【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

中古住宅売却の基礎知識!流れや税金、売れない時の対処法も解説

  • 更新日:2024年12月26日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
中古住宅売却の基礎知識!流れや税金、売れない時の対処法も解説

中古住宅を売却する方の中には、「新築住宅と比べると人気がなくて売れないのではないか」「中古住宅の売却にはコツや注意点がたくさんありそう」と不安に思っている方も少なくないでしょう。

この記事では、中古住宅売却の基礎知識として、売却の流れや、税金、注意点、売却できない時の対処法を紹介します。

最後までぜひ御覧ください。

【一戸建て売却の流れ】事前準備から売却後の手続きまでの流れと失敗しないためのポイント

中古住宅売却の流れ

まずは、中古住宅売却の流れです。

築年に関わらず、住宅売却の流れは以下のとおりです。

不動産売却の流れ

 

手軽にご自宅の査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。

不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンで不動産の物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

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中古住宅売却にかかる費用・税金

中古住宅の売却には、売買価格総額の5~7%の費用がかかり、さらに売却益に対して税金もかかります。

中古住宅の売却代金がそのまま利益になるわけではないので注意が必要です。

中古住宅を売却する際に必ずかかってくる費用は「仲介手数料」「印紙税」で、場合によっては住宅ローン返済費用抵当権抹消費用が発生します。

不動産会社に家の売却活動を行ってもらい、無事に売却できた場合に仲介業務の報酬として支払う費用が仲介手数料です。

仲介手数料の上限は消費者が不利益を受けないように法律で定められており、家の売却価格によって以下の様に変動します。

売却価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

例えば、不動産の売却価格が3,000万円だった場合の仲介手数料は以下の通りです。

(3,000万円×3%+6万円)+9.6万円(消費税)=105.6万円

また、中古住宅の売却にかかる「印紙税」とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金です。

売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになり、税率は以下のように定められています。

契約金額本則税率
100万円を超え 500万円以下1000円
500万円を超え 1,000万円以下5000円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円

参照:国税庁ホームページ

中古住宅の売却にかかる費用や税金についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

不動産売却に必要な費用一覧!手数料の相場や税金の計算方法を解説!

費用算出シミュレーション

以下の費用シミュレーションでは、家を売ったときにかかる費用・税金を簡単に算出することができます。

「売却価格」「購入価格」「物件の所有期間」「現在住宅として住んでいるか」をそれぞれ入力し、「費用を算出する」ボタンを押すと、売却時にかかる費用が自動で算出されます。
※購入価格が分からない場合は空欄で大丈夫です。

費用の内訳も表示されますので、まずはどんな費用がいくらかかるのかを把握しておきましょう。

中古住宅を高く売るコツと注意点

この章では、中古住宅売却を成功させるためのコツや注意点を紹介していきます。

一戸建ての中古住宅を売却する際の基礎知識を知りたい方はこちらをご覧下さい。

①住宅ローンの返済計画を立てよう

中古住宅を売却する際、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

一般的には、家の売却代金を利用して完済することがほとんどですが、足りない場合には手持ちの資金から捻出する必要があります。

住宅ローンを完済するために、事前に住宅ローンの返済計画を立てておくことが重要です。

②あらかじめ相場を調べておこう

査定前にあらかじめ相場を調べておくことが重要です。相場を知っておくことで、査定額が提示された際に適正か判断することができます。

相場より査定額が低すぎる場合は損をしてしまいますし、相場より高すぎる場合はなかなか買主が現れず、結局値下げをする展開になっていまうので、結果として損をする可能性があります。

そういった事態を避けるためにも、査定前に相場を調べておくことが重要です。

③複数の不動産会社に査定依頼しよう

1つの不動産会社だけではなく、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

なぜなら相場についての情報を手に入れることができるからです。

相場情報を把握することで、より高く、よりスムーズに売却してくれる、信頼できる不動産会社に出会うことができます。

もし1社にしか査定依頼をしなかった場合は、その1社の査定価格によって相場より売却してしまったり、逆に相場より高すぎて、なかなか売却できない可能性があります。

このような事態を避けるためにも、査定依頼は複数の不動産会社にしましょう。

その際は一括査定サイトを用いることで、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。

その中でもおすすめなのが、すまいステップです。

すまいステップ」には、厳しい基準をクリアした不動産会社が全国1000社以上加盟しており、その中から売却したい物件に合った会社を最大4社紹介してもらえます。

④掃除をしておこう

中古住宅を売却する際、家の掃除を行う義務はありません。

しかし、家の掃除をしておかないと売却価格に影響する可能性があります。

売却活動中に買主や不動産会社がチェックするのは、立地条件や築年数はもちろんですが、水回りやキッチン、玄関がきれいに保たれているのかもチェック対象になっています。

家の掃除をしておかないと、本来の価値より低く査定されてしまう可能があるので、査定前に掃除をしておきましょう。

⑤リフォームはしないでおこう

中古住宅を売却する際に、「リフォームした方がいいのではないか」と考える方もいらっしゃいます。

実際、リフォームすることで見た目の印象が良くなり、売却できる可能性が高まります。

しかし、リフォームしても査定額が大きく変わらない可能性があるため、リフォーム費用を回収することが困難です。

そのため、上述のように小さな補修は必要ですが、大掛かりなリフォームはやめておきましょう。

⑥査定時に瑕疵を伝えよう

査定の際には、不動産会社に物件や設備の瑕疵(欠陥)をすべて伝える必要があります。

査定額が下がることを懸念して瑕疵を伝えなかった場合、慰謝料の請求や契約解除になる可能性があります。

不動産会社に伝えるべき瑕疵は以下の4点です。

  • 雨漏りやシロアリ被害、土壌汚染などの物理的瑕疵
  • 建築制限が課されている場合などの法律的瑕疵
  • 近隣の騒音・異臭・騒音問題などの環境的瑕疵
  • 過去に事故や事件など心理的な抵抗を生じるような心理的瑕疵

当てはまる項目がある場合は、必ず不動産会社に伝えましょう。

⑦物件状態・エリアを考慮して媒介契約を結ぶ

中古住宅を売却する際、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶ時に、物件状態や周辺エリアを考慮して媒介契約を結ぶと、早く売却できる可能性があります。

例えば、築年数が浅く人気エリアの物件は購入希望者が多いため、一般媒介契約で不動産会社を競わせて広告を多く出し、より良い条件で売却できる可能性があります。

中古住宅を売却できない時の対処法

中古住宅を売り出してもなかなか売却できないという場合でも、以下の方法で対処すれば売却できる可能性があります。

中古住宅の売却にかかる期間は、一般的に売り出してから3~6か月ですが、それ以上経っても買主が見つからない場合は検討してみましょう。

  • 売り出し価格を見直す
  • 不動産会社を変更する
  • 買い取ってもらう

売り出し価格を見直す

中古住宅を売却できない時は、まずは売り出し価格を見直してみましょう。

相場よりも高く設定した価格であれば、不動産会社と相談して適正な価格に変更することをおすすめします。

相場は常に変動するので、再度ポータルサイトで競合物件の売り出し価格を調べる、査定を受け直すなど、自身の物件の売り出し価格が適正か確認しましょう。

不動産会社を変更する

中古住宅を売却できない時は、不動産会社を変更してみることも1つの手段です。

不動産会社によって得意とする物件が異なり、実績や経験も様々です。

中古住宅の売却実績が豊富な不動産会社や、地域密着型でその地域に詳しい不動産会社など、売却したい住宅に合わせた不動産会社を選びましょう。

買い取ってもらう

どうしても中古住宅を売却できない時は、不動産会社に直接買い取ってもらうことを検討しましょう。

物件自体に需要がなく、価格を下げても売却できない場合は、不動産会社による買取ですぐに売却できます。

現在売却を依頼している不動産会社が「買取保証制度」を設けているか、担当者に確認してみましょう。

買取について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

不動産買取は家・土地が早く売れてスグに現金化できる!仲介との違いやおすすめ買取業者を紹介

記事のおさらい

中古住宅売却にかかる費用・税金は?

中古住宅売却にかかる費用・税金は以下のものです。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • 印紙税
  • 譲渡所得

詳しくは中古住宅売却にかかる費用・税金をご覧ください。

都道府県ごとの不動産売却情報

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