【専門家監修】不動産売却メディア「すまいステップ」

中古住宅の売却を成功に導く売却の注意点と流れを徹底解説!

  • 更新日:2024年5月31日
蔭山達也
監修蔭山 達也
大学卒業後、大手不動産流通会社に入社。売買仲介をメインに実務経験を積む。その後、株式会社ノヴェルに入社。著書に「条件難物件でも低予算で満室になるおもてなしビル管理経営」がある。
【保有資格】宅地建物取引士、ビル経営管理士、CPM(米国不動産経営管理士)、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター
【URL】株式会社ノヴェルYouTubeチャンネル
中古住宅の売却を成功に導く売却の注意点と流れを徹底解説!

住み替えや実家の相続を機に、中古住宅の売却を検討している人は年々増加しています。

一方で、近年は人口減少に伴って空き家の数が増加しており、以下のグラフでは2033年には3戸に1戸が空き家になると予想されています。

中古住宅の需要は高まっていますが、このまま人口減少が進めば、中古住宅が売れにくい時代に移り変わっていく可能性もないとは言い切れません。

空き家率

参照:野村総合研究所

実際に中古住宅を売却する方の中には、「新築住宅と比べると人気がなくて売れないのではないか」「中古住宅の売却にはコツや注意点がたくさんありそう」と不安に思っている方も少なくないでしょう。

この記事では、中古住宅の売却価格の決まり方や売却の流れ、コツと注意点までを紹介します。

図で分かる【一戸建て売却の流れ】7つのステップで売却の全体像をつかもう

中古住宅でも売却できる?

中古住宅でも、しっかり手順を踏んで売却活動を行えば売却は可能です。

以下のグラフを見ると、中古住宅は常に一定の需要があり、少しずつですがその需要は年々上がってきていると言えます。

中古住宅成約件数

(参照:東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2022年)」

しかし、基本的に住宅の売却価格は築年数による影響が大きく、新築住宅と比べると売却価格は低くなってしまいます。

次の章では、中古住宅の売却価格はどのように決まるのか解説していきます。

手軽に不動産の査定額を知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用してみてください。

不動産一括査定サイトは、パソコンやスマートフォンで不動産の物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

すまいステップ』なら、お家で24時間いつでも不動産会社に査定を依頼できます。

「今お持ちの不動産がどれくらいで売れるのか」を完全無料で知れるので、以下のフォームに物件情報を入力して査定を受けてみましょう。

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中古住宅の売却価格はどう決まるのか?

中古住宅の売却価格は、主に以下のような要素で決まります。

  • 周辺環境
  • トラブルの有無
  • 接道状況
  • 日当たりや風通しの良さ
  • 築年数
  • 耐震基準
  • 間取り
  • 設備や共用部

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却価格の決まり方①周辺環境

中古住宅の売却には、周辺環境などの立地の良さが大きく影響します。

以下のような利便性の高い物件は、生活上のメリットが多く、需要があって高く売却できる可能性が高まります。

  • コンビニやスーパーが近い
  • 病院や役所などの施設が近い
  • 駅やバス停から徒歩圏内

特にファミリー層の多い地域であれば、通勤・通学のための交通利便性の高さに加え、スーパーマーケットや公園、学校や病院などが近くにある物件が好まれます。

また、中古住宅の近辺に大型ショッピングモールや娯楽施設、病院などの建設・最寄り駅周辺の再開発が予定されている場合は、より高く売却できる可能性があります。

そのエリアが活性化し、土地の価値やニーズが高まるので、売却価格に良い影響を与えます。

実際に、大企業が移転したことによって飲食店やコンビニなどの施設が増え、生活の利便性が上がり、そのエリアの価値が上がったために物件の価値が数年前に比べて上昇しているケースもあります。

一方、過疎エリアや衰退が進んでいるエリアでは不動産の価値が低く、売却価格は下がりやすい傾向があります。

以上の要素を自分で考慮することはとても難しいことです。

中古住宅がいくらで売却できるのかを知るために、まずは不動産会社の査定を受けましょう。

すまいステップを利用すれば、厳選された複数の不動産会社から査定額を提示してもらえます。

売却価格の決まり方②トラブルの有無

近隣トラブルや騒音問題などのトラブルがある場合は、売却価格に悪い影響を与えます。

生活の快適性の観点から、物件の魅力が下がってしまうためです。

また、繫華街が近い物件や、治安が悪いエリアの物件も同様です。

中古住宅の売却価格の決まり方は複雑であり、正しい売却価格は不動産会社に査定を依頼する必要があります。

その際におススメなサイトが、不動産の一括査定サービス「すまいステップです。

すまいステップを利用することで、厳選された複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができます。

もちろん利用は無料なので、中古住宅の売却を検討している方はぜひ一度利用してみてください。

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売却価格の決まり方③接道状況

中古住宅が面している道路(前面道路)は、売却価格に大きな影響を与えます。

前面道路の幅によって建物の大きさの限度が決められているためです。

前面道路の車通りの多さは、駐車の難易度や騒音に影響が出る場合があります。

また、前面道路に接している間口が広い場合は使い勝手がいいため、価値は高くなります。

売却価格の決まり方④日当たりや風通しの良さ

日当たりや風通しの良さは、湿気を逃し、カビを防いでくれるという機能面からも売却価格に影響が出ます。

特に、南向きで日当たりが良い物件は需要が高く、価値が高くなります。

売却価格の決まり方⑤築年数

物件の築年数は、売却価格に大きな影響を与えます。

中古住宅では、1982年以降に建築された住宅、もしくはそれ以前に建築された住宅でも現在の耐震基準に適合していれば、住宅ローン控除を受けられるためです。

また、買主は築年数を購入の目安の1つとするので、築年数が浅いほうが有利です。

売却価格の決まり方⑥耐震基準

建築基準法は複数回の改正を経ているため、住宅の耐震基準は築年数により異なっています

建てられた年数耐震基準
旧耐震1981年5月31日以前震度5程度の中規模の地震で大きな損傷を受けないこと
新耐震1981年6月1日以降中規模の地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度6程度の大規模な震で建物の倒壊や損傷を受けないこと
2000年基準2000年6月1日以降地盤に応じた基礎の設計、接合部の金具取付、偏りのない耐力壁の配置など

耐震基準は、建築確認証や検査済証に記載されている「建築確認申請日」で確認できます。

売却価格の決まり方⑦間取り

一般的な間取り(3LDKや4LDK)は査定額が高い傾向にあります。

生活動線や家事動線がシンプルで確保しやすい、部屋の大きさや形が使いやすいなど、生活するイメージがしやすい間取りの住宅は人気です。

一方、段差が多い、デッドスペースがある、二世帯住宅などは需要が低い傾向です。

売却価格の決まり方⑧設備や共用部

設備の有無によっても売却価格は変わります。

収納スペースや浴室乾燥機、上下水道・ガスなどのライフラインなどがチェックポイントとして挙げられます。

庭や駐車場、太陽パネルなどの設備も評価対象です。

また、マンションであれば、エレベーターはもちろん、オートロックや防犯カメラが付いているなど、セキュリティーがしっかりしていると高く売却しやすいです。

中古住宅の売却期間

中古住宅の売却にかかる期間を、売却の流れに沿って以下の表にまとめました。

ステップ売却段階段階ごとの所要期間
事前準備する売り出し前 1~2ヶ月
査定を受ける
媒介契約を結ぶ
売却活動をする売り出し中1~6ヶ月
売買契約/家を引き渡す売り出し後1ヶ月
確定申告する

段階としては、売り出し前・売り出し中・売り出し後の3つの段階に分かれています。

売却にかかる期間は、一般的に中古マンションの場合は6ヶ月中古戸建ての場合は11ヶ月が目安です。

中古住宅の売却の流れ

この章では、実際に中古住宅売却の流れと各ステップのポイントを、1つずつ確認していきましょう。

  1. 事前準備をする
  2. 査定を受ける
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動をする
  5. 売買契約/家を引き渡す
  6. 確定申告する

Step①事前準備する

中古住宅の売却を検討し始めたら、まずは以下の事前準備を行いましょう。

  1. 必要書類を準備する
  2. 相場を調べる

すべての書類をそろえる必要はありませんが、先に準備しておくことでスムーズに手続きを行うことができるだけではなく、より正確な査定を行うことができます。

以下に、必要な書類の一例を示します。

  • 実印・印鑑証明書
  • 確定測量図および境界確認書
  • 登記済証(権利証)または登記識別情報
  • 確定測量図および境界確認書
  • 間取り図
  • 購入時の売買契約書・重要事項説明書・パンフレットなど

必要な書類について詳しく知りたい方は、下記の記事を参考にしてみて下さい。

不動産売却に必要な書類はこれで全部!重要度や入手方法などわかりやすく解説

不動産会社の相場を受ける前に、どれくらいの値段で実際に売却されているのかを自分でも確認していきましょう。

相場を調べるときのポイントは、売却予定の中古住宅と同じような条件の物件を対象とすることです。

住宅の価格はおおむね「築年数・間取り・立地」で決まります。

そのため、全く異なる周辺環境の中古住宅や築年数が新しい中古住宅を例に調べても正しい相場は分かりません。

中古住宅の相場は、「レインズ・マーケット・インフォメーション」、「土地総合情報システム」を使って調べましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。

土地総合情報システムは国土交通省が運営するサイトで、過去2年分の実際の取引価格の検索が可能です。

Step②不動産会社の査定を受けて媒介契約を結ぶ

続いて、不動産会社に依頼して中古住宅の査定価格を算出してもらいましょう。

合わせて、自身で調べた相場と、査定価格がかけ離れていないか、根拠の提示はあったかなど、気になった箇所を不動産会社に質問してみましょう。

査定してもらう時のポイントは、複数社に査定依頼を行うことです。

複数社に査定依頼を行うことで以下のようなメリットがあります。

複数社査定のメリット
査定結果を比較できる
精度の高い価格が出やすい

複数に不動産会社に査定依頼をする際はインターネット上で簡単に無料で査定依頼が出来る「不動産一括査定サイト」を使うことをお勧めします。

不動産一括査定サイトの代表例は「すまいステップ」です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

査定を出してくれた不動産会社の中から、売却をサポートしてくれる不動産会社を選んで媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶときのポイントは、物件に適した契約方法を選ぶことです。

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの契約方法があります。

以下の表に各契約方法の特徴をまとめました。

それぞれメリットとデメリットを把握した上で、自身の希望条件・売却希望時期を踏まえて選びましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数業者との契約××
他社への通知義務○※明示型を選んだ場合××
自己発見取引×
契約の有効期間3カ月以内3ヵ月以内3ヵ月以内
指定流通機構への登録任意7日以内に登録5日以内に登録
業務状況の報告義務任意2週間に1回以上1週間に1回以上

Step③売却活動をする

媒介契約を結んだら売り出し価格を設定します。

売り出し価格は、自分の希望だけではなく、査定価格周辺の相場を考慮しながら決めていきましょう。

合わせて、内覧準備や物件情報の開示を進め売却活動を開始していきます。

契約締結後のトラブルを避けるためにも、内覧時には不具合や欠陥箇所などは誠実に伝えましょう。

Step④売買契約・家を引き渡す

無事に買い手が現れたら、買主と売買契約を結びます。

契約締結前に売却条件や価格物件の引渡し時期などの細かい部分も決めていきます。

最後に、不動産会社より重要事項説明という詳細な物件説明が買主に対して行なわれ、晴れて売買契約を締結したら買主から売却代金が振り込まれます。

決済が完了すれば、家の引き渡しが行われ不動産登記名義が売主から買主に変更されます。

Step⑤確定申告する

不動産を売却して利益が生じた場合は、売却した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告をします。

売却損が生じた場合は確定申告の義務はありませんが、売却で損失が出た場合には税金の優遇措置を利用できるので確定申告を忘れずに行いましょう。

中古住宅売却にかかる費用・税金

中古住宅の売却には、売買価格総額の5~7%の費用がかかり、さらに売却益に対して税金もかかります。

中古住宅の売却代金がそのまま利益になるわけではないので注意が必要です。

中古住宅を売却する際に必ずかかってくる費用は「仲介手数料」「印紙税」で、場合によっては住宅ローン返済費用抵当権抹消費用が発生します。

不動産会社に家の売却活動を行ってもらい、無事に売却できた場合に仲介業務の報酬として支払う費用が仲介手数料です。

仲介手数料の上限は消費者が不利益を受けないように法律で定められており、家の売却価格によって以下の様に変動します。

売却価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

例えば、不動産の売却価格が3,000万円だった場合の仲介手数料は以下の通りです。

(3,000万円×3%+6万円)+9.6万円(消費税)=105.6万円

また、中古住宅の売却にかかる「印紙税」とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金です。

売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになり、税率は以下のように定められています。

契約金額本則税率
100万円を超え 500万円以下1000円
500万円を超え 1,000万円以下5000円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下3万円
1億円を超え 5億円以下6万円

参照:国税庁ホームページ

中古住宅の売却にかかる費用や税金についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

不動産売却に必要な費用一覧!手数料の相場や税金の計算方法を解説!

中古住宅を売却する際のコツと注意点

中古住宅売却を成功させるためのコツや注意点を紹介していきます。

一戸建ての中古住宅を売却する際の基礎知識を知りたい方はこちらをご覧下さい。

①住宅ローンの返済計画を立てよう

中古住宅を売却する際、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

一般的には、家の売却代金を利用して完済することがほとんどですが、足りない場合には手持ちの資金から捻出する必要があります。

住宅ローンを完済するために、事前に住宅ローンの返済計画を立てておくことが重要です。

②あらかじめ相場を調べておこう

査定前にあらかじめ相場を調べておくことが重要です。相場を知っておくことで、査定額が提示された際に適正か判断することができます。

相場より査定額が低すぎる場合は損をしてしまいますし、相場より高すぎる場合はなかなか買主が現れず、結局値下げをする展開になっていまうので、結果として損をする可能性があります。

そういった事態を避けるためにも、査定前に相場を調べておくことが重要です。

③複数の不動産会社に査定依頼しよう

1つの不動産会社だけではなく、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。

なぜなら相場についての情報を手に入れることができるからです。

相場情報を把握することで、より高く、よりスムーズに売却してくれる、信頼できる不動産会社に出会うことができます。

もし1社にしか査定依頼をしなかった場合は、その1社の査定価格によって相場より売却してしまったり、逆に相場より高すぎて、なかなか売却できない可能性があります。

このような事態を避けるためにも、査定依頼は複数の不動産会社にしましょう。

その際は一括査定サイトを用いることで、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。

その中でもおすすめなのが、すまいステップです。

すまいステップ」には、厳しい基準をクリアした不動産会社が全国1000社以上加盟しており、その中から売却したい物件に合った会社を最大4社紹介してもらえます。

④掃除をしておこう

中古住宅を売却する際、家の掃除を行う義務はありません。

しかし、家の掃除をしておかないと売却価格に影響する可能性があります。

売却活動中に買主や不動産会社がチェックするのは、立地条件や築年数はもちろんですが、水回りやキッチン、玄関がきれいに保たれているのかもチェック対象になっています。

家の掃除をしておかないと、本来の価値より低く査定されてしまう可能があるので、査定前に掃除をしておきましょう。

⑤リフォームはしないでおこう

中古住宅を売却する際に、「リフォームした方がいいのではないか」と考える方もいらっしゃいます。

実際、リフォームすることで見た目の印象が良くなり、売却できる可能性が高まります。

しかし、リフォームしても査定額が大きく変わらない可能性があるため、リフォーム費用を回収することが困難です。

そのため、上述のように小さな補修は必要ですが、大掛かりなリフォームはやめておきましょう。

⑥査定時に瑕疵を伝えよう

査定の際には、不動産会社に物件や設備の瑕疵(欠陥)をすべて伝える必要があります。

査定額が下がることを懸念して瑕疵を伝えなかった場合、慰謝料の請求や契約解除になる可能性があります。

不動産会社に伝えるべき瑕疵は以下の4点です。

  • 雨漏りやシロアリ被害、土壌汚染などの物理的瑕疵
  • 建築制限が課されている場合などの法律的瑕疵
  • 近隣の騒音・異臭・騒音問題などの環境的瑕疵
  • 過去に事故や事件など心理的な抵抗を生じるような心理的瑕疵

当てはまる項目がある場合は、必ず不動産会社に伝えましょう。

⑦物件状態・エリアを考慮して媒介契約を結ぶ

中古住宅を売却する際、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶ時に、物件状態や周辺エリアを考慮して媒介契約を結ぶと、早く売却できる可能性があります。

例えば、築年数が浅く人気エリアの物件は購入希望者が多いため、一般媒介契約で不動産会社を競わせて広告を多く出し、より良い条件で売却できる可能性があります。

中古住宅を売却できない時の対処法

中古住宅を売り出してもなかなか売却できないという場合でも、以下の方法で対処すれば売却できる可能性があります。

中古住宅の売却にかかる期間は、一般的に売り出してから3~6か月ですが、それ以上経っても買主が見つからない場合は検討してみましょう。

  • 売り出し価格を見直す
  • 不動産会社を変更する
  • 買い取ってもらう

売り出し価格を見直す

中古住宅を売却できない時は、まずは売り出し価格を見直してみましょう。

相場よりも高く設定した価格であれば、不動産会社と相談して適正な価格に変更することをおすすめします。

相場は常に変動するので、再度ポータルサイトで競合物件の売り出し価格を調べる、査定を受け直すなど、自身の物件の売り出し価格が適正か確認しましょう。

不動産会社を変更する

中古住宅を売却できない時は、不動産会社を変更してみることも1つの手段です。

不動産会社によって得意とする物件が異なり、実績や経験も様々です。

中古住宅の売却実績が豊富な不動産会社や、地域密着型でその地域に詳しい不動産会社など、売却したい住宅に合わせた不動産会社を選びましょう。

買い取ってもらう

どうしても中古住宅を売却できない時は、不動産会社に直接買い取ってもらうことを検討しましょう。

物件自体に需要がなく、価格を下げても売却できない場合は、不動産会社による買取ですぐに売却できます。

現在売却を依頼している不動産会社が「買取保証制度」を設けているか、担当者に確認してみましょう。

買取について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

不動産買取とはどんなものか徹底解説!仲介とどちらを選ぶべき?

記事のおさらい

査定額の決まり方は?

中古住宅の査定額の決まり方は、大きく分類すると以下の4つです。

  • 立地
  • 土地
  • 建物
  • 将来性

詳しくは中古住宅の査定額はどう決まるのか?をご覧ください。

中古住宅売却にかかる費用・税金は?

中古住宅売却にかかる費用・税金は以下のものです。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • 印紙税
  • 譲渡所得

詳しくは中古住宅売却にかかる費用・税金をご覧ください。

都道府県ごとの不動産売却情報

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