、融資の申し込みを進めます。審査を通らなかった時に備えて、ローン特約を契約書に入れましょう。そうすれば、審査不可であっても、売買契約を取り消しにして、手付金も戻ります。最後は、引渡しです。残りの金額を支払い、登記を手続きし、購入完了です。

購入時に必要な費用はさまざまある

不動産購入時には、費用や税金が掛かります。仲介を利用していた場合、業者に仲介手数料が掛かります。売買金額によって手数料は異なりますが、法律によって上限が定められており、ほとんど掛からないこともあります。
売買契約書に必要な印紙代も、売買金額によって異なります。税金は、所有権移転費用の登録免許税、不動産取得税が必要。ローンを組む時にも、手数料や保証料などが掛かります。不動産の金額によって、費用や税金は大きく変わりますので、あらかじめ各種費用を算出しておきましょう。

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購入後には保険や管理会社を確認

マンションを買った後は、火災保険、地震保険、施設賠償責任保険などに加入しましょう。一棟買いだからこそ、万が一の時は、被害が大きくなってしまいます。また、マンションを管理するには、専門的な知識や人員などが必要になりますので、管理会社に任せるようにしましょう。
様々な管理会社があり、一部委託管理や全部委託管理といった管理の種類もあります。もちろんこうした種類により、手数料は異なります。複数業者から見積もりをもらい、自分のマンションに合った会社を探し、良好な関係性を築いてください。

・まずは物件相場を確認
・非公開物件の問合せを
・諸費用について計算する

マンション一棟買いにはメリットが多数ある

マンション一棟買いのメリットとして挙げられるのは、自由に対応できることです。空き室のリスクを減らし、土地が入手できることも利点になるでしょう。比較的融資を受けやすく、複数の区分より購入しやすいこともメリットです。こうしたマンション一棟買いのメリットについて深掘りしていきます。

自分の思った通りに経営可能

区分であれば、自分の思ったように建て替えできず、リフォームもしずらいですが、マンション一棟買いは、管理も取り壊しも、入居ルールも、自分の好きなように対応することができます。売却することになった際、更地にして良し、そのまま売るのも良し、新築に建て替えても良し、何でもありです。もちろん、自由な分、責任が重くなりますので、不動産の勉強を怠らないようにしましょう。

空き室のリスクを減らせる

マンション一棟で投資を行った際、一部屋だけではありませんので、家賃収入は確実に入ります。区分投資の場合、収入がゼロになる可能性もあり、空き室のリスクは大きくなってしまうでしょう。マンション一棟投資の目指すべきところは、満室経営です。そのために、立地や価格設定、築年数などの選定が必要です。

土地も手に入り自由に使える

マンション一棟買いは、土地も所有することができます。土地は資産となり、また、自由に処分することも可能です。区分購入であれば、土地のみを売却することはできません。土地があれば、駐車場経営や自宅建設など、別の土地活用も実現可能です。また、土地が付いているからこそ、比較的融資を受けやすくなるでしょう。

複数の区分よりも買いやすい

空室リスクを避けるために、複数の区分マンション購入を検討する人もいます。しかしながら、複数区分は管理することが大変であり、購入する際も手間がかかるものです。マンション一棟ならば、管理も購入も、複数区分よりは難しくありません。
事業的規模として認められた際は、控除や経費計上など、税制メリットがあるのも特徴でしょう。マンション一棟投資は、マンション区分よりも、ハイリスクハイリターンであり、やりがいも大きいです。

・好きなように対応可
・空き室リスクは少ない
・土地も所有できる

マンション一棟買いの注意ポイント

マンション一棟買いは、メリットばかりではありません。そもそも購入金額が非常に高く、満室経営は、なかなか実現しないもの。災害時のリスクは小さくありません。こうしたマンション一棟買いの注意ポイントについて見ていきましょう。

どうしても高額になってしまう

そもそも高収入の人でなければ、マンション一棟買いは難しいかもしれません。人気の高いエリアなどであれば、何千万円ではなく、億を超えることも当たり前。価格の低いマンションを購入したとしても、投資用として活用できるとは限りません。
2,000万円ぐらいで物件を探しているのであれば、マンション一棟買いを諦め、区分マンションも検討してみましょう。リターンは少ないものの、リスクも小さいため、安心して投資できます。

満室は不可能かもしれない

マンション一棟買いは、日当たりが良い部屋や角部屋といった人気の高いポジション以外も含まれてしまうものです。区分マンションであれば、自分の好きな部屋だけを購入できますが、マンション一棟はそうはいきません。そのため、マンションの立地や条件によっては、満室は不可能かもしれません。
人気が集まらない部屋をリフォームしたり、ある程度の対策はできますが、それでも人が入らない時は入らないです。引っ越し時期なども、空き室がちらほら出てきます。
マンション投資は、築年数などによって、いつかは賃料を下げる時が訪れます。その際、すべての部屋の賃料を落とさなければ、入居者からクレームがきたり、別のところに引っ越してしまうリスクがあります。どれくらい賃料を落とすのか、いつ頃下げるべきなのか、見極めることも重要です。

災害時にはリスクが大きくなる

マンション一棟買いは、災害時のリスクが大きいです。火事が起きたとしたら、最悪のケースでは、建物が全焼してしまうかもしれません。火災保険などへの加入は絶対に対応しておくとしても、大きな災害リスクになってしまうのは自明です。区分であれば、一部屋だけの損失であったり、リスクは小さいでしょう。

・一棟は非常に高額になる
・満室は難しい可能性あり
・大きな災害リスクもある

マンション一棟買いを失敗しない秘訣

マンション一棟買いで投資を成功させるためには、どうすれば良いのでしょうか。まず初めに行うことは、しっかりとした資金計画を立てることです。そして、様々な失敗例をチェックして、同じような過ちを犯さないようにしましょう。このようなマンション一棟買いを失敗しない秘訣について詳しく解説します。

資金計画を立てることは非常に重要

税金や費用面について考えることなくマンション一棟買いをしてしまい、赤字経営になって、投資に失敗したという人は少なくありません。資金計画を立ててから、マンション一棟買いを進めるようにしましょう。金額的にも大きくなりますので、勢いだけで購入してしまい、後悔するような事態は避けてください。購入後においても、修繕費などは掛かるものです。
物件を購入する際も、「人がたくさんいるから確実に儲けが出る」など、1つの要素だけで判断しないようにしましょう。近くに商業施設があったとしても、潰れてしまう可能性もありますし、大学などの学校であれば、途中で移転することもあります。様々な要因をチェックして、マンション一棟買いに取り組むようにしましょう。

失敗例を閲覧して成功する方法を学ぶ

投資の成功例だけではなく、失敗例を閲覧するこも大切です。参考になるのは、口コミサイト。成功例と同じようにしても成功するとは限りませんが、失敗例は、同じことをやらなければ良いだけです。もちろん、すべての情報を鵜呑みにする必要はありません。似たようなケースがあれば、参考にできるでしょう。
一棟マンション投資は、自由度が高いからこそ、失敗しないためには、深い不動産知識が求められます。そのため、管理会社にすべてを任せきりにしたり、自分では一切不動産の勉強をしないことは避けるようにしましょう。

フルローンではなく頭金を準備

マンション一棟買いをフルローンで対応すると、後で返済がきつくなる可能性はゼロパーセントではありません。時間が経つにつれて、賃料を下げることもあり、メンテンナンス費用も掛かります。頭金をある程度支払うことで、大きなローン負担を回避できるようにしましょう。
新築ではなく、中古のマンション一棟買いも視野に入れた方が良いです。中古ですので、価格は低くなりますし、もともと入居率が高いのであれば、空き室リスクも防止できます。

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場所はできるだけ都市を選ぶ

東京23区内のマンションであれば、投資に成功する確率は高まりますが、購入するための資金がかなり必要です。返せないほどの借金を負っては元も子もありませんので、物件選びは慎重に行いましょう。有名な駅から20分前後の立地にも、一棟マンションはたくさんあります。
東京以外のマンションを購入する際は、都内住まいの人であれば、現地に行って業者から話を聞いたり、ネットなどでしっかりと情報収集をしてから、物件を選ぶようにしましょう。今後の収益性を基準にすることも重要です。

・最初に資金計画を立てる
・失敗例をたくさん見る
・頭金を準備した方が良い

マンション一棟買いで不動産の投資を成功させよう

マンション一棟買いの最初は、物件情報をしっかりと調べるところから始めます。購入時の流れや必要な費用、保険や管理会社についても、理解を深めておきましょう。マンション一棟買いにはさまざまなメリットがあり、自分の思った通りに対応でき、空き室のリスクを減らせ、土地も所有できます。
マンション一棟買いの注意ポイントとしては、どうしても高額になってしまうことや災害時にはリスクが大きくなること。マンション一棟買いを成功させるためには、資金計画を立て、失敗例から学び、マンションの立地選びに注力することです。
マンション一棟をフルローンで購入してしまうと、後で返済に困ってしまうことがあるため、最初の時点での自己資金は重要。憧れだけでマンション一棟を購入したとしても、赤字経営になってしまえば、すぐに売却してしまうリスクもあります。豊富な不動産知識は必要ですが、マンション一棟投資は、安定した収入を実現できるでしょう。


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