投資の手法には、株式投資やFXなどいくつもの種類があります。その中でも不動産投資というのは、比較的ローリスクローリターンで、長期的な視点で安定的に利益を得ることができる投資法だといわれています。しかし、他の投資法と比べたら低リスクとはいえ、完全にリスクがないわけではなく、デメリットも当然あります。
不動産投資のデメリットというのは、前もってしっかりと理解をしておけば、他の投資法と比べると自分自身で対処できることが多いものです。この記事では不動産投資のデメリットを正しく理解した上で、損をしないためのデメリットに対する対処法についてお伝えします。
サブリースによる不動産投資のデメリット
近年、サブリースによる不動産投資を行う人が増えてきました。土地活用の方法として人気の高いサブリースですが、ここ最近、様々なトラブルが起きているということも報道されています。サブリースによる不動産投資のデメリットについて正しい理解をしましょう。
サブリースとは？
通常、不動産投資というのは、自分で不動産を所有して、入居者と直接賃貸契約を結びます。不動産会社や管理会社に仲介や管理を委託することはあっても、それはあくまでも委託であって、経営者は自分自身になります。
しかしサブリースというのは、建物を一括してサブリース会社に借り上げてもらい、一定の賃料を払ってもらいます。運営者は自分ではなくサブリース会社ということになります。
近年では、空室であっても一定の家賃を保証してもらえる、という形が人気になっています。
サブリースによる不動産投資の具体的なデメリット
家賃保証が付いているサブリースでは、必ず一定額の収入を得られるということで、メリットばかりかと思っている人も多いようですが、実は次にあげるようなデメリットもあります。サブリースをこれから契約するか検討している人は、このデメリットもしっかりと理解した上で考えましょう。
家賃収入が少なくなる
サブリースのデメリットには、自分で経営した場合に比べると家賃収入が少なくなる、という点があります。サブリースでは賃貸契約は入居者とサブリース会社の間で行われ、物件の管理全般はサブリース会社にすべておかまセすることになります。
管理の手間がかからずに済む代わりに、自分で経営した場合に比べると家賃収入が少なくなってしまうというデメリットがあります。
契約時の家賃保証は最後まで続かない
サブリースの宣伝文句の多くが、最高で25年とか30年といった長期での家賃保証を謳っています。しかし、実はこれには大きなからくりがあります。
実は、最初から30年間の契約を結ぶわけではありません。契約の条件や物件の状態によって変わってきますが、サブリースの契約は2年ごととか、5年ごとに更新されていくというのが一般的です。契約更新のたびに家賃が改定されていき、大家に入る家賃収入は少なくなっていくものです。
アパートやマンションというのは、新築ではすぐに満室になりますが、年数が経つにつれてどうしても空室が多くなっていきます。場合によっては空室が多いことを理由に契約更新してもらえない物件もあります。30年後には当初提示された家賃収入の半分以下になる可能性もある、ということも頭に入れておきましょう。
サブリース会社が倒産する可能性がある
20年とか30年といった長期間で家賃収入を当てにしていても、その間にサブリース会社が倒産してしまうこともあります。
サブリース会社が倒産して、次の引き受け手が見つからない場合には、オーナーが直接破産管財人と交渉をしたり、入居者から家賃を取り立てなくてはいけなくなることもあります。場合によっては、人生設計が大きく狂うこともあるので、会社の情報には契約前から要注意です。
入居者を大家が自分で選べない
基本的に不動産を運営していたら、入居者を選ぶ自由は大家にあります。しかし、サブリース契約では入居者を選ぶのは、物件を管理しているサブリース会社になります。
家に隣接している物件の場合には、入居者を選べない、というのが大きなデメリットになることもあります。
サブリースのデメリットを回避するために必要なこととは？
このようなサブリースによるデメリットを回避するために最も大切なことは、信頼のおけるサブリース会社を選ぶ、ということにほかなりません。まずは契約を結ぶ前に、サブリース会社の与信状況について調べて、経営状態が安定している会社なのかどうかを見極めることが大切になります。
また、ここ最近、サブリース会社に修繕積立も支払っているはずなのに、修繕してもらえない、というトラブルも報道されています。経年劣化による修繕やリフォーム、テレビなどの家電の交換や水回りの修繕の計画について、どのように計画していて、その時になったらどのように実行してもらえるのか、しっかりと確認をして、不明な点を残しておかないことが大切です。
長期的な資産運用を他人の手にゆだねることになるので、すべて納得した上で契約することが大切です。
・長期間の家賃保証ではない
・会社の財政状況は要チェック
・信頼のおける業者選びを
不動産投資で法人化することのデメリット
不動産投資の規模も大きくなってくると、法人化したほうがいい場合もあります。しかし、法人化したことで生じるデメリットも大きくなる場合もあります。こちらでは不動産投資で法人化することのメリットとデメリットについてみていきましょう。
不動産投資を法人化することのメリットとは？
まず、不動産投資を法人化することのメリットにはどんなことがあるのでしょうか。
法人を設立することの大きなメリットというのは、節税対策ができる、という点にあります。役員報酬や人件費を必要経費にできるので、家族を役員やアルバイトにすれば、所得を世帯の中に分散させることができます。
また、生命保険や共済も節税対策として利用することができるので、支払う税金の額が大きくなってきたら、法人化したほうが何かと節税対策をしやすくなる、というメリットがあります。
動産投資で法人化することのデメリット
不動産投資で法人化することには次のようなデメリットもあります。メリットとデメリットはどちらが大きいのか、それは一人一人の事情によって大きく異なってくるので、詳細に検討が必要になってくるところです。
赤字でも法人住民税の支払いが必要
節税対策のために法人化するはずなのに、場合によっては税金の支払いがきつくなってしまうこともあるので注意必要です。
特に注意必要な税金は法人住民税です。法人住民税は事業が赤字であっても均等割課税は、法人として事務所等を構えていることに対して課税されるので、赤字でも支払わなくてはいけないものです。
青色申告が利用できない
個人事業主であれば、青色申告を行うことで年間で最大65万円の控除を受けることができます。65万円の収入のうち、30％が税金となると青色申告で約20万円の節税効果があるということになります。これはかなり大きいでしょう。
しかし、法人化してしまうと青色申告による控除を受けることができなくなります。
最初から法人として始めるのではなく、個人事業主として青色申告控除を受けながら、法人化による節税効果とどちらがいいのか、タイミングを計ることが大切になります。
設立や決算処理に費用が掛かる
法人を設立するのに株式会社で最低でも20万円、決算処理を税理士に依頼すると最低でも報酬は10万円からになります。自分で法人としての税務処理を行っている猛者もいるようですが、法人となると専門的な知識も必要になる琴から、なかなか自分では難しくなります。
個人事業主の時には必要なかった経費が必要になってくる、という点も法人化するデメリットといえるでしょう。
不動産投資を法人化するかどうかはメリットとデメリットをよく比較してから決断を
不動産投資を法人化するかどうか、というのは、メリットとデメリットをよく比較してから決断することが大切です。
得られる利益に対する節税効果と、法人化したことでかさむ経費のバランスによっては、法人化したことで赤字になってしまうこともあるでしょう。節税対策だけに飛びついて法人化を急ぐのではなく、もろもろの条件を考えあわせたうえで決断しましょう。
・赤字でも税金の支払いも
・経費がかさむことも
・デメリットも考えて決断を
不動産投資で繰り上げ返済を選ぶデメリット
不動産投資を住宅ローンを借りて行う人も多いものですが、住宅ローンはやはり利子の支払いがきついものです。そこで投資で得られた利益をプールしておいて繰り上げ返済を行う人もいますが、繰り上げ返済にもデメリットが生じることがあります。繰り上げ返済のデメリットとはどんなものがあるのでしょうか。
繰り上げ返済をする意味とは？
まず繰り上げ返済をすることの意味についてみていきましょう。
住宅ローンは毎月一定金額を支払って返済していきますが、その内訳はローンの元金の他に利子もあります。利子はローンの残金に対して年利で必要になるので、ローンの返済期間が長かったり、元金が多く残っていると余計に支払わなくてはいけなくなります。
お金がある程度たまった段階で、まとまった金額を返済をすることで、元金を減らしていくことを繰り上げ返済といいます。元金を早く減らすことで、利子の総額を減らしてローン返済の負担を少しでも軽減させることができる、というメリットがある一方で、次に挙げるようなデメリットも出てきます。
不動産投資で繰り上げ返済をするデメリット
不動産投資で繰り上げ返済で行うことには、次のようなデメリットもあります。このデメリットをよく検討したうえで手持ちの現金の中からいくら繰り上げ返済をすればいいのか、しっかりとシミレーションしてから考えましょう。
手持ちの現金がなくなることで対処できなくなることが
繰り上げ返済というのは、多くの場合は一度に100万円以上の金額を返済します。ある程度の金額を残して、余裕が持てる分だけ繰り上げ返済を行うのでしたらいいのですが、多くの場合はそのような余裕はありません。
手持ちの現金のほぼすべてを繰り上げ返済につぎ込んでしまうことがあります。手持ちの現金が無くなったことで、例えば急な事態に対処できなくなる可能性もあります。例えば入居者が突然いなくなってしまって、次の入居者を探すために宣伝広告費が必要になったり、災害によって修繕が必要になったような場合もあります。
現金がないといろいろと困ることもあります。ある程度の現金は常に残しておくようにしましょう。
次なる投資の資金が無くなる
不動産投資の規模を広げていくことを考えている場合は、繰り上げ返済を行って現金をすべて投資してしまうことで、次の投資のための資金が無くなってしまうこともあります。
不動産投資を新たに始めるために、新たにローンを組むためにはある程度の金額の頭金が必要になります。手元に現金がなくなってしまうことで、次の投資に回せるお金が無くなってしまう可能性もあります。
繰り上げ返済をするべき人としてはいけない人の違いとは
繰り上げ返済を行ったほうがいい人と、行ってはいけない人というのがいます。不動産投資で繰り上げ返済をするべき人としてはいけない人というはそれぞれどんな人なのでしょうか。
繰り上げ返済をするべき人
不動産投資は今ある物件だけで十分だと考えている人は、できれば繰り上げ返済をした方がいいでしょう。今持っている物件から得られる利益を最大化するためには、繰り上げ返済をすることで、利子の総支払い額を少しでも減らすことで、将来的な利益の総額が増えるようにした方がいいでしょう。
繰り上げ返済をしてはいけない人
繰り上げ返済をしてはいけない人というのは、手持ちの資金は少ないけれども、不動産投資を拡大していきたいと考えている人です。
次の投資を考えているのであれば、まずは手元にある程度の現金をプールしておくことが大切です。ある程度物件数が増えてきて、毎月の利益に余裕が出てきたら、投資を拡大しつつ余裕のある部分で繰り上げ返済を始めていくようにしていきましょう。
・手持ち現金がなくなるリスク
・余裕があるならOK
・投資を広げるならNG
不動産投資で失敗したら 売却する手段が有効
不動産投資をするために購入した物件が、どんなに頑張っても利益を生み出してくれない失敗物件だったということもあります。運用すればするほど赤字だけが増していく、という物件はあなたがどうあがいても利益を生み出してはくれないでしょう。早めに売却を決断することをおすすめします。
損切の決断は早ければ早いほど傷は浅くて済む
不動産投資に限らず、投資で失敗する人の多くが、損切りするタイミングを誤ってしまったことが根本的な原因となっています。どうして投資をするのか、それは利益を得るためです。利益を生み出してくれない物件を所有していても、あなたにとって何も意味はありません。
今売却することで赤字になったとしても、このまま保有し続けて赤字を垂れ流していくことの方が将来的にダメージが大きくなっていきます。損切の決断は早ければ早いほどダメージが少なくなるのです。
投資用不動産の売却の流れ?
投資用不動産を売却するためのおおざっぱな流れについてみていきましょう。投資用不動産はなかなか買い手が付かないことが多いものです。場合によっては売りに出してから1年以上かかることもあります。早め早めに決断して動くことが大切です。
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不動産会社選び
相談・査定依頼
媒介契約締結
売却活動・交渉
売買契約
決済・引渡し
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不動産会社選び
まずは不動産会社を探すところから始まります。不動産会社を探す際には、やはり最も信頼のおける業者を選ぶことが大切になります。しかし、自分で街の中の不動産業者に1つ1つ当たっていくというのは現実的ではありません。
信頼のおける不動産会社を厳選して登録しているすまいステップで一括査定をすることで、あなたの希望に合った売却活動をしてくれる不動産会社が簡単に見つかります。
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相談・査定依頼
すまいステップの一括査定の結果を見て、具体的に話を進めても大丈夫だと確信を持輝不動産会社が見つかったら、査定を依頼しましょう。メールか電話で連絡を入れて、相談の予約をします。
査定依頼の相談をするときには自分が何を最も重要に考えているのかを明確にしておくことをおすすめします。できるだけ早い売却なのか、時間がかかってもより高く売却することなのか、どちらを重視するのかで、売却活動の戦略も変わってきます。
媒介契約締結
不動産会社の査定金額に納得がいったら、媒介契約を締結しましょう。この時に、複数の不動産会社に仲介をお願いできる一般媒介契約ではなく、その不動産会社だけにお願いする専任媒介契約を結ぶと仲介料が安く済むこともあります。
売却活動・購入希望者との交渉
媒介契約を結んだら、不動産会社は売却活動に入ります。また、購入希望者が現れた場合には、価格や条件に付いて交渉することも可能です。交渉は基本的に売り手側の不動産会社と買い手側の不動産会社で双方の希望を聞いて調整しながら行います。
売買契約
売り手と買い手、双方が売買の条件に納得ができたら売買契約を結びます。契約を結んでしまったら、簡単に破棄することはできなくなるので、契約内容はしっかりと事前に確認しましょう。
不動産会社に仲介をお願いして交渉を進めてもらったとしても、すべての売買契約の責任は自分自身にあります。印鑑を押してから、「こんなはずではなかった」ということのないようにしましょう。
決済・引渡し
残金の支払いを確認して、引き渡し予定日がやってきたら、買い手に物件を引き渡します。投資用物件は自分が住んでいるわけではないので、引っ越しなどの手間は必要ありませんが、事前にいろいろと行うべきことがあります。
不動産の所有者が変更になる場合には、所有権移転登記や、抵当権の抹消等の手続きが必要になります。引き渡しの際にスムーズに手続きを行えるように、準備をしっかりとしておきましょう。
売却するなら不動産会社選びが最も重要
投資用の不動産を売却するときに、最も大切になるのが不動産会社選びです。あなたの希望する金額に近い金額で売ってくれるかどうかは、不動産会社選びにかかっているといってもいいでしょう。
たった1分の手間で最大４社に一括査定できるすまいステップには、全国各地の信頼のおける厳選した優良な不動産会社が登録されています。
投資用物件の売却を考えているのなら、すまいステップでまずは一括査定をしてみましょう。
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・不動産投資は見極めが重要
・投資物件の売却もある
・不動産選びは慎重に
不動産投資にはリスクも多い事を理解しよう
この記事では不動産投資を行うことで生じるデメリットということで、いくつかご紹介してきました。投資の中では比較的リスクが低いといわれている不動産投資ですが、リスクもあることはしっかりと理解しておきましょう。
空室リスクや、当てにしていた利回りが得られずに、ローンの支払いで赤字になってしまう、本末転倒な物件もあるのは事実です。失敗したと思ったら、早く手放して傷口を広げないことが大切です。
投資用不動産の売却ならすまいステップに厳選された業者へ相談
投資用不動産を売却するときには、やはり投資用不動産の売却の経験の多い、信頼のおける不動産会社を選ぶことが大切になります。
すまいステップなら必ずあなたの希望に沿った不動産会社を見つけることができます。投資用不動産の売却を検討しているのであれば、まずはすまいステップで無料の一括査定をしてみましょう。
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・リスクも理解を
・傷を広げないうちの撤退も
・売却するならすまいステップへ
