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【マンション売却か賃貸か】どちらが得?メリット・デメリットと費用を比較して解説!

  • 更新日:2022年9月30日
斎藤 岳志
監修斎藤 岳志
ケセラセラ横浜代表。自らもマンション大家である実体験にもとづいたサポートが強み。著書に「FP大家だけが知っている 資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由」がある。
【保有資格】ファイナンシャルプランナー(CFP)、宅地建物取引士
【URL】ケセラセラ横浜ホームページ
【マンション売却か賃貸か】どちらが得?メリット・デメリットと費用を比較して解説!

新しい住居に移り住む時に、前のマンションを「売却する」のと「賃貸に出す」のでは、どちらが将来的に「得」になるのか、悩まれる方もいらっしゃるでしょう。

せっかく所有しているマンションですから、資産価値を最大限に活かした選択をしたいですよね。
そのためには、売却する場合のメリット・デメリット賃貸に出す場合のメリット・デメリットをよく知った上で判断しましょう

また本記事では、「売却か賃貸に出すか判断軸が欲しい」「売却か賃貸を決めて、ネクストアクションに動き出したい」といった人に向けて、実際に売却/賃貸に出す方法まで解説していきます。

分譲マンションを貸す方法。はじめてでも儲かるための注意点を解説

マンション売却のメリット・デメリット

この章では、マンションを売却した場合のメリットとデメリットについて解説していきます。

マンションを売却するメリット

マンションを売却する場合のメリットには、以下の3つが挙げられます。

メリット①売却時に税制優遇が受けられる

住んでいたマンションを賃貸に出さずに売却するメリットには、売却時に税制優遇が受けられることが挙げられます。

不動産を売却して売却益があった場合には、売却益に応じて譲渡所得税が課されます

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年以下の場合で39.63%、5年を超える場合は20.315%となります。

しかし、売却する不動産が、マイホーム(居住用財産)だった場合は、売却益に最大3,000万円の控除を受けられます。

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売却益が3,000万円以下だったら、譲渡所得税がかからなくなります。

3000万円特別控除とは?適用条件・必要書類・申請方法を詳しく解説

売却益が3,000万円を超える場合も、10年を超えて所有していれば、税率が更に安くなる特例を利用することもできます。

居住していたマンションを売却することが適用の条件となる特例を、以下にまとめました。

売却で適用できる可能性がある特例
  • 3,000万円特別控除の特例
  • 軽減税率の特例(10年超所有軽減税率の特例)
  • 特定の居住用財産の買換えの特例
  • 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

(※適用には、自宅用マンションであること以外にも条件があります。)

マンションを賃貸に出すと、これらの税制優遇措置の適用を受けられなくなります。

メリット②ローンをすぐに完済できる

マンションを売却するメリットの2つ目は、売却して得た収入で、ローンを繰り上げて一括返済できることです。

ローンを繰り上げて返済することで、繰り上げ返済した分の元金にかかる利息の支払いをしなくてよくなります

また、「変動金利型」や「期間選択型」でローンを借入している場合は、将来的に金利が上がる前に返済を終えられるというメリットもあります。

メリット③資産価値が高い内に手放せる

マンションを売却するメリットとして、資産価値が高い内に手放せるということも忘れてはいけません。

マンションは一般的に、築年数が経過するにつれて、資産価値が下落していきます

マンションの売却価格と築年数(2021年)

築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年|東日本不動産流通機構)を基に、すまいステップ編集部が独自作成

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地価の上昇によって高く売れることもありますが、マンションの建物自体の価値は値下がりしていきます。

そのため、「今」売却することで、「マンションの資産価値が落ちる前に売る」ことができます

【マンションは今が売り時!】

下記のグラフは、不動産の価格の推移がまとめられたものです。
マンションの価格推移は黄緑色のグラフで表されています。

2022年4月発行の不動産価格指数のグラフ

引用:国土交通省「不動産取引価格指数(2022年3月31日発表)

近年はマンションの建設需要が高く、建築費相場が高騰した影響もあり、2013年以降、マンションの相場が上昇し続けています。

しかし世界的な金融緩和縮小の流れなどを受けて、マンションの売却価格は高止まりとなる可能性もあります。

マンションを売却するデメリット

マンションを売却する場合のデメリットには、以下の2つが挙げられます。

デメリット①不動産という資産を手放すことになる

マンションを売却するという事は、不動産という資産を手放すことになります。

財産を預金の形で保有していると、インフレが起きた際に、資産の実質的価値が下がります。

一方で、不動産は「モノ」なので、不動産の形で保有しておくことで、インフレのリスクを軽減できるのです。

また、現在の金利では、銀行への預金で利子を得て資産を増やすのは困難です。

利回りが期待できるマンションであれば、賃貸で運用して、資産形成を図るという選択肢もあります。

デメリット②すぐに売却できるとは限らない

マンションの売却には、平均して4~6ヶ月ほどかかります。

条件によっては、すぐに買主が決まることもありますが、売りたいと思った時に、すぐに売れるものではありません

不動産売却の流れ
マンション売却にかかる期間(一般的な例)

以上の図は、一般的な売却活動期間の例ですが、必ずしもこの通りにいくとは限りません。

マンション売却で得た収入を当て込んだ資金計画を立てる場合には、留意しておきましょう

マンションを納得のいく価格で、スムーズに売却するには、精力的に売買活動をしてくれる営業担当者を見つけることが重要です。

不動産会社を決める時は、必ず複数社に査定を依頼して、査定金額の高さだけではなく、金額に根拠があるか、担当者が信頼できそうかも重視しましょう

すまいステップの一括査定では、厳選された優良企業から、最大4社に査定依頼をすることができます。

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マンションを賃貸に出すメリット・デメリット

この章では、マンションを賃貸に出した場合のメリット・デメリットについて解説していきます。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットには、以下の3つが挙げられます。

メリット①家賃収入を得られるようになる

マンションを賃貸に出す一番のメリットは、空いたマンションによって、定期的な家賃収入を得られるようになることでしょう。

マンションにローンが残っている場合、賃料による収入を返済に充てられます

ローン完済後は、賃料がそのまま収入になります。

なお、何年間貸し出し続けると、家賃収入がマンションの売却代金を上回るか、天秤にかけて考えるには、マンション市場調査会社東京カンテイ考案のマンションPERが参考になります。

マンションPERとは、不動産の物件価格が何年分の賃料に相当するかの数値です。以下の計算式で、計算できます。

マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)
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自分のケースなら何年で黒字化するか計算してみましょう!
ただし、実際に賃貸で運用する上では、空室リスクや賃貸マンションを維持するための支出があります
算出された値よりも、長めに期間を想定しておくのがおすすめです。

マンション経営は本当に儲かるのか|利益を上げるポイントを紹介

メリット②節税効果がある

マンションの賃貸には、賃貸経営にかかる費用やマンションの減価償却費を「経費」として計上して、節税できるというメリットもあります。

所得税は、本業の給与からなる課税対象所得と、家賃収入による不動産所得を合算して算出します。
つまり、不動産所得が赤字だと、課税のベースとなる金額が減少するのです。

不動産所得は、家賃収入から「経費」を差し引いて求めます。

不動産所得=家賃収入-経費

この「経費」には、マンションの管理の委託費用や、固定資産税・都市計画税、損害保険料、ローンの利息や保証料など、実際に年間で支払う費用以外に、「減価償却費(※)」を含められます

※減価償却費とは?
毎年一定金額ずつ、経費に計上できるマンションの建物部分や設備の取得費(購入費用・リフォーム費用など)のことです。
たとえば、事業用不動産を1,000万円で取得した年に、全額経費に計上してしまうと、その年だけ損失が大きくなってしまいます。
事業の損益のバランスを保つため、取得費を一定期間に渡って、決まった金額ずつ経費に計上していくことを「減価償却」といい、計上する費用を「減価償却費」といいます。
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家賃収入で収益を得ながら、会計処理上は不動産所得がマイナス(赤字)になることを利用して、節税を図れるのです。

たとえば、給与所得から各種控除を差し引いた課税対象所得が300万円、不動産所得がマイナス50万円だった場合、

【給与収入のみの時の所得税】
300万円×10%-9万7500円=20万2500円

【不動産所得を合わせた所得税】
{300万円+(-50万円)}×10%-9万7500円=15万2500円

不動産所得を損益通算して確定申告をすると、5万円の還付を受けられることになります。

※税率は、所得に応じて異なります。
参考:国税庁「所得税の税率」

メリット③資産として保有できる

マンションを賃貸に出すメリットの3つ目は、マンションを資産として所有し続けられるということです。

賃貸による収入でローンを完済すれば、より少ない負担でマンションを保有できます。

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好立地のマンションであれば、相続財産としての価値も高くなります。
【賃貸マンションの管理業務は委託できる】

マンションの賃貸経営には、以下のような業務が必要です。

賃貸マンションの管理業務

  • 入居者の募集
  • 賃貸借契約の締結・更新
  • 家賃の集金や滞納金の督促
  • 入居者の退去手続き
  • 退去時の原状回復
  • 清掃、メンテナンス
  • その他入居者への対応

本業の傍らで、これらの業務を行うのは大変です。
しかしマンションの管理業務は、不動産管理会社に委託できます

また、毎年確定申告をしなければなりませんが、こちらは税理士に委託が可能です。

業務委託を活用すれば、時間や労力はかからず、本業へ影響が出る心配がありません。

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委託でかかってしまう費用も、経費に計上できます!

マンションを賃貸に出すデメリット

マンションを賃貸に出すデメリットは以下の通りです。

デメリット①空室リスクがある

マンションを賃貸に出すデメリットの1つ目は、空室リスクを抱えるようになることです。

家賃収入を得られるのは、貸借人がマンションに入居している期間だけです。

つまりマンションが空室の状態だと、ローンの返済やマンションの管理費用などの支出だけが発生することになります

安定した入居者が望めるかどうかは、賃貸に出すかどうかの判断基準の1つになるでしょう。

株式会社カチタスによる調査によると、1都3県のマンション(S造、R造、SRC造)の空室率は8~12%、アパート(木造、軽量鉄骨)の空室率は30~41%となっています。

デメリット②ランニングコストがかかる

マンションを賃貸に出すデメリットには、費用がかかり続けるということも挙げられます。

マンションの賃貸には、「マンションを貸すための費用」と「マンションにかかる税金」がランニングコストとしてかかります。

【マンションを貸す時に必要な費用】

  1. 不動産会社への管理手数料
  2. 入居者募集のための費用
  3. 室内設備の修理費
  4. ハウスクリーニング費用・リフォーム費用
  5. マンションの管理費と修繕積立金

マンションの管理を委託する費用の他に、入居者と賃貸の契約をする時に、別途仲介手数料を支払います。

その他に、入居者募集の広告費として、家賃1~3ヶ月分の費用を求められる場合もあります。

また、マンションの共用部分の維持・管理のために支払う管理費や、大規模修繕のための修繕積立金は、貸主が管理組合に対して支払う必要があります。

【賃貸に出しているマンションにかかる税金】

  1. 所得税・住民税
  2. 固定資産税・都市計画税

所有しているマンションにかかる固定資産税や都市計画税も、貸主が自治体に支払います

賃貸を現実的に継続していくには、支出を上回る家賃収入を得続けられるかを見定める必要があります

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コスト削減のために、本業の傍ら、自分で管理業務や入居者募集をするのはとても大変です。

デメリット③売却時は高く売りづらい

後から売却しようと思った時に、高く売りづらいということもデメリットの1つです。

築年数が経過してしまうことも理由ですが、特に借主が入居した状態では、売却価格が空室の状態よりも低くなる傾向があります。

入居者がいる状態で売却される物件を、「オーナーチェンジ物件」といいます。

オーナーチェンジ物件の購入を検討する人は、不動産投資をしたい人に限られます。
自分で住みたい人は購入希望者から外れるため、価格が安くなりやすいのです。

【オーナー都合で立ち退きを求めることは難しい】

入居者がいる状態で高く売れないのであれば、入居者に退去してもらうということも考えられますが、オーナーの都合で入居者に立ち退きを求めることは難しいです。

借地借家法により、貸主は「正当な理由」がなければ、借主の退去を強いることができないように定められています。

【正当な理由の例】

  • 建物の過度な老朽化
  • 家賃の滞納
  • 長い期間居住していない

また、入居者に立ち退きを求めた場合、立ち退き料として家賃の6ヶ月分を支払わなければいけません。

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「あの時売っておけばよかった」とならないように、賃貸の際はしっかりと計画を組みましょう!

【マンション売却か賃貸か】費用を比較!

マンションを売却するにしても、賃貸に出すにしても、かかる費用が存在します。

「いくら収入を得られるか」も大事ですが、「支出がいくらかかるのか」も一緒に考えないといけません

この章では、マンションを売却する場合にかかる費用と、賃貸に出す場合にかかる費用を比較します。

売却する場合:1回で多額の費用がかかる

マンションを売却する場合には、主に仲介手数料と譲渡所得税によって、大きな出費が発生します。

一般的に、マンション売却にかかる費用はマンションの売却金額の5%~7%と言われています。

マンションを売却する時、不動産会社に仲介を依頼して、買主を募集するのが一般的です。

買主が見つかり、売買が成立すると、不動産会社に成功報酬として「仲介手数料」を支払います。

また、売却で利益があった場合には、利益に応じて「譲渡所得税」を支払います。

マンション売却にかかる費用をまとめると次の通りです。

項目費用の目安
仲介手数料(売却額×3%+6万円)+消費税
譲渡所得税譲渡所得×税率(20.315%または39.63%)
印紙税200円~48万円 (※売却金額による)
登録免許税(抵当権抹消登記)2,000円
司法書士に支払う報酬2万円前後
住宅ローン一括返済手数料5,000円~2万円(※金融機関による)
引越し費用10万円程度
ハウスクリーニング費用2万円~10万円

以下は、自宅用マンションを3,000万円で売却した場合に、かかる費用のシミュレーションです。

【例】3,000万円で売却した場合

1.仲介手数料(不動産会社に支払う手数料)
3000万円×3%+6万円+消費税=105万6000円

2.印紙税(売買契約書作成のために支払う費用)
1万円

3.抵当権抹消費用(抵当権の抹消に伴う費用:登録免許税+司法書士に支払う報酬)
2万円

4.住宅ローン一括返済費用(住宅ローン返済の事務手数料)
5,500円

5.譲渡所得税
0円
(※居住用財産の3,000万円特別控除の特例を適用)

6.その他
引っ越し費用:10万円
ハウスクリーニング費用:5万円

合計: 約124万1500円

賃貸に出す場合:長期的に費用がかかる

マンションを賃貸に出す場合、空室の期間も含めて、ランニングコストがかかり続けます

以下の表は、かかる費用の目安をまとめたものです。

項目費用の目安
不動産会社への管理手数料家賃の5%程度/年
(※契約する会社・業務内容による)
仲介手数料家賃の0.5~1ヶ月
広告費(かかる場合)家賃の1~3ヶ月分
更新手数料家賃の0.5ヶ月分
退去時の原状回復費用10~15万円(※部屋の広さや状態による)
室内設備の修理・交換費用【例】給湯器の交換は10万円、エアコンの交換は5~10万円程度
固定資産税・都市計画税10~30万円/年
管理費・修繕積立金25~35万円/年
所得税・住民税(給与所得と合算して算出する)

以下は、家賃11万円(年間収入132万円)でマンションを貸し出す場合にかかる費用のシミュレーションです。

【例】年間の家賃収入が132万円の場合(※)

1.管理手数料
11万円×5%×12ヶ月=6万6000円

2.仲介手数料
11万円×0.5ヶ月=5万5000円

3.広告費
11万円×1ヶ月=11万円

4.固定資産税・都市計画税
20万円

5.管理費・修繕積立金
2万5000円×12ヶ月=30万円

合計:73万1000円

(ローンの返済が残っている場合は、別途かかります)

※入居者募集をした年の費用。不動産所得は赤字として、所得税・住民税の計算は省略する。

マンション売却の流れ

ここまでマンションを売却か賃貸か、それぞれのメリット・デメリットについて解説してきましたが、実際にマンションを売却するにはどうしたらよいのでしょうか。

マンションを売却する流れは大きく「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」という段階に分けられ、ステップは主に6つあります。

段階手続き目安の期間
売り出し前査定依頼2週間程度
媒介契約締結
売り出し中売却活動開始1~3ヶ月程度
売買条件の交渉
売り出し後売買契約の締結1ヶ月程度
マンションの引渡し

不動産会社に仲介を依頼する「媒介契約」は、3ヶ月間ごとの更新が基本です。

3ヶ月を過ぎると、再度契約を結び直すか、別の不動産会社に依頼するか、検討する必要があります。

マンション売却の流れ8ステップ【専門家が分かりやすく解説】

マンションを賃貸に出す流れ

マンションを賃貸に出す場合の流れは、以下の通りです。

段階手続き目安の期間
募集開始前賃貸募集を依頼する不動産会社を探す2週間程度
貸出方法を選ぶ
募集開始から契約まで不動産会社と契約する3カ月程度
入居者の募集と内覧後に契約を結ぶ

物件の所在地や設定賃料にもよりますが、賃貸需要のあるエリアであれば、募集開始から早ければ1か月以内、遅くても3~4ヶ月を目安に見ておけば問題ないでしょう。

マンションを賃貸に出す方法|賃貸経営のリスクや注意点を解説

マンションを賃貸に出す時は、借主とどのような契約を結ぶかを決めておく必要があります。

マンションの賃貸契約の種類

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

▼普通借家契約

普通借家契約とは、2年間の期間を設けて契約する一般的な借家契約です。
家主側の正当な事由がない限り更新されます。

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つまり、原則的に貸主が借主の更新希望を拒むことはできません

また、どのような特約を結んでいたとしても、当事者は賃借料の増減を請求できるという特徴があります。

▼定期借家契約

定期借家契約は、自由に契約期間を決めることができる契約です。

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1年未満という短い契約期間を定めることもできます。

転勤などで決まった期間だけ賃貸に出したい場合などに、適した契約形態です。

ただし、借り手としては、契約期間が短期間の場合、借りるのに躊躇してしまう方もいるでしょう。

まとめ

マンションも一軒家も人が住まない状態が長期に及ぶと劣化が急速に進みます。

空き室の状態が長くならない場合は、そのまま所有しておくことも考えられますが、戻る予定がない、長期間戻ることができない場合は売却もしくは賃貸を検討する必要があります。

どちらが有利かは、マンションの立地環境、ローンの状態、今後のライフプランなどで変わってきます。

現在、自分のマンションにどのくらいの価値があるのか、いくらくらいで売却できるのかを把握しておくことが、検討の第一歩といえるでしょう。

売却、賃貸どちらの場合も、信頼のできる不動産会社を選ぶことも非常に重要なポイントです。よりベストな選択ができるよう慎重に検討してください。

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