【マンションは売却か賃貸か】それぞれの判断基準、メリットとデメリットを解説

急な転勤や引っ越し、また新たなマイホームの購入に際し今のマンションを手放さなければいけなくなった場合、「売却」するか「賃貸」に出すかで迷ってしまう人も多いのではないでしょうか?

売却であれ賃貸であれメリットデメリットがあるのは当然で、どちらを選べばいいかはそのマンションの状態やあなた自身の状況に左右されます。

「大金が入るから」
「不労収入が欲しいから」
と安易に決めず、しっかりと比較したうえで決めていきましょう。

今回の記事は、マンションを売却するか賃貸にするかを決断することにフォーカスして作成しました。
意思決定のお役に立てば幸いです。

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しっかりと判断して選択しよう。
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マンションの売却・賃貸を比較する手順

1.ローンの残債を確認する

まずは、自分の現状を把握しましょう。
ローンの残債があるかないかもまた、売却か賃貸化を決定していくうえで大切な要素となります。

ローン残債により3つの状況が想定されます。

  • ローンの残高が0
  • ローン残高はあるが売却金額で補える(アンダーローンという)
  • ローン残高があり売却金額でも補えない(オーバーローンという)

住宅ローンの残債があるうちに賃貸にするにはお金を貸している金融機関側の許可をえる必要があります。
無断で賃貸経営をすることは住宅ローンの規約違反ですし、何より賃貸ローンに変えないといけません。

賃貸用のローンに代わると金利が3~4%になります。(住宅ローンは約0.5%)
場合によっては、賃貸の家賃収入で賄えないこともあるのです。

ローンの残債がある場合は、売却する時も金融機関の許可が必要になります。
アンダーローンであれば問題ありませんが、オーバーローンの場合は通常の売却手段が使えず「任意売却」という方法をとる必要があります。
任意売却について詳しくはこちらをご参照ください。

2.引っ越しの理由から考えていく

あなたの引っ越しの理由は何でしょう。
転勤だったり、親の実家に帰ることになったり.…

もし、その引っ越しに永続的な縛りがない場合。例えば数年したらまた別のところで住めるなんて場合は、賃貸を検討するといいかもしれません。

賃貸とすることで、家賃でローンの支払いを補填でき、なおかつ数年後まで人が住める状態で家を残しておくことができます。

賃貸には、「普通借家契約」「定期借家契約」というものがあり、定期借家契約にすることで自分が指定したタイミングでマイホームに戻ることができます。
賃貸契約について詳しくはこちらをご参照ください。

3.売却・賃貸のメリット・デメリットを知る

先ほどの二つの項目は自分の状況を確認するための手順でした。

次は、売却と賃貸のメリット・デメリットを確認していきましょう。
求めているメリット、許容できるデメリットを知ることで判断の材料となります。

次の章で、売却と賃貸べつべつに解説していきます。

4.賃貸に向くマンションを知る

メリットやデメリットを知ったら、最後に賃貸に向くマンションを知りましょう。

賃貸に経営をするには「空き室にしない」ことが大切ですが、需要のない場所や物件では避けては通れません。
賃貸に向いたマンション以外は、目の前の売却益をつかみに行く方がよっぽど安全といえます。

4章で紹介する「賃貸に向いたマンション」は安定的で安全に収入を得ていくうえでの基準です。
それ以外の物件でも賃貸を行うことはもちろんできます。
ただし、リスクは高くなる。ということです。

コラム:売却よりも賃貸を選ぶ人が多い

様々な基準を踏まえた上で、世間一般的には売却よりも賃貸に出す人の方が多い、という調査結果が出ています。

東急住宅リースが発表した「ビジネスパーソンの転勤事情2020」では、持ち家の人の転勤時の住宅対処法の調査結果が出されており、以下のような結果になっています。

  • 賃貸物件として第三者に貸した(33.6%)
  • 空き家の状態で保有した(30.6%)
  • 売却した(20.1%)

 

リナビス
マンションは賃貸に出す人が一番多いんだね。

マンションの対処方法として、意外にも一番多いのは「賃貸」であり、「売却」をする人は全体の2割に過ぎないそう。

また、それぞれの対処法にどの程度満足しているかを聞いたところ、以下のような調査結果が得られました。

  • 全体(66.4%)
  • 賃貸物件として第三者に貸した(72.1%)
  • 空き家の状態で保有した(56.3%)
  • 売却した(57.7%)

 

リナビス
賃貸に出した満足度が圧倒的に高いね。

売却や空き家状態で保有するより、第三者に賃貸に出す方が満足度も高いようです。

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マンション売却のメリット・デメリット

次に、マンションを売却に出すメリットとデメリットを解説していきます。

マンション売却のメリット

メリット
  1. まとまった現金が手に入る
  2. マイホーム売却なら税金がかからないことも
  3. 固定資産税や共益費が今後かからない

1.まとまった現金が手に入る

マンションを売却することでまとまった現金を手にすることができます。
ローンが残っている場合はその多くがローン返済に回されますが、残ったお金は次住む家の資金に充てることができますね。

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最新のマンション売却相場

2.固定資産税や共益費が今後かからない

土地や建物を所有している場合は常に固定資産税や時に都市計画税が発生します。
マンションであれば共益費や管理費などといった支出も考えられます。

賃貸で人に貸した場合もそれらは持ち主であるあなたが払う必要のあるお金です。
売却をしてしまえば住まない家の支払いに頭を悩ませることはありません。

3.マイホーム売却なら税金がかからないことも

不動産の売却には譲渡所得税という大きな税金が発生します。
物件の所有期間にもよりますが、その税率は売却利益に対して20~39%になります。

マイホームを売却する場合、売却利益の最大3,000万円分を非課税にする特例があります。
マンションの売却においても不安な税金の問題はこれにより解消され、より多くの金額を手元に残すことができます。

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マンション売却のデメリット

マンション売却のデメリットは以下の3つです。

デメリット
  1. 売却のタイミングによって価格が変わる
  2. 仲介手数料などの費用がかかる
  3. なかなか売れない場合もある

1.早期売却しないと価値が下がり続ける

建物の資産価値は年々目減りしていきます。
一般的にマンションの資産価値は、築年数5年で2割減、築年数10年で3割減、築年数15年にもなれば5割減と言われています。
ですから「早く売るほど高く売れる」が原則です。

また、売りたいマンションの周辺地域の情報に気を配ることが大切です。
もしも近くに新築マンションの建設予定があれば、中古マンション物件の価値はさらに下がってしまうことが多いです。

昨今の日本の不動産市場を見てみると、住宅供給が過剰な状態になっています。
このような状況下では当然マンションを買うよりも売る方が難しくなります。
一番の売り時は、売りたいと思った「」なのです。
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2.仲介手数料などの費用が掛かる

不動産の売却は不動産会社に売却の仲介を頼むのが一般的で、広報や買主の募集もになってくれます。
無事に買主が見つかり売却が成功した場合は仲介手数料が発生します。

仲介手数料は売却金額の大きさで変動しますが、宅地建物取引業法により上限が定められていて以下の通りになります。(実際には消費税も加算されます。)

200万円以下の部分に最大5%
200万超400万円の部分に最大4%
400万円超の部分に最大3%

これだと計算が複雑になるので、売却金額400万円以上の物件は省略した計算式を使いましょう。

仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)+消費税
売却金額2,000万円のマンションにかかる仲介手数料を計算してみましょう。
2,000万円×3%+6万円=66万円
66万×10%(消費税の計算)=6万6,000円
66万円+6万6,000円=72万6,000円(税込み仲介手数料)

3.なかなか売れない場合もある

マンション売却の平均期間は4~6カ月ほどといわれています。実際に多くの方がその期間内に売却を成功させています。

しかし、周辺の相場を考慮しない高すぎる値段の設定をしたり、あまりにも住宅の需要のない土地では6カ月や1年以上の期間を要することもあります。
そのため、根拠ない査定額をだしてく来る不動産会社や、勢力的に売買活動を行わない不動産担当者には注意が必要です。

 

売却成功の鍵は、より良い不動産会社に仲介をしてもらうことです。
不動産会社を決める際は、複数社からマンションの査定を受けてみて見定めてみましょう。

  • 査定額に根拠はあるか聞いてみる
  • より良い条件を提示してくれるか
  • 担当者が信頼できる人か

上記のポイントを抑えつつ、実際に査定を依頼してみましょう。

マンション賃貸のメリット・デメリット

マンション賃貸のメリット

賃貸する上でのメリットは以下の3つです。

メリット
  1. 家賃収入(不労所得)が得られる
  2. 住宅ローン金利や固定資産税を経費計上できる
  3. 今後売却することができる

1.家賃収入(不労所得)が得られる

マンション賃貸の一番の魅力は家賃収入という不労所得を作り出せることでしょう。

もしローンが残っている状態でも、ローンや固定資産税などの支出を上回る家賃収入が手に入れば差分のお金は完全な収入になります。

すまリス
ローンを払い終えるころにマンションに帰る。
なんてこともできちゃうね!

2.住宅ローン金利や固定資産税を経費計上できる

マンションを賃貸に出した場合、今まで払ってきた費用を「経費」として扱うことができます。
確定申告の際に経費として申請すれば、賃貸収入における税金をぐっと抑えることができます。

経費計上が可能になる場合は以下の通りです。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 住宅ローン利息
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 取得費
  • 設備交換費
  • 管理会社への管理費
  • 退去時修繕費
  • 減価償却費

 

マンション賃貸の際に経費計上できるものは、以下の記事に詳細に解説しております。

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マンション賃貸のデメリット

マンション賃貸のデメリットは以下の3つです。

デメリット
  1. 空室のリスクを抱える
  2. 物件のランニングコストを抱える
  3. 時間の経過により物件の価値が下がっていく

1.空室のリスクを抱える

賃貸物件には「空き室リスク」が付きまといます。
継続した家賃収入を得るには常に入居者がいる必要があります。
入居者がいない期間は、固定資産税やマンションの管理費、ローンなどが負債として常に発生します。

そうとうに立地が良く人気の物件でないと、安心でのんびりとした生活の獲得は難しいものです。

2.物件のランニングコストがかかる

マンションの管理を委託する管理委託費(家賃の5%前後の金額)。
修繕費やリフォーム代。
固定資産税や共益費など。
賃貸を継続していくには、永続的にかかるこれらの支出をうわまわる家賃収入を常に出さなければいけません。

ランニングコストの削減のためマンションの管理を自分で行う方もいますが、本業の傍らに行っていくのは相当な苦労を招くでしょう。

3.時間の経過により物件が下がっていく

賃貸に出したのち最終的に売却を検討する方もいらっしゃいますが、その時にはもう物件の価値が下がりきっていることも考えられます。

物件の価値は年々、着々と下がっていきます。
それに加え一度賃貸に出した物件は投資用物件と認識され売却価格が下がっていく傾向にあります。

他にも人口の減少や、住宅・空き家の慢性的な増加も問題視されており、住宅の需要は年々下がり続けているのです。

「あのとき売っておけばよかった」とならないように、賃貸の際はしっかりと計画を組んでおきましょう。

国土交通省から発表された「住宅市場動向調査(平成30年度)」では、平成25年から平成30年の5年間で住宅の数が179万戸増えています。
年間にして約36万戸の新築物件が増えていることを示します。
また、空き家の数もこの5年間で約26万戸増えました。
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新築

賃貸に向いているマンションなら賃貸に!

賃貸は空き室を作らないことがカギとなります。
では、空き室を作らない条件のいい物件とはどんな物件なのでしょう。

これから紹介する3つの条件に当てはまる、又は近しい物件であれば賃貸マンションに向いているといえます。
が、そうでないのなら売却をして確かな収益を得るほうがリスクを回避することができます。

駅徒歩7分以内

最寄駅やバス停までの距離は賃貸をしていくうえで最重視すべき点です。

以前までは徒歩10分までは近いといわれていましたが、現在では徒歩5分以内、あるいは徒歩9分以内が70%を占めています。
徒歩10分を超えると入居希望者が激減するのです。

根拠はほかにも。
賃貸を探している人のほとんどがSUUMOやHOMESなどの不動産ポータルサイトを利用していますが、その多くが徒歩10分以内の条件指定をするのです。

駅から10分以上離れた物件は、ユーザー入居希望者の画面に映らないのです。

築浅の物件

日本は極めて新築需要が高く、築年数が重要視されています。
賃貸を探しているユーザーもまずは築浅の物件から探し、値段うんぬんで条件が合わなかった場合に徐々に築年数を引き下げていきます。

賃貸マンションの人気は築5年がピークといったところでしょう。

ファミリー向けのマンション

ファミリー向けマンションの何がいいかというと、子持ちの家族が入居するとその家に長い間いてくれるからです。
ファミリー層は子供の学校もあるため、頻繁に引っ越しを行いません。

逆に単身用のマンションやアパートになると、一般的な賃貸借契約の2年ごとに頻繁に入居者が入れ替わります。

平均居住期間の画像

引用:日本賃貸住宅管理協会(日管協短観2020上半期)

2年たった後はマンションの築年数もまた2年増え、以前よりも集客が困難になっていきます。
これを毎度繰り返していく必要があるのです。

マンション賃貸で押さえるポイント

続いて、マンション賃貸で押さえるポイントを解説していきます。

  • 定期借家契約
  • サブリース(転借家契約)
  • リロケーションサービス

定期借家契約を考えてみよう

先述した通り、戻る期間が分かっている場合、「定期借家契約」を考えてみましょう。

通常の賃貸借契約では、マンションオーナーの一方的な都合で入居者を退去させることはできません。

それに対して、定期借家契約ではオーナーが契約期間を自由に設定できます。

通常の賃貸借契約と違い契約更新もないため、オーナーが戻るタイミングで確実に退去してもらえます。

例えば、5年後にマンションに戻ることが分かっている場合、5年間の定期借家契約を結ぶことをおすすめします。

そうすれば、「賃貸期間5年の更新なし」といった契約になるので、5年後にマンションに戻ることができるようになります。

サブリース(転借家契約)でリスク対策

マンションを賃貸に出しても、空室になれば家賃収入はありません。

住宅ローンの支払いや生活の足しに家賃収入を考えている場合、ゼロになったら日々の生活に支障が出てしまいます。

そこで注目されているのが「サブリース(転貸借契約)」です。

「オーナーと入居者」の間で交わされる一般的な賃貸借契約に対し、「オーナーと不動産会社(マスター契約)」「不動産会社と貸借人(サブリース契約)」の2つの契約が存在するものをまとめて「サブリース」と呼びます。

不動産会社は入居者から家賃を受け取り、オーナーは不動産会社から家賃を受け取ります。

あくまでもオーナーが貸しているのは不動産会社ですので、毎月の家賃は不動産会社から支払われることになります。
そのため、オーナーはマンションが空室であろうと、入居者が家賃を滞納しようと家賃を受け取ることができるメリットがあります。

 

ただその代わりに、不動産会社は実際の家賃から2割程度を差し引いて、残りをオーナーに支払うのが一般的なサブリースになります。
不動産会社はこの取り分を保証料という名目で利益としています。

つまり、オーナーは家賃の2割を支払ってサブリースを利用し、「空室リスク」と「滞納リスク」をまとめて解決できるのです。

 

また、オペレーションを不動産会社に丸投げできることも大きな魅力です。
一般的な賃貸借契約では、不動産会社はあくまでも代理で管理をしているだけです。

そのため、何かしようとする度にオーナーに確認を取る必要があり、オーナーはその度に不動産会社に返答しなくてはいけません。

しかし、サブリースの場合、入居者と直接契約を結んでいるのは不動産会社となりますので、入居者と不動産会社が当事者となるような問題はいちいちオーナーに確認する必要がなくなります。

 

賃貸経営をビジネスとして捉えている訳ではなく、転勤の間だけ一時的に貸し出したい人からすれば、トラブルが発生する度に確認の連絡がくるのは煩わしものです。
「多少手に入るお金が減っていいから、賃貸経営に関して時間を使いたくない」といった方にとってはメリットの大きい契約といえますね。

 

リロケーションサービスを上手く使おう

先述した2つの「定期借家契約」と「サブリース」を組み合わせたものを「リロケーションサービス」と呼びます。

リロケーションサービスのメリットは以下の3つです。

  • 定期借家契約で貸し出す期間も限定できる
  • 入居者に家賃を滞納されても家賃保証される
  • サブリースなので物件の管理業務も委託できる

しかし、一般的な賃貸の管理契約では5%程度の管理料ですが、リロケーションの場合は10%程度の管理料となるのが一般的です。

また、定期借家契約の場合は、先述したように相場よりも家賃が安くなってしまいます。
つまり、リロケーションと定期貸借を併用している場合は、通常の貸借契約と比較して手に入るお金が少なくなります。

 

リロケーションは転勤などでマンションに戻る時期が確定し、マンションの管理は管理会社に任せたい方に適したサービスです。

ただし、サービスを提供している会社によって保証内容や、修繕費用などを負担する主体などで細かい違いがありますので、契約内容はきちんと確認しておきましょう。

住宅ローンがあるなら金融機関に相談しよう

住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す場合は、まず金融機関に相談しましょう。
なぜなら、基本的に住宅ローンは、契約者の居住を前提に貸し出されているものだからです。

ビジネスのためではなく、住居のためのローンであるから、比較的安い金利設定となっています。
金融機関によって詳細は異なりますが、他人に貸し出すことになれば、賃貸用住宅ローンへの切り替えを求められることもあります。

 

賃貸用住宅ローンは住宅ローンと比較して、金利も高く、返済期間が短めに設定されるので負担が大きくなります。
だからといって金融機関に無断で賃貸にしてしまい、それが後から判明した場合は、契約違反として「ローンの一括返済」が求められることもあります。

 

リナビス
金融機関には隠し事をしないようにしよう。

ちなみに賃貸用住宅ローンでないと賃貸に出せないわけではありません。

賃貸に切り替える事情によっては、住宅ローンのまま賃貸を許可してくれる金融機関も多くあります
とくに「海外転勤」や「遠隔地」の転勤などは賃貸に出すことが認められやすいです。

また、転勤以外でもやむを得ない事情である場合は、賃貸を許可してくれる金融機関が少なくありません。事前に連絡をしてみましょう。

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マンション売却で押さえるポイント

最後に、マンション売却で押さえるポイントを解説していきます。

  • 良い不動産会社と出会う
  • 不動産を探すなら一括査定サービス

良い不動産会社と出会うことが重要

マンション売却の成功で一番重要なことは、良い不動産会社に出会うことです。

不動産会社に失敗した場合と成功した場合を比べると、以下のような違いが生まれます。

項目不動産選びに失敗した場合不動産選びに失敗した場合
売り出し価格安すぎて損するor高すぎて売れない狙った価格で売れる
買い手との交渉買い手との交渉で歯が立たない買い手も満足できる条件で合意できる
売却にまつわる相談何も相談に乗ってくれない色々と相談に乗ってくれる

 

このように不動産会社選びに成功すれば、マンション売却の成功も近づきます。

その一方で、もしも失敗してしまうとマンション売却がたいへん難しくなります。

 

不動産会社を探すなら一括査定サービスを使おう

不動産査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定を依頼できるサービスです。

それに紹介する不動産会社は一括査定サービスが選び抜いた一流の会社ですので、自分で探してくるよりも信頼できる会社を選べるのではないでしょうか。

 

リナビス
プロが選んでくれた会社なら、安心して査定を依頼できるね。

 

さらに外せない点が「圧倒的に簡単」といった点です。

自分で不動産を探す場合、不動産会社に何回も家の情報を伝えなくてはいけませんし、わざわざ会いに行くのも大変です。

一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

まさに一括査定サービスは、「無料」「高品質」「簡単」の三拍子揃ったサービスと言えます。

 

リナビス
不動産一括サービス、使うしかないね。

 

マンションの価値が上昇傾向にある今のうちに、不動産一括サービス「すまいステップ」を使ってマンションの売却価格を調べてみましょう。

下のバナーをクリックすると査定依頼ページに遷移します。

まとめ

マンションも一軒家も人が住まない状態が長期に及ぶと劣化が急速に進みます。

空き室の状態が長くならない場合は、そのまま所有しておくことも考えられますが、戻る予定がない、長期間戻ることができない場合は売却もしくは賃貸を検討する必要があります。

どちらが有利かは、マンションの立地環境、ローンの状態、今後のライフプランなどで変わってきます。

現在自分のマンションがどのくらいの価値があるのか、いくらくらいで売却できるのかを把握しておくことが検討の第一歩といえるでしょう。

マンションの価格とローンの残高を確認すること、周辺の家賃の相場や賃貸状況を調べることも重要です。

マンションの売却や賃貸状況の情報を最も持っている不動産会社に相談することも、一つの方法です。

売却、賃貸どちらの場合も、信頼のできる不動産会社を選ぶことも非常に重要なポイントです。よりベストな選択ができるよう慎重に検討してください。


不動産一括査定サイトを使って査定をしたら300万円以上の差も珍しくない

不動産一括査定サイトすまいステップ を使って実際に不動産を査定してみると、査定額に300万円以上差が出ることも珍しくはありません。

不動産会社査定価格
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不動産会社B1400万円
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これだけ査定額に差が出ると、複数の不動産会社に査定を依頼することが、不動産を高く売るために必須だと言えるでしょう。

少しでも不動産売却を検討しているなら、一括査定サイトで自分の不動産がいくらで売れるか調べてみましょう。

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