中古住宅の売却を成功に導く売却の注意点と流れを徹底解説!

住み替えや実家の相続を機に中古住宅の売却を検討している人は年々増加しています。

一方で、近年は空き家の数が増加しており2033年には3戸に1戸が空き家になると予想されており、中古住宅が売れずらい時代に移り変わっていく可能性もあります。

空き家率

参照:野村総合研究所

実際に中古住宅を売却する方の中には

  • 新築住宅と比べて人気がなくて売れないのではないか
  • 中古住宅売却ににはコツや注意点がたくさんありそう

と不安に思っている方も少なくないでしょう。

この記事では、中古住宅売却のコツや注意点売却の流れまで紹介します。
中古住宅を購入者視点からもみることによって売却のときの極意を理解することができるのではないでしょうか。

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中古住宅をスムーズに売却する3つの注意点

中古住宅売却時に中古住宅だからこそ気をつけなければならないことはあるでしょうか。
ここでは、中古住宅の購入者視点に立って売却時のコツを確認していきましょう。
中古住宅の購入者を対象とした中古住宅を購入して良くなかった点に関するアンケート(※日経BPコンサルティングの調査モニターのうち中古住宅の購入経験者を対象としたインターネット調査:2010年12月実施)では、中古住宅の良くなかった点がいくつかあげられています。裏を返せば、買主が購入後に良くないと思う点を売主がきちんと対策することで中古住宅売却の成功に大きく近づくでしょう。
以下の表では、アンケート結果のランキングとそれぞれの項目に対する対策を示します。

順位項目対策
1位リフォームなどの費用がかかる36.1%建物の補修
2位住宅設備が古い34.4%インスペクションを行う
3位断熱性能が良くない24.7%
4位耐震性能が心配20.3%
5位住んでみて、欠陥が分かった20.3%瑕疵保険へ加入し保証期間を延ばす

ご覧のように、中古住宅売却時には建物の補修・インスペクション対策を行う・瑕疵保険へ加入し保証期間を延ばす、この3つの点を注意しながら対策を行う必要があります。
それでは、それぞれの注意点とその対策をご紹介していきます。

注意点①:建物の補修を内覧前に実施しよう

普段生活して気にならなくても、築年数が経ってる家はよく見てみると様々な箇所が劣化しているものです。

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特にどんな箇所が劣化するんだろう?

中古住宅が売れなくなるよくある欠陥としては「雨漏り」「シロアリ被害」が挙げられます。

雨漏りは窓側の天井ではで発生しやすいので、雨が降っている日(特に雨脚が強い日)に確認してみると良いでしょう。

シロアリ被害は、湿気がたまりやすい浴室や洗面所などの水回りや日の当たらない北側の部屋などの木目で見つかる場合があるので合わせて確認しておきましょう。

目立つ箇所として「壁や障子に穴があいている」「畳の傷みがひどい」「ドアが閉まらない」など明らかに見た目の印象が悪い箇所は修繕しておきましょう。

この様に目で見て明らかに劣化を感じさせる箇所を放置したまま家を売り出しても、内覧時に建物の印象が悪くなり買い手がつかない可能性があるので注意しましょう。

注意点②:インスペクション対策を行う

インスペクション」とは不動産用語としては建物状況調査を意味しており、中古住宅の外壁や基礎などの劣化状況や補修箇所を住宅診断士が目視で調査し、客観的にアドバイスを行うことを指します。

中古住宅の購入者は「建物自体に不具合がないか」をとても気にしています。

内装など目に見える箇所であればリフォームで補修できますが、目には見えない建物の構造に不具合があれば大規模修繕が必要になるからです。

これまで、欧米では住宅購入前のインスペクションが常識でしたが日本でも最近は特にインスペクションの重要性が高まっています。

というのも、2018年4月1日に施行された改正宅建業法によって中古住宅のインスペクションに関する項目が付け加えられたためです。
具体的には中古住宅の売買において不動産会社に対して以下3つの項目が義務化されました。

  • 媒介契約締結時に住宅診断業者の紹介が出来るかどうかを告知し、媒介契約者の意向に応じて紹介する。
  • 重要事項説明時にインスペクションの結果を買主に説明する
  • 売買契約締結時に外壁や基礎の状態を売主と買主が互いに確認し、内容を両社に確認する

この法改正の背景には、依然として新築住宅が不動産市場の大部分を占め、中古住宅数の増加による空き家も大きな問題になってきている日本において、消費者が中古住宅の取引を安心して行うことが出来る仕組みを整備する狙いがあったようです。

インスペクションの実施自体は義務化されていませんが、上記項目の義務化によってインスペクションの認知が高まり結果として中古住宅売買に普及されていくと推測できます。
※参考:国土交通省「宅地建物取引業法の改正について

そのため、日本ではインスペクションは売主・買主の双方が自主的に行うことが出来る調査ではありますが、中古住宅の売主が売却前に行うことを強くお勧めします。
売却前にインスペクションを実施してインスペクション済みの住宅として売り出すことで、購入希望者からの物件に対する信頼感は増し売却の成功に一歩近づくことでしょう。

※インスペクションを行うメリットは以下でご紹介していきます。

新耐震基準を満たしていないと解体が必要な場合も

ここ最近大規模な地震が日本で頻発していることもあり、アンケートにもある耐震性能が心配という不安は今後ますます大きくなります。

そのため、売主は売却予定の中古住宅が「新耐震基準」を満たしているのかインスペクション時に確認しましょう。
新耐震基準」とは1981年6月1日に施行された改正建築基準法において以前の基準から大幅に見直された耐震基準のことです。

震度5強程度の中規模地震に耐えうる検証のみで設定されていた以前の基準を引き上げ、震度6・7クラスの大規模な地震でも倒壊・崩壊しないような検証を行われ新基準が設定されました。
新耐震基準を満たしている場合、規定の築年数以上の中古住宅でも購入時に住宅ローン減税を受ける対象になるため、購入希望者の購入への抵抗は軽減され売却の成功に近づくことでしょう。

新耐震基準を満たせていない場合は、建物を解体して更地として売却しないと売れない場合もあるでしょう。

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注意点③:瑕疵保険へ加入し保証期間を延ばそう

瑕疵保険に加入すれば、売却後に建物に瑕疵(隠れた不具合)が見つかっても、不具合の修繕費を保証してもらえます。

中古住宅を売却した売主は「瑕疵担保責任」という、不動産を売却した後に欠陥(瑕疵)が発見された場合に売主が負う責任があります。

実際に中古住宅の売却後に欠陥が見つかったというのはよくある話で、保証期間内であれば売主が賠償金を支払う必要があります。

しかし、新築だと10年間保証されるのが一般的なのに対し、中古住宅を売却する場合保証期間は1~2年と短く、買主が購入を迷ってしまう場合もあります。

たとえば、床下のシロアリの被害などは普段の生活でわかるようなものではないため、保証が切れた後に気が付くこともありえます。

これでは、購入希望者は購入後に欠陥が見つかることを恐れてなかなか購入を決断することができません。

そのため、売主は瑕疵担保責任の期間を延ばすためにも「既存住宅個人間売買瑕疵保険(以下、瑕疵保険)」を契約することをオススメします。

保険に加入しておけば、たとえ家の売却後に瑕疵が見つかったとしても、売主は費用の不安をしなくて済むので、安心して保証期間を延ばせるでしょう。

以下の瑕疵保険による保証の流れをもとに、瑕疵保険加入済みの物件として売り出すことで、購入希望者の物件に対する不安を取り除きましょう。

STEP1検査事業者に瑕疵保険の加入を求める
STEP2検査事業者に中古住宅の調査を実施してもらう
STEP3保険会社が求める一定の品質が認められると保険に加入し保証が付く(品質が認められなくても補修でひんしつを満たせば加入できる)
STEP4売却後瑕疵が発見された場合、買主は検査事業者に補修を求めることができ、補修費用は保険金でまかなわれる

※瑕疵担保責任の具体的内容に関しては、以下の記事をご覧ください。

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中古住宅売却の流れ

次に、実際に中古住宅売却の流れと各ステップのポイントを確認していきましょう。中古住宅は以下の表にある流れで進んでいきます。

段階としては、売り出し前・売り出し中・売り出し後の3つの段階に分かれており、差はありますが中古マンションの場合6ヶ月、中古の一戸建ての場合11ヶ月が売却の所要期間です。

ステップ売却段階段階ごとの所要期間
相場を調べる売り出し前1~2ヶ月
査定をしてもらう
媒介契約を結ぶ
売却活動をする売り出し中1~6ヶ月
売買契約/家の引渡し売り出し後1ヶ月
確定申告

以上のように、売り出し前の段階で売主が情報収集をしたり意思決定をする必要があります。そのため、ここでは売り出し前の各ステップにおけるポイントをご紹介していきます。

Step1:相場を調べる

中古住宅の売却を検討し始めたら、まずはどれくらいの値段で実際に売却されているのかを確認していきましょう。
相場を調べるときのポイントは、売却予定の中古住宅と同じような条件の物件を対象とすることです。
住宅の価格はおおむね「築年数・間取り・立地」で決まります。そのため、全く異なる周辺環境の中古住宅や築年数が新しい中古住宅を例に調べても正しい相場は分かりません。
中古住宅の相場を調べるには、インターネットで調べましょう。

おすすめのサイトはレインズ マーケット インフォメーション土地総合情報システムです。
レインズ・マーケット・インフォメーションは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産流通標準情報システムです。閲覧は無料で、物件の価格(成約価格)、最寄り駅、駅からの距離、土地面積、建物面積などが登録されてマンション、戸建てと分けて検索することが可能です。
土地総合情報システムは国土交通省が運営するサイトで、不動産取引価格情報検索を使うと過去2年分の実際の取引価格の検索が可能です。宅地、土地、土地と建物、中古マンション等、農地、林地で検索することも出来ますし、住所や最寄り駅でも検索できるので便利です。

※不動産の売却相場の調べ方を詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

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Step2:査定をしてもらう

続いて、不動産会社に依頼して中古住宅の査定価格を算出してもらいましょう。

合わせて、自身で調べた相場と、査定価格がかけ離れていないか、根拠の提示はあったかなど、気になった箇所を不動産会社に質問してみましょう。

査定をしてもらう時のポイントは、複数社に査定依頼を行うことです。
複数社に査定依頼を行うことで以下のようなメリットがあります。

  • 査定結果を比較できる
  • 精度の高い価格が出やすい

複数に不動産会社に査定依頼をする際はインターネット上で簡単に無料で査定依頼が出来る「不動産一括査定サイト」を使うことをお勧めします。
不動産一括査定サイトの代表例は「すまいステップ」です。すまいステップは独自の運営方針に従って厳選された優良企業のみと提携を組んでいるため、信頼して仲介を依頼できる不動産会社のみに査定依頼ができます。

※査定を受ける際の注意点や評価方法などに関して詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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Step3:不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を出してくれた不動産会社の中から、売却をサポートしてくれる不動産会社を選び媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶときのポイントは、適した契約方法を選ぶことです。
媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの契約方法があります。

以下に各契約の特徴をまとめましたので、それぞれメリットとデメリットを把握した上で、自身の希望条件・売却希望時期を踏まえて慎重に選びましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数業者との契約××
他社への通知義務○※明示型を選んだ場合××
自己発見取引×
契約の有効期間指定なし3ヵ月以内3ヵ月以内
指定流通機構への登録任意7日以内に登録5日以内に登録
業務状況の報告義務任意2週間に1回以上1週間に1回以上

※媒介契約のメリット・デメリットに関しては以下の記事をご覧ください。

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Step4:売却活動をする

媒介契約を結んだら、売り出し価格を設定します。売り出し価格は自分の希望だけではなく査定価格や周辺の相場を考慮しながら決めていきましょう。

合わせて、内覧準備や、物件情報の開示を進め売却活動を開始していきます。

契約締結後のトラブルを避けるためにも、内覧時には不具合や欠陥箇所などは誠実に伝えましょう。

Step5:売買契約・家の引渡し

無事に買い手が現れたら、買主と売買契約を結びます。

契約締結前に売却条件や価格、物件の引渡し時期などの細かい部分も決めていきます。

最後に不動産会社より重要事項説明という詳細な物件説明が買主に対して行なわれ、晴れて売買契約を締結したら買主から売却代金が振り込まれます。

決済が完了すれば、家の引き渡しが行われ不動産登記名義が売主から買主に変更されます。

Step6:確定申告

不動産を売却して利益が生じた場合は、売却したの翌年の2月16日~3月15日までに確定申告をします。
売却損が生じた場合は確定申告の義務はありませんが、売却で損失が出た場合には税金の優遇措置を利用できるので確定申告を忘れずに行いましょう。

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中古住宅売却にかかる費用・税金

中古住宅を売却すると売買価格総額の5~7%の費用がかかり、さらに、売却益に対して税金もかかります。

中古住宅の売却代金がそのまま利益になるわけではないので注意が必要です。

中古住宅売却時にかかる費用

中古住宅を売却する際に必ずかかってくる費用は仲介手数料印紙税です。

さらに、場合によっては住宅ローン返済費用抵当権抹消費用が発生します。

仲介手数料

不動産会社に家の販売活動を行ってもらい無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料の上限は消費者が不利益を受けないように法律で定められており、家の売買価格によって以下の様に変動します。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

例えば、不動産の売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は次の通りです。

(3000万円×3%+6万円)+9.6万円(消費税)=105.6万円

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成される文書(契約書や領収証)に課税される税金です。売買契約書に「収入印紙」を張り付ければ納税を果たしたことになり、税率は以下のように定められています。

契約金額本則税率
100万円を超え 500万円以下1000円
500万円を超え 1,000万円以下5000円
1,000万円を超え 5,000万円以下1万円
5,000万円を超え 1億円以下6万円
1億円を超え 5億円以下10万円

参照:国税庁ホームページ

印紙税は契約書1通につき課税されます。売主1通保管する場合は、売買契約書が2通になるので2通分の印紙代がかかります。

抵当権抹消費用

不動産の住宅ローンを組む際、その担保として不動産を登録することを抵当権といいます。ローンを返済し、金融機関に設定されている抵当権を抹消するために費用が2万円程度かかります。

住宅ローン返済手数料

売却する不動産にローンが残っている場合、一括返済のために金融機関の事務手数料が必要です。

繰り上げ返済の手数料は金融機関によっても異なり、窓口で行う場合、電話で行う場合、ネット経由で行う場合も異なるエースが多数です。

例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口は32,400円、電話は21,600円、ネット経由は16,200円。三井住友銀行は窓口21,600円、電話10,800円、ネット経由5,400円となっています。

中古住宅売却時にかかる税金

建物や土地などの不動産を売って得た「利益」を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して所得税住民税がかかります。

逆に言うと譲渡所得がなければこれら2つの税金はかかりません。譲渡所得にかかる税率は物件の所有期間が5年を超えているか否かで次のように変わります。

種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地・建物39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地・建物20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

※不動産売却の際に特に大きくかかる費用について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

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中古住宅を売るなら不動産会社選びが重要

中古住宅の売却は難しいものなので、きちんと不動産会社を選ばないと家も売れなくなります。

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良い不動産会社はどうやって見極めればいいの?

信頼できる不動産会社を見極める判断軸は以下の2つです。

・中古住宅売却に強いか
・優秀な営業担当者がいるか

まずは、中古住宅の売却の実績が十分ある会社を見極めるには会社のホームページを見れば分かります。

自分が売りたい家と同じ条件(築年数、エリアなど)の売却実績がが多いほど、その地域の中古住宅売買に慣れているという証です。

不動産会社を選ぶ際は、自宅と同条件の売却事例がどれほどあるかも確認しましょう。

また、優秀な営業担当者は「知識・経験・人間性」の3つの観点で見極めましょう。

長い間中古住宅の売却に携わっていた方は知識も蓄積され、売却の難しい局面を乗り切るだけの経験も持ち合わせているといえます。
最も重要でありながら見極めるのが難しいのが人間性です。人間性を見極めるときには、査定結果の根拠を聞いてみましょう。

売却予定の中古住宅に関するポジティブな面とネガティブな面をどちらもはっきりと伝えてくれる人は好感が持てます。

営業担当者というのは自分に変わって物件のPRをしてくれる人であるため購入者目線に立って不動産という高額な商品を購入できるかという視点で見てみましょう

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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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