【マンション売却か賃貸】判断基準やメリット・デメリットを徹底解説

急な転勤や引っ越し、また新たなマイホームの購入に際し今のマンションを手放さなければいけなくなった場合、「売却」か「賃貸」かで迷ってしまう人も多いのではないでしょうか？

売却にせよ賃貸にせよメリットデメリットがあるのは当然で、どちらを選べばいいかはそのマンションの状態やあなた自身の状況に左右されます。

そこで本記事では、「売却か賃貸に出すか判断軸が欲しい」「売却か賃貸を決めて、ネクストアクションに動き出したい」といった人に向けて、売却か賃貸に出すかの判断軸から実際に売却/賃貸に出す方法まで徹底解説していきます。

監修斎藤 岳志

ケセラセラ横浜代表。自らもマンション大家である実体験にもとづいたサポートが強み。著書に「FP大家だけが知っている 資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由」がある。
【保有資格】ファイナンシャルプランナー（ＣＦＰ）、宅地建物取引士
【URL】ケセラセラ横浜ホームページ

マンションを売却か賃貸のどちらか選ぼう

どんなマンションなら売却するべき、または賃貸すべきなのか迷っている人がほとんどだと思います。

そこで、自分はマンションを売却するべきか賃貸に出すか方向性をチェックしてみましょう。

マンションを売却か賃貸どっちがいいの？

以下の画像は国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査」から住み替えの処分方法を編集部でまとめました。

国土交通省が実施した調査での「住み替え前の住宅の処分方法」によると、住み替えの場合は売却の割合が高く、賃貸に出す人は10%と賃貸に出す人は小数と見れます。

6割以上の人は売却を選んでおり、「賃貸はランニングコストがかかる」「管理業務が面倒」といった声が上がっています。

引用：国土交通省「令和2年度住宅市場動向調査」

マンション売却が向いている人

今の家に今後戻る予定がない人は売却することを第一優先で考えましょう。

特に、マンションの買い替え・住み替えを検討している人は積極的に売却を検討しましょう。

基本的には築年数が経過していない家ほど高く売れるので「多くの現金を得たい」「まとまったお金を買い替え・住み替えに充てたい」方は、早く売却することをオススメします。

賃貸の場合、家賃収入が毎月入ってきたとしても家の維持管理費や管理会社への手数料等が差し引かれるので手元に残るお金は少なくなりやすいです。もし借主が見つからない場合でも住宅ローンや固定資産税、都市計画税が発生し続けます。

また、賃貸特有の「空室リスク」や「価格変動リスク」といった予期せぬリスクを取らずに、ノーリスクでマンションを手放したい人や管理にかかる費用や時間的なコストを避けたい人は積極的に売却を検討しましょう。

【関連記事】マンション売却で失敗しないための注意点

マンション賃貸の方が向いている人

一方、今の家に今後戻る予定がある人は賃貸に出すことを第一優先で考えましょう。

「転職や転勤で数年後戻ってくる」「老後に今の家に戻るかもしれない」という方には賃貸がオススメです。

というのも、一度家を売って手放してしまうと、売った家に戻ることは困難になるからです。

また、何年後に戻ってくるかが確定している人は定期借家契約を、いつ戻るかわからない人や積極的に定期的な収入を得たい人は普通借家契約を結ぶことをおすすめします。

普通借家契約

普通借家契約とは、二年間の期間を設けて契約する一般的な借家契約で、家主側の正当な事由がない限り更新される契約です。

つまり原則的に、貸主が借主の更新希望を拒むことはできません。

また、どのような特約を結んでいたとしても当事者は賃借料の増減を請求できるところに特徴があります。

定期借家契約

定期借家契約は、自分たちで契約期間を決めることができる契約です。たとえ一年未満でも、契約期間が満了すれば自分達で住むことができます。

したがって、転勤などで決まった期間、賃貸に出す際に適した契約です。ただし、借り手としては、契約期間が短期間の場合、借りるのに躊躇してしまう方もいるでしょう。

【コラム】マンション売却と賃貸のどちらも費用がかかる

マンション売却や賃貸に出す場合、どちらも費用がかかってきます。「いくら収入を得るか」も大事ですが、「支出がいくらなのか」も一緒に考えないといけません。

以下では、売却と賃貸それぞれの費用の掛かり方について紹介していきます。

マンション売却の場合：1回で多額の費用がかかる

不動産の売却は不動産会社に売却の仲介を頼むのが一般的で、買主が見つかり売却が成功した場合は仲介手数料が発生します。

不動産売却にかかる一般的な仲介手数料は以下の計算式で算出することが出来ます。

マンションを賃貸に出す場合：長期的に費用がかかる

賃貸を継続していくには、クリーニングや固定資産税など永続的にかかるこれらの支出をうわまわる家賃収入を常に出さなければいけません。

ランニングコストの削減のため賃借人の管理を自分で行う方もいますが、本業の傍らに行っていくのは相当な苦労を招きます。

どんな費用がかかるのかは「物件のランニングコストがかかる」で詳しく解説しています。

マンション売却のメリット・デメリット

マンションを売却する場合、まとめて大きなお金を手に入れることが可能です。それ以外にもマンション売却のメリットはありますがデメリットもあります。

この章では、マンション売却のメリット・デメリットについて解説しています。

マンション売却のメリット

マンション売却のメリットは以下の通りです。

まとまった現金が手に入る

マンションを売却することでまとまった現金を手にすることができ、手に入ったお金は次の住宅購入の資金などにあてることができます。

また、購入額を売却額が上回る、つまり売却益が出た場合は通常譲渡所得税という税金がかかってきますが、マイホームの売却の場合、原則、売却益から3,000万円控除ができるので、3,000万円までの売却益に対する譲渡所得税は非課税になります。
税金などのコストの負担が少なく、売却代金を手にすることが出来るのが売却のメリットと言えるでしょう。

マンションは今が売り時！

下記のグラフは、国土交通省が発表した「不動産取引価格指数」です。

引用：国土交通省「不動産取引価格指数（2022年3月31日発表）」

近年はオリンピック特需などからマンションの建設需要が多く建築費相場が高騰した影響もあり、特にマンションの相場が2013年を機に上昇し続けています。

しかし世界的な金融緩和縮小の流れなどを受けて、マンションの売却価格は高止まりとなる可能性もあります。
そのため、まとまった金額が欲しい人はマンション売却がおすすめです。

ランニングコストがかからない

土地や建物を所有している場合は常に固定資産税や時に都市計画税が発生します。マンションであれば共益費や管理費などといった支出も考えられます。

こういった不動産を所有していることによるランニングコストを削減できることが売却のメリットと言えるでしょう。

また、賃貸で人に貸した場合は上のランニングコストは持ち主が払う必要のあるお金です。売却をしてしまえば住まない家の支払いに頭を悩ませることはありません。

税制優遇が受けられる

上でも説明したように、不動産の売却には売却によって利益が生まれた場合、譲渡所得税という税金が発生します。税率は物件の所有期間にもよりますが、譲渡益に対して20~39%となります。

しかし、居住用の不動産(マイホーム)の場合特例を利用することが出来るため税金を安くすることが出来ます。

例えば、3000万円までの譲渡所得の場合は譲渡所得を非課税にする3000万円特例控除、居住期間が10年以上だった場合は10年越所有軽減税率の特例が利用できます。

自分だったらどんな特例が使えるか以下のフローチャートを参考に確認してみてください。

マンション売却のデメリット

マンション売却のデメリットは以下の通りです。

すぐに売却いるとは限らない

マンション売却の平均期間は4～6カ月ほどといわれています。実際に多くの方がその期間内に売却を成功させています。

しかし、周辺の相場を考慮しない高すぎる値段の設定をしたり、あまりにも住宅の需要のない土地では6カ月や1年以上の期間を要することもあります。

そのため、根拠ない査定額をだしてく来る不動産会社や、精力的に売買活動を行わない不動産担当者には注意が必要です。

売却成功の鍵は、より良い不動産会社に仲介をしてもらうことです。
不動産会社を決める際は、複数社からマンションの査定を受けてみて見定めてみましょう。

• 査定額に根拠はあるか聞いてみる
• より良い条件を提示してくれるか
• 担当者が信頼できる人か

また、今すぐにマンションを売りたい人は業者買取という選択肢も考えましょう。詳しくは「すぐ売りたいなら買取という方法がある」をご覧ください。

すぐ売りたいなら買取という方法がある

売ることを検討している人の中には、転勤などで売るなら早く売りたいと考える人も多いと思います。

そんな時は買取という方法でマンションを売ることをオススメします。買取とは、不動産買取業をおこなう不動産会社が、あなたのマンションを直接買い取る方法です。

不動産会社がマンションを買い取るので、個人の買主を探す必要がなく、最短1週間程度でマンションを売却できます。

しかし、買取の価格は相場の7割程度になってしまいます。よって「安くてもいいから早く売りたい！」と売却を急いでいる人は買取を検討してみるのも良いでしょう。

資産を手放すことになる

マンションを売却するという事は、資産を手放すことになります。

住み慣れたマンションを売却することは寂しいですよね。またローンを組み返済に頑張ってきた人にとっては、そのマンションは資産以上の価値にもなるでしょう。

資産性の高いマンションの場合、高く売却ができ手元に多くの金額が残ります。

ですが、住宅ローンが完済できてない人にとっては、手持ち金額で補填したり、新たにローンを組み返済をしなければいけません。
つまり、マンションが安く売却することになった場合、手持ち資金が減ることになります。

マンションを売却する場合、収入と支出を考えていく必要があるという事です。

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step１

物件種別マンション一室一戸建て土地ビル一室店舗・事務所・倉庫マンション一棟アパート一棟ビル一棟その他

step２

都道府県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

step３

市区町村

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町名

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マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

マンションを賃貸に出すメリット・デメリットがわからない。マンションを賃貸に出す方法がわからないという方は多いのではないのでしょうか。

この章では、マンションを賃貸に出すメリット・デメリットについて解説しています。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットは以下の通りです。

安定した家賃収入がある

マンション賃貸の一番の魅力は家賃収入という不労所得を作り出せることでしょう。

もしローンが残っている状態でも、ローンや固定資産税などの支出を上回る家賃収入が手に入れば差分のお金は完全な収入になります。

とはいえ、売却によって得られる売却価格を家賃収入何年分で上回るかはしっかりと計算しておきたいものです。具体的には、マンション市場調査会社東京カンテイが考案している「マンションPER」が一つの参考になります。

マンションPERとは、不動産の物件価格が何年分の賃料に相当するかの数値です。計算式は、

節税効果がある

マンションを賃貸に出した場合、かかる費用を「経費」として扱うことができます。

確定申告の際に経費として申請することで、受け取った家賃以上に経費があれば、本業の給与収入などと相殺して、税金を安くできることもあります。

経費計上が可能になる場合は以下の通りです。

※何年で費用計上していくことになるかは、築年数などを踏まえて、税法で決まっています
マンション賃貸の際に経費計上できるものは、以下の記事に詳細に解説しております。

資産として運用できる

マンションを賃貸に出す場合、マンションを資産として保有し続けることができます。

賃貸に出してマンションを長く経営できれば、子供たちへの相続財産として残すことができ、大きな資産となるでしょう。

管理業務が面倒なら管理会社に依頼することも可能

マンションを賃貸経営していこうとすれば、管理業務が必要です。

主な管理業務には以下のようなものがあります。

これらの管理業務は日常的に発生するので面倒に感じる人もいるのではないのでしょうか。
そこで、これらの業務を一括して管理会社へ依頼することも可能です。
管理会社へ任せることができれば、その分の費用はかかりますが、所有者（オーナー）として業務は発生しません。

本職の仕事を続けながらも、副次的に収入が得ることも可能です。

マンションを賃貸に出すデメリット

マンションを賃貸に出すデメリットは以下の通りです。

空室リスクがある

マンションを賃貸に出すと家賃収入を得ることが出来ますが、それはマンションに常に賃借人がいることを前提としている場合です。

つまりマンションが空室になった場合は、家賃収入が途絶え、維持費だけがのしかかるということを想定しておきましょう。

実際に株式会社カチタスによる調査によれば、一都三県のマンション(S造、R造、SRC造)の空室率は8~12%、アパート(木造、軽量鉄骨)の空室率は30-41%となっています。

もちろん地域によっても空室率は異なりますので、地方部はより空室率が高いことを認識しておきましょう。

物件のランニングコストがかかる

マンションを貸しに出すと数々のランニングコストがかかります。

賃貸を継続していくには、永続的にかかるこれらの支出をうわまわる家賃収入を常に出さなければいけません。

ランニングコストの削減のため賃借人の管理を自分で行う方もいますが、本業の傍らに行っていくのは相当な苦労を招くでしょう。

詳しい費用については、マンションを賃貸に出す際の費用について把握しておくの章をご覧ください。

管理業務や入居者とのトラブルがストレスになる

マンションの賃貸物件を管理している人の多くの方が負担に考えているのが、入居者トラブルなどの対応です。

騒音やごみ出しなどの生活上の注意から、家賃の滞納問題など、オーナー一人で管理していく場合これらの業務をストレスに感じるオーナーは少なくないようです。

売却時は高く売りづらい

賃貸中の投資用物件と認識され売却価格が空室の状態よりも低い傾向にあります。

なぜなら、賃貸中で住人が入居した状態で売却すると、一般的な家が欲しい人ではなく、賃貸経営をしたい人が購入することになるからです。
こういった売買を「オーナーチェンジ」と呼んでいます。

オーナー都合で立ち退きを求めることは難しい

オーナーチェンジが難しい場合、「ならば入居者に解約してもらえばよいじゃないか」と考える人も多いかと思います。

入居者が希望して退去していれば問題はありません。
ですが、オーナー都合で入居者の立ち退きをする場合借地借家法により「正当な理由」でなければ、入居者の立ち退きはできません。

オーナー都合による正当な理由とは以下の通りです。

また入居者に立ち退き料として家賃の6か月分を支払わなければいけません。

売却・賃貸に適したマンション

「自分が所有しているのはどっちに適しているんだろう…」と考えている方が多いと思います。

物件によっては売却に適している・賃貸に適しているマンションがあります。
以下ではそれぞれに適しているマンションの条件を解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

売却に適したマンション

1. 専有面積が広い
2. 築年数が古い

①専有面積が広い

専有面積が広く部屋数の多いマンションは、売却に適しているマンションが多いです。

賃貸マンションは、単身者向けあるいは小家族向けの需要が圧倒的に多く、面積の広いマンションは賃貸向けではないと言われています。

②築年数が古い

長年使用し設備や内装が古いような、築年数が古いマンションは賃貸に出すより売却したほうが良いでしょう。

賃貸に出した場合、リフォームで多額の費用がかかってしまいます。売却の場合は、現状を踏まえて売却価格が決まるので、リフォームする必要がなく費用を浮かせることができます。

賃貸に適したマンション

1. 築年数が浅い物件
2. コンパクトな間取り・部屋が広すぎない

①築年数が浅い物件

設備等が新しく築年数が浅い物件は、賃貸マンションを探している人たちにニーズが多くあります。

特に女性の方はセキュリティ面を気にしている方が多いと思うので、オートロックやモニター付きインターホンなどが設置されているとなお良いです。

②コンパクトな間取り・部屋が多すぎない

賃貸のマンションを探している人は、単身者や夫婦の方が多いです。

間取りが広い・部屋数が多いマンションはファミリー向けの物件なので、賃貸にはあまり適していません。

逆にコンパクトな間取りで部屋数もあまり多くないマンションは、賃貸に適しており、賃貸マンションのニーズがあります。

【体験談】マンションは売却か賃貸を実例で見てみよう

実際にマンションを売却か賃貸に出すか迷ってる人もいました。この章では、実際に悩んでた人の体験談を紹介しています。

体験談を踏まえて、マンションを売却するか賃貸に出すか判断するのも良いですね。

体験談①転勤がきっかけで売却

体験談②賃貸で出していたが費用がかかり売却

体験談③投資用マンションの確定申告が面倒で売却

マンション売却の方法

ここまでマンションを売却か賃貸か、それぞれのメリット・デメリットについて解説してきましたが、実際にマンションを売却するにはどうしたらよいのでしょうか。

ここでは、

の3つのポイントに沿って解説していきます。

マンション売却する際の流れ

マンションを売却する流れは大きく「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」という段階に分けられ、ステップは主に6つあります。

それぞれ、売り出し前は2週間程度・売り出し中は3カ程度・売り出し後は1ヶ月程度を要するのが一般的です。以下は各段階で具体的に行う手続きです。

一般的にマンション売却における売り出しから成約までの期間は約4ヶ月です。

不動産会社が売却活動を行う際に約3ヶ月ですべての潜在顧客に情報が行きわたり、3ヶ月を超えてしまうと、売却戦略を見直さなければならないためです。

マンション売却する際の費用

マンション売却にかかる費用をまとめると次の通りです。

一般的に、マンション売却にかかる費用はマンションの売却金額の5%～7%と言われています。

また、より現実的にどのくらい費用が掛かるのか、マンションを3000万円で売却した場合の費用は以下の通りです。

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step１

物件種別マンション一室一戸建て土地ビル一室店舗・事務所・倉庫マンション一棟アパート一棟ビル一棟その他

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step３

市区町村

step４

町名

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マンションを賃貸に出す方法

ここでも上と同じように、マンションを賃貸に出す方法を下の3つのポイントに沿って解説していきます。

マンションを賃貸に出す際の流れ

物件の所在地や設定賃料にもよりますが、賃貸需要のあるエリアであれば、募集開始から早ければ1か月以内、遅くても3～4ヶ月を目安に見ておけば問題ないでしょう。

マンションを賃貸に出す際の費用

マンションを貸す際の費用は様々なものがありますが、税金とそのほか費用の大きく二つのお金がかかってきます。

不動産会社への管理委託費用

不動産会社に賃貸募集を委託すると、契約のときに広告料がかかることが多いです。広告費は、決まった賃料の1~2ヶ月分のケースが多いです。

その後、管理業務も委託すると、毎月、管理手数料として家賃の5%から10%の費用がかかります。

また、管理委託料は経費に計上出来ます。

クリーニング費用やリフォーム費用

マンションを賃貸に出す前に、クリーニングやリフォームを行うとその費用がかかります。

よく行われる壁紙の張替えで6畳の部屋で壁と天井で30平方メートルある場合には、3万円から4万円程度。

フローリングの張替えなら6畳で上張り防音なしなら10万円程度になります。また、畳の張替えなら安いものなら1枚6,000円くらいからクリーニングすることが出来ます。

マンションの管理費と修繕積立金

マンションでは、毎月、管理費と修繕積立金の支払いをしなければなりません。賃貸に出して、本人が居住していなくても区分所有者であるオーナーにその支払い義務があります。管理費と修繕積立金は確定申告のときに、経費として計上することができます。

設備に関する修理代

故意に壊したとき以外の不具合や故障は、基本的にはオーナーが設備の修理費用を負担することになります。この修理代も経費として計上することができます。洗面所の蛇口やトイレ、浴室、給湯器などはあらかじめチェックしておくと良いでしょう。

所得税・住民税

マンションを貸して得た利益に対して所得税（復興特別所得税含む）と住民税が発生します。

固定資産税・都市計画税

所有しているマンション自体に係る固定資産税や都市計画税もマンションの所有者に支払い義務があります。

賃貸に出しているマンションのこれらの税金は、経費として計上することができます。

この様に賃貸経営のためにも多くの費用がかかります。思っていたより収入が少なく家賃収入でローンの返済ができない。という事も起こりえます。

まとめ

マンションも一軒家も人が住まない状態が長期に及ぶと劣化が急速に進みます。

空き室の状態が長くならない場合は、そのまま所有しておくことも考えられますが、戻る予定がない、長期間戻ることができない場合は売却もしくは賃貸を検討する必要があります。

どちらが有利かは、マンションの立地環境、ローンの状態、今後のライフプランなどで変わってきます。

現在自分のマンションがどのくらいの価値があるのか、いくらくらいで売却できるのかを把握しておくことが検討の第一歩といえるでしょう。

売却、賃貸どちらの場合も、信頼のできる不動産会社を選ぶことも非常に重要なポイントです。よりベストな選択ができるよう慎重に検討してください。

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