空き家を放置すると固定資産税が6倍に?税金対策と使える補助金

「空き家を長らく放置してるけど、固定資産税の金額ってどうなるんだろう…」

空き家を相続した後、居住者がいる住居と比べて固定資産税の支払いがどう変わるのか不安に感じる方は多いです。
固定資産税は、原則として1月1日時点の空き家所有者が支払います。所有者が不明の場合は、その土地や家の使用者が支払うことが法律によって義務付けられています。

空き家は維持管理されていれば、固定資産税の居住者がいる場合と変わりませんが、荒廃するまで放置すると金額が6倍になってしまうことがあります。
使っていない空き家に高額な税金が課せられるのは避けたいですよね…

この記事では、空き家の固定資産税の支払いに不安を感じている方に向けて、固定資産税が6倍になってしまう理由や、実際にいくらにかかるのか、6倍にならないための対策を解説しています。

この記事をよんで、固定資産税がいくら課税されるか知り、支払額を増やさないよう対処できるようにしましょう!

監修平井 美穂

金融機関で資産運用相談および融資業務に従事。出産を機に独立系ファイナンシャルプランナーとして活動をはじめる。現在は、住宅購入相談、資産運用相談業務を専門とするコンサルタント業務をなども務める。

【保有資格】ファイナンシャルプランナー

【URL】平井FP事務所

特定空き家に指定されると固定資産税が6倍に!

空き家の固定資産税は、しっかり維持管理されていれば居住者がいる場合と変わりません。しかし、放置して空き家が荒廃し、特定空き家に指定されてしまうと固定資産税は6倍になってしまいます。

特定空き家とは平成27年に「空き家対策特別措置法」によって規定された空き家のことです。周辺の住環境や景観を著しく損ねると判断される場合に国によって認定されます。

特定空き家に指定されると、その翌年から最大6倍まで固定資産税が跳ね上がります。本来では、空き家の固定資産税には「住宅用地の特例」によって税率が軽減されています。しかし、住宅用地の特例は「住居」が建っている土地に対してのみ適用されるため、荒廃して住居と認められなくなった空き家(=特定空き家)は軽減税率の対象外となってしまうのです。軽減税率は1/3~1/6とされているため、軽減税率が外れると固定資産税は3倍~6倍となってしまうのです。

特定空き家に指定される条件

すまリス
特定空き家に指定されたくない..!どうなると指定されてしまうの?

特定空き家に指定される条件は以下のとおりです。

▽特定空き家に指定される条件

  1. 放置すれば倒壊など危険性がある
  2. 放置すれば著しく衛生上有害の可能性がある
  3. 適切な管理が行われていないことで景観を損なっている
  4. 周辺の生活環境の保全のため放置することが不適切な空き家

出典:長岡京市「空家等対策の推進に関する特別措置法について」

条件1:放置すれば倒壊など危険性がある

以下の条件に該当する場合、放置すれば倒壊などの危険性があるとみなされます。

  • 空き家が著しく傾斜になっている
  • 土台の腐朽、犠害がみられる
  • 外装が剥落している

条件2:放置すれば著しく衛生上有害の可能性がある

空き家は放置していると害虫が発生し近隣に衛生面で危害を加える可能性があります。以下が確認される場合は衛生上有害とみなされます。

  • 害虫、害獣の発生
  • ゴミの放置、不法投棄による臭気の発生
  • ゴミの放置、不法投棄によるネズミやハエの発生

条件3:適切な管理が行われていないことで景観を損なっている

管理不足で地域の景観を損なっている場合も特定空き家に指定されます。具体的な条件は以下の通りです。

  • 屋根や外壁等が外見上大きく傷んでいたり汚れたまま放置されている
  • 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている
  • 草木が空き家を覆うほどまで繁茂している

条件4:周辺の生活環境の保全のため放置することが不適切な空き家

周辺の生活環境保全にとって不適切な空き家は以下の通りです。

  • 土砂等が大量に流出している
  • 落石の原因で歩行者の通行を妨げる
  • 枝木が散らばる、通行を妨げる
  • 容易に空き家に侵入できる状態

特定空き家指定から増税までの流れ

特定空き家の条件を満たす可能性がある場合、軽減税率が適用外となり増税になるリスクがあります。
しかし、特定空き家はある日突然指定されるわけではありません。
また、特定空き家の指定から軽減税率の適用が解除されるまでには一定の猶予期間があります。
指定されても猶予期間内に条件を改善すれば、軽減税率が解除されるまでには至りません。

すまリ
もしも特定空き家に指定されてしまっても、猶予期間内に改善すれば増税には至らないんだね…
増税までの流れを把握しておけば指定されても慌てる必要はありません。特定空き家の指定から増税までの流れは以下です。
▼特定空き家指定から増税までの流れ
  1. 空き家の状態が行政によって調査される
  2. (特定空き家の条件に該当する場合)特定空き家に指定
  3. 自治体から空き家の状態の改善を求める「助言・指導をうける
  4. (改善されない場合)空き家を修繕 or 除去するよう書面で「勧告」をうける
  5. (改善されない場合)勧告後の翌年に軽減税率が解除される
  6. 固定資産税が最大6倍になる

自治体の調査によって特定空き家に指定された場合、自治体から所有者に空き家の状態を改善するよう「助言・指導」が行われます。

助言・指導をうけて改善すれば指定は解除されます。
改善しない場合、書面で必要な措置をとるように「勧告」がなされます。

勧告後も改善されない場合は、勧告の翌年度から軽減税率が解除され、固定資産税が増加します。固定資産税が増加した後も放置し続けると、猶予期限をつけて修繕・除去をするよう「命令」されます。
従わない場合は50万円以下の罰金が課せられる他、自治体が事前に通知した上で強制解体にのりだし、解体費用を請求されます。

すまリス
特定空き家の状態で放置し続けると、固定資産税が6倍になるだけじゃなく解体費用を強制的に支払わなければいけなくなるんだね…!

特定空き家だと固定資産税はいくら増える?

前章では特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になってしまうことを解説しました。
固定資産税が6倍といいますが、実際いくら増えるのでしょうか?
この章では、空き家の固定資産税の計算方法や、通常の空き家と特定空き家の税額の違いについて解説します。

<固定資産税の例>

例えば以下の空き家の場合、特定空き家であることで固定資産税は最も高くなります。通常の空き家の場合と比較すると、特定空き家の場合は32万円の増税となります(下部の表をご参照)

  • 家の評価額:500万円
  • 土地の評価額:3,000万円
  • 土地面積:350㎡

▼固定資産税の金額

空き家特定空き家更地
17.8万49.8万42.8万

※更地の場合も住宅用地の特例の対象外となり、軽減税率が外され、空き家の場合と比べると増税します。詳しくは以降で解説しています。

固定資産税の計算方法

空き家の固定資産税は「土地」と「家」における固定資産税の合算によって求められます。

固定資産税の計算式は以下のようになります。


固定資産税

=①土地の固定資産税+②家の固定資産税


①土地の固定資産税=固定資産評価額×1.4%×軽減税率

②家の固定資産税=固定資産評価額×1.4%

1.[固定資産税評価額… 固定資産税の基準となる土地の評価額、自治体から送付される固定資産税納税通知書に掲載

2.[1.4%…固定資産税の税率、土地も家も一律となっている

3.[軽減税率…住宅が建っている土地に対してのみ適用(住宅用地の特例)

更地にする場合、住宅が建っている土地がなくなるため、住宅用地の特例は適用対象外となります。住宅用地の特例による軽減税率は最大1/6であるため、更地にすると固定資産税が最大6倍まで増えてしまいます。

固定資産税に適用される軽減税率

空き家が住居とみなされる場合は、土地の固定資産税に対してのみ軽減税率が適用されます。住宅が建っている土地についてのみ、土地面積が200㎡以下の部分には1/6、200㎡超えの部分には1/3の軽減税率が適用されます。

固定資産税における軽減税率

土地の敷地面積(住宅が建っている場合のみ)軽減税率
200㎡以下の部分1/6
200㎡を超える部分1/3

参考:東京都主税局|住宅用地の特例措置

固定資産税の計算例

本章の冒頭で紹介した空き家の例(以下)を参考に、計算方法を確認していきましょう。

  • 家の評価額:500万円
  • 土地の評価額:3,000万円
  • 土地面積:350㎡

■空き家の場合(軽減税率が適用)

土地面積が350㎡なので、200㎡までは1/3、残りの150㎡には1/6の軽減税率が適用されます。

①家の固定資産税

=500万×1.4%=7万

②土地の固定資産税

=3,000万×1.4%×(200/350×1/3)+(150/350×1/6)=10.8万

空き家の固定資産税

=①7万+②10.8万17.8万

■特定空き家の場合(軽減税率が適用外)

軽減税率の適用が外されるので、1.4%の税率がそのまま掛かります。

①家の固定資産税

=500万×1.4%=7万円

②土地の固定資産税

=3,000万×1.4%=42.8万円

空き家の固定資産税

=①7万+②42.8万49.8万円

■更地の場合(軽減税率が適用)

家の固定資産税は発生しませんが、土地の固定資産税には1.4%の税率がそのまま掛かります。

①家の固定資産税

=0×1.4%=0円

②土地の固定資産税

=3,000万×1.4%=42.8万円

空き家の固定資産税

=①0+②42.8万42.8万円

空き家の固定資産税対策!支払わずに済む方法は?

住んでいない家のせいで資産が減ってしまうのは避けたいですよね。そうならないためには、しっかりと空き家対策を行うことが大切です。

空き家の活用方法には様々な手段が考えられるので、以下で一つ一つ確認しながら、ご自身の状況に最も適したものを考えてみてください。

親族に住んでもらう

親族など信頼できる人に居住してもらえれば空き家でなくなります。

固定資産税・都市計画税相当分を家賃として払ってもらえるだけでも、空き家のまま荒廃していくよりはよほどいいのではないでしょうか。まずは親族に貸して、後々どうするかゆっくり考えるのも手です。

相続などで空き家が生じたときには、親族会議をして、住む人や管理する人などを決めておきましょう。

空き家をそのまま売却する

空き家の状態が良ければ、売却するのがオススメです。

売却による利益が得られるほか、相続してから3年以内の自宅などの売却では、結果的に譲渡所得税を減らすことのできる「取得費加算の特例」を利用することができます。

ただし、日本においては人口のドーナツ化現象が顕著であり、中古住宅市場においても都心の物件と地方の物件とでは需要に大きな開きがあります。

空き家が人口の少ない地方に所在している場合は、売れるまでかなり時間がかかることを覚悟しておきましょう。

空き家の買い主を探す手段として、「一括査定サイトなどから不動産会社に問い合わせる」、「地方自治体の運営する『空き家バンク』などに登録する」などの手段が考えられます。不動産会社一社に問い合わせただけでは希望に沿う提案がもらえない可能性もあるので、できれば複数の不動産の査定を受け、話を聞いてみましょう。

なお、売却にかかる費用はおおよそ売却金額の3~7%ほどです。

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一括査定サイトを利用して空き家の売却

いすれにしても空き家を売却するには不動産業者を探す必要があります

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空き家をそのまま賃貸物件として貸し出す

空き家を賃貸にだせば、物件管理の手間はかかりますが、家賃収入で固定資産税が払えますし、人が住むことで建物のいたみが進まずに済みます。

空き家を賃貸にだす場合は、借り手がつきやすいようにリフォームなども選択肢に入ってくるかもしれません。ただし、リフォームは工事内容によって1000万円以上かかるケースもあり、リフォーム費用を家賃収入で回収できるか慎重な検討が必要です。

また、賃貸経営には、トラブル対応や空室になったときの入居者募集などの手間がつきものです。収支に余裕があるのであれば、賃貸管理業務は管理業者に委託することをオススメします。管理業務の委託は、家賃の5%程度を管理会社に支払うのが相場です。

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更地にして売却又は賃貸

更地なら、家以外にも畑にしたり倉庫や太陽光パネルを設置したりなど買い手の用途が広がります。土地として貸し出したり、駐車場にしても良いでしょう。

ここで気を付けたいのは、本当に売れるのか、貸すあてがあるかということです。前章で解説した通り、更地にすると住宅用地特例の適用外となり、固定資産税が最大6倍までに上昇します。無計画のまま解体に踏み切ると、いつまでも買い手や借り手がつかず、上がった固定資産税を払い続けることなります。

家の解体は家の構造・規模によって費用が変わりますが、木造30坪の一軒家の場合はおおむね100万~150万ほどかかります。

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空き家の固定資産税対策に使える特例や補助金

売却や賃貸にあたって、リフォームや解体のために多額の費用がかかる場合があります。不要な空き家の活用や売却のために、お金をかけたくないのは本音ですよね。
そこでこの章では、空き家を売却したり賃貸するにあたって、利用できる控除や補助金を紹介します。

【売却する場合】空き家3000万円特別控除

空き家を売却して売却益(譲与所得)が発生した場合、譲与所得税が課税されます。
譲与所得税は譲与所得に税率をかけ合わせて計算されます。
空き家3,000万円特別控除は、譲与所得から3,000万円が控除でき、課税金額を減らすことができます。

□譲与所得税の計算式
・3000万円控除利用しない場合
 ⇒譲与所得税=譲与所得×税率

・3000万円控除を利用できる場合
 ⇒譲与所得税=(譲与所得-3000万円)×税率

□空き家の3000万円特別控除の適用条件
・昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた建物が対象
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
・相続発生から3年以内に1億円以下で売却
・敷地とともに建物を売却する場合は、新耐震基準に適合するリフォームを施すか、耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写しがあること。または建物を解体し更地で売却すること
参考:国税庁|被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

【賃貸する場合】家賃低廉化補助制度

空き家を低所得者の住居として提供する場合、1住居に対して月額最大4万円の補助金を国や自治体からうけられます。低所得者に住宅を貸し出すのは家賃の滞納リスクが発生するので、滞納リスクを回避するためにこの制度を利用できます。補助期間は原則として最長10年間と定められていますが、自治体の判断によっては20年間に変更される場合もあります。

【リフォームする場合】改修工事費補助制度

空き家の売却や賃貸を検討するにあたって部分的なリフォームを検討する方は、改修工事費用補助制度を検討しましょう。改修工事費用補助制度とはリフォーム費用に対する補助金制度です。低所得者(要配慮者)の生活水準の確保を目的に成立しています。低所得者世帯の入居を目的に改修する場合、政府が補助金として「1戸につき最大100万円」支給します。低所得者向住宅へのリフォームが前提となってしまいますが、制度を利用することでリフォームにかかる費用の負担をへらせます。

□該当する工事内容
・耐震改修工事
・間取り変更工事(狭い部屋を基準を満たす部屋に拡張など)
・バリアフリー導入工事
・その他住宅確保要配慮者居住支援協議会が認める工事

※全て低所得者向け住宅へのリフォームを目的に行うこと

【解体する場合】空き家解体費補助金

空き家の解体費用に対し補助金制度をもうけている自治体があります。「老朽危険家屋解体撤去補助金」「空き家解体補助金」「空き家解体助成金」「空き家解体費助成制度」など、制度の名称は自治体によって異なります。掛かった費用に応じて定額を助成する場合のほか、定率の補助金を助成するなど制度の内容も様々です。補助金支給の条件もそれぞれ違いますので、空き家の所在する自治体に補助金制度について相談してください。

記事のおさらい

空き家は放置すると固定資産税が6倍になるって本当ですか?

特定空き家に指定されると固定資産税は最大6倍まで増加します。特定空き家とは「周囲の景観を著しく損ねる空き家」のことで、自治体によって指定されます。特定空き家に指定されることで「居住用の家」が建っている場合に適用される住宅用地の特例対象外となり、固定資産税が増加します。詳しく知りたい方は空き家は放置で固定資産税が6倍に?特定空き家指定が条件をご覧ください。

空き家の固定資産税はいくら?

空き家の固定資産税は土地の固定資産税と家の固定資産税でわけて計算します。固定資産税の税率はいずれも1.4%です。空き家が居住用と認定される場合、土地の固定資産税のみ、住宅用地の特例が適用され税率が最大1/6まで軽減されます。よって固定資産税の計算式は「土地の固定資産税評価額×1.4%×軽減税率+家の固定資産税評価額×1.4%」となります。詳しくは空き家の固定資産税はいくら?をご覧ください。

空き家の固定資産税対策に使える特例や補助金はありますか?

売却するなら空き家3,000万円特別控除がオススメです。賃貸に出す場合は、低所得者向けの賃貸を目的にすると、家賃低廉化補助制度といった月額最大4万円の補助金を自治体からうけることができます。詳しく知りたい方は空き家の固定資産税対策!支払わずに済む方法は?をご覧下さい。

空き家の固定資産税対策に使える特例や補助金はありますか?

売却するなら空き家3,000万円特別控除がオススメです。賃貸に出す場合は、低所得者向けの賃貸を目的にすると、家賃低廉化補助制度といった月額最大4万円の補助金を自治体からうけることができます。詳しくは空き家の固定資産税対策に使える特例や補助金をご覧ください。


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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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