【マンションは売却か賃貸か】それぞれの判断基準、メリットとデメリットを解説

急な転勤や引っ越し、また一戸建ての購入時にマンションを手放さなければいけなくなった場合、「売却」するか「賃貸」に出すかで迷ってしまう人も多いのではないでしょうか？

マンションをどう手放すかは今後の人生に大きな影響を与えます。

「継続的な収入があるから…」といって安易に賃貸を選んでしまい、結果的にずっと空き家のままだった…などのケースも起こりえます。

もちろん、売却する場合も同様のリスクを抱えています。

この記事では、マンションを売却するか賃貸に出すかという選択で悩んでいる人のために、

などを紹介しています。

この記事を読めば、自分のマンションを売却するか、賃貸に出すかを判断することができ、それぞれ押さえておくべきポイントも知ることができます。

安心して次の行動に移すことが出来るよう、マンションの売却と賃貸に対して正しい知識を身につけましょう。

後悔しないマンションの対処方法は？

先述した通り、マンションをどう対処するかは今後の人生に大きな影響を与えます。

そこでまずは同じような悩みを抱えていた方たちが、一体どのような意思決定をしたのか見ていきましょう。

マンションは売却よりも賃貸に出す人が多い

東急住宅リースが発表した「ビジネスパーソンの転勤事情2020」では、持ち家の人の転勤時の住宅対処法の調査結果が出されています。

そこで得られた結果は以下の通りです。

マンションの対処方法として、意外にも一番多いのは「賃貸」であり、「売却」をする人は全体の2割に過ぎないそう。

売却するよりも賃貸に出す方がその後の満足度も高い

また、それぞれの対処法にどの程度満足しているかを聞いたところ、以下のような調査結果が得られました。

売却や空き家状態で保有するより、第三者に賃貸に出す方が満足度も高いようです。

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マンションを売却か賃貸か空き家か決める基準

転勤が決まった場合、単身赴任する場合を除いて、限られた時間の中で「売却」か「賃貸」か「空き家」かを決める必要があります。

転勤期間が1年以内の場合は空き家、転勤期間が決まっている場合は賃貸、転勤期間が決まっていない場合は売却が一つの基準になります。

転勤が1年以内の場合は空き家

もし1年以内に戻ることが分かっている場合、家財はそのまま、空き家で維持しておくケースが多いです。

1年以内であれば、貸すには期間が短すぎて借り手がなかなか見つかりません。

また仮に見つかったとしても、期間が短いぶん、家賃はかなり安くなってしまいます。

転勤の期間が決まっている場合は賃貸

期間が決まっており、数年間で戻ることが分かっている場合、賃貸を選ぶ人が多いです。

先述した通り、マンションの対処方法の中で一番満足度が高いです。

転勤の期間が定まっていない場合は売却

しかしほとんどの場合、何年後に戻ってくるのかという予測はつきません。

少なくとも、3~5年以上は戻れないと判断した場合は、売却を決断する人がほとんどです。

また住宅ローンが残っている場合、売却しない限り返済を続けなくてはいけません。

家賃補助が出ない場合は、家賃と住宅ローンの二重払いになる可能性があります。

住宅ローンの返済に余裕がなければ、売却することになります。

マンション賃貸のメリット・デメリット

次に、マンションを賃貸に出すメリットとデメリットを解説していきます。

マンション賃貸のメリット

マンション賃貸のメリットは以下の3つです。

家賃収入（不労所得）が得られる

マンション賃貸を検討する一番の動機は「家賃収入」が得られることでしょう。

毎月決まった収入が得られるということは、誰もが一度は憧れる「不労所得」です。

会社員として働いている方であれば、給料のほかに働くことなく収入を得られることは大変な魅力でしょう。

賃貸に出した場合、所有権は自分が持ったままですので、「資産」として残るという意味でもメリットになります。

マンション賃貸で利益を出す（儲かる）ためのポイントは以下の記事にまとめております。

黒字の可能性がある（住宅ローンを支払中の場合）

ほとんどの方はマンションを住宅ローンで購入していると思います。

完済までの期間を長期（35年など）で設定し、月々の返済額を少なくしている方も少なくないですよね。

その場合は、家賃収入から月々のローンや賃貸で必要な経費を支払っても、手元にお金が残る場合があります。

つまり、黒字で賃貸経営ができてしまいます。

給料や預貯金からお金を持ち出す必要がなく、入居者から振り込まれた家賃でローンを返済することができます。

住宅ローンを巡るトラブルやその対処法については以下の記事で解説しています。

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住宅ローン金利や固定資産税を経費計上できる

マンションを賃貸に出した場合、今まで払ってきた費用を「経費」として扱うことができます。

経費計上が可能になる場合は以下の通りです。

家賃収入を不動産所得として確定申告する際に「経費」として計上できるので、控除額が増えて節税に繋がります。

マンション賃貸の際に経費計上できるものは、以下の記事に詳細に解説しております。

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マンション賃貸のデメリット

マンション賃貸のデメリットは以下の3つです。

空室のリスクを抱える

マンションを賃貸にして家賃収入を得られるのは、入居者がいることが前提です。

マンションの立地や築年数、設備などの条件によっては、入居者が見つからず空室が続くこともあります。

入居者が見つかったとしても、いつまで住み続けるかは分かりません。

入居者が退去してしまった場合、すぐに新しい入居者を探す必要がありますし、見つかるまでの収入は完全にゼロになります。

また、空室状態でも、所有しているだけでマンションの管理費や税金などの諸費用を払い続けることに。

さらに家賃収入から住宅ローンを返済している場合は、自分の給料や預貯金を切り崩して返済することになります。

自らが暮らすための日々の生活費にプラスして、空室になったマンション赤字がのしかかれば生活は厳しくなるでしょう。

家賃収入といったメリットに目を向けるだけでなく、空室といったデメリットもしっかりと理解しておく必要があります。

マンション賃貸のリスクについては、以下の記事にまとめております。

物件のランニングコストがかかる

先述しましたが「管理業務の手間」を回避するため、不動産会社に管理を委託すれば「管理委託費（家賃の5%前後の金額）」がかかります。

マンションオーナーが近場に住む場合は、管理費を抑えるため自ら管理するケースも稀にあります。

マ日々の管理内容は非常に煩雑で、本業が別にある方だとかなり負担になります。

実際に行う管理業務は以下の通りです。

また、家賃収入は「不動産所得」となるため、毎年の確定申告も必要です。

兼業として不動産を貸しているケースは、確定申告に対しての意識が薄くなりがちです。

不動産収入があるのに申告せずに放置すると、「申告漏れ」となってしまうので注意する必要があります。

手間暇をかけても惜しくない、と思えるほどのメリットがあるのかをしっかりと考えることが必要不可欠です。

マンションの管理会社の選び方は、以下の記事で解説しております。

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時間の経過により資産価値が下がっていく

賃貸に出せば、マンションは資産として所有し続けることができます。

とはいえ、築年数の経過とともに建物が劣化していくことは避けられません。

たとえどれだけ大切に住んでいても、経年とともに資産価値は下落していきます。

また、人口減少によって需要自体が減少しつつあります。

さらに、増え続ける新築物件や空き家、団塊世代の不動産売却などによって供給が増加しています。

国土交通省から発表された「住宅市場動向調査（平成30年度）」では、平成25年から平成30年の5年間で住宅の数が179万戸増えています。

これは、年間にして約36万戸の新築物件が増えていることを示します。

また、空き家の数もこの5年間で約26万戸増えました。

平成30年の時点で空き家総数は約846万戸となり、空き家率は13.6％と過去最高の水準になっています。

築年数の増加、需要の減少、供給の増加などを考えた場合、手放せるタイミングを伺うことも大切です。

数年経ってから「売却しよう」と査定に出したものの、あまりの安さに「あの時売っておけば」と後悔する可能性は十分にあります。

マンションの価格動向については、以下の記事で詳しく解説しております。

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マンション売却のメリット・デメリット

次に、マンションを売却に出すメリットとデメリットを解説していきます。

マンション売却のメリット

マンション売却のメリットは以下の2つです。

まとまった現金が手に入る

マンションを売却すると、まとまったお金が一括で手元に入ってきます。

その際に仲介手数料や登記関係費用などの諸費用がかかり、住宅ローンを完済する必要がある点は覚えておきましょう。

その諸費用とローン完済を終え、残ったお金が手元に残る現金になります。

相場や住宅ローン残債額にもよりますが、不動産を売却することで100万円単位の現金を手にできる場合もあります。

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ランニングコストがかからない

賃貸のデメリットで解説したランニングコストは、不動産を売却してしまえばかかりません。

その中でも、修繕積立金や固定資産税は変動することがあります。

つまり、ランニングコストがかかると、将来的にどのくらいの支出額になるかが分からなくなります。

そのため、ランニングコストがかからないマンションの売却は、将来的に収支計算がしやすいメリットになります。

ちなみにマンション売却をする際のリフォーム費用も不要です。以下の記事にまとめております。

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マンション売却のデメリット

マンション売却のデメリットは以下の2つです。

売るタイミングに影響される

マンションの資産価値は一部の場合を除き、年々下がっていきます。

一般的にマンションの資産価値は、築年数5年で2割減、築年数10年で3割減、築年数15年にもなれば5割減と言われています。

ですから「早く売るほど高く売れる」が原則です。

また、売りたいマンションの周辺地域の情報に気を配ることが大切です。

もしも近くに新築マンションの建設予定があれば、中古マンション物件の価値はさらに下がってしまうことが多いです。

昨今の日本の不動産市場を見てみると、住宅供給が過剰な状態になっています。

このような状況の下では、当然マンションを買うよりも売る方が難しく、売れるときに素早く売ってしまうのが正しい選択です。

マンションの売買は金額が大きいため、自分が望むタイミングで買い手が現れるとは限りません。

さらに買い手が現れても、自分が望んだ売却価格で売れるとも約束できないので、見通しが立ちづらいといったデメリットがあります。

マンション売却のタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

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仲介手数料などの費用が掛かる

不動産会社に売却を依頼すると、成約後に手数料が発生します。

物件情報サイトに売却案件を掲載した露出を増やしたり、チラシを作ってポスティングをしたり、物件立ち合いに伴う人件費などが含まれます。

仲介手数料の相場は以下のようになっています。

例えば、取引額が1,000万円の空き家を想定した場合の計算式は下記のようになります。

仲介手数料以外の費用も必要に応じて負担することになります。

売却を成功させるためには、マンションの査定を正確に行うことができ、契約手法を丁寧に教えてくれる不動産会社を見つけることがポイントです。

なぜなら、マンションの売却価格の査定は、不動産会社の手法や見識によって左右されるものだからです。

そのため一つの会社に依存するより、なるべく複数社に依頼し、売却を任せられそうな会社を見極めることが大切です。

また、不動産会社に売却を任せるときに「媒介契約」といった契約を結びますが、いくつか種類があります。

マンションを早く売るには、複数の不動産会社に売却を依頼できる「一般媒介契約」を選択することをおすすめします。

一社のみにお願いする「専任媒介契約」を選んでしまうと、売却が成立する時期が遅れるリスクがあります。

どちらを選択するかは売り手の自由ですが、すべての不動産会社が、そうした選択肢の存在を事前に告げてくれるとは限りません。

良心的な不動産会社に巡り合うことが、マンションを売却する上では極めて重要になることを覚えておいてください。

仲介手数料の相場や安く抑えるコツは以下の記事で解説しております。

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マンション賃貸で押さえるポイント

続いて、マンション賃貸で押さえるポイントを解説していきます。

定期借家契約を考えてみよう

先述した通り、戻る期間が分かっている場合、「定期借家契約」を考えてみましょう。

通常の賃貸借契約では、マンションオーナーの一方的な都合で入居者を退去させることはできません。

それに対して、定期借家契約ではオーナーが契約期間を自由に設定できます。

通常の賃貸借契約と違い契約更新もないため、オーナーが戻るタイミングで確実に退去してもらえます。

例えば、5年後にマンションに戻ることが分かっている場合、5年間の定期借家契約を結ぶことをおすすめします。

そうすれば、「賃貸期間5年の更新なし」といった契約になるので、5年後にマンションに戻ることができるようになります。

サブリース（転借家契約）でリスク対策

マンションを賃貸に出しても、空室になれば家賃収入はありません。

住宅ローンの支払いや生活の足しに家賃収入を考えている場合、ゼロになったら日々の生活に支障が出てしまいます。

そこで注目されているのが「サブリース（転貸借契約）」です。

一般的な賃貸借契約は「オーナーと入居者」の間で交わされる契約となります。

それに対して「オーナーと不動産会社（マスター契約）」「不動産会社と貸借人（サブリース契約）」の2つの契約が存在するものをまとめて「サブリース」と呼びます。

不動産会社は入居者から家賃を受け取り、オーナーは不動産会社から家賃を受け取ります。

あくまでもオーナーは不動産会社に貸しているため、毎月の家賃は不動産会社から支払われることになります。

そのため、オーナーはマンションが空室であろうと、入居者が家賃を滞納しようと家賃を受け取ることができるメリットがあります。

ただその代わりに、不動産会社は実際の家賃から2割程度を差し引いて、残りをオーナーに支払うのが一般的なサブリースになります。

この不動産会社の取り分を保証料という名目で引き取り、それを利益とします。

つまり、オーナーは家賃の2割を支払ってサブリースを利用し、「空室リスク」と「滞納リスク」をまとめて解決できるようになります。

また、オペレーションを不動産会社に丸投げできることも大きな魅力です。

一般的な賃貸借契約では、不動産会社はあくまでも代理で管理をしているだけです。

そのため、何かしようとする度にオーナーに確認を取る必要があり、オーナーはその度に不動産会社に返答しなくてはいけません。

しかし、サブリースの場合、入居者と直接契約を結んでいるのは不動産会社となります。

入居者と不動産会社が当事者となるような問題は、いちいちオーナーに確認する必要がなくなります。

賃貸経営をビジネスとして捉えている訳ではなく、転勤の間だけ一時的に貸し出したい人からすれば、トラブルが発生する度に確認の連絡がくるのは煩わしいでしょう。

そのため「多少手に入るお金が減っていいから、賃貸経営に関して時間を使いたくない」といった方にとってはメリットの大きい契約となります。

リロケーションサービスを上手く使おう

先述した2つの「定期借家契約」と「サブリース」を組み合わせたものを「リロケーションサービス」と呼びます。

リロケーションサービスのメリットは以下の3つです。

しかし、一般的な賃貸の管理契約では5%程度の管理料ですが、リロケーションの場合は10%程度の管理料となるのが一般的です。

また、定期借家契約の場合は、先述したように相場よりも家賃が安くなってしまいます。

つまり、リロケーションと定期貸借を併用している場合は、通常の貸借契約と比較して手に入るお金が少なくなります。

リロケーションは転勤などでマンションに戻る時期が確定し、マンションの管理は管理会社に任せたい方に適したサービスです。

ただし、サービスを提供している会社によって保証内容や、修繕費用などを負担する主体などで細かい違いがあります。

リロケーションサービスを検討する場合は、契約内容をしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローンがあるなら金融機関に相談しよう

住宅ローンを返済中のマンションを貸し出す場合は、まず金融機関に相談しましょう。

なぜなら、基本的に住宅ローンは、契約者の居住を前提に貸し出されているものだからです。

ビジネスのためではなく、住居のためのローンであるから、比較的安い金利設定となっています。

金融機関によって詳細は異なりますが、他人に貸し出すことになれば、賃貸用住宅ローンへの切り替えを求められることもあります。

賃貸用住宅ローンは住宅ローンと比較して、金利も高く、返済期間が短めに設定されるので負担が大きくなります。

しかし、金融機関に無断で賃貸に出し、それが後から判明した場合、契約違反として「ローンの一括返済」が求められることもあります。

ちなみに賃貸用住宅ローンでないと賃貸に出せないわけではありません。

賃貸に切り替える事情によっては、住宅ローンのまま賃貸を許可してくれる金融機関も多くあります。

とくに「海外転勤」や「遠隔地」の転勤などは賃貸に出すことが認められやすいです。

また、転勤以外でもやむを得ない事情である場合は、賃貸を許可してくれる金融機関が少なくありません。

金融機関に無断で賃貸に出し、ローンの一括返済をすることにならないために事前に連絡をしておきましょう。

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マンション売却で押さえるポイント

最後に、マンション売却で押さえるポイントを解説していきます。

良い不動産会社と出会うことが重要

マンション売却の成功で一番重要なことは、良い不動産会社に出会うことです。

不動産会社に失敗した場合と成功した場合を比べると、以下のような違いが生まれます。

このように不動産会社選びに成功すれば、マンション売却の成功も近づきます。

その一方で、もしも失敗してしまうとマンション売却がたいへん難しくなります。

マンション売却で失敗しないための注意点と成功のコツは以下の記事にまとまっております。

マンション売却で失敗しないための注意点と成功のコツを専門家が徹底解説！

不動産会社を探すなら一括査定サービスを使おう

不動産査定サービスとは、インターネットから不動産会社に無料で査定を依頼できるサービスです。

それに紹介する不動産会社は一括査定サービスが選び抜いた一流の会社ですので、自分で探してくるよりも信頼できる会社を選べるのではないでしょうか。

さらに外せない点が「圧倒的に簡単」といった点です。

自分で不動産を探す場合、不動産会社に何回も家の情報を伝えなくてはいけませんし、わざわざ会いに行くのも大変です。

一括査定サービスを使えば、スキマ時間にたった1回情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

まさに一括査定サービスは、「無料」「高品質」「簡単」の三拍子揃ったサービスと言えます。

マンションの価値が上昇傾向にある今のうちに、不動産一括サービス「すまいステップ」を使ってマンションの売却価格を調べてみましょう。

まとめ

マンションも一軒家も人が住まない状態が長期に及ぶと、劣化が進みます。

空き室の状態が長くならない場合は、そのまま所有しておくことも考えられますが、戻る予定がない、長期間戻ることができない場合は売却もしくは賃貸を検討する必要があります。

どちらが有利かは、マンションの立地環境、ローンの状態、今後のライフプランなどで変わってきます。

現在自分のマンションがどのくらいの価値があるのか、いくらくらいで売却できるのかを把握しておくことが検討の第一歩といえるでしょう。

マンションの価格とローンの残高を確認すること、周辺の家賃の相場や賃貸状況を調べることも重要です。

マンションの売却や賃貸状況の情報を最も持っている不動産会社に相談することも、一つの方法です。

売却、賃貸どちらの場合も、信頼のできる不動産会社を選ぶことも非常に重要なポイントです。よりベストな選択ができるよう慎重に検討してください。